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1、1 声明此课件只做交流之用，请看后24 小时内删除，如您觉得好请购买东奥正版课件dzh1519 邀请您访问大家论坛http:/ 如果您的朋友不但访问并且注册成为会员，您将再获得积分奖励经验+5 威望+1 金币+1 您的支持是我发贴的动力第七章投资性房地产本章考情分析本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。近三年考题分数不高，属于不重要章节。本章应关注的主要内容有：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产的初始计量；（3）投资性房地产的后续计量；（4）投资性房地产的转换和处置。主要内容第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投
2、资性房地产的转换和处置第一节 投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当 能够单独计量和出售。二、投资性房地产的范围名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 12 页 -2 范围注意问题已 出 租 的土 地 使 用权（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产也不属于投资性房地产持 有 并 准备 增 值 后转 让 的 土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产已 出 租 的建筑物（1）是指企业拥有产权并以
3、经营租赁方式出租的建筑物；（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。（2）作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房
4、地产。如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。【例题 1多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物E.企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】ACE【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产
5、；选项D，以经营租赁方式租入的建筑物不属于企业持有的资产。【例题 2 多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（）。（2010年考题）A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产B.房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货C.用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本E.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产【答案】ABCD【解析】企业取得的土地使用权一般确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物
6、合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，并计提摊销；对于房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物时，土地使用权作为存货核算，待开发时计入房屋建筑物的成本；用于出租的土地名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 12 页 -3 使用权，应将其转为投资性房地产核算。第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应当按照成本进行初始计
7、量。（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本
8、、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。借：投资性房地产在建贷：银行存款等（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量参见“投资性房地产的转换和处置”部分内容。二、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。转为改扩建时的分录如下：1.成本模式借：投资性房地产在建投资性房地产累计
9、折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2.公允价值模式借：投资性房地产在建公允价值变动（也可能在贷方）贷：投资性房地产成本【教材例 7-1】208 年 3 月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2 000 万元，已计提折旧600 万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 12 页 -4 约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3 月 15 日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12 月 10 日，厂房改扩
10、建工程完工，共发生支出150 万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地产的成本。甲企业的账务处理如下：（1）208 年 3月 15 日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产厂房（在建）14 000 000 投资性房地产累计折旧 6 000 000 贷：投资性房地产厂房 20 000 000（2）208 年 3月 15 日 l2 月 10 日：借：投资性房地产厂房（在建）1 500 000 贷：银行存款 1 500 000（3）208 年 12 月 10 日，改扩建工程完工：借：投资性房地产厂房 l5 50
11、0 000 贷：投资性房地产厂房（在建）l5 500 000【教材例 7-2】208 年 3 月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3 月 15 日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。11 月 10 日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150 万元，即日起按照租赁合同出租给丙企业。3 月 15 日，厂房账面余额为1 200 万元，其中成本 1 000万元，累积公允价值变动200 万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。甲企业的账务处理如下：（
12、1）208 年 3月 15 日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产厂房（在建）12 000 000 贷：投资性房地产成本 10 000 000 公允价值变动 2 000 000（2）208 年 3月 15 日 11 月 10 日：借：投资性房地产厂房（在建）1 500 000 贷：银行存款 1 500 000（3）208 年 11 月 10 日，改扩建工程完工：借：投资性房地产成本 13 500 000 贷：投资性房地产厂房（在建）l3 500 000（二）费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。第三节 投资性房地产的后续
13、计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产（一）科目设置投资性房地产名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 12 页 -5 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备（二）会计处理在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。1.计提折旧或进行摊销时借：其他业
14、务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.计提减值准备时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备3.取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一）科目设置1.投资性房地产成本公允价值变动2.公允价值变动损益（二）采用公允价值模式计量的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。【提示】（1）在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公
15、允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。（2）采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。【教材例 7-3】甲公司为从事房地产经营开发的企业。208 年 8 月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10 年。当年 10 月 1 日，该写字楼开发完成并开始起
