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1、2022 年半年度报告 1 / 183 公司代码：601512 公司简称：中新集团 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司中新苏州工业园区开发集团股份有限公司 20222022 年半年度报告年半年度报告 2022 年半年度报告 2 / 183 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证半半年度报告内容的真实年度报告内容的真实性性、 准确、 准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二
2、、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 本半年度报告本半年度报告未经审计未经审计。 四、四、 公司负责人公司负责人赵志松赵志松、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人龚菊平龚菊平及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）李倩李倩声声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 董事会董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未
3、来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露董事无法保证公司所披露半半年度报告的真实性、准确性和完整性年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”中“五、其他披露
4、事项”部分内容。 十一、十一、 其他其他 适用 不适用 2022 年半年度报告 3 / 183 目录目录 第一节第一节 释义释义. 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 . 8 第四节第四节 公司治理公司治理 . 24 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任 . 26 第六节第六节 重要事项重要事项 . 32 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 48 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况 . 50 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况 . 51 第十节第十节 财务报告财务报告 .
5、54 备查文件目录 载有法定代表人、主管会计工作负责人及会计机构负责人签名并盖章的财务报告文本 报告期内中国证监会指定报刊上公开披露过的所有文件正文及正文公告的原件 2022 年半年度报告 4 / 183 第一节第一节 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 本公司、 公司、 中新集团、 CSSD 指 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司 实际控制人、园区投控 指 苏州工业园区国有资本投资运营控股有限公司 中方财团、控股股东 指 苏州中方财团控股股份有限公司 新方财团 指 新加坡苏州园区开发财团， 英文名 SINGAPORESUZHOU TOWNSHIP
6、 DEVELOPMENT PTE LTD 港华投资 指 港华投资有限公司 苏州高新 指 苏州新区高新技术产业股份有限公司 新工集团 指 新 工 集 团 私 人 有 限 公 司 ， 英 文 名CPG CORPORATION PTE LTD 中新智地 指 中新智地苏州工业园区有限公司 中新公用 指 中新苏州工业园区市政公用发展集团有限公司 中新教育 指 中新苏州工业园区国际教育服务有限公司 中新宿迁 指 中新苏州工业园区（宿迁）开发有限公司 中新苏通 指 中新苏通科技产业园（南通）开发有限公司 中新苏滁 指 中新苏滁（滁州）开发有限公司 中新海虞 指 中新海虞（常熟）新城镇开发有限公司 中新凤凰
