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1、1乐至新天地城市综合体工程二次经营前期策划中铁八局一公司乐至县新天地城市综合体工程项目部2012年 12 月 20 日名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 13 页 -2目录1.工程概况.32.合同情况.32.1 合同形式.32.2 合同条款分析.42.2.1 合同有利条款分析.42.2.2 合同不利条款及条件分析.42.3 业主的管理模式.52.3.1 工程的主要管理单位.52.3.2 业主的管理模式.52.3.3 变更设计的管理模式.52.3.4 工程索赔的管理模式.63.二次经营前期策划.63.1 二次经营准备.63.1.1 二次经营的原则.63.1.2 二次经营
2、的准备工作.73.2 增加工程产值和利润筹划.83.2.1 施工设计图出图前的策划.83.2.2 工程概算或清单中综合单价差、错、漏项目清理筹划.83.2.3 变更设计策划.93.2.4 工程索赔策划.103.2.4.1人工费价差、材料费差价及规费费率调整.103.2.4.2非施工方原因造成停工、窝工损失费.113.3 节约工程成本筹划.114、二次经营筹划附表.12名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 13 页 -3乐至新天地城市综合体工程二次经营前期策划1.工程概况本工程位于乐至县城帅乡大道与通达路交口的东侧，由乐至县众信房地产投资有限公司开发。新天地工程规划建设净
3、用地面积为8104.00 m2，总建筑面积约为85984.73 m2。其中地上建筑面积为72526.60 m2,地下建筑面积为13458.13 m2。新天地工程由一栋、二栋高层建筑物和商业楼及其地下部分连成一片的二层地下室组成。其中一栋、二栋高层建筑物为 30 层，建筑高度为99.95 m，1-4 层为商业楼，第 5 层为酒店，地下室（两栋高层建筑物及其地下室部分连成一片）为2 层。本工程合同开工日期为2011年 10 月 20 日，合同竣工日期2013 年4 月 3 日，合同工期要求为530天。实际开工日期为2011年 11 月 9 日，并于 2011年 11 月完成上部土方(约 12000
4、m3)开挖、办公室装修、临设搭建等工作，但由于建设单位对设计方案要作重大调整，后续工作如护壁桩施工等全部暂停，该工程从2011年 12 月起即处于全面停工状态。2012年 10 月，建设单位即开始进行基坑护壁桩施工，2012年 11月 21 日，该工程正式开工。2.合同情况2.1 合同形式（1）本合同为大合同，合同结算方式为2009 清单计价，工程量按图计取，单价为自主组价。（2）合同总价为 1.6 亿元，合同工期535天，预计开工日期2011年 10 月 20 日，预计竣工日期2013年 4 月 3 日，因业主单位规划原因，名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 13
5、页 -4实际开工日期为2012年 11 月 21 日，实际竣工时间为2014年 5 月 6日。（3）竣工结算依据（工程总承包合同协议书第六条）：按2009 年四川省建设工程工程量清单计价定额及相关配套文件执行。人工按施工期四川省建设工程造价管理总站造价信息调差文件执行，材料按施工期四川工程造价信息调差，造价信息没有的材料按甲乙双方市场调查价执行，规费按2011 年四川省建设工程造价管理总站核定的取费证计取，不予调整。2.2 合同条款分析2.2.1 合同有利条款分析补充条款:（1）发包人为本工程房屋销售设立专用资金账户，由发包人和承包人双方共同监管。房屋销售资金应全部进入该账户，并优先用于支付承
6、包人工程款。（2）在确保承包人的工程款后，剩余房屋销售资金（其中房屋销售超过已完工房屋的90%时，应确保共同账户内保留本工程房屋销售总款10%的款项，用于支付承包人的工程结算尾款）约定发包人用于支付乐至县圣特罗佩工程的工程款和发包人本工程及圣特罗佩工程的费用。（3）发包人未按约定将房屋销售资金全部归入双方共管账户，或者未按约定用途使用资金的，承包人有权解除合同，并要求发包人赔偿给承包人造成的全部经济损失。补充条款为新天地工程工程款的及时拨付提供了保障。2.2.2 合同不利条款及条件分析（1）乐至县人工费调整系数严重偏低依据工程总承包合同协议书第六条约定：人工按施工期四川省建设工程造价管理总站造
