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1、1 第十一章房地产业与国民经济房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到整个国民经济发展水平的制约，又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用，明确二者的关系， 是对房地产经济实施宏观调控的前提。 本章从房地产业在国民经济中的地位和作用入手，着重分析房地产业成长为支柱产业的必然性和条件，进而研究房地产经济周期波动与可持续发展问题。第一节房地产业与国民经济的关系一、房地产业在国民经济中的地位和作用房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。（一）房地产业在国民经济中的地位从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。1、房地产业属于
2、基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面，房地产业开发的住宅， 是人们满足居住需要的最基本的生活资料，安居才能乐业， 它所提供的是基础性的物质生活条件。另一方面， 房地产业开发的厂房、 商铺、办公用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料，属于社会生产基础性的物质要素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，从而使房地产业具有基础产业的特征。2、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件，房地产经济运行与国民经济中的所有产业和
3、部门都密切相关。在各行各业的经济活动中， 都必须率先从房地产开发开始， 以此为先导。 例如，城市开发必先进行基础设施建设和各类房屋的建造； 建设工厂必先建筑厂房； 开办商店必先建造商铺； 筹建学校必先建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 33 页 - - - - - - - - - 2 3、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的
4、经济增长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的显著特征。关于房地产支柱产业特征，本章第二节将详情加以阐述。上述房地产业的基础性、先导性、支柱产业特征，是其客观存在的、不以人的意志为转移的规律性所决定的，只有正确认识和紧紧把握这个客观规律，才能在国民经济的产业布局中，确立房地产业应有的地位。（二）房地产业在国民经济中的作用房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用。主要体现在推动城市建设、 促进经济增长和提高居住生活水平等方面。具体表现在：1、推动城市开发，促进现代化建设。现代城市是一国的经济、政治、文化中心，加强城市建设始终是现代化建设中的关键。而房
5、地产综合开发既是城市开发的先导，又改变着城市面貌，完善城市功能。一方面，现代城市的开发建设，首先要进行土地和房屋的整体规划，保证城市功能的合理布局， 形成房屋等建筑物的类型、 景观、风格等独具的种种特色； 另一方面， 经营城市的重点也是经营城市土地和房地产， 使土地资源合理配置， 优化结构， 达到使用效益最大化； 同时也使产业布局实现最佳最优，土地不断升值， 为城市经济的持续发展创造良好的外部环境和内在的条件。 中国许多城市的实践证明， 房地产业的发展对于推动城市建设发挥了重大作用。2、带动相关产业发展， 促进经济增长。 如前所述，房地产业具有产业链长、产业关联度大的特点， 不仅自身的发展为国
6、民经济增长提供直接的贡献，而且通过其产业关联效应带动和促进相关产业的发展和整个国民经济的增长。在国民经济的产业体系中，直接和间接与房地产相关的达50 多个行业。房地产业与建筑业、建材业、金融业有着直接的紧密联系，影响到钢铁、化工、塑料、机电等基础工业和制造业；还带动家用电器、家具和室内装饰等行业，促使旅游、园林、商业、咨询、中介服务等第三产业的兴起和繁荣。据初步测算， 房地产业的产值每增加一个百分点， 就能使相关产业的产值增加1.52 个百分点。1990 年以来，中国经济的持续、稳定和快速增长，也包含了房地产业发展所作出的重大贡献。3、增加财政收入，为现代化建筑积累资金。房地产业发展的另一个重