7、指 中新凤凰（张家港）新城镇开发有限公司 中新嘉善 指 中新嘉善现代产业园开发有限公司 中新私人 指 中新工业园区开发私人有限公司 中新产投 指 中新苏州工业园区产业投资有限公司 中新和乔 指 中新苏州和乔物业服务有限公司 中新和顺 指 中新苏州工业园区和顺商业投资有限公司 和合酒店 指 中新苏州工业园区和合酒店资产管理有限公司 苏滁配套 指 中新苏滁（滁州）产城配套发展有限公司 中新制造（常州） 指 中新智地（常州）智能制造产业园有限公司 中新管理（常州） 指 中新智地（常州）智能制造产业园运营管理有限公司 中新制造（镇江） 指 中新智地（镇江）智能制造产业园有限公司 中新制造（江阴） 指
8、中新智地（江阴）智能制造产业园有限公司 中新制造（嘉善） 指 中新智地（嘉善）智能制造产业园有限公司 木渎置地 指 苏州木渎中新置地有限公司 中新能源 指 中新苏州工业园区远大能源服务有限公司 中新华园 指 中新苏州工业园区华园科技发展有限公司 中法环境 指 苏州工业园区中法环境技术有限公司 太湖中法 指 苏州太湖中法环境技术有限公司 中新曜昂 指 中新曜昂环境修复（江苏）有限公司 诸城绿洲 指 诸城市绿洲再生资源科技有限公司 修武亮化 指 修武县亿美公共亮化管理有限公司 2022 年半年度报告 5 / 183 东吴热电 指 苏州东吴热电有限公司 东吴销售 指 苏州东吴热能销售有限公司 中新环
9、技 指 中新苏州工业园区环保技术有限公司 中新苏伊士 指 中新苏伊士环保技术（苏州）有限公司 苏滁水务 指 中新苏滁（滁州）水务有限公司 山东科臻 指 山东科臻环保科技有限公司 中新联科 指 中新联科环境科技（安徽）有限公司 中新国际商务 指 中新国际商务合作中心私人有限公司 中新资本 指 中新苏州工业园区私募基金管理有限公司 和顺环保 指 中新和顺环保(江苏)有限公司 中新南通海门 指 中新南通海门环保产业发展有限公司 中新海门循环 指 中新南通海门循环经济产业发展有限公司 南通常春藤 指 南通常春藤建设产业发展有限公司 园创一期 指 苏州中新园创一期股权投资合伙企业(有限合伙) 园展一期
10、指 苏州中新园展一期股权投资合伙企业(有限合伙) 中新制造（句容） 指 中新智地（句容）智能制造产业园有限公司 中新绿发 指 中新绿色能源发展（苏州）有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司 公司的中文简称 中新集团 公司的外文名称 CHINA-SINGAPORE SUZHOU INDUSTRIAL PARK DEVELOPMENT GROUP CO.,LTD 公司的外文名称缩写 CSSD 公司的法定代表人 赵志松 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
11、姓名 唐筱卫 顾鸣龙 联系地址 苏州工业园区月亮湾路15 号中新大厦48 楼 苏州工业园区月亮湾路15 号中新大厦48 楼 电话 0512-66609915 0512-66609915 传真 0512-66609850 0512-66609850 电子信箱 三、三、 基本情况变更简介基本情况变更简介 公司注册地址 江苏省苏州工业园区月亮湾路15号中新大厦48楼 2022 年半年度报告 6 / 183 公司注册地址的历史变更情况 2017-06-15由苏州工业园区旺墩路158号置业商务广场19楼变更至当前地址 公司办公地址 江苏省苏州工业园区月亮湾路15号中新大厦48楼 公司办公地址的邮政编码
12、215123 公司网址 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点变更情况简介信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报（)、上海证券报（）、证券时报（）、证券日报（） 登载半年度报告的网站地址 公司半年度报告备置地点 公司办公地 五、五、 公司股票简况公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 中新集团 601512 不适用 六、六、 其他有关资料其他有关资料 适用 不适用 七、七、 公司主要会计数据和财务指标公司主要会计数据和财务指标 ( (一一) ) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数