16、租，写字楼的造价为9 000 万元。208 年 12 月 31 日，该写字楼的公允价值为9 200 万元。假设甲公司采用公允价值计量模式。甲企业的账务处理如下：（1）208 年 10 月 1 日，甲公司开发完成写字楼并出租：借：投资性房地产成本 90 000 000 贷：开发成本 90 000 000（2）208 年 12 月 31 日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：借：投资性房地产公允价值变动 2 000 000 贷：公允价值变动损益 2 000 000 名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 12 页 -6 三、投资性房
17、地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。【例题 3 单选题】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更【答案】B【解析】企业对
18、投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照企业会计准则第28 号会计政策、会计估计变更和差错更正处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。第四节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换（一）投资性房地产转换形式和转换日1.转换形式“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。2.转换日（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。（3
19、）“投资性房地产”转换为“存货”房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。【例题 4多选题】关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（）。A.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日B.投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期C.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期成本模式会计政策变更不得转换公
20、允价值模式名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 6 页，共 12 页 -7 D.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期E.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日【答案】ABC【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日，而不是承租人支付的第一笔租金的日期或合同签订日。（二）房地产转换的会计处理1.在成本计量模式下，非投资性房地产与投资性房地产，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。投资性房地产采
21、用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：对固定资产和无形资产：（1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。（2）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。【教材例 7-4】208 年 8 月 1 日，甲企业将
22、出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3 765 万元，其中，原价5 000 万元，累计已提折旧l 235万元。假设甲企业采用成本计量模式。甲企业的账务处理如下：借：固定资产 50 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销）12 350 000 贷：投资性房地产 50 000 000 非投资性房地产投 资 性房地产按账面价值转换按账面价值转换“固定资产”或“无形资产”科目“累计折旧”或“累计摊销”科目“固 定 资 产 减 值 准备”或“无形资产减值准备”科目“投资性房地产”科目“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目“投资性房地产减值准备”科目名师资料总结-精品资料欢迎
23、下载-名师精心整理-第 7 页，共 12 页 -8 累计折旧 l2 350 000 2.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。3.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业
24、务成本）。投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示。【教材例 7-5】208 年 10 月 15 日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。20 8 年 10 月 15 日，该写字楼的公允价值为4 800 万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4 750 万元，其中，成本为 4 500万元，公允价值变动为增值250 万元。甲企业的账务处理如下：借：固定资产 48 000 000 贷：投资性房地产成本 5 000 000 公允价值变动 2 500 000 公允价值变动损益 500 000【教材例7-6】甲房地产开发企业将其开发
25、的部分写字楼用于对外经营租赁。208 年10 月 15 日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5 800 万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5 600 万元，其中，成本为 5 000 万元，公允价值增值为600 万元。甲企业的账务处理如下：借：开发产品 58 000 000 贷：投资性房地产成本 50 000 000 公允价值变动 6 000 000 公允价值变动损益 2 000 000【教材例 7-7】208 年 3 月 10 日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将
26、其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为208 年 4 月 15 日。208 年 4 月 15 日，非投资性房地产投资性房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”科目，贷方差额记入“资本公积其他资本公积”科目自用房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的差额记入“公允价值变动损益”科目投资性房地产名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 8 页，共 12 页 -9 该写字楼的账面余额45 000 万元，公允价值为47 000 万元。208 年 12 月 31 日，该项投资性房地产的公允价值为48 000 万元。甲企业的账务处理如下：（1）208 年
27、 4月 15 日：借：投资性房地产成本 470 000 000 贷：开发产品 450 000 000 资本公积其他资本公积 20 000 000（2）208 年 12 月 31 日：借：投资性房地产公允价值变动 10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000【教材例 7-8】208 年 6 月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。208 年 10 月 30 日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为208 年 10 月 30 日，租赁期限为3 年。
28、208 年 10 月 30 日，该办公楼原价为 5 亿元，己提折旧14 250 万元，公允价值为35 000 万元。假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产成本 350 000 000 公允价值变动损益 7 500 000 累计折旧 142 500 000 贷：固定资产 500 000 000【例题 5单选题】甲公司201 年至 204 年发生以下交易或事项：201 年 12 月 31 日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000 万元。该办公楼预计使用年限为 20 年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，204 年 6 月 30日甲公
29、司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2 年，年租金 l50 万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800 万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。204 年 12 月 31 日，该办公楼的公允价值为2 200 万元。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）小题至第（2）小题。（2011年考题）（1）下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是()。A.出租办公楼应于204 年计提折旧150 万元B.出租办公楼应于租赁期开始日确认资本公积l75 万元C.出租办公楼应于租赁
