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1、房地产业与国民经济的协调开展房地产业的开展与国民经济的开展亲密相关。通常的说法是房地产业是国民经济的“晴雨表”。许多国家的开展经历说明，一个国家的经济出现景气，领先开展的是房地产业，相伴而行的是建筑业;反之，一个国家出现经济萧条时，首当其冲的也是房地产业和相伴的建筑业。房地产业的开展情况与国民经济开展速度的关系如表所示。 改革开放以来，我国的国民经济不断以大于或相当于8%的速度增长（1979-1998年20年中，我国GDP的年均增长速度为9. 7%，如今保持年均增长8%左右），因而我国的房地产业处于高速开展时期。由于房地产业在国民经济中的先导地位，各行各业的开展必须由房地产业提供根本的物质条件
2、，因而房地产业的开展速度超前于国民经济的开展速度，但房地产业的开展速度也不是越快越好，而是既要符合房地产业本身的开展规律，又要与其他产业开展相习惯，习惯国民经济的承受才能并促进国民经济快速健康开展，也确实是说，房地产业的开展要适度。国外一些经济学家测算，房地产业增长速度与国民经济的增长速度之比应为1： 0.7（或1.4：1） 。关于国民经济的增长速度，有材料分析认为适度的国民经济增长率不应是一个点，而应是一个有上下限的区间。其中，下限取决于居民的消费水平，上限取决于瓶颈产业的增长速度，考虑到知识产业（包括高新技术产业、信息效劳业、文化产业、科研及技术效劳业）受传统资源瓶颈的制约作用较少，上限可
3、进一步适当放大到知识产业的增长速度。则与国民经济增长速度相习惯，房地产业的适度增长速度也应是一个合理的区间。要作到房地产业与国民经济协调开展，首先要考虑房地产业内部的构造协调和供需协调。内部构造协调是指房地产业内各类物业及其互相间的关系保持合理比例。供需协调指通过加大或缩小新增房地产的投放量，通过刺激或抑制对房地产的投资和消费需求来到达房地产业供给总量和需求总量的大体平衡。详细讲，需重点考虑以下几点：除了要考虑房地产业的开展规模和速度与国民经济开展水平相习惯外，还要1进展房地产业内部的构造协调和供需协调。内部构造协调是指房地产业内各类物业及其互相间的关系保持合理比例。供需协调指通过加大或缩小新
4、增房地产的投放量。通过刺激或抑制对房地产的投资和消费需求来到达房地产业供给总量和需求总量的大体平衡。1.1房地产开发与城市根底设备建立建立良好的关系 城市根底设备包括水、电、气、暖、交通、通讯等等。根底设备与房地产业是互为前提、互相促进、共同开展的关系。根底设备的缺乏会制约房地产业的开展;而过剩又会由于设备闲置而浪费社会资源。因而，房地产开发与城市根底设备建立建立良好的关系，是房地产业与国民经济协调开展的一个重要要素。1.2保持房地产业投资的合理规模，从根本上切断房地产业引发经济泡沫的途径。近年来，我国部分地区的房地产开发企业和地点政府的固定资产投资规模增长过快，引发了投资过热。当前特别要留意
5、防止房地产经济过热，防止其妨碍到我国经济的持续健康开展。因而，房地产的投资规模要与国民经济的开展水平相习惯，以保证房地产业和国民经济的持续、稳定、健康开展。1.3改变房地产业的粗放型开展形式，加快构成并推进房地产业集约型开展的创新形式。粗放型经济开展形式是指经济的增长依托消费要素的高投入来实现。集约型经济开展形式是指经济的增长依托消费要素的使用效率的提高。在我国房地产业的开展过程中，粗放型痕迹比拟明显，不乏高投入、高能耗，造成了大量的资源浪费。因而，加快我国房地产业开展形式的转变显得尤为迫切。应该要加注重“环境、文化、科技、环保”的先进理念，本着以人为本、节能省地的原则开展我国的房地产业。1.