13、据 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上年同期增减(%) 营业收入 2,422,935,589.18 2,063,108,977.69 17.44 归属于上市公司股东的净利润 842,195,174.68 916,889,692.32 -8.15 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 788,971,578.81 908,690,124.15 -13.17 经营活动产生的现金流量净额 437,966,355.01 895,858,680.28 -51.11 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减(%) 归属于上市公司股东的净资产 12,557,998,275.76 12
14、,172,431,350.68 3.17 总资产 30,956,771,929.12 29,430,461,577.43 5.19 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上年同期增减(%) 基本每股收益（元股） 0.56 0.61 -8.20 稀释每股收益（元股） 0.56 0.61 -8.20 2022 年半年度报告 7 / 183 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.53 0.61 -13.11 加权平均净资产收益率（%） 6.69 8.10 减少 1.41 个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 6
15、.26 8.03 减少 1.77 个百分点 公司主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 九、九、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 金额 附注（如适用） 非流动资产处置损益 66,974,795.74 计入当期损益的政府补助， 但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 38,529,906.68 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 1,375,288.16 除同公司正常经营业务相关的
16、有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、 衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 -2,529,771.98 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -986,363.99 其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,684,862.21 收取的商业违约金、计入当期损益的增值税加计扣除 减：所得税影响额 22,656,601.85 少数股东权益影响额（税后） 29,168,519.10 合计 53,223,595.87 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益
17、中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 十、十、 其他其他 适用 不适用 2022 年半年度报告 8 / 183 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）报告期内公司所属行业情况 1、公司所属行业分析 公司以园区开发运营为主体板块，以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块，形成“一体两翼”发展格局。按业务性质，分属不同行业，其中：园区开发运营主体板块主要包含产城融合园区、区中园开发运营， 一般归属为园区开发； 产业投资归属于股权投资业务； 绿色公用业务包括新能源、绿色环
18、保服务和城市公用事业服务，一般将上述业务归属于公用事业。综上，公司属跨行业经营,而无论从收入和利润占比还是从竞争力角度，产城融合园区开发运营是最核心、最强的，影响力最大的。 公司的一体两翼发展格局是在原有园区开发运营基础上，深挖园区开发运营价值，延伸出极具价值的产业投资和绿色公用两翼板块，强化产业赋能、绿色赋能园区发展。随着国家经济、科技等形势的发展，延伸出的产业投资和绿色公用板块未来发展前景广阔，将形成公司新的业务增长极和利润增长点。公司目标多年以来一直是致力于成为园区开发运营一流企业，虽然总体看目标已基本达成，但未来公司还将在行业内做得更好、更强。 2、报告期内所属行业情况 产城融合园区方
