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1、中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法第一编总则第一编总则第一章基第一章基 本本 原原 则则第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。权。【讲解】本条规定了三个问题：物权法的调整的范围、物的概念、物权的概念。1、
2、物权法与合同法都属于财产法，两者的分水岭是：物权法标准物的归属和利用而产生的民事关系”；而合同法所标准的对象则是财产的流转关系。2、关于物的概念，第二条第 2 款规定：物包括“动产和不动产”两种，但是没有具体规定物的构成条件，实际上“民法上的物”应当具有以下几方面的条件：1应当是人体之外的客观物质并且是有体物2应当独立成一体的客观物质，假设不能独立成一体的物则属于物的组成部分不能独立成为物权的客体。是否3应当能够满足人类的需要4应当具有经济价值，一个物是否具有经济价值取决于是否具有希缺性。5应当是人类能够控制的物质。3、关于物权的概念物权法对于物权的概念说明了物权具有如下之特征：1、物权是以“
3、物”为客体的民事财产权2、物权是支配型财产权，与请求权相对应3、物权是绝对权，以不特定的多数人为义务人具有排他效力。第五条物权的种类和内容，由法律规定。第五条物权的种类和内容，由法律规定。【讲解】本条规定了物权法的基本原则之一：物权法定原则。物权法定是近代物权法的一项最基本的原则，其含义有二：其一，是指物权的种类和内容都由法律规定，当事人不得创设法律规定之外的物权，假设当事人创设了一项法律没有规定的物权或者创设的某种物权不同于物权法所规定的物权不发生物权的效力。但这不意味着创设物权的合同也无效，合同时有效的，只是不具有对抗第三人的效力。其二，法律之外的行政法规、地方性法规、部委规章也不能创设法
4、律所未规定的物权种类第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。照法律规定交付。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开
5、始时发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，处分该物权时，依照法律规定需要办依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。理登记的，未经登记，不发生物权效力。【讲解】上述五个法律条文规定了物权法的另一项原则：公示原则。所谓物权的公示原则是指物权变动应
6、当以法定的方式予以公开，假设没有公开则不发生物权变动的法律效力。对此要注意的是：1、需要公示的物权变动是因法律行为而发生的物权变动，基于法律行为而发生的物权变动原则上不经公示不能发生物权变动的法律效果。但是有的物权因法律行为而发生变动的不经公示也能发生物权变动的效力，但是不经过公示不得对抗善意第三人。2、因法律行为以外的其他法律事实而引起的物权变动是不需要公示的，从引起该物权变动的法律事实发生时物权发生变动，但是未经登记的权利人不得处分该项物权。这些法律行为以外的引起物权变动的法律事实主要有征收、继承、受遗赠、建造、拆除等。3、依法律行为以外的原因取得不动产物权未经登记的权利人处分该不动产不发
7、生法律效力。4、不动产物权的公示方式是登记、动产物权的公示方式是交付标的物。第二章物权的设立、变更、转让和消灭第二章物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记第一节不动产登记第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一
8、登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记方法，由法律、行政法规规定。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记方法，由法律、行政法规规定。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
9、约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记
10、资料，登记机构应当提供。第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。【讲解】上述一组法条规定了不动产登记的法律效力，对此掌握以下内容1、登记是不动产物权变动的法定公示方式，不动产的物权因法律行为而发生变动的自登记时发生变动的效力，未经登记的不发生物权变动的效力。2、依法属于国家所有的自然资源所有权无须登记。3、不动产登记具有绝对效力，登记和权利证书不一致的以登记簿为准。4、权利人和利害关系人有权查询、复制登记资料。第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可
11、以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。向申请人请求损害赔偿。【讲解】本
