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1、 304 / 91. 目的为加强海尔地产集团房地产项目的工程合同的成本管理，规工作流程，维护集团权益，制定本管理方法。2. 适用围本管理方法适用于海尔地产集团下属各项目公司。3. 职责3.1 海尔地产集团审计法务中心和成本管理中心负责对本管理方法的制订、修改、解释、指导、监督检查。3.2 海尔地产集团下属各公司负责签订、履行工程合同的人员（包括经办、审批、资料管理等）贯彻执行本管理方法。4. 工作要求4.1 一般规定4.1.1 本管理方法适用于直接构成发包单位项目开发成本且需要承包单位通过工程施工形成实体产品（如土建、安装、装饰、园林环境等）的合同；勘测、监理、造价咨询委托类合同参照本管理方法
2、执行；土地、材料设备采购、设计类合同则另按有关管理方法执行。4.1.2海尔地产集团房地产项目的工程合同管理必须遵循以下原则：4.1.2.1 合法性原则：工程合同管理必须全面符合有关法律法规与行业规定，使得集团的权益能够依法受到保护。4.1.2.2 合同书原则：工程施工必须正式签署合同书以明确双方的权利、义务和责任，但金额在3万元以下且能与时结清的零星工程与工程类合同中已经界定清楚归属的变更签证事项可另行办理。4.1.2.3 事前签订原则：工程合同应在经济事项发生前签署，禁止工程类业务未签署合同即先行施工。4.1.2.4 招标原则本原则包括以下两方面含义：采用招标方式确定合作方。除以下情况外的所
3、有合同的合作方均应通过招标方式确定：（1）某项工程、产品业已经过集团审批确定了长期合作伙伴关系；（2）某些政府垄断工程；（3）属于工程招标管理制度规定的适用情形，经详细填写集团考察结果审批表，并按规定经集团有关负责人会签批准后，方可采用考察对比的方法确定合作方。合同随附招标文件。拟签合同正文与其补充协议（包括设计变更与现场签证协议、工程保修协议、廉洁合作协议），应作为招标文件之附件一并发给投标单位，投标单位需对其进行确认。4.1.2.5 利益明晰原则：合同应清楚地界定、描述各方的权利和义务，以杜绝模糊、歧义、推诿、扯皮现象；合同中尤其应有明确的、可以界定清楚的合同价款、结算方法与付款方式；如果
4、合同价款可能调整，则应明确调整依据、调整方式（如何计价、总价如何最后确定等），并就设计变更与现场签证的有效性、可控性作出明确规定。4.2 合同订立的管理4.2.1 标准示合同：在招标（招标文件附件）与合同签署时，工程合同应尽量应用合同标准文本。4.2.1.1 总部有关部门将就房地产业务，逐步建立统一的合同标准文本，各开发企业应予采用。4.2.1.2 合同标准文本容尽量采用FIDIC条款模式，容分为协议条款、通用条款、补充条款和附件，其中协议条款根据具体业务、对象的不同而定，通用条款适用于所有的同类合同，补充条款则由经办人在具体经办合同时补充加入协议条款、通用条款中未尽事宜；4.2.1.3 如当
5、地政府部门有强制性规定，可按当地政府部门标准合同执行，但必须通过补充条款等方式充分补充与公司合同标准文本之间存在差异的容。4.2.1.4 当客观条件发生重大变化、原有合同标准文本不再适用时，业务部门应与时提出与相关部门共同修改。4.2.2合同的经济条款应包括但不限于以下容：4.2.2.1 合同价款或委托酬金：采用招标方式选择合作方的，应以双方确定的最终报价作为合同金额；提倡在有标底的情况下进行招标并确定合同价款，如果是采用费率折扣方式确定合同价款，合同中应明确费用计取的依据、主材价格计取方法，并规定合同双方如何尽快核实施工图预算确定合同价款，以与就确定后的合同价款签署补充协议。4.2.2.2为
6、防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定控制方法。比如：报送的结算造价最终核减额在审核总价5以（含5）的造价咨询酬金由发包单位支付，若结算造价最终核减额超出5，则因造价超出部分而引起的造价咨询酬金之增加部分由承包单位支付；若承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额10（含10）时，承包单位除支付造价咨询酬金外，发包单位应进一步扣款（扣款比例、金额各公司自定），直至取消今后对海尔地产集团工程的投标资格。4.2.2.3 计价依据：工程类合同应将施工图、预算书作为合同的组成附属部分，合同附属文件一般还包括：招标文件、投标文件、答疑文件等，并应在合同条款中明确以下问题：包干形式、计价原则、