19、面：受疫情等多方面原因影响，上半年全国商品房销售和新开工规模下滑严重，土地成交市场整体继续下行。公司紧紧围绕长三角一体化、新型城镇化等国家战略，立足苏州、深耕长三角进行战略布局，苏州工业园区、苏锡通科技产业园、中新嘉善现代产业园、中新苏滁高新技术产业开发区等围绕上海形成了梯度扇形布局，有效承接上海的产业转移和外溢，多年良好的招商与产业导入为公司各产城融合园区打下了坚实的产业基础，有强大产业支撑的各产城融合园区的土地出让都好于项目周边区域， 具有相对优势。 目前房企拿地更加向经济发达区域集中，公司所深耕的长三角区域的区位优势明显，各产城融合园区土地出让的节奏是根据区域发展需求确定的，区位优势叠加
20、发展需求，土地成交市场的下行并未对公司产生重大影响。公司具备园区开发运营全产业链优势，致力于实现高水平产城融合，助力国家科技创新和产业升级，未来的发展将更具优势。 区中园方面：区中园作为区域经济发展和产业规划的重要载体，重要性持续提升。政府在出让相关土地时，越来越看重投标企业的整体运营服务水平，并对引进产业类型、招商能力和税收贡献等方面做出要求。2022 年 5 月，国务院办公厅发布关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见 ， 明确提出进一步提高推荐、 审核效率， 鼓励更多符合条件的基础设施 REITs 项目发行上市。近年来， 一系列公募 REITs 相关利好政策的释放， 有效地实现了产业园区
21、的“投融管退”。 未来，在区位经济优势叠加产业政策助力下，经济强势区域的产业园区将呈现更多的 REITs 投资机会，目前已上市 4 只园区 REITs 分别位于北京、上海、深圳以及苏州工业园区。公司区中园主要布局在苏州工业园区及长三角区域，区域经济活跃，地理位置优越，符合现行政策规定的发行公募REITs 的要求。 股权投资方面： 2021 年“十四五”规划发布以来， 国家政策开始推动制造业向高端化智能化升级，发展壮大新一代信息技术、生物技术、新能源等战略性新兴产业。2022 年 5 月，国务院办公厅发2022 年半年度报告 9 / 183 布关于扎实稳住经济一揽子政策措施的通知，强调深化资本市
22、场改革，更好发挥资本市场功能。科创板和创业板全面推行注册制，一方面有利于优质项目的合理定价和退出，加速业绩报酬兑现，促成募投管退的良性循环；另一方面，也导致上市公司估值分化加剧，对项目甄选能力、公司投资能力和投资团队的产业资源提出更高要求。在此背景下，公司作为园区开发运营主体，积累了深厚的产业理解力，可筛选具有较大发展潜力且估值合理的优势项目进行投资，并可对项目深度赋能，分享企业发展红利。 绿色公用方面： 根据国家能源局发布的数据， 截至2021年底我国光伏发电累计并网容量305.99GW，2021 年我国光伏新增装机量 54.88GW，同比增长 13.9%，新增和累计装机容量均为全球第一，其
23、中分布式 29.28GW，占全部新增装机的 53.4%。预计 2022 年光伏新增装机量超过 75GW，其中分布式光伏预计装机 3540GW。国家政策催生分布式光伏广阔市场。2021 年 3 月习近平在中央财经委员会会议提出，实施可再生能源替代行动，构建以新能源为主体的新型电力系统。6 月国家能源局推进整县 （市、 区） 屋顶分布式光伏开发试点。 10 月， 国务院印发 2030 年前碳达峰行动方案 。近期住建部、国家发改委印发城乡建设领域碳达峰实施方案通知要求大力推进建筑太阳能光伏一体化建设， 推动既有公共建筑屋顶加装太阳能光伏系统， 并提出到 2025 年新建公共机构建筑、新建厂房屋顶光伏
24、覆盖率力争达到 50%。当前光伏行业机遇与挑战并存，央企、民企、外资企业、地方国企等纷纷加大分布式光伏开发力度，电价折扣不断加大，市场竞争日趋激烈，供应链成本上升、疫情反复等不确定因素给光伏企业的运营管理带来更大挑战。公司拥有强大的品牌优势、与政府良好的协作关系，在各级产业园获取屋顶资源发展光伏业务方面具有优势，在公司开发运营的各产城融合园区，作为开发主体更具优势。同时，旗下子公司中新智地不断在长三角领域布局区中园项目，也为公司分布式光伏业务提供了优质的项目资源。 （二）主营业务情况 1、产城融合园区开发运营 公司自 1994 年成立之初就承担起中新合作载体、 园区开发主体的责任， 深度参与了