12、条规定了不动产的更正登记和异议登记两种特殊登记。1、关于更正登记。登记的内容和实际权利的内容因为某种原因可能会发生错误。由于登记具有绝对效力，因此假设不对错误的登记进行更正的，必然会损害到实际权利人的权利，因此在登记发生错误时当事人可以申请更正登记。对于更正登记应当严格其要件：1更正登记的申请人必须是权利人或者利害关系人。2进行更正登记的必须经过登记簿记载之权利人的书面同意或者必须具有足够的证据证明登记是错误的。2、关于异议登记1所谓意义登记是指利害关系人认为不动产登记的内容有错误，但是又无法获得更正登记的，暂2时将其对登记的异议予以登记，从而防止第三人因信赖登记簿的登记事项而善意取得不动产的
13、法律制度。2异议登记后，申请人必须在15 日内起诉，否则异议登记失效。3异议登记错误从而给登记权利人造成损害的权利人可以要求异议登记申请人进行赔偿。4异议登记的效力在于防止第三人在登记期间善意取得不动产。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产
14、登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。【讲解】本条规定了不动产预告登记制度。预告登记是物权法引进的新制度。对此说明如下：1、预告登记的条件是申请人有取得不动产物权的请求权。取得不动产的请求权主要是基于买卖合同而取得的，但是不限于买卖合同，但凡能够产生不动产物权的请求权的法律事实均可，例如赠与合同等。2、预告登记的法律效果是使请求权获得了对抗第三人的法律效力，即具有了排他效力。即请求权经过预告登记后不动产所有人再转让不动产权利的必须经过登记权利人同意，否则该处分行为不发生物权效力，但是其合同仍然有效。3
15、、但是要注意的是预告登记权利人仍然还没有取得物权，而原物权人也没有丧失相应的物权。第二节动第二节动 产产 交交 付付第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。第二十五条动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。第二十五条动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自
16、法律行为生效时发生效力。第二十六条动产物权设立和转让前，第二十六条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返复原物的权利代替交付。人返复原物的权利代替交付。第二十七条动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。第二十七条动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。【讲解】上述条文规定了动产物权的公示方式交付。1、动产物权的法定公示方式是交付标的物。依据物权法的规定交付有四种，分别为：1现实交付，即直接占有的转移。2简易交
17、付，即动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。3指示交付，即第三人占有该动产的转让人将请求第三人返复原物的权利转让给受让人来代替交付，物权从转让通知到达占有动产的第三人时发生法律效力。4占有改定即双方当事人约定动产物权从达成协议时转移但是仍然由权利出让人继续占有标的物。2、对于特殊动产即船舶、飞行器和机动车的物权也是从交付时发生法律效力，但是不等记的不得对抗善意第三人。第三章物权的保护第三章物权的保护第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十三条因
18、物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。【讲解】这两条是关于物权争议解决的途径1、非诉讼途径：包括和解、调解和仲裁。但是要进行仲裁必须要有仲裁协议。2、诉讼途径解决：1假设因物权归属和内容发生争议当事人可以提起确权之诉确认之诉；2假设物权受到侵害可以提起侵权之诉。3假设因物权的合同发生纠纷可以提起违约之诉。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返复原物。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返复原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十五条妨害
19、物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。【讲解】物上请求权。物权作为绝对权、支配权具有排他效力，任何人均不得妨害物权人的权利，否则权利人均可行使物上3请求权救济其权利。我国物权法赋予了物权四项请求权1、标的物返还请求权。没有占有权利的人占有了物权人的标的物所有人等物权人可以基于其物权请求返还标的物。当然有返还请求权的物权应当是有占有权能的物权，没有占有权能的物权是无法行使返还请求权的。2、妨害预防请求权。物权人的物权
20、有可能受到侵害的时候，物权人可以要求该造成危险之人预防该损害的发生。例如某人正在地下挖掘地道有可能会导致某建筑物倒塌，建筑物所有人可以要求该挖地道的人预防该项损害的发生。3、妨害停止请求权。加害人正在实施侵害所有人等物权人的权利之行为的，所有权人等物权人可以要求加害人停止该项加害行为。4、恢复原状请求权。加害人的行为造成了所有权人等物权人之标的物毁损的，权利人可以要求加害人恢复标的物之原状。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。【讲解】本条是关于物权之侵
