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1、全曰制硕士学位论文 旧城改造类房地产开发项目风险管理研究 以焦作市胜利街棚户区改造项目为例 申 请 人 姓 名 ： 程 锡 麟 指导教师： 刘 文 锴 专 业 名 称 土 地 资 源 管 理 研 究 方 向 ： 不 动 产 经 营 管 理 河南理工大学测绘与国土信息工程学院 二 一二年六月 河 南 理 工 大 学 学 位 论 文 原 创 性 声 明 本人郑重声明：所呈交的学位论文： 旧城改造类房地产开发项目风险管理研究 _ 以焦作市胜利街棚户区改造项目为例 ,是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。论文中除了特别加以标注和致谢的地方外，不包含任何其他个人或集体 已经公开发表或撰写
2、过的研究成果。其他同志对本研究的启发和所做的贡献均已在论 文中作了明确的声明并表示了谢意。 本人愿意承担因本学位论文引发的一切相关责任。 学位论文作者签名： 年月日 河南理工大学 学位论文使用授权声明 本学位论文作者及导师完全了解河南理工大学有关保留、使用学位论文的规定， 即：学校有权保留和向有关部门、机构或单位送交论文的复印件和电子版，允许论文 被查阅和借阅，允许将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索和传 播，允许采用任何方式公布论文内容，并可以采用影印、缩印、扫描或其他手段保存、 汇编、出版本学位论文。 保密的学位论文在解密后适用本授权。 学位论文作者签名： 导师签名： 年月日
3、 年月日 中阁分类号： F293.3 密 级：公开 UDC： 300 单位代码 ： 10460 旧城改造类房地产开发项目风险管理研究 一一以焦作市胜利街棚户区改造项目为例 Research on risk management of old city reconstruct to real estate development project - a case study of shanty towns project of Shengli Street in Jiaozuo City 申请人姓名 程锡麟 申 请 学 位 管 理 学 硕 士 学 科 专 业 土 地 资 源 管 理 研 究 方
4、向 不 动 产 经 营管理 导 师 刘 文 锴 职 称 教授 提 交 日 期 2012-05 答 辩 日 期 2012-06-02 河南理工大学 时光荏苒，硕士研究生的学习即将结束，三年的学习生活使我受益匪浅，在 此期间得到了许多老师和同学的帮助与支持，特在此表示衷心的感谢。 首先，我要特别感谢我的导师刘文锴教授，先生严肃的科学态度，严谨的治 学精神，精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我，是我学习的榜样。先生 学识渊博，视野广阔，为我营造了一种良好的学术氛围，置身其间，耳濡目染， 潜移默化，使我不仅接受了全新的思想观念，树立了明确的学术目标，领会了基 本的思考方式，掌握了通用的研究方法，而
5、且还明白了许多待人接物与为人处世 的道理。本论文从选题到完 成，每一步都是在先生的指导下完成的，倾注了他大 量的心血。在此，谨向老师表示崇高的敬意和衷心的感谢！ 感谢测绘学院所有的任课老师，正是因为有了你们严格、无私、高质量的教 导，我才能在这几年的学习过程中汲取专业知识和迅速提升能力。感谢在论文撰 写过程给予我帮助的牛海鹏老师，张合兵老师、王同文老师，常春勤老师，傅建 春老师。感谢我的同门师兄弟刘轩，张佩佩，张秋霞，刘怡真，同窗好友方国友， 胡晨成，赵永辉，胡雪岩等等，三年来，我们朝夕相处，共同进步，感谢你们给 予我的所有关心和帮助。同窗之谊，我将终生难忘！同时还要感谢我的家人在求 学路上对
6、我的支持和鼓励！ 最后感谢参加本论文评阅、答辩的专家和老师，您的宝贵意见将是我今后努 力的方向和动力 摘要 伴随着经济的腾飞，我国城市化进程在快速发展的同时，给旧城区改造带来 的压力较大，旧城改造类房地产开发项目应运而生。相对于一般的房地产开发项 目，此类项目还要经过征收补偿、旧城区基础设施改造等阶段，其投资数额较大、 开发周期较长、不确定性大等特点给开发项目带来相当大的风险，因此，旧城改 造类房地产开发项目的风险管理具有十分重要的现实意义。 本文首先对房地产开发项目风险管理的理论基础进行全面系统的阐述。然后 分析了我国旧城改造存在的问题和改造的必要性，论述旧城改造与房地产开发相 结合，实现良