25、苏州工业园区的开发建设，在城市规划、基础设施建设、招商亲商、软件转移等方面积累了丰富的经验，推动了园区高质量发展，为园区发展做出了重要贡献。为落实两国领导人关于“将苏州工业园区的成功经验复制、推广到中国更多的地方以及更广阔的领域”精神，公司在继续深耕苏州工业园区的前提下，从 2009 年开始市场化走出去，先后开拓了苏锡通科技产业园、中新苏滁高新技术产业开发区、中新嘉善现代产业园等 7 个国内产城融合园区，涉及开发面积约 210 平方公里，并拓展了首个海外园区-缅甸工业园，项目面积约 4.36 平方公里。目前除缅甸项目因当地政局原因暂时搁置外，其余项目总体运行良好。 在走出去过程中，公司紧紧围绕
26、长三角一体化、一带一路倡议等国家战略，制定了“立足苏州，深耕长三角，关注全国重点城市，适度探索一带一路”的走出去区域布局规划，并已形成层级清晰、错位互补、架构合理的业务体系。 公司根据国家宏观政策变化、政府诉求，不断优化和调整商务模式，如从苏锡通科技产业园、中新苏滁高新技术产业开发区的土地分成模式到中新嘉善现代产业园的 PPP 模式再到苏银产业园的轻资产模式，但公司在各个产城融合园区的开发主体地位始终不变，仍是围绕“产业发达、配套完善、绿色低碳、开放创新”，推动各园区实现高水平的产城融合。 2022 年半年度报告 10 / 183 公司走出去战略也符合中新合作新方的发展诉求，得到新方的高度重视
27、和大力支持。新加坡相关领导包括新方副总理、 贸工部部长及驻沪总领事等分别出席并见证相关项目签约， 新加坡贸工部、企发局等部门多次实地走访。新方的重视和支持，有力助推了公司走出去区域的良好合作。 2、区中园开发运营 公司上市前彻底剥离了商住房地产销售业务，中新智地根据公司发展战略及自身发展需要，全面向以区中园为核心的业务转型，成为公司区中园业务的主要发展平台，力争成为“长三角知名的区中园运营商”。2021 年，公司将区中园业务纳入园区开发运营主体板块范畴，让园区开发运营的核心资源要素更加集聚。 区中园业务为大小园区提供高品质工业类载体、 特色产业园、 物流园、蓝白领公寓等产品的开发建设、招商租赁
28、、运营管理的全生命周期服务，获取稳定收益，提升资产价值。 目前， 公司运营的工业载体近 140 万平方米， 其中在苏州工业园区内拥有以生物医药、 电子信息、人工智能等符合园区主导产业定位的工业载体约 110 万平方米 （标准厂房近 90 万平方米， 定制厂房约 20 多万平方米），在长三角区域拥有以智能传感、智能制造等为主题的产业载体近 30 万平方米。苏州园区内工业载体综合出租率超 95%，入驻企业 362 家，其中世界 500 强企业 26 家，科技领军人才企业 37 家，高新技术企业 61 家，载体内产业布局不断优化，客户资源不断提升。同时，中新智地积极在长三角布局，拓展区中园业务，拓展
29、面积超 1800 亩，在建、拟建面积约 135万平方米。 由于公司的资产市场化程度高，资产质量优，公司会根据长期发展需要适时启动 REITs 等资本运作，扩大管理规模，实现可循环滚动开发。在 REITs 项目选择上，公司将优先启用苏州工业园区外的项目，以展示市场化能力。 3、产业投资 在产业投资方面，依托深厚的产业理解能力和强大招商亲商实力，通过基金投资和科创直投深入布局科技创新和新兴产业投资， 以投带招、 以招促投、 投招联动， 积极为园区开发运营主业赋能，实现板块协同发展，通过产业投资进一步扶持培育科技创新型企业，助力国家科技创新和产业升级。 在投资布局上,公司围绕园区开发运营主业，结合科
30、技创新国家战略，立足园区主导产业，合理控制赛道比例，充分发挥资金优势，以投促招，做优做强做大产业投资;同时选择市场化程度高、历史回报高、与公司良性互动、能带来更多返投增量的基金团队合作，拉动基金带动优质科创项目和产业化项目投资落地，促进苏州工业园区及各产城融合园区产业发展。 作为园区开发主体，由于对项目及其背景比普通市场化基金了解更多，市场化投资机构也更愿意选择与公司合作。 一是公司能为投资机构推荐优质被投项目源； 二是有利于投前尽调及投后管理；三是公司产城融合园区及区中园能为被投项目提供新的发展平台及机会，赋能被投企业，提升市场化投资机构综合实力及影响力。因此，双方形成了良好的合作关系。 通
31、过与市场化投资团队的有效互动，使公司投资既有市场化的判断，又有作为区域开发主体的判断，进一步降低了投资风险。 4、绿色公用 2022 年半年度报告 11 / 183 在绿色公用方面，主要以控股子公司中新公用为主要平台，为苏州工业园区及其他大小园区提供新能源、绿色环保和城市公用事业服务。中新公用深耕苏州工业园区，做好水、电、气传统城市公用事业的同时，也根据园区的发展需求，拓展了污泥处置、工业废水处理、餐厨垃圾处置、危废处置等绿色环保业务，服务园区高质量发展。同时，围绕国家双碳政策，重点布局绿色低碳园区，加快发展以分布式光伏为重点的新能源业务和以表面处理产业园为核心的新环保业务。 在分布式光伏方面