7、要作用是，为国家和地区的财政收入开辟重要来源。房地产综合开发， 一方面，可以提供大量税金、 土地使用权出让费和利润等，直接增加财政收入， 为城市现代化名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 33 页 - - - - - - - - - 3 建设积累资金；另一方面，房地产业的发展又进一步带动其他关联产业的发展，间接地创造税收和利润， 实践证明， 房地产业通过各种渠道提供的税费，已成为国家和地区财政收入的重要组成部分。4、加快社会主义文化发展，促进精神文明建设。房地产
8、开发可以为社会文化、教育卫生、科技事业、健康体育、通信网络等提供活动空间和场所，创造必要的物质条件。而且房地产构成的建筑本身就是人类物质文明和精神文明相统一的结晶和体现。 一幢优秀的建筑物在实现其自身物质文明功能的同时，也会以其独特的文化艺术形式体现精神文明建设的功能。一个优秀的居住小区， 在实现居住功能的同时，也会以其独特的审美价值体现良好人文精神和高尚的居住文化。所以，房地产业的发展，在加强物质文明建设的同时，也促进了精神文明建设。5、改善居住条件，提高劳动者素质。房地产业的发展，促进住宅建设，可以为人们提供数量更多、 品质更高、 环境更好的住房， 充分满足日益增长的居住需求。同时，随着居
9、住条件的改善、居住质量的提高，住宅功能得到充分发挥，促使劳动者素质全面提高， 高质量的住房消费必然使劳动力在扩大再生产过程中得到全面发展， 而劳动力是生产力中的第一要素，劳动者素质的提高， 有助于促进生产力的发展。房地产业的上述地位和作用，是国家制定产业政策的客观依据。在改革开放前的相当长一段时间内， 由于计划经济体制的束缚以及指导思想上对房地产业在国民经济中的地位和作用认识偏差，导致房地产业萎缩， 影响了国民经济的发展。 而在改革开放中确立了社会主义市场经济体制以后，随着现代化建设的展开，房地产业迅速得到复苏和发展，促进了经济增长， 其在国民经济中的重要地位和作用逐步显现出来，从而制定了房地
10、产业的新经济增长点和支柱产业的产业政策。这是房地产经济理论和产业政策上的重大进步。二、房地产业与国民经济的相互关系房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系。从国民经济总体的角度考察，房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部分，但又不仅仅是局部与整体的简单关系，而是有着内在的密切联系的相关性。一方面，国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，制约或带动房地产业的发展程度； 另一方面，房地产业又是国民经济的新经济增长点和支柱产业，其发展规模和速度也会制约或促进国民经济增长和产业结构的协调。如名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - -
11、 - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 33 页 - - - - - - - - - 4 何正确处理二者之间的关系， 不仅是房地产业能否健康发展的重要关键，而且也是关系到宏观调控中能否实现国民经济总量平衡和结构平衡重大问题。为此，对房地产业与国民经济相互影响的因素，必须作具体分析。（一）国民经济对房地产业的影响因素在现实经济生活中，国民经济对房地产业的影响因素主要表现为下列经济参数和变量。1、国民经济发展水平对房地产业的影响国民经济的发展水平和速度是制约和带动房地产业发展的主要因素，二者呈现出正相关关系。 这里所说的国民经济的发展水平
12、是指总水平，衡量的主要指标是国内生产总值（ GDP） ，由于各国的人口等因素的不同，所以能真实反映这种总水平的应是人均国内生产总值，它反映一个国家的经济发达程度和人民的富裕程度。例如，中国现时的国内生产总值在世界上排名第六位，而人均国内生产总值仅达到 1000 美元，列在 100 位之后，仍属低收入国家。人均国内生产总值高，意味着社会总体投资水平和人们的消费水平高，带动房地产投资和住房消费水平相应也比较高。所以，一般来说，经济发展水平高，房地产业也比较发达，成熟度相应也高， 反之，则相反。 美国等发达国家房地产业比较成熟，而中国整体上发展水平低，房地产业的成熟度也显得较低。国民经济增长速度衡量
