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1、 Research on the Status Quo, Problems and Countermeasures of the Project Management of the Small and Medium-sized Real Estate Enterprises A Dissertation Submitted for the Degree of Master Candidate： Liu Linchuan Supervisor： Prof. Zhang Yuan Senior Engineer. Zhang Jiyuan South China University of Tec
2、hnology Guangzhou， China 分类号： 学校代号： 10561 学号： 200620200808 华南理工大学硕士学位论文 论中小房地产企业建设项目管理的 现状、问题和对策 作者姓名：刘林传 中诸学位级别：工程硕士 研究方向： n 稈管理 论文提交日期： 2012年 5 月 6 日 学位授予单位 t 华南理丨 :大学 答辩委员会成员： 指导教师姓名、职称：张原教授级高 - 张纪元高级工程师 学科专业名称：珪筑与土木工程 论文答辩日期： 2012 年 6 月 2 曰 学位授予日期 ： 年月曰 华南理工大学 学位论文原创性声明 木人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立
3、进行研究所 取得的研究成果。除 r 文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任 何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的 法律后果由本人承担。 木学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即： 研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华南理工大学。学校 有权保存并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位 论 文被查阅 （ 除在保密期内的保密论文外 ）； 学校可以公布学位论文的全部 或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编学位论 文。本人电子文档的内容和纸
4、质论文的内容相一致。 本学位论文属丁 ： 保密，在 _ 年解密后适用本授权书。 W 保密，同意在校园网上发布，供校内师生和与学校有共享协议 的单位浏览；同意将本人学位论文提交中国学术期刊 (光盘版 )电子杂志社全 文出版和编入 CNK1中国知识资源总库，传播学位论文的全部或部分内 容。 (请在以上相应方框内打 “ V” ） 摘要 房地产建设项目管理是房地产开发施工企业的 “ 窗口 ” ，施工生产和经营管理的基 点以及经济效益的源泉。以房地产建设项目管理为中心，提高建设项目的运作质量，是 房地产开发施工企业生存和发展永恒的主题。当前我国中小房地产开发施工企业建设项 目管理仍然存在诸多问题，不能适
5、应形势发展的需要。 随着我国各行各业的蓬勃发展，市场竞争也日趋激烈，在众多的投资项目进行过程 中，无论是企业还是政府，项目管理的思维与方法却改进不多。从项目的决策到过程管 理，均存在一系列的问题，这些问题直接导致了投资的决策失误率高、低效率、高成本， 甚至有些项目变成空谈。随着建设项目管理体制改革的全面完成，各种管理机制的运行 和实施，房地产建设项目管理工作的主要地位及其重要性也越来越突出。建设项目如何 管理，才能使自己能立于不败之地，这是现时代中小房地产企业建设项目管理人员急需 解决的问题。 本文首先论述了中小房地产企业建设项目管理的内容和重要性，房地产建设项目管 理的内容主要包括五个方面：
6、一是成 本管理；二是进度管理；三是质量管理；四是安全 管理；五是各方关系的协调。继而分析了我国中小企业房地产建设项目管理的现状，主 要是从前期、中期和后期三个方面来阐述的。接着阐述了我国中小企业房地产建设项目 管理中的问题，主要从管理体制、成本管理、进度管理、质量管理、风险管理、关系协 调问题以及业主方七个方面所存在的问题来展开论述。针对这些问题，接着又提出了解 决七个主要问题的对策。最后是结合一个中小房地产建设项目管理的工程案例进行分 析、借鉴以及创新方面的探讨。希望通过对我国中小房地产企业建设项目管理中的问题 进行分析，进而找出对策来创新管理的形式，来促进中小房地产企业建设项目管理的健 康
7、发展。 关键词：中小房地产企业；建设项目管理；现状；问题；对策；创新 Abstract The real estate project management is the window of real estate development and construction companies, construction, production and management basis points and cost-effective source. Real estate construction project management, improve the quality of the