32、，积极构建业务发展架构，上半年与中新智地共同投资设立中新绿色发展（苏州）有限公司（“中新绿发”），充分发挥各自资源优势，围绕低碳园区发展方向，着力开发、投资、建设、收购、运营和管理分布式光伏发电等能源项目，提供绿色清洁能源服务，打造高水平低碳零碳园区。中新绿发将充分发挥股东、合作方等资源优势，逐步树立专业化品牌和行业口碑，力争成为中国第一的分布式光伏投资商和运营商。 中新公用与固德威技术股份有限公司（“固德威”，688390.SH）、苏州旭杰建筑科技股份有限公司（“旭杰科技”,836149.BJ）已共同出资设立中新旭德新能源有限公司（“中新旭德”），三方合作可有效发挥各自优势，协同互补，打造一
33、家开发能力强、技术先进、成本节约、机制灵活的民营控股、国有参股的新能源投资建设公司。其中：固德威作为光伏行业龙头上市公司，是具有国际竞争力的光伏发电逆变器、光伏储能及分布式电站运维系统产品和服务的供应商，位列全球逆变器前 10 强，可以提供如下支持：（1）光伏电站建设方面先进的工艺技术和自动化解决方案；（2）目前其正在实施光伏生态伙伴计划，具有光伏组件产品集中规模采购的优势，可带来更低的组件设备造价； （3）可利用其在新能源领域的上下游产业关系和品牌优势，为中新旭德积极拓展优质项目资源。旭杰科技以研发设计为驱动的装配式建筑全过程服务企业，在行业内处于领先地位，可以提供如下支持：（1）前期积累了
34、一定的客户资源与强大的市场开拓能力，可迅速在长三角区域开展屋面资源竞争与开发； （2）利用装配式建筑设计和工程建设经验，迅速转型实施光伏电站 EPC 业务，保障电站施工质量。中新公用发挥自身融资等资源优势，积极争取和协调相关融资机构提供低成本资金，并积极争取和协调项目资源及政策支持。 二、二、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）中新品牌 报告期内， 公司在行业评比中再次荣获 2022 中国产业新城运营商综合实力 TOP10 第一名， 公司行业地位稳步提升，中新品牌影响力持续提升。公司走出去项目均取得了较好的政治、社会、经济效益，提升中新合作品牌影响力和园区营商环
35、境的同时，也为公司带来了良好的财务回报。公司自 2008 年股改至 2018 年，归母净利润年均复合增长率达 13%，2019 年上市至今继续保持高平台上较快增长，归母净利润年均复合增长率接近 19%，奠定了公司作为园区开发运营领军企业的品牌形象与市场地位， 目前公司已经成为中新合作经验“走出去”载体和苏州工业园区 “品牌输出”新型平台。 （二）市场化优势 公司在走出去过程中，始终坚持市场化原则，进行市场化选址，并以市场化的手段，积极响应政府诉求，进行资源要素配置，双方形成了更强的合作粘性和发展合力。通过市场化走出去，公司实现了良好的经济效益，并形成了良好的口碑，成为行业领军企业。 2022
36、年半年度报告 12 / 183 （三）团队优势 公司拥有结构合理且配置优秀的董事会，新加坡目前仍委派政商界精英担任公司董监高，使公司更具国际化的视野，能与时俱进借鉴国内国外最新发展成果；管理层团队项目运作经验丰富、能力突出， 能够根据复杂的宏观形势和行业环境灵活优化经营战略， 充分把握机遇和规避风险。 2022年，公司董事长兼总裁被评为行业上市企业“十大金牌 CEO”。 （四）协同发展优势 公司聚焦园区开发运营主业，通过主体板块与两翼板块有机联动、资源集聚，实现高水平产城融合。公司三大业务虽属不同行业，但三位一体。产城融合园区既能为产业投资提供优质项目源，又能为分布式光伏提供广阔发展空间，突出
37、的招商能力还能为区中园提供招商支持；区中园也能为产业投资提供优质项目源，又能与绿色公用共同打造表面处理园等特色产业园区，并探索实践屋顶分布式光伏 BIPV 模式，进一步降低成本，提高市场竞争力；产业投资可赋能主业发展，促进产业导入，深入挖掘开发运营价值；绿色公用既能为区中园表面处理园提供核心技术和服务，又能推动绿色低碳园区建设，相互赋能共同发展。 三、三、 经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析 2022 年上半年，在董事会的正确领导和关心支持下，高举中新合作大旗，持续发挥园区开发主体和中新合作载体作用，公司疫情防控和业务发展两不耽误，在全力配合做好疫情防控工作的前提下，主动作为、迎难而上，
