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1、第七章一、单项选择题1.下列项目中，属于投资性房地产的是（）。A.企业以经营租赁方式租入的建筑物B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于经营出租但暂时空置C.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物D.房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权答案解析选项A，租入的建筑物不属于企业的资产，与投资性房地产无关；选项C，不属于投资性房地产，应作为存货处理；选项D，房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权，应作为存货处理。2.甲房地产开发商（以下简称“甲公司”）采用公允价值模式计量投资性房地产，有关资料如下：（1）2014 年 1 月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付价款20000 万元，预计使
2、用年限为 70 年，准备开发建造商品房住宅小区对外销售，至2014 年 12 月末已发生商品房建造成本 10000 万元，预计2015 年 3 月末完工。（3）2014 年 3 月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付价款40000 万元，预计使用年限为 50年，准备建造酒店式公寓对外销售，至 2014 年 12 月末已发生酒店式公寓建造成本30000万元，预计2015 年 6 月末完工。（4）2014 年 4 月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付价款10000 万元，预计使用年限为 50 年，准备建造自用办公楼，至2014 年 12 月末已发生办公楼建造成本9000 万元（包括土地使用权摊销
3、计入成本的部分），预计 2015 年 3 月末完工。下列有关甲公司2014 年末资产负债表列示金额的表述，不正确的是（）。A.存货项目的列报金额为60000 万元B.投资性房地产的列报金额为0 C.无形资产的列报金额为9850 万元D.在建工程的列报金额为9000 万元答案解析 1 月取得的土地使用权确认为开发产品，并按20000 万元进行初始计量；2 月取得的土地使用权确认为开发产品，并按30000 万元进行初始计量；3 月取得的土地使用权确认为开发产品，并按40000 万元进行初始计量；4 月取得的土地使用权确认为无形资产，并按 10000 万元进行初始计量。选项 A，存货项目列报金额20
4、00010000300004000030000130000（万元）；选项 C，无形资产列报金额1000010000/509/12 9850（万元）。3.A 房地产开发商（以下简称“A 公司”）采用公允价值模式计量投资性房地产，有关资料如下：（1）2013 年 6 月，将原准备对外出售的A 商品房对外出租，转换日 A 商品房的账面余额为1000 万元，未计提跌价准备，该项房产在转换日的公允价值为1500 万元。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 8 页 -（2）2013 年 6 月，将原准备对外出售的B 商品房对外出租，转换日B商品房的账面价值为10000 万元，未计提
5、跌价准备，该项房产在转换日的公允价值为9000 万元。（3）2013 年末上述两项房地产的公允价值分别为2000 万元、8900 万元。（4）2014 年 6 月租赁期届满收回上述两项房地产准备对外销售。转换日其公允价值分别为2600 万元、8500 万元。下列有关A、B商品房相关会计处理表述不正确的是（）。A.2013 年 6 月转换日A 商品房确认其他综合收益500 万元、B商品房确认公允价值变动损失1000 万元B.2013 年有关房地产累计确认的公允价值变动收益为600 万元C.2014 年 6 月租赁期届满，房地产A 转为开发产品时确认其他综合收益600 万元D.2014 年 6 月
6、租赁期届满，房地产B转为开发产品时确认公允价值变动损失400 万元答案解析选项A，账务处理为：借：投资性房地产A（成本）1500 B（成本）9000 公允价值变动损益1000 贷：开发产品 A1000 B10000 其他综合收益500 选项 B，确认的公允价值变动损益（20001500）（89009000）1000 600（万元）。选项 C，2014 年 6 月租赁期届满将房地产A 转为开发产品，确认的公允价值变动损益2600（1500 500）600（万元）。选项 D，2014 年 6 月租赁期届满将房地产B转为开发产品确认的公允价值变动损失（9000100）8500400（万元）。4.甲公
7、司采用成本模式计量投资性房地产。有关资料如下：（1）甲公司2012 年 12 月 31 日将自用固定资产转为投资性房地产，转换日该固定资产的公允价值为25000 万元，转换日之前“固定资产”科目余额为22000 万元，“累计折旧”科目金额为1000 万元，“固定资产减值准备”科目余额为100 万元。（2）甲公司2014 年 12 月将上述投资性房地产转为自用固定资产，转换日该投资性房地产的公允价值为30000 万元，“投资性房地产累计折旧”科目金额为2000 万元。下列有关转换日的会计处理中，说法不正确的是（）。A.2012 年 12 月将自用固定资产转为投资性房地产，年末资产负债表投资性房地