21、权行为法的保护措施。物权作为绝对权是侵权行为法保护的主要对象之一，因此假设加害人的行为构成了侵权行为，物权人当然可以基于侵权行为法的标准要求加害人承担包括损害赔偿在内的民事责任，以对其物权加以救济。由侵权行为所产生的损害赔偿等请求权属于债权请求权。注意，此条规定必须与侵权行为的有关规定配合适用，特别是关于侵权行为的构成要件，只有侵害物权的行为符合侵权行为的构成要件，才能适用本条规定。第二编所有权第二编所有权第四章一第四章一 般般 规规 定定第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权
22、利。第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、用益物权人、担保物权人行担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。使权利，不得损害所有权人的权益。【讲解】这一组条文是关于所有权定义、权能与法律限制的规定。一、定义依据物权法的上述有关规定，学理上对所有权的定义为：权利人法令限制范围内对于标的物永久全面与整体支配之物权。二、所有权的法律特征需要注意的是所有权的特征乃是相对于他物权而言的，也即所有权与他物权的区别：1、所有权具有全面性所有人对于标的物乃是全面的及概括的占有、使用、收益、处分。这就
23、与他物权，如地上权、地役权、典权、抵押权等仅于一定范围内进行支配不同。所以学理上将所有权称为完全物权；而将他物权称之为定限物权。并将所有权系对标的物全面支配不可分割之特性，谓之“完全性”或“完整性”。2、所有权具有整体性所有权对标的物的支配虽然可以分为占有、使用、收益及处分等各种具体权能，但所有权非此各种权能的简单相加，而系各该权能所由派生之单一体，为浑然整体之权利，学理称此为所有权之整体性 单一性、浑一性，故基于所有权而设定之他物权如地役权、典权，自非由所有权支分之一种权能，而系将所有权单一内容之一部分，予以具体化，让由他物权人享有而已。所有权及其他物权，归属于一人时，其他物权因混同而消灭。
24、3、所有权为具有弹力性也就是说，所有权的任何一项权能都能够从所有权中别离出来而交给他人行使，但是他人一旦丧失了该权能，那么该权能将自动回归于所有人。所有人将其占有、使用、收益和处分的权能别离出来交给他人行使，即可以为他人设定他物权、也可以是为他人创设债权等。例如所有人在标的物上设定地上权、地役权、典权、抵押权、或质权等他物权；或者将所有物出租为承租人设定债权性使用权，于是其全面支4配所有物之权能，将因受限制而大为减缩，甚至减缩殆尽，其本身似已仅虚有其名，实则不具任何之权能，学理上称为所有权之虚有化或空虚所有权。4、所有权具有永久性所有权随标的物之存在而永远存续，不得预定其存续期间，此即所谓所有
25、权之“永久性”恒久性。但此非指所有权永不消灭之意，而系谓所有权不得如地上权、典权等预定一存续期限，使于期限届满时，当然归于消灭。至于所有权得因标的物灭失，他人之取得时效而消灭，固不待言。所有人假设将所有权转让他人或抛弃而丧失时，则为行使所有权之结果，而非所有权支配权能期间上之限制。三、所有权的权能所有权有四项权能分别为：占有、使用、收益、处分。1、占有权所谓占有是民事主体对于标的物实际上的占领、控制。占有首先是一种事实状态。所有人可以自己占有标的物，也可交给他人予以占有。2、使用权所谓使用是指依照物的性质和用途，并不毁损其物或变更其性质而加以利用。使用权能一般由所有人自己行使，也可以由非所有人
26、行使。3、收益权所谓收益是指收取标的物的孳息。孳息分为法定孳息和自然孳息。前者指依法律关系取得的利益，后者指果实、动物的生产物以及其他依物的用法收取的利益。4、处分权所谓处分是决定财产事实上和法律上命运的权能。处分分为事实上的处分和法律上的处分。四、所有权的限制所有人得依其自由意思对于标的物为全面之支配，法律并给予最高度之保障与尊重，此即为所有权之绝对性，在自由竞争之资本主义社会有所谓的“所有权神圣不可侵犯”、“所有权绝对”等原则，但是随着社会的进步、经济的发展出现了所有权社会化，所有权虽然仍具有绝对性，但是其行使应受到法律一定程度上限制。我国物权法规定国家基于公共利益可以对于所有人的标的物进
27、行征收和征用，当然应当给予相应的补偿。第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。第四十六条矿藏、水流、海域属于国家所有。第四十六条矿藏、水流、海域属于国家所有。第四十七条城市的土地，第四十七条城市的土地，属于国家所有。属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，法律规定属于国家所有的农村和城市郊
28、区的土地，属于国家所有。属于国家所有。第四十八条森林、第四十八条森林、山岭、山岭、草原、草原、荒地、荒地、滩涂等自然资源，滩涂等自然资源，属于国家所有，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。但法律规定属于集体所有的除外。第四十九条法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。第四十九条法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。第五十条无线电频谱资源属于国家所有。第五十条无线电频谱资源属于国家所有。第五十一条法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。第五十一条法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。第五十二条国防资产属于国家所有。第五十二条国防资产属于国家所有。铁路、公路