13、的主要指标是国内生产总值的增长率，它对房地产业发展的影响反映在房地产增加值的增长速度上。一般来说，国内生产总值的增长速度快，意味着投资和消费的增长率高，带动房地产业增加值增长速度也比较快，反之，则相反。现今的发达国经济总量大，但增长速度低，房地产业的发展速度也相应较慢；而中国作为发展中国家经济总量虽然不大，但经济增长速度快，相应房地产增加值的增长速度也比较快，在一定时期甚至超过国内生产总值的增长速度。所以，在考察国民经济对房地产业的影响因素时，要把国民经济的发展水平和经济增长速度统一起来进行研究。2、产业结构对房地产业的影响在国民经济的产业结构体系中，房地产业属于第三产业的范畴，一国一定时期产
14、业结构的状况， 对房地产业的发展程度也有相当大的影响，起着制约或带动作用。产业结构是随经济发展而不断演进的，在工业化初期阶段， 第一产业占主导地位；工业化中期阶段第二产业主要是重化工业等制造业占主导地位；工业化后期阶段，第三产业上升到主导地位。 房地产业作为第三产业的重要组成部分，名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 33 页 - - - - - - - - - 5 随之也得到大发展， 成长为支柱产业。 中国当前处于工业化中期阶段向工业化后期阶段转化的过程中，
15、正是房地产业发展的大好时机，并且已经成长为支柱产业之一。可见，产业结构的演变对房地产业的发展也有重大的制约和带动作用。3、投资水平对房地产业的影响投资需求是拉动经济增长的重要方面，一国的投资水平反映国民经济的总体状况。投资水平对房地产业的影响主要是通过社会投资总量的增加和投资结构的变化来实现的。 社会投资总量是指全社会各部门和各经济主体投资的总和。一般来说投资总量与房地产业的发展规模呈正相关关系。当社会投资总量增加时在房地产投资占社会总投资的比例不变的情况下，房地产投资也随之同比例增加，房地产投资规模也同时扩大， 在这里房地产业的发展很明显地受到社会总投资增长情况的制约和带动。投资的部门结构，
16、是指社会总投资中各部门投资额所占的比例和构成。由于房地产投资是社会总投资中的构成部分，即使投资总额不变， 其所占份额的变化，也会引起房地产投资规模的扩大或缩小。当房地产投资额占社会总投资的比例上升时， 房地产投资规模随之扩大； 反之，当房地产投资所占比例缩小时，房地产投资规模也随之缩小。 所以， 房地产业的发展不仅受到社会投资总额的限制，而且还受到投资结构的制约和带动。在中国，房地产投资被列入固定资产投资范畴。1990 年以来，由于房地产投资的增速快于全社会固定资产投资的增速，因而，不仅房地产投资的总量相当大，而且占固定资产投资的比例也上升很快。2003 年全国完成房地产投资额已突破 1 万亿
17、元，比上年增长 29.7%， 占全社会固定资产投资的比重约为20%左右，部分大城市高达 30%40%。因而引起理论界和高层领导的关注。理论上的难点在于究竟如何量化？在实际运行中很难确定一个数量比例关系。一般来说，在中国处于和平崛起的时期， 且经历房地产业长期萎缩期之后，一定阶段房地产业快速发展是必然的，房地产投资增速快于全社会固定资产投资增速也有其合理性。衡量其合理程度的标准主要是市场需求和投资品的供给。从近几年全国房地产市场状况看，商品房销售面积大于竣工面积，房地产投资规模和增速有其合理性一面；但从投资品的供给看， 能源、钢材、水泥等建筑材料以及运输能力全面紧张，生产资料价格涨幅过大， 又反
18、映出包括房地产投资在内的整个固定资产投资规模过大，增速过快，存在着局部过热现象。为此，2004 年上半年中央加强宏观调控，重点是控制固定投资规模， 采取紧缩银行贷款、 整顿开发区、 规范土地市场名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 33 页 - - - - - - - - - 6 秩序等措施，使过高的投资增长率得到控制，短期内对房地产投资有抑制作用，但从长远来看，这对房地产业的持续健康发展有利。4、消费水平对房地产业的影响社会消费水平取决于一国国民收入的总量和积