7、价信息调差文件执行。依据四川省工程造价名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 13 页 -5总站颁布的“川建价发【2012】26 号”文规定：资阳市（各县市）建筑工程人工费调整幅度为50%，装饰工程人工费调整幅度为49%；而成都市建筑工程人工费调整幅度为95%，装饰工程人工费调整幅度为110%。而两地实际施工劳务成本均相同，以至于项目部在人工费中亏损巨大。（2）乐至本地材料价格偏高、信息价偏低依据工程总承包合同协议书第六条约定：材料按施工期四川工程造价信息调差，造价信息没有的材料按甲乙双方市场调查价执行。因地域因素将造成项目部材料费巨额亏损（预计此费用将为906.98 万
8、元）。（3）我司的规费取费证费率偏低依据工程总承包合同协议书第六条约定：规费按2011 年四川省建设工程造价管理总站核定的取费证计取，不予调整。目前我司的规费取费证约定费率为12.4%，处于最低标准，经公司协调后我司规费取费证约定费率将可能调整至22.9%，在取得取费证后我部将立即请求甲方将合同条款调整为“按 2013年四川省建设工程造价管理总站核定的取费证计取，不予调整。”2.3 业主的管理模式2.3.1 工程的主要管理单位业主单位为：乐至县众信房地产投资有限公司工程的设计单位为：上海新建设建筑设计有限公司监理单位为：四川飞红工程管理咨询有限公司2.3.2 业主的管理模式发包人派驻的现场工程
9、师在授权范围内代表发包人对本工程施工过程中的质量、进度、投资、安全文明施工进行监督和检查、协调解决由发包人处理的有关问题，并对工程量和单价变更、新增单价、工程名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 13 页 -6签证、中间支付等进行确认，实际采取现场工程师确认施工内容，造价部工程师确认工程量和单价，总经理最终确认总价的模式。2.3.3 变更设计的管理模式（1）发包人设计变更应提前3 天以书面形式向承包人发出变更通知，不计延误工期（除重大设计变更外）。（2）承包人提出设计变更建议书，经征得监理工程师及发包人同意，由设计单位认定后发出书面变更，变更部分新增加的费用由发包人承担
10、，其余按通用条款29.2、29.3 执行。2.3.4 工程索赔的管理模式发包人违约责任如下：（1）本通用条款第26.4 款提到的发包人不按合同约定支付工程款，导致施工无法进行；（2）本通用条款第33.3 款提到的发包人无正当理由不支付工程竣工结算价款；发包人承担违约责任，赔偿因其违约给承包人造成的经济损失，顺延延误的工期。双方在专用条款内约定发包人赔偿承包人损失的计算方法或者发包人应当支付违约金的数额或计算方法。不可抗力：双方关于不可抗力的约定：按通用条款第1.22 款执行。3.二次经营前期策划3.1 二次经营准备3.1.1 二次经营的原则（1）公司实行项目经理负责制公司与项目经理部签定承包责
11、任书，实行全员风险承包、共同（2）关注成本、以结果为导向、按效益决定分配的原则。工程数量做到全面、不漏项、系统增加，重点是尽全力将没有量变成名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 6 页，共 13 页 -7既有量，将小量变成大量。（3）价高量增、价低量减。（4）在组价方面，优先选用基价较高的定额项，采用信息价中单价较高的品牌或联系业主代表签订对我部最有利的价格；如发生签证不能进行定额组价，那么在进行签证包干价签认时，通过多次联系业主，使其签认我部理想的包干价。（5）依据国家现行法律、法规及合同条款，以及施工设计图及现场实际情况，做到有利因素的挖掘，不利因素规避，向建设单位合理索赔。（
12、6）编制及时性、资料充分性、文字概述规范性。（7）积极做好甲方、监理等相关部门的沟通协调工作。3.1.2 二次经营的准备工作（1）全面研究合同项目部要形成全员（管理人员：特别是工程技术人员、成本管理人员和计合管理人员）共同研究合同的氛围，把通用合同、专项合同的内容与要求了解清楚，分析透彻。要认真分析和理解个别概算以及合同项目，分清施工图上的合同内项目及合同外项目。（2）做好技术支持工作项目部要求工程部主要技术人员参与新增工程、变更设计、索赔工作，了解设计标准、认真审图并做好技术支持工作。（3）加强技术部门与合同计价部门紧密合作发挥各自的专业优势，相互密切配合，由技术部门提出具体项目的施工范围及