7、性互动的重要意义。 本文以焦作市胜利街棚户区改造项目为例，对开发项目的投资决策阶段、筹 备阶段、建设阶段、销售阶段可能产生的风险进行系统、全面的分析，建立风险 评价指标体系。通过 SWOT分析法进行定性分析，运用盈亏平衡分析法和敏感性 分析法进行定量分析，建立风险评估模型，分析商品房销售收入、单位建造费用、 征地补偿费用等变量对于项目利润的影响。根据分析的结论提出合理的风险规避 方案，并结合新的征收补偿政策，提出旧城区居民的安置方案。 关键词：房地产开发；旧城改造； K险管理；征收补偿 Abstract Along with the economic development， Chinas u
8、rbanization process is in the r a p i d development. However, old city reconstruction is often neglected,therefore o l d c i t y reconstruction transformed to kind of real estate development project emerged. Relative to the general real estate development project, this kind of project have to pass o
9、n compensation phase, old infrastruction phase and so on. Large amount of its investment, long development cycle, large uncertainties and other characteristics bring p r o j e c t c o n s i d e r a b l e risk.Consequently,the risk management of old city transform to real estate d e v e l o p m e n t
10、 project have great practical significance. This article fistly give a fully systematic description on the theory of real e s t a t e development project risk management.Secondly analyse the necessity of old city reconstruction and the importance of fullfilling the old city transformed to r e a l es
11、tate development project. The author make Jiaozuo Victory Street reform project as an example,give a systematic， comprehensive analysis on every development stage. And then respectively through the quantitative and qualitative analysis combined Br e a k - even analysis with Sensitivity analysis,afte
12、rwards establish the model of risk e v a l u a t i o n . According to the analysis come up with reasonable scheme to avoid risk. Combined with the new collection of compensation policy, puts forward the resettlement of o l d city residents scheme. HI 才商 M . I Abstract . Ill 录 . v 1 会者 i仑 . 1 1.1研究背景