6、4保证房地产的质量 房地产的质量是一项系统工程，包括规划设计质量、房地产部品的质量、工程施工的质量、房地产建成后的整体质量及物业治理质量等多方面。建立多层次、多方位的质量体系是国际上对建筑质量操纵的开展趋势。因而，必须按照住宅的适用功能、平安功能、耐久功能、环境功能及经济功能进展定级，对住宅的功能质量的系统操纵。1.5构成合理的房地产开发投资构造房地产开发投资的构造主要是指两个方面：房地产开发品种构造、区域布点构造、上市时序构造。房地产开发品种构造是指房地产各类物业及其互相间的关系。不同类别的房地产物业，尤其是不同类别的住宅品种，应合理配置，才能习惯市场需要，构成有效供给。比方，关于写字楼、商
7、业用房、住房，以及住房中的不同档次房屋在数量上也应保持合理的“度”。在区域布点上，住宅建立应充分考虑其区域根底设备，公共效劳设备的配套情况，以及人们居住消费区位选择偏好等要素，以构成合理的住宅区域构造。 经历说明，有支付才能的房地产市场需求轨迹是呈波浪形或周期性的，房地产开发商应该关注波浪形的走势或周期的波峰波谷，以构成合理的住房上市时序构造，从而防止住房的集中上市和临时性的供给过量，而导致住房在流通领域的空置和积压。2新时期下政府的宏观调控2.1改革并制定有效的土地政策充分发挥土地供给对房地产市场的调控作用，促进房地产市场持续健康开展， 必须进一步完善房地产开发土地供给政策，加强土地市场监测
8、，优化用地构造。通过对土地市场监测分析，总结一定时期我国土地市场运转的总体情况和态势。分析存在的咨询题并提出相应的对策、建议，为建立土地市场快速反响机制提供科学依照。而且，还要标准土地市场，对违法行为进展严峻查处和坚决打击。在我国目前地价与房价居高不下的情况下，更应该严格执行相关法律法规的规定， 以遏制最近几年来由于土地投机而导致的地价上涨进而引发房价快速上扬、房地产投机增加的场面。2.2完善房地产税收政策体系随着全国各地房价的快速上涨， 土地的价格上涨成为一种必定趋势。而土地的价格上涨，一些企业或一些人利用本人手中持有的土地，对土地进展囤积、对土地进展炒作，这必定会推高市场土地的价格。而土地
9、增值税的征收，一定意义上能够遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产市场泡沫吹大的风险。其次，土地增值税的征收，能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润。房地产开发企业利润最大的部分确实是土地的增值。土地增值税征收确实是针对房地产开发企业的过高利润。它对土地储藏多、开发周期长、产品附加值大的房地产开发商的妨碍不可低估。如此，即便一些开发企业希望囤积土地来增加利润，但实际上，通过土地增值税可能让其事与愿违。由于土地增值税是累进制的。如此，就可能通过土地增值税来挤出房地产开发企业的高利润。2.3努力改善住房供给构造从2005-2009 年商品房部分用处投资及比重变化能够看到，经济适用房投资与
10、别墅、高档公寓投资走势相反，经济适用房投资比重由两位数下降到一位数，而别墅、高档公寓投资比重由一位数增加到两位数，不太符合国家宏观调控的目的要求，构造不合理的表现也比拟突出。从地区构造观察，东部地区经济适用房投资比重最低，考虑到地区差异，别墅、高档公寓的调控重点应该是东部，经济适用房的调控重点应该是中、西部。针对目前的住房供给体系构造仍不合理， 房地产供给市场与房地产需求市场极不平衡的情况，要引导市场构成一种梯级消费。所谓的梯级消费模型，是一个高、中、低分层产品明晰的模型，要依照不同收入阶层的详细情况来差异化地提出住房咨询题的处理方案，严格操纵别墅供给，适当降低偏大户型、高价位、高配置的高级公