29、、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。【讲解】上述这组条文规定的是专属于国家所有的财产。这是由我国公有制的性质所决定的，这些财产是不能为集体和个人所有的。对于这些国家专有的财产大家需要记忆一下即可。第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。以下事项应当依照法定程序经本集体成员决定：以下事项应当依照法定程序经本集体成员决定：(一一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；(二二)个别土地承包经营权
30、人之间承包地的调整；个别土地承包经营权人之间承包地的调整；5(三三)土地补偿费等费用的使用、分配方法；土地补偿费等费用的使用、分配方法；(四四)集体出资的企业的所有权变动等事项；集体出资的企业的所有权变动等事项；(五五)法律规定的其他事项。法律规定的其他事项。第六十二条集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集第六十二条集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。体成员公布集体财产的状况。第六十三条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。第六十三条集体所有的财产受
31、法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。求人民法院予以撤销。【讲解】这三个条文确定了集体所有权行使的权利配置：1、重大事项必须由全体集体成员行使2、其余事项由集体经济组织代表，但是必须要公开财务状况3、受到侵害的集体成员有撤销诉权。第六章业主的建筑物区分所有权第六章业主的建筑物区分所有权第七十条业主对建筑物内的住宅、第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，经营
32、性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。有和共同管理的权利。【讲解】本条是关于建筑物区分所有权的法律定义一、建筑物区分所有权的概念所谓建筑物区分所有是指民事主体对于建筑物的有独立用途的部分的单独所有和对共用的部分的共同所有。二、建筑物区分所有的要件基于物权客体的独立性原则，区分所有的特定部分，须具备一定的条件，才可以为建筑物区分所有的客体。这些条件有：须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以被区分而与建筑物其他部分隔离。须具有使用上的独立性，即建筑物被区分的各部分，可以为居住、工作或其他的目的而使用。3须在构
33、造上具有共用的部分，即各专有部分人为了利用其专有部分必须利用共用部分，如一住宅楼，各单元房的住户必须共用一个楼梯，必须共用一条通道等等。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、
34、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意【讲解】专有部分单独所有权1、在建筑物区分所有权的情况下，区分所有人对于其建筑物中用于独立使用的部分享有单独的所有权，这一单独的所有权与单一
35、所有没有什么区别，即对其专有的部分享有排他的占有、使用、收益和处分的权利，任何第三人包括建筑物的其他区分所有人都不得干预否则即构成侵权行为应当承担侵权责任。2、但是区分所有人在行使其单独所有权时负有一项义务即不得损害即不得实施危害建筑物等损害其他区分所有人利益的行为。3、区分所有人还负有不得改变擅自改变住房性质的义务，即不得将宅改变为经营性用房。4、对于专有部分以外的共用部分，业主享有共有权，但是业主不得将其对共用部分的共有的份额单独转让，也不得将其专有部分单独转让而保留对共用部分的共有权。业主转让其专有部分的所有权的一并转让共有部分的共有份额。65、对于共有部分业主必须承担相应的维护和管理的
36、义务，业主不得以放弃共有权为借口而不履行义务。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。务用房，属于业主共有。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的
37、需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。【讲解】这组条文规定了一些可以共用也可以单独利用部分的权利归属状况。1、建筑区内的道路：除由国家法律规定为城镇公共道路之外的道路属于业主共同所有，不得通过约定而改变其共有的性。2、建筑区内的绿地：1法律、法规等规定为城镇公共绿地的属于国家所有；2约定归个人所有的为个人所有；3其余的均归
38、业主共有。3、车位、车库：1占有共有道路或者其他场地的车位属于共有；2其余的车位、车库的权利归属由开发商和业主通过合同约定。第七十六条以下事项由业主共同决定：第七十六条以下事项由业主共同决定：(一一)制定和修改业主大会议事规则；制定和修改业主大会议事规则；(二二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
39、(六六)改建、重建建筑物及其附属设施；改建、重建建筑物及其附属设施；(七七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具