38、积极稳妥推进各项工作，园区开发运营、区中园、产业投资和绿色公用各业务板块均获得了良好的发展。针对疫情，苏州工业园区及各产城融合园区在招商引资上通过“线上+线下”的招商模式， “云招商”、 “云洽谈”、 以商招商、 中介合伙人等多种招商手段，精准开展招商推介和项目洽谈，做好疫情期间的企业服务工作，减少疫情对园区内的企业生产、项目开工建设等的影响，保障园区正常运营。 （一）产城融合园区发展情况 1、苏州工业园区 上半年，公司为苏州工业园区引进内外资新项目近 40 个，其中科技项目 23 个；完成新增注册内外资合计近 80 亿元人民币，其中新增注册外资近 9.5 亿美元，聚焦集成电路产业、生物医药、
39、智能制造等高端制造产业类项目以及共享服务、研发中心等功能性机构和总部类项目。在利用外资方面，引进了嘉盛先创科技、伯乐生命科技、安波福亚太区服务中心等项目；在科技创新方面，引进了此芯科技、 铠欣半导体、 星奥拓维生物技术等项目； 通过持续的亲商服务， 促进博格华纳、康日百奥、奥钢联等外资项目进行了增资扩产。与此同时，高度关注疫情期间与重点企业的联络对接，协助企业复工复产、协调解决各类困难，累计完成各类企业服务工作近 200 次。 此外，作为园区开发运营的配套设施之一，公司出资举办的苏州新加坡外籍人员子女学校持续为园区提供一流的国际教育服务， 为园区开发建设、 城市功能内涵提升和社会事业发展增添了
40、动力、做出贡献。 学校毕业生在 2022 年 IBDP 国际文凭课程考试中取得了优异的成绩， 考试通过率达 100%，超过 40%的毕业生获得了 40 分以上的好成绩， 平均分达 37.78 分。 其中两名学生取得 45 分满分，在全球学生中排名前 10%。 2、苏锡通科技产业园 2022 年半年度报告 13 / 183 苏锡通科技产业园是公司第一个走出去项目，是新加坡与江苏省重要合作项目，是江苏省实施国家沿海开发和长三角一体化发展战略的重点园区，规划总面积 50 平方公里，2009 年正式启动建设，2020 年 5 月，南通市委市政府做出苏通园区与锡通园区一体化发展的重大部署，合并锡通园区后
41、变为苏锡通园区， 现规划面积为 100 平方公里， 拟打造成为“国家级跨江融合发展示范区”。上半年，引入了懋略储能电池、赛普生物耗材、盛远石墨烯新材料等重特大项目注册落户，有力对冲了疫情期间经济下行的巨大压力，突破了招商引资要素制约的短板，为园区发展提供了强有力的支撑。 截止 6 月 30 日， 苏锡通园区上半年共引入产业类项目 12 个， 完成注册资本 9.23 亿元，已累计引进产业类项目 284 个，累计投资总额约 1018 亿元。 3、中新苏滁高新技术产业开发区 中新苏滁高新技术产业开发区是公司第一个走出江苏的省外项目，规划面积 36 平方公里，2012年 4 月正式启动建设。开发建设以
42、来，中新苏滁高新区规划建设成果和亲商环境获得高度评价，园区规划成为安徽省样板，产业发展成为安徽省外资项目的新兴集聚地。园区先后获批国家首批产城融合示范区、安徽省高新区，成功获评“长三角共建省际产业合作示范园”、首批“安徽省国际交流合作基地”、“安徽省际产业合作园区”等荣誉称号。上半年引进工业类项目 33 个，总投资 127.6 亿，同时引进万达广场、常星总部写字楼、金沙广场酒店、维也纳酒店等商业项目，进一步完善园区配套。截止上半年，累计签约项目共 320 个，协议投资超 910 亿元，园区电子信息、新能源新材料、汽车及装备制造、营养健康四大主导产业初具规模，已成为滁州市新的经济增长极。 4、中
43、新嘉善现代产业园 中新嘉善现代产业园是公司在 2018 年习近平总书记在首届进博会上宣布长三角一体化上升为国家战略后，第一个落地的区域合作重大产业平台，规划面积约 16.5 平方公里，2018 年 12 月正式启动。嘉善县是习近平总书记“科学发展观”联系点，也是全国唯一的县域科学发展示范点。产业园入围浙江省“万亩千亿”新产业平台培育名单，将打造千亿级智能传感器产业集群。今年上半年招大引强，促进产业链集聚，引进签约项目 12 个，协议投资合计 83.2 亿元；完成注册项目13 个，新增注册资本合计 10.8 亿元。截至目前，已累计签约产业类项目 46 个，签约总投资额近350 亿元，园区智能传感
44、产业链已初步形成集聚。 5、苏银产业园 苏银产业园是公司提供招商运营管理服务的轻资产项目，也是江苏、宁夏两省区党委、政府，苏州、银川两市市委、政府践行“一带一路”战略和“东西部区域协调发展理念”所采取的重大举措。产业园规划总面积约 53 平方公里，2018 年 11 月正式开园，2019 年 1 月正式获批宁夏首家自治区级高新技术开发区。今年上半年签约落户企业涉及电气装备制造、医疗器械耗材、储能新材料生产、新能源配套服务等行业。截至目前，累计落户企业 98 家，其中工业项目 62 家，协议总投资额约 428.25 亿元。 苏银产业园将借鉴新加坡和苏州工业园区的开发经验， 强化产业项目招商，不断