11、寓建立比例，倡导建立中小户型、中低价位一般商品房。建立健全住房保障体系， 发挥政府在处理中低收入家庭住房咨询题中的主导作用。保持合理的住房投资规模， 实在调整住房供给构造，合理引导住房建立和消费形式。2.4大力推行政策性租赁房在我国，政策性租赁房已于2008 年开场试点。我国的政策性租赁用房适用范围非常宽， 但凡由于经济才能或者其他缘故买不起房，或者是不愿意去买房的都覆盖进来，包括刚毕业的大学生、外来人口等。不过我国目前在住房保障方面除公积金制度、经济适用住房制度和廉租房制度外，根本没有其他金融、财政和税收方面系统配套的支持政策。因而，我国应对以市场价租赁住房的困难家庭实行租金补贴政策， 推行
12、中低收入家庭购房贷款贴息政策，实行差异税收制度，随着房价的整体上涨调整计算贴息的房价；对城镇居民中的无房户，可在购置住房时享受一定额度的财政贴息。2.5加强金融监管力度政府能够强化商业银行风险认识， 选取有一定实力和规模并有良好的市场认识和开发理念的房产商， 严格操纵对中小房产商的投入，集中资金支持更优质的房产商。在营销方式上，可明确规定房地产开发贷款必须与个人住房贷款相配套， 实行工程的整体抵押和封闭监管。监管机构要习惯市场开展的需要，积极探究合理有效的监管方式。要调整房地产贷款构造，完善房地产金融市场运转机制。从目前看，国内房地产贷款对银行还未构成金融泡沫。但从长远来说，促使房价上涨回归理
13、性，及早树立风险认识确实必要。2.6加强对房地产业的微观治理。加强对房地产业的微观治理，这也是维护房地产业的正常开展所必需的。要把握好土地供给的总开关,对土地的使用方面、容积率、开发完成时间、转让条件等方面进展严格的治理，严格执行城市规划的开发与开展。但是,加强微观管制,并非插手干涉土地投资者的运营活动,而是鼓舞和催促按照国有土地的微观管制,国家对房地产市场宏观调控才能最终全面的落实到实处，才能使得房地产业得以健康有序的开展。3正确处理房地产业与国民经济的关系。3. 1正确处理和协调房地产业与国民经济各部门之间的关系。既要接着推进房地产业的开展，又要考虑其与整个国民经济开展之间的协调。应当依照
14、房地产业特征因地制宜的开展经济，防止不顾当地实际情况，从区域产业构造合理化规划着眼，把房地产业放到适当位置上加以开展。3.2持续稳定的房地产投资带动国民经济稳定增长通过前面的分析，房地产业，特别是房地产开发投资能够高效率的拉动过国民经济增长，因而要对其进展合理的标准和引导，使其在拉动经济增长中接着发挥积极的增长。使我国的国民经济能够保持持续的增长。3.3合理操纵房地产投资的增长速度与GDP增长速度的关系目前房地产开发投资快速增长的前提是GDP的稳定增长。合理操纵房地产开发投资的增长速度，不能由于GDP的稳定增长而使得房地产开发投资过快过高的增长。由于GDP与房地产投资之间存在稳定的平衡关系，假
15、如投资增长过快，GDP对其操纵就必定会是它们向平衡值回复，使得投资陡然滑落。而它们剧烈波动又会造成GDP的不稳定， 显然不利于我国国民经济实现健康持续的开展。因而要留意操纵房地产投资的增长速度，在当前国民经济能够支撑的前提下实现适度合理的增长。3.4改变地点政府在区域经济开展过程中过分依赖房地产业的情况。近十多年来，我国房地产业已经成为我国国民经济中具有支柱性质的重要产业部门，在我国房地产业相对兴旺的城市，表现尤为明显。比方，房地产业对上海市 GDP的奉献率由 2000年的 5.5%上升到 2004年的 8.4%，由其带动的关联产业的 GDP奉献率总计约为19.5%。即便是在楼市比拟低迷的 2005年，房地产业对上海市各区县财政税收和 GDP的奉献仍然非常高。在这种情况下，一些地点政府自然会认为房地产业在相当长的时间里应当保持其支柱产业地位。在非常多地区的经济开展过程中，房地产业确实对地区经济的开展起到了严重推进作用，房地产业快速开展，为地点政府带来宏大的财政收入和明显的 GDP拉动效应。但是，在这种利益驱动下，一些地点慢慢构成了针对房地产业的特别开展形式，一些条件不够成熟的地区也纷纷效仿，由此出现了地点经济过分依赖房地产业这一比拟普遍的现象，妨碍了国民经济的持续健康开展。对此，必须采取措施加以改变。