8、产列示金额为 20900 万元B.2012 年 12 月将自用固定资产转为投资性房地产，不影响损益C.2014 年 12 月将投资性房地产转为自用固定资产，年末资产负债表固定资产的列示金额为30000 万元D.2014 年 12 月将投资性房地产转为自用固定资产，不影响损益名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 8 页 -答案解析选项AB，采用成本模式计量投资性房地产，将自用固定资产转为投资性房地产，转换日不确认损益，年末资产负债表投资性房地产列示金额22000100010020900（万元）；选项CD，采用成本模式计量投资性房地产，将投资性房地产转为自用固定资产，转换日
9、不确认损益，2014 年 12 月将投资性房地产转为自用固定资产，年末资产负债表固定资产列示金额22000200010019900（万元）。5.投资性房地产进行初始计量时，下列处理方法中不正确的是（）。A.无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量的投资性房地产，均应按照成本进行初始计量B.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，自行建造取得时按照公允价值进行初始计量C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成D.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出答案解析 无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量的投
10、资性房地产，均应按照成本进行初始计量。6.下列有关投资性房地产的会计处理方法，说法不正确的是（）。A.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但满足一定条件时也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量B.对投资性房地产进行后续计量，通常情况下企业可以同时采用成本模式和公允价值模式两种计量模式C.只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式D.投资性房地产满足一定条件时，可将成本模式变更为公允价值模式，并且追溯调整二、多项选择题1.2014 年 1 月 1 日，甲公司将刚开发建成的一栋写字楼作为投资性房地产核算，并采用公允价值模式进行后续计量。20
11、14 年 12 月 31 日，甲企业根据可获得的市场信息和相关数据，对本地区可比写字楼的市场交易价格进行调整，确定该写字楼在2014 年 12 月 31 日的公允价值应考虑的因素包括（）。A.参考本地区同一地段的写字楼活跃市场价格B.写字楼考虑所处商圈位置C.写字楼新旧程度D.写字楼配套设施2.甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。有关资料如下：2011 年 12 月 1 日甲公司与 A 公司签订协议，将自用的办公楼出租给A 公司，租期为3 年，每年租金为8000 万元，每年 6 月 30 日收取租金，2012 年 7 月 1 日为租赁期开始日，2015 年 6 月 30 日到期。2012
12、名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 8 页 -年 6 月 30 日该房地产的公允价值为60000 万元，该固定资产账面原值为70000 万元，已计提的累计折旧为8000 万元（其中本年前半年计提折旧为100 万元），未计提减值准备。各年6 月 30 日均收到租金。2012 年 12 月发生办公楼的修理费用2 万元。2012 年 12 月 31 日该投资性房地产的公允价值为 61000 万元。2015 年 6 月 30 日该投资性房地产的公允价值为60800 万元。为了提高办公楼的租金收入，甲公司决定在租赁期届满后对办公楼进行改扩建，并与 B公司签订经营租赁合同，约定完
13、工时将办公楼出租给B公司。2015 年 6 月 30 日租赁协议到期，甲公司收回办公楼并转入改扩建工程。2015 年 8 月 30 日完工，支付工程款项9560 万元，被替换部分的账面价值为60 万元。2015 年 8 月 30 日将办公楼出租给B 公司。甲公司有关投资性房地产的会计处理，下列说法正确的有（）。A.2012 年 6 月 30 日转换日转换房地产确认其他综合收益2000 万元B.影响 2012 年营业利润的金额为2898 万元C.2015 年 6 月 30 日将办公楼的账面价值60800 万元转入“投资性房地产在建”D.2015 年 8 月 30 日完工后增加“投资性房地产成本”