13、 . 1 1.2研究的目的和意义 . 1 1.3国内外研究现状 . 2 1.3.1国外研究现状 . 2 1.3.2国内研究现状 . 3 1.4研究的主要内容 . 4 1.5研究方法及技术路线 . 5 1.5.1研究方法 . 5 1.5.2技术路线 . 5 1.6仓丨 J新点 . 6 2房地产项目投资风险分析 . 9 2.1房地产投资风险的含义 . 9 2.1.1风险的特征 . 9 2.1.2房地产投资风险的类型 .11 2.2房地产投资风险分析方法 . 13 2.2.1定性分析方法 . 13 2.2.2定量分析 . 13 2.3房地产投资风险的防范与控制 . 16 2.3.1房地产投资风险的处
14、理方法 . 16 2.3.2房地产投资风险的控制方法 . 17 3. . 旧城改造与房地产开发的良性互动 . 19 3.1旧城改造在城市化进程中的重要意义 . 19 3.2旧城改造的必要性 . 19 3.2.2合理搞好旧城改造的对策 . 22 3.3旧城改造与房地产开发的良性互动 . 23 3.3.1旧城更新与房地产开发的交互作用 . 23 3.3.2坚持科学发展观，实现旧城改造房地产项目的良性循环 . 24 4. 旧城改造类房地产开发项目风险分析 . 27 4.1项目投资决策阶段的风险分析 . 27 4.1.1经济风险 . 27 4.1.2政治风险 . 28 4.1.3其他风险 . 29 4
15、.2项目筹备阶段的风险分析 . 29 4.2.1产品定位风险 . 29 4.2.2前期手续风险 . 30 4.2.3设计风险 . 30 4.3项目建设阶段的风险分析 . 31 4.3.1合同风险 . 31 4.3.2工期拖延风险 . 31 4.3.3项目质量风险 . 31 4.3.4施工索赔风险 . 32 4.4项目销售阶段的风险分析 . 32 4.4.1销售风险 . 32 4.4.2物业管理风险 . 32 4.5 . 33 5. 焦作市胜利街棚户区改造项目实证分析 . 35 5.1项目提出的背景、投资必要性和意义 . 35 5.1.1焦作市胜利街棚户区改造项目提出的背景 . 35 5.1.2
16、焦作市胜利街棚户区改造项目的意义 . 36 5.2焦作市胜利街改造项目市场调查分析 . 37 5.3焦作市胜利街改造项目的定性风险评估 . 38 5.3.1优势分析 （ S) . 39 5.3.3机会分析 （ O) . 39 5.3.4威胁分析 （ T) . 40 5.3.5分析结论 . 40 5.4胜利街改造项目的定量风险评估 . 40 5.4.1 建模 . 40 5.4.2盈亏平衡分析、敏感性分析 . 44 5.4.3 小结 . 47 6焦作市胜利街棚户区改造项目风险管理的思考与建议 . 49 6.1制定房地产开发项目风险应急计划 . 49 6.2建立房地产开发项目风险的管理系统 . 49
17、 6.3结合最新政策，妥善安置旧城区居民 . 50 6.3.1解析国有土地上房屋征收与补偿条例 （ 国务院 590号令） . 50 6.3.2胜利街棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案 . 51 7结论与展望 . 53 7.1 53 7.2展望 . 53 参考文献 . 55 作者简历 . 59 学位论文数据集 . 61 1.1研究背景 改革开放以来，我国经济体制改革开发不断深入，房地产业以推行土地有偿 使用 、城市综合开发、房屋商品化和住房制度改革等制度为契机迅速发展。房地 产市场持续活跃，开发规模不断扩大、开发档次不断提高，房地产企业的实力也 不断増强，我国房地产业己经进入一个全新的发展时期，