19、累与消费的比例关系。一般来说，在积累与消费的比例关系不变的条件下，经济发达，国民收入的总量大，相应消费水平也高； 而在总量不变的前提下， 如果积累率下降， 能够用于消费的部分增加，消费水平提高；反之，积累率上升，能够用于消费的部分减少，则消费水平下降。 归根到底， 消费水平取决于经济发展水平。所以，它对房地产业的影响实质上也是国民经济对房地产业的影响。社会消费水平对房地产业的影响可以从两方面考察。一是社会消费总量，即全社会用于消费的总额。 统计学上的消费水平是按人均可支配收入计算的，个人的收入水平是决定消费水平的主要因素。消费水平对房地产业的影响是通过市场消费需求反映出来的。 一般来说， 人均
20、可支配收入多，消费水平越高，房地产商品等高档耐用消费品的需求也相对越大；反之，则相反。二者呈现出正相关关系。二是社会消费结构， 即各类消费品在消费总量中的构成。在统计上主要以家庭消费结构来衡量的， 即在家庭总支出中各类消费品支出所占的比例和构成。目前世界上普遍采用恩格尔系数 （食品消费支出占家庭消费总支出的比重）来表示的。按恩格尔定律， 随着人均收入水平的提高， 人们用于食品消费支出部分绝对量也会增加， 但相对量即占家庭总消费支出量的比重会下降，这就是通常所说的恩格尔系数下降，而用于住房等价值量大的高档耐用消费品的比重则会不断上升。消费结构的这种变化趋势， 使住房消费需求扩大， 从而带动房地产
21、业的发展出现一个高峰期。中国目前的恩格尔系数已从90年代初的 50%左右下降到 40%以下，正是住宅业及房地产业大发展的时机，当前全国城市房地产业的繁荣印证了这一点。5、信贷规模和利率对房地产业的影响房地产业的发展需要有金融信贷的强有力的支持，包括房地产开发贷款和住房消费信贷即个人住房抵押贷款的双重支持。而一定时期社会信贷总规模是有一定限制的， 同时信贷额在社会不同产业之间的分布又取决于产业收益率、产业结构和国家产业政策的制约， 由于房地产信贷受到社会信贷绝对规模和相对规模的限制，从而影响到房地产业的发展。如果房地产信贷规模扩大， 促进房地产开发和消费， 带动房地产业发展； 而如果房地产信贷规
22、模缩小，则会压缩房地产开名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 33 页 - - - - - - - - - 7 发和消费， 抑制房地产业的发展。 所以，金融信贷是国家调控房地产市场的重要手段。利率既是调节信贷规模的重要杠杆，也是影响房地产业发展的重要因素。它主要通过利息成本的高低发生作用的。房地产开发贷款的利率越高， 房地产投资的机会成本越大，利润空间越小，便会抑制房地产开发投资和供给量；反之，则相反。个人住房贷款利率越高， 居民购房的成本支出越大， 承受能力越
23、低， 便会抑制住房消费， 反之，则相反。 可见，长期利率对房地产开发投资和消费需求都会产生重大影响。 1998 年以来，银行连续8 次降息，使目前的存贷款利率水平都比较低，对房地产业的发展起了良好的推动作用。从上述五个方面的影响因素可以看到，房地产业对整个国民经济有着高度的依存性，作为国民经济产业链的构成部分，它的存在和发展必须具备一系列的客观条件， 包括经济发展水平和增长速度、投资规模、 产业结构、 收入和消费水平、市场需求、经济体制和政府的产业政策等。由于受到这些因素的制约，房地产业只能在一定的宏观经济约束条件下，才能得到健康持续的发展， 所以，房地产业的发展必须与整个国民经济的发展相适应
24、。如果脱离了国民经济的总体发展水平，房地产业孤军突进， 会因失去坚实的基础而跌落下来；但如果房地产业过于落后于国民经济发展的要求，也会拖经济增长的后腿。 为避免大起大落的情况发生，在实践中应正确把握房地产业与国民经济的适应度。（二）房地产业对国民经济的反作用房地产业作为国民经济的新经济增长点和支柱产业，其发展规模和速度也会牵制或促进国民经济发展和结构的协调。从本质上说， 这是由于房地产业的先导性、基础性、支柱产业的地位和作用所决定的。如果房地产业健康发展， 产业关联效应得到部分发挥， 可以促进国民经济快速发展； 反之，房地产业运行失常，如发展滞后， 会拖国民经济后腿， 发展过快， 又容易产生房
25、地产泡沫， 造成大量空置，导致经济结构失调，影响国民经济的持续健康发展。房地产业对国民经济的反作用，主要是通过以下一些经济变量来实现的。1、房地产开发投资的规模和增长率房地产投资是拉动投资需求，制约或促进经济增长的重要因素。这里所说的房地产开发投资，包括房地产投资占全社会固定资产投资的比例及其增长速度、房地产施工、 开工、竣工面积及其增长速度等。在符合国民经济发展需要的前提下，房地产投资增加， 开发规模扩大， 便会产生促进国民经济增长的积极作名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - -
26、 第 7 页，共 33 页 - - - - - - - - - 8 用；但如果超越了客观经济条件的可能性，如资金供应紧张，能源、建筑材料、土地资源缺乏保证等， 则会引起投资增速过快、 通货膨胀、 结构失衡、 经济过热等弊端。所以，如何保持房地产投资的合理增长率，适度的房地产开发规模， 是一个值得深入研究的课题， 要有长期的资料积累和经验判断和实证研究才能得出科学的结论。2、房地产业增长贡献率房地产业增长率是房地产业整体发展状况的综合性指标，它反映房地产业的发展对整个国民经济增长的直接贡献度。房地产业增长率一般以行业增加值为统计指标， 房地产业增加值是指一国在一定时期内（一年）提供的房地产商品和
27、劳务的价值总和。计算房地产业增长率的公式为：房地产业增长率=计算期房地产产业增加值 /上一年房地产业增加值100%。如果房地产业增长率快于一定时期内整个国民经济 （指国内生产总值） 的增长率， 则房地产业对经济增长的贡献率上升。例如，上海地区1990 年房地产增加值占全市GDP 的比重为 0.5%，由于房地产业的持续快速发展，到 2004 年已提高到 8.4%，表明上海的房地产业对上海市经济增长的贡献率有了极大的提高。这种贡献称之为直接贡献率。同时，房地产业的产业关联效应强，还通过带动相关产业的发展，间接促进经济增长，是为间接贡献率。 所以，房地产业对国民经济增长的贡献率应把直接贡献率和间接贡
28、献率综合起来计算。3、房地产业经济效率房地产经济效率增长率指标主要用来反映房地产经济运行质量提高及其对国民经济发展作出的实际贡献。该指标一般可以用产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后， 通过当年与前一年末值的比较，得出房地产业经济效率的变化状况。 如果产业利润率上升， 房地产业的经济效率提高， 对国民经济增长发挥正的促进作用； 反之，如果产业利润率下降， 房地产业的经济效率降低，则将在一定程度上牵制国民经济的发展。此外，除了价值量指标外， 还可以从使用价值指标来衡量， 如果房地产的品质提高， 科技含量增加，生态环境改善，房地产业的整体经济效率提高， 也将促进整个国民经济运行质量进一步提
29、高；反之，则相反。所以，在房地产业发展过程中， 一定要十分注意提高经济效率，从粗放型、数量型增长方式转换成质量型、效益型增长方式。4、房地产信贷规模房地产业的发展对金融信贷的依存度很高，在房地产开发中，目前企业开名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 33 页 - - - - - - - - - 9 发资金的来源中， 30%以上为银行的开发贷款，如果考虑个人房贷、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款，这一比重将上升到80%。2003 年全国个人住房贷款余额已达 117
30、79.74亿元1。上述情况反映出房地产业与金融业存在着互相依存、互相促进的紧密关系，并且通过房地产金融的发展制约或促进国民经济的发展。房地产业信贷规模的变动对房地产业的发展具有巨大影响，进而对国民经济产生影响。 房地产信贷绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，从而房地产业促进国民经济增长；反之，则相反。房地产信贷相对规模的上升，即房地产信贷在全部银行信贷中的比例提高，通过房地产增加值的增长， 对国民经济 的贡献率上升，从而房地产业在国民经济中的地位和作用也上升。5、房地产需求和供给水平房地产需求是房地产业发展的根本动力，房地产供给是为满足需求服务的，房地产需求和供给的变动及其供需水平，
31、直接决定房地产业的发展状况，进而影响国民经济发展。 如果房地产需求扩大， 拉动房地产供给增加， 房地产业快速发展，进而扩大内需，从投资和消费双向拉动国民经济增长；反之，则相反。同时，房地产业部门又参与国民经济的总量平衡和结构平衡。房地产供给结构与需求结构的均衡状况， 也会对整个国民经济的总量平衡和结构平衡产生重大影响。如果房地产供给和需求是平衡的，有助于国民经济的总供给和总需求实现平衡；房地产供给结构与需求结构平衡，也有利于全国市场中的结构平衡和协调发展。而如果供需失调， 商品房大量空置， 不仅影响房地产业发展， 而且拖累国民经济的良性循环和正常发展。所以，对房地产业的宏观调控， 是整个国民经