13、施工内容，由合同计价部门及成本管理员编制变更索赔资料。（4）制定二次经营目标本工程预计收入为15348.33 万元，预计成本（含税金）为15728.22名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 7 页，共 13 页 -8万元，项目预计亏损379.89 万元，亏损比例为2.48%。项目部将在安全文明现场评分费、规费调整、材料价格差调整、人工费系数调整、认质认价、签证等方面作为切入点，一方面充分收集支撑资料，一方面积极做好与甲方的沟通协调工作，努力做好二次经营工作，增加项目利润，将目前项目的经营成果亏损状态扭转为盈利状态。3.2 增加工程产值和利润筹划3.2.1 施工设计图出图前的策划（1
14、）本工程设计施工图虽作过重大调整，但调整之前我部除了进行部分土方开挖、办公室装修及临设搭设等工作外，未对主体结构进行施工。调整后的设计施工图相对是固定的，工程量亦是基本不变的，不会出现过大的虚量。项目部将加大现场签证的办理工作，扩大二次经营,增加工程产值，在施工前，项目部即自主进行施工场坪抄测工作，率先了解实际原始、场坪标高，在汇同业主单位进行原始场坪标高抄测时利用塔尺的可收缩性提高原始场坪标高，以加大土石方开挖，从而达到增高收益的效果。（2）项目部将全力争取安全文明现场评分费，此部分费用预计为226.94 万元。预算中措施项目中安全文明施工费按基本费率计取，依据四川省建设工程安全文明施工费计
15、价管理办法 20116号文约定安全文明施工费分为基本费及现场评价费。项目部在进场后大力进行文明施工建设，对施工出入口、施工围墙进行美化，对施工现场临水临电布设，对料场、加工房等进行统一规划，严格按照成都市安标工地进行施工，同时制定严格的安全质量保证措施及奖罚制度，用以促进工程的管理，在施工过程中加强同业主、监理及安监站的沟通与协调，力求取得四川省安全文明标准化工地，并努力取得安全文明现场评分达到 95 分，在结算时同业主协调努力获得100%的现场评价费。3.2.2 工程概算或清单中综合单价差、错、漏项目清理筹划名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 8 页，共 13 页 -9由于本工
16、程为大合同，无清单依据、施工图、施工合同及相关规定编制工程预算，故以预算及分包合同编制成本测算。并将此预算清单请公司复核，清单严格按设计图及规范要求，结合定额、合理选用定额项，对于定额描述规范与实际相近但不相同的情况，项目尽量选取对项目有利的定额项目，同时做好项目选用定额的分析记录，在后期决算时以此为依据争取效益最大化，同时对于措施费用项目计取分析定额说明，逐一对比，提出决算时争取费用（如施工排水费、临时保护费等）。3.2.3 变更设计策划（1）建立现场签证审批制度。通过建立签证办理流程表（详见样表）实行动态管理。施工现场一旦发生变更，工程部随即填写签证流程表，并交成控部签收，成控部收到后送项
17、目领导批示并建立台账。成控部按领导批示进行收集并编制资料，同时工程部做好技术支撑工作，最终将资料报送至甲方并做好跟踪工作。通过建立流程表，使工程部、成控部以及项目领导都能了解签证办理的进程，让项目部共同关注签证，共同关注二次经营。样表：现场指令及签证办理流程表编号：工程名称指令及签证内容发生时间业主发出指令相关工程师项目部具体负责人员项目成本控制员项目技术主管项目经理项目部报送资料时间书面指令发出时间报送签证时间业主审批完签证时间组价上报时间名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 9 页，共 13 页 -10组价批复时间（2）签证编制过程中同业主加强协调与沟通，前期项目主要追踪土方外
18、运距离的确认、地勘报告中土方与石方界限与实际情况不符合，土石方分界标高及范围的确认、人工挖孔桩与桩深度与孔桩尺寸的确认、人工挖孔桩土方与石方深度的确认、护壁桩冠梁土方清运量的确认、基础内土方中含水开挖时抽水台班的确认、后期施工中图纸修改发生返工量与停工量的确认。（3）通过方案的编制提高措施费用，充分考虑各专项方案的编制，合理优化方案，在保证安全、质量的前提下方案的优化能减少重叠施工，同时也能减少材料的浪费，例如在钢筋制安的方案中，充分考虑马凳铁的使用，提高马凳铁的布置数量，从而增加收入。3.2.4 工程索赔策划3.2.4.1人工费价差、材料费差价及规费费率调整（1）材料价格：由于乐至地区情况的