8、operation of the construction project, the eternal theme of the survival and development of real estate development and construction enterprises. Construction project management of small and medium-sized real estate development and construction enterprises in China are still many problems, can not m
9、eet the development needs of the situation. With the booming of our line, market competition is increasingly fierce, many investment projects in progress, whether it is business or government, the thinking and methods of project management but improve much. Decision-making from project to process ma
10、nagement, there are a series of problems, these problems led directly to the investment decision-making mistakes high, inefficient and costly, and in some cases even become empty talk. With the full completion of the construction project management system, operation and implementation of the various
11、 management mechanisms, real estate construction project management position and its importance has become increasingly prominent. Construction project management, so that they can remain invincible, which is the urgent problem of the present era of small and medium-sized real estate enterprises con
12、struction project management staff. First discusses the content and importance of the construction project management in small and medium-sized real estate companies, real estate construction project management includes five aspects: First, cost management; schedule management; quality management; s
13、afety management; five coordination of the relationship between the parties. Then analyzed the status quo of Chinas small and medium enterprises in real estate construction project management, mainly from three aspects of early, middle and late of. Then described the problems of SMEs in China real e
14、state construction project management, and discussed mainly from the management system, cost management, schedule management, quality management, risk management, the relationship between the co-ordination, and problems that exist in seven aspects of the owner. Solve these problems, then propose cou
15、ntermeasures to address seven major issues. Finally, by means of an engineering example of a small and medium-sized real estate construction project management case studies, the discussion of the draw as well as innovation. Analysis in construction project management of small and medium-sized real e