32、济健康发展的需要。房地产业对国民经济的促进或牵制作用的分析说明，只有保持房地产业的持续健康发展，才能真正发挥其促进国民经济增长的积极作用。三、房地产业与地区经济的相互关系房地产作为不动产具有很强的区域性。从供给方面看，房地产业开发建设和供给的房地产商品具有固定性的特征，自其生产出来之后不能移动， 一般而言，一个地区的房地产供给不可能去满足另一个地区的需求；从需求方面看， 人们对房地产的市场需求也主要是本地区生产、消费和投资需求， 其销售对象和范围受到极大的区域性的限制。 由于房地产市场的这种区域性，因而房地产业的发展与1转引自王世豪： 宏观调控下的房地产金融现状与趋势， 上海房地 2004 年
33、第 7 期。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 33 页 - - - - - - - - - 10 地区经济的关系就特别密切。 分析和研究两者的关系， 对于地区房地产业和区域经济的发展都具有重要意义。房地产业与地区经济的关系，同房地产业与整个国民经济的相互关系，其基本原理是相似的，但区域性的特征更为明显和强烈。一方面，地区经济的发展水平很大程度上决定了本地区内房地产业的发展状况。这是因为，房地产业是地区经济的重要组成部分，地区经济的持续发展是房地产业持续发展的
34、必要条件。只有经济发展了， 才会拉动对房地产作为固定资产的投资需求， 才会增加对工业厂房、 商铺等生产要素的需求， 也才能提高居民收入水平， 扩大对住房消费的需求， 从而制约或带动房地产业的发展。可见，地区经济是该地区房地产业发展的经济基础，房地产业必须与地区经济的发展相适应。如果房地产业的发展超越地区经济的发展水平，出现过热状况， 会因缺乏市场需求而造成大量空置， 损害地区经济的正常发展； 反之，如果房地产业的发展水平跟不上地区经济发展的需要，地区经济的发展速度也会受到一定的拖累。地区经济对房地产业的这种制约和带动作用，告诫我们房地产业的发展状况决不能在各地区之间作简单的类比， 而是要从本地
35、区的实际情况出发，决定该地区房地产业的发展规模和速度。此外，区域房地产业的发展水平还受到该地区经济开放度的影响。地区经济对内对外开放度越大， 外来投资就越多， 该地区房地产开发建设的资金来源就更广泛，商品房供给量也就扩大； 同时，开放度大， 外地及境外人口和公司进入就越多，这也会扩大房地产市场需求。而房地产市场供给和需求的扩大，必然促进房地产业快速发展。另一方面，房地产业的健康发展又推动地区经济的发展。首先，房地产业作为地区经济的重要产业部门，它的增加值占到地区生产总值的一定比例，房地产业发展较快， 其对地区经济增长的贡献率提高，必然会促进地区经济增长。 其次，房地产业是地区经济发展不可或缺的
36、生产要素。房地产商品不仅是各行各业的空间载体和物质前提， 而且厂房、 商铺等还是直接的生产要素，住房也是劳动力再生产、 劳动者素质提高必要的物质资料。房地产业所提供的生产要素，为地区经济发展创造了必要的物质条件。再次，房地产业又是不少地区的支柱产业，具有关联度大、 关联效应强的特点， 它的发展可以带动地区相关产业的发展，从而促进地区经济增长。 最后，房地产业的发展， 还可以从增加资金积累、 合理城市产业布局、 加强城市道路交通等基础设施建设、改善环境等方面， 带动城市建名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理
37、 - - - - - - - 第 10 页，共 33 页 - - - - - - - - - 11 设，改变城市面貌。正确认识和处理房地产业与地区经济的关系具有十分重要的现实意义。中国国土辽阔，各地自然条件、资源状况、经济基础以及历史、文化、人口等各种社会经济因素各不相同， 由此造成了地区经济发展水平极不平衡的状态。这种不平衡又导致了各地区（包括东、中、西部地区、各省、市、自治区）的房地产业发展的不平衡。东南沿海地区，特别是上海、深圳、广州、北京、天津、江苏、浙江等地房地产业发展较快， 其主要原因就在于这些地区经济发展水平较高，市场经济比较发达。 同时，这些地区房地产业发展快， 也带动了该地区