30、期开始日按其原价3 000 万元确认为投资性房地产D.出租办公楼204 年取得的 75 万元租金应冲减投资性房地产的账面价值【答案】B【解析】204 年应计提的折旧=3 000/20 6/12=75（万元），选项 A错误；办公楼出租前的账面价值=3 000-3 000/202.5=2 625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项 C错误；应确认的资本公积=2 800-2 625=175（万元），选项 B正确；出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D错误。（2）上述交易或事项对甲公司204 年度营业利润的影响金额是
31、()。A.0 B.-75万元名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 9 页，共 12 页 -10 C.-600 万元 D.-675万元【答案】C【解析】上述交易对20 4年度营业利润的影响=-75+150/2+（2200-2800）=-600（万元）。二、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将 处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。（一
32、）采用成本模式计量借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（二）采用公允价值模式计量借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产成本公允价值变动借：资本公积其他资本公积贷：其他业务成本借：公允价值变动损益贷：其他业务成本或借：其他业务成本贷：公允价值变动损益【教材例 7-9】甲为一家房地产开发企业，207 年 3 月 10 日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为207 年 4 月 15 日。20 7 年 4 月 15 日，该写字楼的账面余额45 000 万元，公允
33、价值为47 000 万元。207年 12 月 31 日，该项投资性房地产的公允价值为48 000 万元。208 年 6 月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000 万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量。甲企业的账务处理如下：（1）207 年 4月 15 日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产成本 470 000 000 贷：开发产品 450 000 000 资本公积其他资本公积 20 000 000（2）207 年 l2 月 31 日，公允价值变动：借：投资性房地产公允价值变动 10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000（3）208 年
34、 6月，出售投资性房地产：借：银行存款 550 000 000 名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 10 页，共 12 页 -11 公允价值变动损益 10 000 000 资本公积其他资本公积 20 000 000 其他业务成本 450 000 000 贷：投资性房地产成本 470 000 000 公允价值变动 l0 000 000 其他业务收入 550 000 000【例题 6单选题】207 年 2 月 5 日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。207 年 2 月 10 日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公
35、楼成本为3 200 万元，已计提折旧为2 100 万元，未计提减值准备，公允价值为2 400 万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。207 年 2 月 20 日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20 7 年 3 月 1日起 2 年，年租金为360 万元。办公楼 20 7 年 12 月 31 日的公允价值为2 600 万元，208 年 12 月 31 日的公允价值为 2 640 万元。209 年 3 月 1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款 2 800 万元。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）题至第（2）题。（2009 年新制度考
36、题）（1）甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是()。A.20 7 年 2 月 5 日 B.207 年 2 月 10 日C.207 年 2 月 20 日 D.207 年 3 月 1 日【答案】B【解析】对于企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也应视为投资性房地产，所以该闲置办公楼确认为投资性房地产的日期为董事会或类似机构作出书面决议的日期即20 7 年 2 月 10 日。（2）甲公司209 年度因出售办公楼而应确认的损益金额是()万元。A.160 B.400 C.1 460 D
37、.1 700【答案】C【解析】因出售办公楼应确认的损益金额=2 800-2 640+2 400-（3 200-2 100）=1 460（万元）。这里要注意将转换日公允价值大于账面价值计入资本公积的金额结转到当期损益。【例题 7单选题】甲公司从事房地产开发经营业务，208 年度发生的有关交易或事项如下：（1）1 月 1 日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1 月 20 日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9 000 万元，未计提跌价准备，公允价值为10 000 万元。该出租商品房预计使用 50 年，预计净残值为零，采用
38、年限平均法计提折旧。（2）1 月 5 日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2 750 万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10 年，预计尚可使用40 年，采用直线法摊销。办公楼于3 月 1 日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3 500 万元。（3）3 月 5 日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为 6 500 万元，至重新装修之日，已计提折旧2 000 万元，账面价值为4 500 万元，其名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 11 页，共 12 页 -12 中原装修支出的账面价值为300 万元
39、。装修工程于8 月 1 日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1 500 万元。装修后预计租金收入将大幅增加。甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）题至第（3）题。（2009 年原制度考题）（1）下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。A.商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益B.重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报C.用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本D.商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值【答案】D【解析
40、】选项A，商铺重新装修发生的支出应予资本化，计入投资性房地产的成本；选项 B,商铺租赁期届满后重新装修后继续用于出租，在重新装修完工并达到预定可使用状态后商铺应作为投资性房地产列报；选项C，用于建造办公楼的土地使用权的账面价值不计入所建造办公楼的成本，作为无形资产单独核算。（2）甲公司出租商品房20 8 年度应当计提的折旧是（）万元。A.165.00 B.180.00 C.183.33 D.200.00【答案】A【解析】应计提的折旧额=9000 5011/12=165（万元）。（3）下列各项关于甲公司208 年 12 月 31 日资产负债表项目列报金额的表述中，正确的是（）。A.存货为 9 000 万元B.在建工程为5 700 万元C.固定资产为6 000 万元D.投资性房地产为14 535 万元【答案】D【解析】208 年 12 月 31 日投资性房地产的列报金额=9 000-165+4 500-300+1 500=14 535（万元）。本章小结：1掌握投资性房地产的范围；2掌握投资性房地产改扩建的后续支出；3掌握投资性房地产的后续支出；4掌握投资性房地产计量模式间的转换；5掌握投资性房地产的转换。-（本章完）-名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 12 页，共 12 页 -