16、state enterprises in China, and then find out the strategies to the form of II innovation management, to promote the healthy development of small and medium-sized real estate enterprises construction project management. Key words: small and medium-sized real estate companies; construction project ma
17、nagement; the status quo; problem; countermeasures; innovation III 目录 m . I Abstract . II 引 m . i 第一章中小房地产企业建设项目管理的内容和重要性 . 3 1.1 中小房地产企业建设项目管理的主要内容 . 3 1.1.1 成本管理 . 3 1.1.2 进度管理 . 4 U.3 质量管理 . 5 1 丄 4 风险管理 . 6 1.1.5 各方关系的协调 . 7 1.2 做好中小房地产企业建设项目管理工作的重要意义 . 9 1.3 本章小结 . 10 第二章我国中小房地产企业建设项目管理的现状 . 11
18、 2.1 前期规划设计 . 12 2.2 中期进度控制 . 13 2.3 后期验收和项目后评价 . 14 2.4 本章小结 . 15 第三章我国中小房地产企业建设项目管理面临的问题 . 16 3.1 管理体制存在的问题 . 16 3.2 成本管理存在的问题 . 16 3.3 质量管理存在的问题 . 17 3.4 进度管理存在的问题 . 19 3.5 风险管理存在的问题 . 20 3.6 委托监理存在的问题 . 20 3.7 业主方项目管理存在的问题 . 21 3.8 本章小结 . 22 第四章解决中小房地产企业建设项目管理问题的对策 . 23 4.1 建立完整规范的企业管理体系和管理制度，完善
19、管理体制 . 23 IV 4 丄 1 建立完整规范的企业管理体系和管理制度 . 23 4 丄 2 完善项目管理体制 . 39 4.2 完善成本管理 . 40 4.3 完善质量管理 . 41 4.4 完善进度管理 . 43 4.5 完善风险管理 . 44 4.6 完善沟通管理 . 46 4.7 完善施工管理 . 46 4.8 本章小结 . 48 第五章房地产工程案例分析、借鉴及创新 . 49 5.1 中小房地产建设项目案例分析 . 49 5 丄 1 项 g 概况 . 49 5.1.2 企业背景 . 52 5 丄 3 项目管理存在的问题 . 52 5 丄 4 项目管理的成效 . 53 5.2 工程
20、案例中可借鉴的建设项目管理经验 . 56 5.2.1 建立企业资源库 . 56 5.2.2 企业工作程序标准化 . 56 5.2.3 形成团队型的企业文化特质 . 56 5.2.4 建立有效合理的授权体系 . 57 5.2.5 组建强有效的沟通平台 . 57 5.2.6 项目管理专业技术的应用 . 58 5.3 中小房地产建设项目管理创新 . 58 5.3.1 系统经济学创新 . 58 5.3.2 管理体制和观念创新 . 59 5.3.3 信息化创新 . 59 5.4 本章小结 . 61 第六章结语与展望 . 62 6.1 结语 . 62 6.2 廳 . 62 V . 64 攻读硕士学位期间取
21、得的研究成果 . 66 猶 . 67 VI 从宏观上说，项目已成为我国当前经济发展的重要构成要素，同时，项目管理作为 管理科学的重要分支，也已渗透到各行各业。在当今项目林立的时代，项目管理不仅是 大型、复杂项目管理的有效方法，而且已成为新时期政府或企业组织以及管理的一种主 要形式和手段。毋庸置疑，它对加强我国房地产企业建设项目管理，也是有着非同寻常 的意义的。 从概念上讲，房地产建设项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管 理者运用系统的观点、理论和方法，对房地产项目的建设进行全过程和全方位的综合管 理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置 ，为用户提供优质产品。房地产建设项目 管理
22、是一门应用性很强的综合性学科，同时也是一门具有很大发展潜力的新兴学科。从 内容上看，房地产建设项目管理是项目建设全过程的管理，即从项目建议书、可行性研 究工程设计，工程施工到竣工全过程的管理，任何一个房地产项目的建设都需要这个过 程。 经过三十来年的积累和市场淘汰，我国房地产行业有了从量变到质变的发展，也涌 现出了一批资产实力雄厚而且市场反映良好的大型房地产企业集团。但从总体上来说， 中小房地产企业仍然是我国房地产企业发展的主体，占我国房地产企业发展总数的百分 之九 十之多。由此可见，研究我国的房地产建设项目管理，必绕不开对中小房地产企业 建设项目管理的研究。近些年以来，我国的一些专家和学者在