40、有约束力。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求
41、行为人停止侵害、道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。【讲解】业主大会与业主委员会的规定。1、业主大会是建筑物区分所有人的集体决策机构，关于共有部分的管理重大事项应当由业主大会决策。这是民法意思自治原则的要求。2、业主委员会是业主大会的常设机构，在业主大会闭幕期间行使业主大会的部分职能。3、业主大会和业主委员会依法做出的决议对于全体业主有拘束力。4、对于重大事项必须经
42、业主大会共同决定，具体事项由物权法第75 条规定。5、对于特别重大的事项应当经过特别表决程序通过才能生效，即要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这样的事项有两项：1筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；2改建、重建建筑物及其附属设施；6、业主大会和业主委员会还享有代表业主全体对于业主的违法行为采取必要法律措施的权利。7第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。有部
43、分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。【讲解】1、物权法第 78 条明确了公共维修基金的法律地位，即：公共维修基金属于业主共有，由全体业主共同决定其使用。2、对建筑物共有部分的费用没有约定的由业主按照专有部分的面积比例分摊。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理
44、。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受并接受业主的监督。业主的监督。【讲解】1、业主有权决定是否委托物业服务机构管理其建筑物；也有权决定撤换物业服务机构。2、物业服务机构与业主之间的关系是委托合同关系，适用委托合同的相关规定。第七章相第七章相 邻
45、邻 关关 系系第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系邻关系第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。惯。【讲解】1、所谓相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使其不动产权利的过程中相互给予对方的一种便利或者对自己权利的限制，因而发生的权利义务关系。2、相邻关系非常复杂，非法律所
46、可具体标准的，因此本法第85 条将习惯作为法律渊源来处理当事人之间的相邻关系。3、处理相邻关系的基本原则：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当
47、提供必要的便利。第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，阻碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，阻碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波第九十条不动产权
48、利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。辐射等有害物质。第九十一条不动产权利人挖掘土地、第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。不得危及相邻不动产的安全。第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量防止对相邻的不第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量防止对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。【讲解】上述一组条文规定了各
49、种类型的相邻关系，依据物权法第 8590 条的规定，可以将相邻关系的类型总结如下：1、邻地利用关系所谓邻地利用关系是指不动产所有人或使用人为了行使自己的不动产权利而必须利用其相邻之不动产权利人的不动产，则相邻之不动产权利人不得基于其所有权或使用权而予以禁止，但利用人必须选择给对方造成最小损失的方式并给对方以补偿。具体又包括如下几种情形：81袋地通行权土地所有人或使用人没有其他途径可以进入自己土地，因此可以从邻地上进行通行的权利。2管线铺设关系不动产所有人或者使用人必须经过他人之土地上下铺设电缆、光缆、煤气管道等，可以在利用相邻之土地而进行铺设的权利。3建造建筑物等利用权土地所有人或者使用人，因
50、营造或修缮建筑物有使用邻地之疆界或部分土地之必要，该邻地之所有人或使用人应许邻地所有人使用其土地，此即为土地所有人负有容忍邻地所有人使用其土地之义务，易言之，邻地所有人有请求使用土地所有人土地之权。2、用水和排水关系1用水关系上流土地之所有人或者使用人不得自行改变水流的方向，也不得擅自堵截自然水流或者以其他方式使得水流干涸，从而确保下游土地权利人能够依照习惯用水方式获得相应之水流的利用。2排水关系自然排水自然流至之水，低地所有人不得妨阻。因低地所有人或使用人对于自然流至之水，有义务进行承受，而高地所有人或使用人则有自然排水权。人工排水土地所有人或使用人进行人工排水，原则上无使用邻地的权利。土地