18、逐渐成为国民经济的支 柱产业。 但是较快的发展也导致房地产投资过热，造成盲目投资严重和市场供给与需 求脱节等许多问题，严重制约了房地产的良性发展 1。同时，房地产的不可移动 性特性，决定了投资房地产与其它投资有不同的特点 2。此外，房地产投资的投 资数额大、资金流动性差、投资回收期长、受政策等外部因素影响大的特点决定 了房地产投资的高风险性。 随着经济的高速发展，我国的城市化进程在飞速发展的同时，给旧城区改造 带来的压力较大，旧城改造类房地产开发项目应运而生。此类项目并不是简单的 重建翻新，还要平衡政府、社会消费者、开发商等多方面利益。不仅要加强旧城 区基础设施的建设、重新规划城区功能，还要妥
19、善安置旧城区的居民。为平衡多 方面目标，旧城改造类房地产开发项目已成为一个非常复杂的社会系统工程。 推进旧城区改造工作，是落实科学发展观、构建和谐社会的重要举措，河南省 省委、省政府为扩大内需、改善城镇低收入家庭住房条件，提升我省 城市居民居住 水平、改善城市环境、完善城市功能。为了进一步加快推进全省旧城区改造，我省 出台了一系列资金筹措政策、土地支持政策、税费优惠政策、征收安置政策、住 房保障政策，来保证旧城改造项目的顺利实施。 1.2研究的目的和意义 随着我国经济和城市规模的不断发展，在城市核心区和城乡结合部产生了大 量的 “ 城中村 ” 和 “ 贫民窟 ” 。在这种情况下，旧城改造类房地
20、产开发项目应运而 生。旧城改造类房地产开发项目较一般的房产开发项目还需要经历征收补偿、改 造、重建、营销运作等阶段，相对于一般的房地产开发项目具有开发周期较长、 风险性较高、不确定性因素较多等特点。因此，房地产项目开发前期的风险分析 控制就显得格外重要，在实际运作中，由于对风险的管理和控制不足而造成投资 失败的案例非常多。所以，在投资开发前做好项目的前期决策论证，风险分析和 风险把控，对不确定的因素进行定性、定量分析，对项目成功与否至关重要 3。 目前，我国在房地产开发风险管理研究方面，特别是旧城改造类房地产开发 项目方面的研究不够深入，此类研究也没有上升到应有的理论水平。主观的定性 分析和经
21、验决策依然是房地产开发项目风险分析中最常用的方法，决策方法的科 学性不高。尽管也有少量的定量方法应用，但在整体上不成系统，其风险分析和 管理水平还都处于初级阶段，决策失误的现象普遍存在。在具体的房地产投资项 目实际运作中，由于我国的国情和房地产市场的特殊性，需要一种相对完善、适 合我国基本国情和房地产市场特点的房地产开发项目风险管理体系。 特别是，项目投资前期的决策阶段对项目投资的影响最大， Gibson曾指出项 目的策划阶段，对项目投资影响的可能性为 80-90%;规划设计阶段对项目投资影 响的可能性 为 75-80%;施工图设计阶段，对项目投资影响的可能性为 5-35%。而 项目实施阶段采
22、取技术措施，节约投资的可能性只有 5-10%4。数据显示，项目 策划和项目可行性分析阶段是控制投资风险的关键性环节。因此，对这一阶段的 研究与风险控制非常重要，这也是本文要重点分析研究的内容。 本文首先在对旧城改造类房地产开发项目风险管理现状分析的基础上，深入 对此类项目的各阶段进行风险分析。结合政策因素，分别通过定性和定量分析， 把定量分析中盈亏平衡分析和敏感性分析相结合，建立风险评估模型。然后以焦 作市胜利街改造开发 项目为实证研究案例，优化风险管理体系，运用科学的风险 分析方法和设计合理的评价体系进行风险控制，结合新的征收补偿政策，提出旧 城区居民安置方案。最后，优化我国旧城改造类房地产
23、开发项目的风险管理体系， 为科学合理控制房地产开发风险提供有价值的参考。 1.3国内外研究现状 1.3.1国外研究现状 国外对房地产开发项目的风险管理研究起步较早并达到了一个较高的水平。 风险研究最早起源于上世纪 20年代，起初风险研究主要是通过定性的分析。德国 的莱特纳开始了对企业风险的定性研究，美国的马歇尔提出了风险负担管理的观 点 5。随着风险研究的突破发展和逐步完善，风险分析的技术和方法，在国外己 比较成熟，前后出现了多种分析技术和方法：期望损益值决策法、标准差法、肯 定当量法、变异系数法、正态分布概率法、风险调整贴现率法、期望效用决策法、 回收期调整法以及决策树法。 97年亚洲金融危
24、机爆发，世界金融业出现动荡，人 们提出了全面风险管理的理论，在美国、日本、德国等发达国家均利用先进的工 程 -管理科学方法对投资风险进行分析。近 20年来，项目风险管理 (Project Risk Management)作为项目管理不可缺少的一部分，逐步发展成为新兴的经济管理学 科，广泛应用于工程项目。随着工程技术水平的提高和计算机技术的发展，工程 管理科学更加精确和有效，各种工具方法如决策树、蒙特卡罗模拟、多目标决策 树模型、计划评审技术、敏感性分析应用于项目风险管理中，使原来复杂的计算 大大简化，推动项目风险管理的量化研究，拓展了项目风险管理应用的领域 6。 西方发达国家对房地产开发投资风