45、提升招商深度，树立亲商服务口碑，助力银川打造千亿级园区，力争成为西北地区内生发展的新增长极、沿黄城市带的核心地带、宁夏对外开放的重要载体。 6、常熟中新海虞花园城项目 项目总规划面积约 1.66 平方公里，2013 年 9 月正式启动。项目定位目标是打造环境优美、产业发达、宜居宜业、和谐发展的新型小城镇示范项目，建成以海虞镇中心集镇为核心的常熟北部新2022 年半年度报告 14 / 183 城，成为江南特色小镇的样板。上半年公司积极推动的人民路改造段工程快车道实现通车，实现常熟市新世纪大道北延高架至中新海虞花园城项目最后一公里全线贯通，海虞集镇核心区“3 分钟上高速、5 分钟到高铁、8 分钟进
46、高架（市区内环）”的美好蓝图变为现实。 7、中新鸷山桃花源项目 项目规划面积约 1.58 平方公里，2014 年 10 月正式启动。项目定位目标为“生态休闲体验地、城市田园综合体、新型城镇化示范点”。项目以保护性开发、文化传承为基本原则，以乡村振兴为发展目标，致力于打造一个精致回归的生态休闲体验地，努力呈现人们心目中的新“桃花源”。上半年坚持生态开发，完成岩石花园景观方案设计，保持原有地形，保留原有林带，完善苗木数据库，强化数据化管理。 8、苏州宿迁工业园 苏州宿迁工业园规划面积 1.82 平方公里，2011 年正式启动。公司主要负责该区域的土地一级开发，将区域打造成为现代新城示范区。目前项目
47、开发已全部完成。 （二）区中园业务发展情况 区中园拓展方面，上半年吴江苏州湾智能制造产业园项目拿地启动，句容智能制造产业园土地实现摘牌，合肥肥西、太仓璜泾、安徽天长表面处理园等项目签署框架协议，业务已覆盖镇江、常州、南通、嘉善、无锡、苏州等区域。同时，中新智地积极发展市场化合作渠道，和产业投资协同发力，构筑线上线下全方位立体化招商网络，已储备包括外资、上市公司等近百家在内的意向客户。 区中园运营方面，上半年受疫情影响，租赁市场整体表现低迷，公司抓住机会空间，强化线上线下多渠道招商，各载体项目依然取得逆市增长的好成绩，其中苏州工业园区内工业载体综合出租率超 95%。公司去年新投入运营的两个区中园
48、上半年出租率均较去年末有较大幅度提升，项目运营良好，其中位于中新嘉善现代产业园的中新智慧园一期项目总建筑面积约 8.3 万平方米，以智能传感产业为主，依托区位及产业政策优势，打造智能传感产业链集聚地，上半年在产业链应用环节实现突破，总投 50 亿元的国内最早且规模最大的 3D 打印服务平台未来工场项目成功落户，同时引进 3D 打印配套设备供应及委托加工项目畔云智造、 云际智能制造等； 位于苏锡通科技产业园的中新苏通智能制造产业园总可出租面积约 11.2 万平方米，以智能装备、电子信息、新能源新材料、医疗器械等高端智能制造产业为主，上半年总投资 25 亿元的赛普生物耗材、总投资 5 亿元的盛远石
49、墨烯新材料等重特大项目注册落户，有效推动了招商资源向“重特大、高科技”领域聚焦，较好促进了苏锡通园区产业向高质量、优资产、强集聚方向发展。 未来中新智地将向“一流的项目选址谈判能力、一流的设计建造品质，一流的招商团队，一流的运营服务，一流的资本化运作”五个一流目标努力，继续以市场化为导向，根据产业定位梳理形成与市场相匹配的产品体系，不断提升资产运营水平，深入发掘产业投资、运营服务等价值链，建设良性的产业生态圈。 （三）两翼板块发展情况 1、产业投资：投招联动、产业赋能 2022 年半年度报告 15 / 183 目前，产业投资已初具规模，在取得良好财务回报的同时，对园区开发运营主业赋能成效显著。
50、 上半年，公司新增认缴外部市场化产业基金近 4 亿元；外部基金返投苏州工业园区及各产城融合园区项目共计约 56 亿元，拉动项目总投资近 190 亿元。直投方面，公司成立的中新园展、中新园创直投基金投资科创及产业类项目 6 个（其中科创类领军人才项目 3 个），拉动项目总投资约 9亿元。 截至 2022 年上半年末，公司累计认缴外部市场化产业基金 34 支，认缴金额约 30 亿元，拉动基金落地规模超 500 亿，其中落地苏州工业园区的规模超 200 亿元；所投基金累计返投苏州工业园区及各产城融合园区项目近 80 个（其中超 1/3 为新增的招商落地项目），返投金额约 82 亿元，拉动项目总投资约