7、结算原则；发包单位分包工程、甲供（发包单位）材料设备、（发包单位）限价的围和种类；人工、材料、机械台班的价格与其价差的结算方法；总分包的关系、配合的围以与总包管理费和总包配合费的计取方法等；开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费等费用的取舍、计取方法与其包括的具体围。4.2.2.4 设计变更与现场签证：合同中应规定设计变更与现场签证的认定依据、结算核价方法，对于承包单位，可依据海尔地产集团设计变更和现场签证管理方法的规定与其另外订立关于设计变更、现场签证的协议。4.2.2.5 结算和付款方法：合同应明确规定验收与付款方法、保修维护方法与保修金处理方法；进度款的支付一般按形象进度
8、分阶段确定付款金额，不采用分月审核进度款的方法；各期进度款累计不应超过总造价的80%；无准确施工图预算或无准确合同总价时，应充分考虑付款风险，尤其在施工中后期更应有效地控制好进度款，以防超付。4.2.2.6 廉洁合作约定：为维护公司利益、防止黑幕、保护职员，在工程或其他高金额的合同中，应与承包单位另外签署廉洁合作协议作合同的补充协议。4.2.2.7 保修协议：对施工合同，为保证工程质量，保护公司利益，应与承包单位另外签署工程质量保修协议作合同的补充协议。4.2.3 合同起草、谈判与签署的主要职能部门：工程管理中心负责工期、质量等技术部分的起草、谈判；成本管理中心负责其中的合同价款、计价方式、付
9、款方式等经济部分工程的起草和谈判。4.2.4 为提高合同审批的效率，公司领导、职能部门负责人可根据实际情况需要，在自身职能围，对于某些类别、一定金额以下的工程合同，在不违反有关规定的前提下，可对下级部门或人员作一定的授权，但授权人仍为责任人。4.3合同履行的管理4.3.1 合同的交底：在合同签订之后，一般要求至少就主体合同向工程、成本、采购等有关部门和人员进行合同讲解交底，说明工期、质量、工程围、付款方式、发包单位职责（即甲供材料设备、甲方限价、甲方分包等围）、总分包的关系等，以便各岗位人员协调、配合；金额较小的合同交底，可只书面发送到相关部门的有关人员，以便执行。4.3.2 合同款支付4.3
10、.2.1 项目公司的工程管理人员负责合同款支付的经办，填写付款申请单、工程付款审批表等。工程进度款的支付流程如下图（图中实框为必经流程，虚框为按实际情况选择之流程），具体参见工程付款作业指引。工程付款审批流程：现场工程师填写工程付款审批表现场工程师复核、项目公司造价工程师复审承包单位报付款申请报告（附所需付款依据）监理审核形象进度（附质量等说明）财务管理中心复核签字工程管理中心复核签字项目公司总经理复核签字成本管理中心复核签字分管领导签字项目公司（合同管理员）登记台账成本管理中心登记实际完成和付款台账财务开支票并登记总裁签字4.3.2.2 对保修金等余款的支付方法应作明确规定，除一般保修金外，
11、可在合同中约定发包单位在工程竣工后一定时间扣押承包单位一定数额的渗漏保证金。4.3.3 合同变更的管理合同订立后，因客观条件发生变化需要变更合同容的，或者承包单位提出变更要求的，经办人员应与时向部门负责人请示报告，部门负责人同意变更的，经办人员在与对方协商一致后起草变更后的条款，再按照合同订立的有关程序办理，严禁擅自变更合同。4.3.4 合同结算4.3.4.1 当合同中约定的承包单位的责任和义务已全部完成，并且通过验收、达到了工程结算条件，由主办工程师协助合作方收集整理结算资料，填写工程结算申请表。4.3.4.2 如工程存在质量问题或履约过程中承包单位存在违约情况等，主办工程师应在结算申请表中
12、作出详细说明与处理意见。4.3.4.3 由成本管理中心负责按合同确定的结算方式办理结算，并特别注意：奖罚条款的执行（如工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚等）、承包方承诺让利、各项费用的计取或扣除（如水电费、扣款项目、保修金等）、承包单位多报领的甲供材料、变更签证未如实实施的部分、钢材实际用量、主材价格等。4.3.4.4 工程结算的具体方法按集团工程预结算管理作业指引执行。4.3.4.5 工程结算要注意结算资料的与时整理、分类、归档、保存。4.3.5 合同执行情况的评估主体合同等金额较大的合同执行完后，应由合同主办部门对发包单位的合同管理（工期、质量、成本、配合等）、承包单位的工期、质量、成本、配合等
