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1、房地产估价师房地产开发经营与管理历年真题详解第一部分 历年真题及详解2007年房地产估价师房地产开发经营与管理真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意）1房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A销售收入B转让收入C租金收入D利息收入【答案】C【解析】房地产投资信托基金是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其所拥有物业的
2、经常性租金收入。2当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A出售B抵押C转让D经营1429/【答案】D【解析】房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。3下列风险中属于系统风险的是（）。A比较风险B市场供求风险C未来运营费用风险D持有期风险【答案】B【解析】系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者
3、对这些风险不易判断和无法控制，具体包括：通货膨胀风险；市场供求风险；周期风险；变现风险；利率风险；政策风险；政治风险；或然损失风险；汇率风险等。ACD三项均属于房地产投资的个别风险。4买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（ ）。A不可移动性B适应性C弱流动性2429/D相互影响性【答案】C【解析】房地产资产流动性差的原因包括以下两个方面：由于房地产的各种特征因素存在显著差异，购买者也会存在对种种特征因素的特定偏好，因此通常需要进行多次搜寻才能实现物业与购买者偏好的匹配；对于同一物业而言，不同卖方和买方的心理承受价格都存在差异，因此只有经过一段时间的搜寻和
4、议价，实现买卖双方心理承受价格的匹配，才有可能达成交易。5某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（ ）。A0.63B1.63C2.25D12.50【答案】C【解析】吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（APHSR/AV），单位为年、季度或月，ttt在数值上等于吸纳率的倒数。可供租售量的计算公式为：可供租售量上期可供租售数量上期吸纳量报告期新竣工量（HSRHSRAVNC）。由题中条件可得，该住房tt1t1t市场可供租售量51318（万套），则吸
5、纳周期1882.25（年）。6在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接3429/近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（ ）阶段。A第一B第二C第三D第四【答案】C【解析】从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段。其中，第一、第二阶段的空置率水平逐渐下降，第三、第四阶段的空置率水平逐渐上升，其中，自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。7下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。A市场参与者的投机需求是房地产泡沫
6、产生的直接诱因B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成【答案】D【解析】ACD三项，房地产泡沫的成因主要有以下三个方面：土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。B项，房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。4429/8市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。A移动平均法B指数平滑法C市场因子推演法D简单平均法【答案】C【解析】时间序
7、列分析法利用过去的数据或资料来预测未来的状态，即根据过去的数据来预测未来的值，过去和未来的状态仅是时间的函数。时间序列分析法可进一步分为：简单平均法；移动平均法；加权移动平均法；指数平滑法。C项，市场因子推演法是相关分析法的一种。9实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。A开发商B监理单位C分包单位D总承包单位【答案】D【解析】施工现场的安全由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。开发商或其委托的监理工程师应监督承包商建立安全教育培训制度，对危及生命安全和人身健康的行为有权提出批评、检举和控告
8、。开发商与承包商还要认真协调安排工程安全保险事宜，按双方约定5429/承担支付保险费的义务。10根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。A目标定价法B成本加成定价法C随行就市定价法D价值定价法【答案】A【解析】房地产开发商定价主要有以下三类方法：成本导向定价法（包括成本加成定价法和目标定价法）；购买者导向定价法（包括认知价值定价法和价值定价法）；竞争导向定价法（包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法）。其中，目标定价法是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。11房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（ ）。A观察法B实验法C讨论法D问卷调查法【答案】A【解析】收集一手资料常用的方法有：观察法，指由调查人员根据调查研究的对象，利用眼睛、耳朵等感官以直接观察的方式对其进行考察并搜集资料；访问法，包括结构化6429/