19、特殊性，造成主材信息价较实际市场价格低，依据合同第26 条规定，材料单价按信息价执行，信息价没有价的材料，按双方市场询价确定，由于地域因素，项目部的主材基本都处于亏损状态，项目部拟同业主单位协调，将合同条款进行部分修改，按实际采购价上浮15%进行决算。（2）乐至县人工费调整系数严重偏低：依据四川省工程造价总站颁布的“川建价发【2012】26 号”文规定：资阳市（各县市）建筑工程人工费调整幅度为50%，装饰工程人工费调整幅度为49%；而成都市建筑工程人工费调整幅度为95%，装饰工程人工费调整幅度为110%。而两地实际施工劳务成本均相同，以至于项目在人工费中亏损巨大。依据工程总承包合同协议书第六条
20、约定：人工按施工期四川省建设工程造价管理总站造价信息调差文件执行。由于资阳市（各县市）人工费调整系数极低，完全不符合市场规律，我部拟请业主考虑名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 10 页，共 13 页 -11人工费调整系数按成都市人工费调整系数执行。（3）规费计取：依据工程总承包合同协议书第六条约定：规费按2011 年四川省建设工程造价管理总站核定的取费证计取，不予调整。目前我司的规费取费证约定费率为12.4%，处于最低标准，经公司协调后我司规费取费证约定费率将可能调整至22.9%，在取得取费证后我部将立即请求甲方将合同条款调整为“按 2013年四川省建设工程造价管理总站核定的取
21、费证计取，不予调整。以上相关情况，项目部将以书面文件形式上报业主，并将我部因此造成的艰难经营情况同业主沟通，力争取得业主的谅解，实现项目的经营目标，同时积极准备资料向造价部门汇报情况，积极取得造价部门的支持。3.2.4.2非施工方原因造成停工、窝工损失费本工程实际开工日期为2011年 11 月 9 日，但由于建设单位对规划方案要作重大调整，该工程从2011年 12 月起即处于全面停工状态。2012 年 10 月，建设单位即开始进行基坑护壁桩施工，2012年 11 月 21日，该工程正式开工。此停工期间业主单位多次要求我部对施工围墙及施工大门美化情况进行调整施工，造成我部发生额外费用，同时产生相
22、关的管理费、机械的二次进场费，此部分费用的索取待材料问题、人工费问题、及规费问题处理完成，如材料问题等业主补偿较好，项目可不进行索赔。3.3 节约工程成本筹划1、制度管理的建设本工程开工时，项目即对各部门作出相关管理制度，以制度管理，以规范促进进步，以工期、质量、成本管理出效益。项目部要求物资设备部必须执行计划采购、市场询价制度。物资采购及报销流程必须是：材料计划单单批次材料采购审批单发票报销入账，以此流程名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 11 页，共 13 页 -12控制材料的采购与使用。对于零星用工必须进行零星用工审批流程，由直接负责人提出申请，经项目总工审批同意、项目书记
23、监督实施、项目经理确认后，此费用才予以报销。项目月成本分析制度，项目部要求正式施工后，即进行月成本分析，此分析由成控部主持，各部门共同参与，分析月度盈亏情况，找准盈亏点，在后期施工中加大盈利点的开发，控制亏损点，以保证成本的持续可控。项目部制定各项制度，在于全力全控，强化全员成本管理意识。2、合同管理：在劳务合同以及专业分包合同的管理中，项目部计划实施预算单价与合同单价对比制度。在合同单价确定前，项目部内部对合同各专业分包单价进行统计，并以此作为成本单价控制红线，在实际分包合同单价确定时严控分包单价，如出现分包合同单价高于成本红线单价时，如实际招标各单位单价均无法下调至成本红线单价内，项目部能
24、及时分析原因，从改变发包方式或寻求业主调价等方面减少项目风险。3、材料使用的管理由于本工程由公司前期全垫资施工，项目可用资金极其有限，大量材料依靠供应商进行垫资或需要大量承兑汇票，这必将造成项目资金利息巨大，故此在材料限额发料与及时采购上发生矛盾，项目部成控部、工程部、物设部精心组织，依据工程部提供的施工形象进度计划及实际形象进度，成控部分阶段、分时间段提供材料计划，物设部在收到材料计划后提前组织，在组织进场前，三个部门进场提前盘点库存，合理有效的使用和发放材料，避免出现大量库存，增大项目部资金压力，加大管理及资金利息。4、二次经营筹划附表（1）乐至新天地城市综合体成本分析表；（2）一公司（乐至新天地城市综合体工程）二次经营筹划情况表。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 12 页，共 13 页 -13策划单位名称（盖章）：中铁八局一公司乐至项目部 2012 年 12 月 20 日名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 13 页，共 13 页 -