38、经济的进一步发展，这种良性互动的态势， 印证了房地产业与地区经济之间的辩证关系。所以，房地产业的发展不但要与整个国民经济的发展相适应，而且还必须与地区经济的发展水平和产业结构状况相协调。第二节房地产业的发展与支柱产业一、支柱产业的内涵支柱产业的概念，在西方经济学中又被称为“主导产业”。比较完整地提出这一概念的是美国经济学家罗斯托。1960年罗斯托在出版的经济增长的阶段一书中，采用部门分析方法， 将国民经济各产业部门按其在经济增长中所作的贡献划分为三类， 即主要增长部门、 补充增长部门和派生增长部门。他认为，经济“起飞阶段” 是一种产业革命， 它直接关系到生产方法的剧烈变革。在这一阶段要建立起能
39、带动整个经济增长的主导部门。因为起飞阶段需要发展的产业很多，但资金十分有限，要实现起飞，就应当采取“部门不平衡发展”战略。将有限的资金用于发展具有联系效应的主要产业，建立起“主导产业部门”，通过主导部门的发展带动整个经济增长。 形成主导部门的条件是， 这个部门必须在国民经济中占据举足轻重的地位， 必须拥有雄厚的资金， 必须有技术创新和迅速应用新技术的能力，必须能够通过自身的发展对其他产业部门起到带动作用。罗斯托所说的“主导部门” 是指导经济增长中起主要作用的先导部门，它采用了新技术， 本身有很高的增长率， 并且能对其他产业部门产生重大影响，因而，它的优先发展能带动其他各部门的发展，进而促进整个
40、经济增长。主导产业犹如房屋的支柱，它是支撑经济发展的关键产业部门，由此，后人普遍把它称之为支柱产业，在国际上这一概念已被广泛应用。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 33 页 - - - - - - - - - 12 辞海（1999 年版） “支柱产业”条目作了如下概括： “支撑经济发展的关键产业部门，如房屋的支柱，故称。有以下特点：（1）拥有先进的科学技术、在国民生产总值中占有较大比重。 （2）具有较强的市场扩张能力和较高的需求弹性。 （3）生产率能保持持
41、续和迅速增长的良好势头和巨大潜力。（4）能带动相关产业的发展，有利于扩大就业，提高宏观经济效益和社会效益。”这是国内对支柱产业较为完整的表述。综观国内外学者的论述，简要概括如下：所谓支柱产业，是指一国的产业结构中，该产业的增加值在GDP 中占有较大比重；科技含量高；具有较大的市场发展空间和增长潜力； 产业关联度强， 带动系数大， 对整个国民经济的发展起着重大影响作用的关键产业部门。这个定义包括四层涵义：一是指该产业在国民经济中具有举足轻重的地位,其增加值在GDP 中占有较大比重，一般占 6%8左右。如果达不到一定比重， 就不能显示该产业的地位和作用，也就不能成其为支柱产业。 当然支柱产业的量化
42、也没有一个绝对的标准，可以高于 8，也可以略低于6，美国 20 世纪中叶，在把钢铁、汽车、房屋建筑业称为三大支柱产业时，1960 年钢铁工业增加值占GDP 的比重为 7，汽车业占 GDP 的比重为 6.7，房屋建筑业占GDP 的比重为 5.4。有一种观点认为，房地产增加值占GDP 的比重一定要达到 10才能成为支柱产业。这种观点是值得商榷的。 事实上，无论是国际国内， 在产业定位时， 并没有把某产业的增加值一定要达到GDP10的比重，作为支柱产业的标准。同时，支柱产业本身也有一个成长和发展过程，是个相对的、 动态的概念 我们只能从总体上进行量化研究，决不能把它绝对化。二是指该产业的科技含量较高
43、，拥有先进的科学技术，体现先进生产力的要求。一方面，由于其科技含量高的优势， 能吸引数量更多、 质量更好的经济资源和劳动要素投入本产业； 另一方面，又能以自身的发展带动其他产业和社会生产力提高，从而实现国民经济的持续快速增长。三是指该产业具有较大的市场发展空间和增长潜力，在产业结构调整中属于重点发展产业， 是国民经济发展的新经济增长点。市场需求是经济增长的主要制约因素， 作为支柱产业， 它的产品必须有旺盛的市场需求支撑，并且有巨大的市场发展潜力，广阔的增长空间。 一个产业如果其市场容量大， 潜在的需求看好，那么，该产业不但总产量会持续增加，而且其生产率水平也会不断提高，随之，名师资料总结 -
44、- -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 33 页 - - - - - - - - - 13 该产业在一国或地区国内生产总值中的比重也必然上升。一个产业是否具有广阔的发展前途是能否成为支柱产业的必要条件。市场前景越好， 生产率水平提高的速度越快； 反之，市场前景黯淡， 生产率水平的提高就会受到限制。尽管某一产业目前在 GDP 中所占的比重可能较高，但如果市场容量日趋饱和，已没有进一步发展的潜力，处于夕阳产业的地步，那么，生产率就可能下降，在GDP 中的比重相应下降，最终将退出支柱产