14、科目的金额为70300 万元答案解析 选项 A，2012 年 6 月 30 日转换日转换房地产公允价值与账面价值的差额60000（700008000）2000（万元），应确认公允价值变动损失2000 万元；选项B，影响2012 年营业利润的金额出租前折旧费100转换日公允价值变动损失60000（700008000）修理费用2租金为8000/2公允价值变动增加（6100060000）2898（万元）；选项 D，2015 年 8 月 30 日完工后增加“投资性房地产成本”科目的金额6080095606070300（万元）。3.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的情况下，下列会计处理方法中，
15、说法正确的有（）。A.将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产成本”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目B.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目C.将投资性房地产转为存货时，应按其在转换日的公允价值，借记“开发产品”等科目，结转“投资性房地产”的科目余额，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目D.出售投资性房地产时，除结转成本外，还应将公允价值变动损益和其他综合收益转入“其他业务收入”科
16、目4.下列有关投资性房地产的会计处理，说法不正确的有（）。A.对投资性房地产进行后续计量，符合一定条件时可以将成本模式转换为公允价值模式名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 8 页 -B.无论采用公允价值模式，还是采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，取得的租金收入，均应借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目答案解析选项C，差额应记入“公允价值变动损益”科目；选项D，处置投资性房地产，属于企业的日常经营活动非主营业务，应通过其他业务收入与其他业务成本核算其处置损益，不同于处置固定资产或无形资产的处理。三、综合题1.（本小题 6 分,2014 年考题）甲公司为
17、房地产开发企业，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。（1）206 年 1 月 1 日，甲公司以 20000 万元总价款购买了一栋已达到预定可使用状态的公寓。该公寓总面积为1 万平方米，每平方米单价为2 万元，预计使用寿命为50 年，预计净残值为零。甲公司计划将该公寓对外出租。（2）206 年，甲公司出租上述公寓实现租金收入500 万元，发生费用支出（不含折旧）100万元。由于市场发生变化，甲公司出售了公寓总面积的20%，取得收入4200 万元，所出售公寓于 206 年 12 月 31 日办理了房产过户手续。206 年 12 月 31 日，该公寓每平方米的公允价值为 2.1 万元。其他资
18、料：甲公司所有收入与支出均以银行存款结算。根据税法规定，在计算当期应纳所得税时，持有的投资性房地产可以按照其购买成本、根据预计使用寿命50 年按照年限平均法自购买日起至处置时止计算的折旧额在税前扣除，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额；在实际处置时，处置取得的价款扣除其历史成本减去按照税法规定计提折旧后的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额，甲公司适用的所得税税率为25%。甲公司当期不存在其他收入或成本费用，当期所发生的100 万元费用支出可以全部在税前扣除，不存在未弥补亏损或其他暂时性差异。不考虑除所得税外的其他相关税费。【要求及答案（1）】编制甲公司206 年 1 月 1 日、12
19、月 31 日与投资性房地产的购买、公允价值变动、出租、出售相关的会计分录。206 年 1 月 1 日：借：投资性房地产20000 贷：银行存款20000 206 年 12 月 31 日：借：投资性房地产1000 贷：公允价值变动损益1000 或（剩余 80%部分）：借：投资性房地产800 贷：公允价值变动损益800 名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 8 页 -甲公司实现租金收入和成本：借：银行存款500 贷：主营业务收入（或其他业务收入）500 借：主营业务成本（或其他业务成本）100 贷：银行存款100 甲公司出售投资性房地产：借：银行存款4200 贷：其他业务收
20、入4200 借：其他业务成本（2000020%）4000 公允价值变动损益（100020%）200 贷：投资性房地产（2100020%）4200 或（出售时未确认公允价值变动损益）：借：其他业务成本（或主营业务成本）（20000 20%）4000 贷：投资性房地产（2000020%）4000【要求及答案（2）】计算投资性房地产206 年 12 月 31 日的账面价值、计税基础及暂时性差异。【要求及答案（3）】计算甲公司206 年当期所得税，并编制与确认所得税费用相关的会计分录。所得税相关分录如下：借：所得税费用350 贷：应交税费 应交所得税70 递延所得税负债280 2.AS 公司采用成本模