23、中小房地产企业建设项目 管理的不同领域有过一些探索和成果，如孙新生在浅论中小房地产企业建设项目管理 一文中谈到，我国中小房地产企业建设项目管理人员的素质不高，对项目管理的性质、 任务、机制认识不够，管理片面，往往局限于对施工质量的监控，使我国的建设项目管 理在理论和方法上与先进国家相比，都存在较大的差距，这也是导致在建设项目管理上 出现众多问题的一个重要原因 3;再如孔靖文在中小企业房地产建设项目管理中的问 题和对策一文中认为，在中小房地产企业建设项目管理中，安全管理显得尤为重要。 近年来建筑工程行业安全事故频发，安全生产的管理不光是施工单位单方的事情，项目 各参与方都要参与进来，共同管理安全
24、生产，房地产开发企业不能超越程序办事，一切 都要按照相关的建设程序开展自己的工作 4;又如吴晓在我国房地产企业建设项目管 理研究一文中讲到，在中小房地产企业的建设项目管理中，前期的规划工作是确保整 个工程质量的关键，也是影响房屋销售量的第一步，一个好的前期规划，既能 保障工程 华南理工大学硕士学位论文 的顺利进行，也能缩短施工时间，减少施工成本 5。等等。诸如此类的文献，尚有许多。 笔者在这些专家学者的启发下，对我国的中小房地产企业建设项目管理的相关问题 也作了一番调查研究，并成就此文，希望能够起到抛砖引玉之作用，期望后期能有更多 的专家学者能为这一领域的研究作出更多的贡献。本文首先论述了中小
25、房地产企业建设 项目管理的内容和重要性，继而分析了我国中小企业房地产建设项目管理的现状，然后 剖析了我国中小房地产企业建设项目管理中所面临的问题，接着提出了改善我国中小房 地产企业建设项目管理的对策，最后是中小房地产建设项目管理的案例分析、借鉴以及 创新方面的探讨，旨在为我国中小房地产企业建设项目管理的除旧纳新以及良性发展略 尽绵薄之力。 2 第一章中小房地产企业建设项目管理的内容和重要性 第一章中小房地产企业建设项目管理的内容和重要性 1.1 中小房地产企业建设项目管理的主要内容 工程项目管理是一项复杂的系统工程，产业链很长，一般划分为项目决策阶段、项 目设计 阶段和项目实施阶段，其核心内容
26、是控制项目目标（造价、进度、质量），最终 实现项目的功能以满足使用者的需求。中小房地产企业建设项目管理的内容也不例外， 它要求项目经营者对项目的成本、进度、质量、风险、文明施工等都要进行正规化、标 准化管理，但在具体的管理过程中，中小房地产企业建设项目管理与一般建设项目管理 又是有所不同的。 1 丄 1 成本管理 项目成本管理是指预测和管理项目成本，它包括设计前准备阶段的成本管理、设计 阶段的成本管理、招投标阶段的成本管理、施工前准备阶段的成本管理、施工过程阶段 的成本管理、竣工结算阶段的成本管理、动用前准备阶段的成本管理、保修服务阶段的 成本管理等 1。众所周知，任何一个中小房地产开发项目的
27、出发点或者最终目的皆是为 了追求利润的最大化，那么在这个过程中，成本控制无疑便是十分重要的，而且成本的 控制是贯穿于项目的始终，从项目的定位，初步设计，施工设计，工程建设，交付使用 等每个阶段都要做出相应的投资估算价格、概算价格、标底价格以及决算价格等。根据 统计资料与笔者的亲身体验表明，在设计阶段节约投资的可能性为百分之八十多，所以 在此阶段房地产公司要对自己开发的产品进行 详细的研究，成立自己的设计团队或设计 管理团队，根据项目的档次从项目的总体规划、楼位布置、建筑外立面、内部构造、设 备安装以及整个项目的配套方面出发，运用价值工程理论进行优化设计。而等施工开始 后节约投资的可能性仅为百分
28、之十左右，这个阶段只要自身不再更改原规划设计，做好 现场工程管理，不随意下发变更指令，利用监理单位管理好施工单位，那么这个阶段的 造价便可进行有效的控制。 项目成本管理要在保证工期和质量满足要求的情况下，利用组织措施、经济措施、 技术措施、合同措施把成本控制在计划范围内，并进一步寻求最大程度 的成本节约。成 本管理分为成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。成本预 测就是在项目施工以前对成本进行估算，项目的成本预测是成本决策与计划的依据。成 本计划是以货币形式编制项目在计划期内的生产费用、成本水平、成本降低率以及为降 3 华南理工大学硕士学位论文 低成本所采取的主要措施和规
29、划的书面方案，成本计划是建立项目成本管理责任制、开 展成本控制和核算的基础。成本控制是指在项目的实施过程中，对影响项目成本的各种 因素加强管理，并采用各种有效措施，将 实际发生的各种消耗和支出严格控制在成本计 划内，计算实际成本和计划成本之间的差异并进行分析，消除和减少损失浪费现象，发 现和总结先进经验。成本核算是计算出实际发生费用，根据核算对象，采用适当方法， 计算出该项目的总成本和单位成本。成本分析是在成本形成过程中，对建设项目成本进 行的对比分析和总结工作。成本分析贯穿于项目管理的全过程，主要利用施工项目的成 本核算资料，与计划成本、预算成本以及类似的实际成本进行比较，了解成本的变动情
30、况，同时也要分析主要技术经济指标对成本的影响，系统地研究成本变动原因，检查成 本 计划的合理性，揭示成本变化的规律，以便有效进行成本管理。成本考核是指分阶段 按目标责任制的有关规定，将成本实际指标与计划、定额、预算进行对比和考核，评定 项目成本计划的完成情况和各有关责任人的绩效，并以次给以相应的奖励和处罚。做到 有奖有罚，赏罚分明，才能有效地调动企业的每个员工努力完成任务的积极性。 1.1.2 进度管理 时间便是金钱，速度便是效益。这句话同样适用于中小企业房地产建设项目管理， 房地产开发项目从立项到交付使用时间越短越好，以便于高效的提高资金的使用效率。 一般而言，开发项目比较紧张的都在工程建设