45、业行列。而某一产业即使目前在GDP 中的比重不是很高， 但由于其市场空间广阔， 发展潜力很大， 从长远来看， 其比重必然会不断提高， 进而上升到支柱产业地位。 改革开放以来， 中国城镇居民的居住水平和居住质量提高很快，人均居住面积已达10 平方米，但同现实需要相比总体仍属低下水平， 离开发达国家人均居住面积30 万平方米的水平， 还有很大差距。随着经济发展， 收入增加， 住宅市场需求的潜力很大， 这为房地产业的发展提供了坚实的市场基础。四是指该产业的产业关联度强，带动系数大，对国民经济发展起着关键性作用。支柱产业不但自身有较高的生产率水平，而且对相关产业有较强的外部效应。任何产业都不是孤立存在
46、的，而是处在一定的产业结构当中的，在产业分工体系中，都必然有一定的联系和协作。作为支柱产业与一般产业相比，其显著的特点是：支柱产业通常是那些与其他产业的关联度强，带动系数大的产业。 从消耗系数看，支柱产业的直接消耗系数都有较大的数值。在产业消耗系数矩阵系列中，元素越多，说明该产业与别的产业联系的范围越广，而消耗系数的数值越大，则说明联系的强度越大。 从带动系数看， 支柱产业与其他产业存在着紧密的技术经济联系，有较强的沟通渠道和促进作用。支柱产业与其他产业的生产率相比存在着明显的优势， 所以支柱产业生产率的变化，必然会波及到相关产业， 从而产生外部效应，支柱产业对相关产业的外部效应通常是正的外部
47、效应，也就是说，支柱产业较高的生产率会传递到相关产业上，带动相关产业的发展， 从而使各个产业的生产率水平都有不同程度的提升，实现产业结构合理化和优化， 资源配置效率得到整体提高。二、房地产支柱产业的共性和特性（一）支柱产业的共同特征房地产业既具有一般支柱产业的共性，又具有自身的特性。其支柱产业的共同特征概括如下：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 33 页 - - - - - - - - - 14 1、支柱产业的主导性支柱产业是相对于一般产业而言的主导产业。
48、在一个国家经济发展过程中，伴随着经济结构的调整， 总会有某些产业的份额迅速增大，以至在产业结构中占据着举足轻重的地位， 成为经济生活的主体， 主导着经济发展， 这类产业就称为支柱产业。 在产业政策的研究中， 人们常常运用重点产业的概念，这里要说明的是，重点产业是比支柱产业更广泛的一个概念，支柱产业可以是重点产业， 而瓶颈产业也可以是重点产业， 换句话说， 重点产业也可能不是支柱产业。只有在经济发展中起主导作用的产业才是支柱产业。所以两者不能混用。2、支柱产业的先进性支柱产业必须拥有技术创新和应用新技术的能力，与别的产业相比具有较高水平的生产率。社会经济资源流向哪一个生产部门是有选择性的，在一定
49、时期，总是流向那些能够最有效地利用经济资源的部门。作为支柱产业， 如果要比别的产业有更快的增长速度， 在产业结构中占有较大的比例，必须吸收更多的经济资源，而要做到这一点，就必须有较高的生产率。支柱产业有较高的劳动生产率，其从业人员能够创造出比别的行业更高的价值，劳动要素投入会得到更大的产出，从而获得较高的报酬， 以此吸引数量更多、 素质更好的劳动要素投入到支柱产业中来。 支柱产业有较高的资金收益率，足以吸引新的资金投向支柱产业，而且能把原来已投到别的产业的资金吸引过来，从而使支柱产业能够有足够的资金保证扩张的需要。 和别的产业相比， 支柱产业的生产率提高速度应该更快，从而可以使支柱产业尽快成长
50、，发挥其优势。3、支柱产业的关联性从技术特点来看，支柱产业应是与其他产业关联度较大的产业，必须能够通过自身的发展对其他产业部门起到带动作用。这就是说， 作为主导产业， 不仅自身能够高速增长， 而且能够把这种增长扩散到其他部门，对其他部门产业产生决定性影响。 这种影响主要有四种形式： （1）规模经济影响。 主导部门的建立可以形成规模经济， 在内部降低生产和销售成本，在外部可以扩大市场范围， 提高市场占有率。 （2）产生新产业的影响。 主导部门的建立， 为新产业和部门的建立创造了先决条件， 有利于新产业和部门的发展。 （3）扩大出口部门的影响。 主导部门的发展可以扩大出口， 换取外汇，从而为国内经