21、式对投资性房地产进行后续计量，假定按年计提折旧和进行摊销。AS公司适用的所得税税率为25%，按净利润的10%计提盈余公积。有关资料如下：（1）2011 年 10 月 2 日以 1000 万元购入一宗土地使用权，预计使用年限为50 年（与税法相同），并开始建造一栋写字楼。2012 年 12 月写字楼建造完成并交付公司管理部门使用，建造成本为50000 万元、预计使用年限为40 年（与税法相同）。写字楼和土地使用权的预计净残值均为零，均采用直线法计提折旧和摊销（与税法相同）。（2）2013 年 12 月 18 日 AS公司与 BS公司签订租赁合同，AS公司将一栋写字楼整体出租给 BS公司，租期为3
22、 年，年租金为2000 万元，从2014 年起每年年末支付。2013 年 12 月31 日为租赁期开始日。借：投资性房地产写字楼50000 名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 6 页，共 8 页 -土地使用权1000 累计折旧（50000/40）1250 累计摊销（1000/5027/12）45 贷：固定资产50000 无形资产1000 投资性房地产累计折旧1250 投资性房地产累计摊销45【要求及答案（2）】编制 2014 年收到租金（假定按年确认收入）；投资性房地产计提折旧和摊销、支付写字楼修理费用的相关会计分录；计算2014 年末投资性房地产在会计报表中的列示金额以及影响2
23、014 年营业利润的金额；借：银行存款2000 贷：其他业务收入2000 借：其他业务成本1270 贷：投资性房地产累计折旧（5000040）1250 投资性房地产累计摊销（100050）20 借：其他业务成本2 贷：银行存款2 2014 年末投资性房地产在会计报表中的列示金额（500001000）（125045）（125020）48435（万元）影响 2014 年营业利润的金额200012702728（万元）借：固定资产50000 无形资产1000 投资性房地产累计折旧（125012503）5000 投资性房地产累计摊销（45203）105 贷：投资性房地产写字楼50000 土地使用权100
24、0 累计折旧5000 累计摊销105【要求及答案（4）】假定租赁期满后将其出售，售价为60000 万元，编制有关会计分录（不考虑处置时的相关税费）；【要求及答案（5）】假定 2015 年 1 月 1 日，AS公司认为，出租给BS公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式计量。2014 年 12 月 31 日，该写字楼的公允价值为 55000 万元，土地使用权的公允价值为5000 万元。编制2015 年 1 月 1 日追溯调整的会计分录。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 7 页，共 8
25、页 -借：投资性房地产写字楼（成本）50000 土地使用权（成本）1000 投资性房地产公允价值变动（50004000）9000 投资性房地产累计折旧（12502）2500 投资性房地产累计摊销（4520）65 贷：投资性房地产写字楼50000 土地使用权1000 递延所得税负债（1156525%）2891.25 盈余公积（1156575%10%）867.375 利润分配 未分配利润（1156575%90%）7806.375 3.甲公司为从事房地产开发业务的企业。2013 年 3 月 31 日，甲公司董事会就其开发的一栋写字楼的第一层商铺不再出售改用作出租，并形成了书面决议。【要求及答案（1）
26、】分别采用成本模式和公允价值模式编制2013 年、2014 年、2015 年的会计分录，并说明两种模式投资性房地产年末报表的列示金额、影响本年营业利润的金额。（1）2013 年 5 月 31 日,甲公司与乙企业签订了租赁协议，租赁期开始日为2013 年 6 月 30日，租赁期2 年，该商铺的账面余额5500 万元，未计提存货跌价准备。预计使用年限为50年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。2013 年 3 月 31 日和 2013 年 12 月 31 日商铺公允价值分别为6000 万元和 6100 万元。2013年 12 月 31 日收到 6 个月的租金300 万元。（2）2014 年 12 月 31 日商铺公允价值为6500 万元，收到本年租金600 万元。（3）2015 年 6 月 30 日对外出租的房地产租赁期届满，企业董事会作出书面决议明确表明，将该房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转换为存货。2015 年 6 月 30 日转换日该房地产的公允价值为6400 万元。收到半年租金300 万元。【要求及答案（2）】假定 2015 年 6 月 30 日商铺到期时直接对外销售，售价为6400 万元，分别采用成本模式和公允价值模式编制2015 年出售时的会计分录并计算处置损益的金额。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 8 页，共 8 页 -