13、进行总结，并填写集团相关表单。4.4 其他规定4.4.1 本管理方法集团所属各房地产公司务必严格执行，如在执行过程中，与实际情况确有不适合之处，执行部门可根据实际情况作修改之请示，报总部审计法务中心和成本管理中心核实后经总部分管领导批准后方可实施。5. 支持性文件工程质量保修协议6. 相关记录与表格无附件： 工程质量保修协议甲方：乙方：甲乙双方于年月日签署了工程建造合同，为保证该合同围乙方承建的工程在一定使用期限正常使用，维护建筑工程所有者、使用者的合法权益，明确双方权利与义务，甲乙双方经协商签定本协议。乙方在质量保修期按照（国家）建设工程质量管理条例、 市建设工程质量管理条例与本保修协议承当
14、工程质量保修责任。一质量保修围和容工程质量保修围包括：地基基础工程、主体结构工程、防水与防渗漏（屋面、外墙、厨房、卫生间、门窗等），装修工程，电气工程、给排水工程，暖通工程等约定的其他工程。具体质量保修容双方约定如下：二质量保修期限质量保修期从工程竣工验收合格后移交之日计起，分单项竣工验收的工程，按单项工程分别计算质量保修期。保修期限因乙方工程质量问题而保修的，相应保修期从修复之日起计算，时间顺延。各分项工程质量保修期如下：1房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为年（按有关文件规定）；2装修工程为2年；3防水工程（屋面、外墙、厨房、卫生间等）为5年；4电气安装 、给排水安装、设备安装工程为2年
15、；5采暖、空调与制冷系统工程为2个采暖期或供冷期；6其他约定三质量保修责任1竣工验收后移交前由于乙方保管不善造成各部件、整体或单体损坏、脱落、变质、丢失等，均由乙方承当赔偿和修复责任。2在质量保修期由于乙方工程质量原因给甲方和业主造成的直接和连带损失，由乙方承当赔偿和保修责任，所需费用从工程质量保修金中扣除。3工程竣工验收后，本工程移交给海尔地产物业管理公司管理，保修款转交该公司保管，并从移交日起，海尔地产物业管理公司 有权代为行使甲方在本协议中的所有权利和责任。4属于保修围的项目，乙方同意接到甲方或业主通知后派人与时赶到现场进行修理，并保证保修质量，否则甲方有权委托他人修理，所需费用从工程质
16、量保修金中扣除。5乙方需指定专人在现场负责维修工作。在乙方人员到达之前，甲方可采取适当的应急措施，费用由乙方承当。具体时间如下：1) 给排水、供电设施与线路出现故障，乙方须在接到通知后4小时赶到现场，6小时完成维修工作。2) 其他情况，乙方须在接到通知后24小时赶到现场，48小时完成维修工作。5维修过程中，甲方应给予乙方必要的协助。四保修质量乙方负责保修的质量，工程保修项目完成后须经业主或甲方代表验收签字方可。工程保修项目应保证在六个月不出现同类问题，否则，即使保修期满也应继续维修。 因乙方施工质量问题，乙方维修两次后，同一部位再出现类似问题，乙方每次每项向甲方支付违约金1000元，同时，甲方
17、有权委托他人修理，由此引起的费用和责任由乙方承当。五质量保修卡为增强客户信心，本工程由施工单位向各客户出具质量保修卡，并加盖施工单位公章。质量保修卡应与竣工资料同时提交甲方。六质量保修金支付工程结算时，依据合同容，甲方从乙方工程结算造价中扣除%作为工程质量保修金。如质量保修金余额不足以支付工程保修与赔偿等费用，乙方应在接到甲方通知后15天将差额补齐。七质量保修金返还工程质量验收满2年后，如无质量问题，经甲方、物业公司签字同意后，在20天将剩余保修金一次性返还乙方。质量保修金的返还并不免除乙方在保修期的保修责任。八其他对保修金等余款的支付方法应作明确规定，除一般保修金外，可在合同中约定发包单位在工程竣工后一定时间扣押承包单位一定数额的渗漏保证金（比如：35元/M2）。质量保修卡样本如下：正面：质量保修卡施工单位：（填写名称并加盖公章）法人代表： 房号： 业主编号：（施工单位名称）在年月日至年月日承建工程，现保证房屋和整体配套工程质量达到优良标准，除装修等人为损坏外，各部位质量保修期如下：主体结构保修期为年，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、和外墙面和门窗框的防渗漏保修期为年，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期为年。在质量保修期若出现质量问题，我公司负责赔偿、维修。物业管理处与施工单位_背面：施工单位简介甲 方（签章）： 乙 方（签章）： 年 月 日 年 月 日