31、阶段，基于此，制定切实可行的计划是十 分重要的，将拟建项目进行几个大节点的划分，如什么时间出正负零，什么时间封顶， 什么时间竣工验收，做好这几个时间点的控制，建设方需要做的是宏观的、全局的工程 管理，通过施工单位的自查，监理的巡查，通过召开会议分析未完原因，如何采取措施， 利用组织、合同、技术等方法去督促各参与方，共同来提高建设进度。中小房地产企业 建设项目与一般的建筑工程项目在进度方面不同的是，后者是从编制投标文件时开始 的，然后组织人力物力进行现场施工或监督管理， 到最后竣工验收的过程。而前者的管 理过程则贯穿地质勘探、施工图设计与审查、工程报建、工程招投标、全面施工、竣工 验收和结算等环
32、节。可见，中小房地产工程的进度管理不仅仅是施工阶段的现场管理， 还包括工程全面施工前的各项前期工作，前期工作质量的好坏，将直接影响到现场施工 等后续工作能否顺利开展。 建设项目的进度控制是一个动态的管理过程，它包括进度目标的分析和论证，在收 集资料和调杳研究的基础上编制进度计划和进度计划的跟踪检杳与调整。为使建设项目 4 第一章中小房地产企业建 设项目管理的内容和重要性 业主方各工作部门和项目各参与方方便快捷地获取进度信息，可利用专用网站作为信息 处理平台辅助进度控制。图 1-1 表示了从项目专用网站可获取的各种进度信息 22。 Figl-1 the schedule management m
33、essage provided for project from special website U.3 质量管理 品质永远是竞争的核心，中小房地产开发项目更不例外。一般的工程项目关心的是 按图施工、符合国家或地方的施工质量验收标准，而中小房地产企业建设项目则须进一 步关心业主方对产品的质量要求。业内人士都知道，房地产开发项目的生命周期为：前 期可行性研究一一 产品策划 一一 设计 一一 实施 一一 交付等五大阶段。作好这五大阶段的 质量工作，使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品，对房地产开发项目来 华南理工大学硕士学位论文 说是至关重要的，也是关系到成败的根本。我国中小房地产企业建
34、设项目质量管理具体 包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量 、工程实施 质量、物业管理质量等。另外，业主方是工程项目的投资主体和责任主体，它对项目质 量管理与控制贯穿于工程项目的各个组成部分和各个阶段。工程项目质量的形成也是一 个系统的过程，即由工程项目的决策质量、设计质量、施工质量和竣工验收质量递阶影 响形成的综合质量。 工程质量管理的目的是为了确保工程项目在建设过程中，按照设计图纸规定和有关 建筑规范要求，建设成符合质量标准的建筑产品，满足项目业主的使用要求。工程施工 阶段是具体落实设计意图和设计成果的重要环节，是把设计图纸和原材料、半成品变成 工程实体的实施阶
35、 段，是工程项目投资的关键阶段。因此，加强工程施工阶段的质量管 理，可以提高工程质量，降低工程成本，加快工程进度，使工程项目尽快投入使用并产 生经济效益和社会效益。“ 百年大计，质量第一 ” ，工程质量是工程项目的生命，是工 程项目投资效益得以实现的根本保证，是项目投资者追求的永恒主题。要想把工程项目 的建设成果达到预期的目标就必须把质量管理放在第一位，把质量问题作为项目管理的 核心问题，树立质量高标准的意识，提出质量管理的总体目标，建立健全质量保证体系、 措施和各项管理制度，组织、协调工程建设管理的相关职能部门， 使这些部门的管理人 员自主地、负责任地、齐心协力地对工程质量实行管理，全面全过
36、程共同对工程质量实 行跟踪、监督、检查，并把工程质量问题落实到人，推动工程质量的提高。质量控制是 质量管理的一部分，质量控制的基本原理主要有 PDCA 循环原理、三阶段控制 （ 事前、 事中、事后 ） 原理、三全控制原理（全面、全过程、全员 ） 。 1.1.4 风险管理 房地产建设项目由于工期长、投资大、参与主体多、组织关系复杂、在实施过程中 不确定性因素很多。因而，中小房地产企业在项目实施过程的各个阶段将面临各种风险， 所谓风险就是指影响项目目标 实现可能发生的事件 21，风险的属性包括：风险因素、 风险事故和风险损失，即由于潜在的风险因素导致风险事故发生，从而导致不良后果， 工程风险具有不
37、确定性、可度量性、相对性和可变性，其相关关系见图 1-2。 6 第一章中小房地产企业建设项目管理的内容和重要性 图 1-2 风险本质关系图 Fig. 1-2 the relations of risk essence 风险管理实质上是一个降低风险负面影响的决策过程，该决策过程包括识别、估计 与评价、处理及后评价几个阶段。 a 今中小房地产项目风险管理一般由三个阶段组成 : 在识别、估计和评价了风险之后，就应考虑如何有效地控制和处理风险，即选择应采取 的各种避免损失和控制损失的对策，分析各对策的成本及后果，企业根据自身的经济状 况及风险管理的总方针和特定目标，确定各种对策的最佳组合，达到以最小费用开支获 得最大安全效果的目的。风险控制对策是指处置风险和避免或减少损失所采取的各种措 施和手段，这种处理技术的主要特征是力图避免或减少涉及风险各方所面临的风险及其 影响，即通过回避风险、损失控制、非保险转移等手段，消除或抑制风险因素，防止风 险事件发生，尽可能地将风险损失减少到最低限度，一般在损失发生前实施。回避风险 系指直接避免能导致风险的事项和活动，以消除可能发生的损失。 1.1.5 各方关系的协调 房地产开发项目本身就是一个社会资源的