25、险的研究已达到了较高水平。虽然西方国 家对房地产开发经营管理风险的系统研究较少，但是局部的投资风险研究却很早 就开始了。 20世纪 60、 70年代有了一些进展，大多是在风险分析与防范、风险 衡量、投资组合与概率分析等方面。如美国的 Savage, Anscombe等人提出风险 选择期望 -效用模型 7，随后又有人建立了以平均值 -标准差为基础的风险评价模 型，用分布的方差或标准差平均值对风险做出分析，并把它应用到房地产开发企 业对风险的防范和控制之中。此外，国外一些专家学者从宏观角度提出房地产周 期理论，认为房地产经济发展经历着从发展 -繁荣 -衰退 -萧条四个阶段的循环 往复，这也有利于房
26、地产开发的风险研究 。可见，国外房地产投资风险方面的量 化研究达到了一个较高的水平，是我国借鉴和参考的主要内容。 1.3.2国内研究现状 目前，我国风险管理以及房地产开发项目风险管理分析的研究主要有以下特 点： (1) 对风险问题的研究起步较晚，大部分的成果都是借鉴于国外。郭仲伟最 先出版专著，开启了我国的风险研究 7;雷胜强对国际工程的风险管理进行了研 究 8;卢有杰、卢家仪较早地系统分析和研究了项目的风险管理，促进了国内项 目风险管理研究的发展 9。随后，有关学者对项目风险管理理论方法、大型工程 项目风险管理和软件项目的风险管理进行了研究。如在我国三峡工程、上海地铁 建设、大亚湾核电站等项
27、目上都应用了项目风险分析和管理技术。 (2) 对房地产开发项目投资风险的研究，我国起步更晚，且最初的研究多分 布于各类投资管理研究中，系统和专门的研究较少。陈湛勻和马照富在对金融风 险管理的研究中论述了项目投资风险 1();陈佑启总结国内研究成果对房地产投资 风险管理及经营决策方法进行了系统的分析 11;杜海鹏进一步提出了房地产投资 风险与防范 12;王伟宇、李淑同对房地产开发投资风险因素进行了全面、深入的 分析与分类 13;李启明、陈兴汉对房地产投资风险及防范措施进行了较为系统地 阐述 14;赵世强从开发的角度提出房地产风险管理系统，同时对房地产开发各个 阶段的风险进行了分析，是早期研究中较
28、为系统的成果 15。 (3) 对房地产项目投资与开发风险的研究，近年来有了较多的文献积累。 主要表现在以下几个方面：一是对房地产投资开发风险概括性总体研究较多。如 沈亮运用项目管理的基本理论和知识，结合房地产开发项目的特点，对房地产开 发项目管理过程中的风险管理进行 了探讨和研究 16;陈煜红、张欣则试图寻求一 种以线和面相结合的静态与动态相互运用的全面风险管理方法 17。二是对房地产 项目开发投资风险的风险分析以及识别、评价方法开展了一些专门研究。袁鹰针 对财务指标分析法、盈亏平衡分析、敏感性分析等常规手段的局限，结合层次分 析法提出了房地产投资项目风险指标体系和评价方法 18;鲍学英、柏琼
29、采用 SWOT技术识别房地产投资风险，并运用层次分析法分析投资风险、确定风险等 级，为房地产投资风险管理提供了新的思路 19。三是对房地产项目的投资风险、 某个开发阶段或者 是项目的组织、成本、风险控制等专门方面的风险管理进行了 研究。张贤哲采用组织论与控制论的科学方法，对房地产项目风险管理的组织结 构进行了研究 2Q; 总之，我国在房地产开发项目投资风险管理研究虽然取得了一定的成果，但 是深入的程度还不够，没有上升到应有的理论水平。主观的定性分析和经验决策 依然是房地产开发项目投资风险分析和控制中最常用的方法。尽管有一些定量分 析方法和项目管理理论的应用，但在整体上不够系统，缺少历史数据的积
30、累，其 风险分析还较为片面，决策失误的现象仍然普遍存在。另一方面，由于我国的地 域差 别较大，各级地市的房地产市场甚至每个项目都具有其自身的特殊性，需要 一套适合我国基本国情和房地产市场特点、适应项目自身情况的相对完善的房地 产项目投资风险的控制与评估方法。 1.4研究的主要内容 本文分四个部分，第一部分为绪论，主要介绍了本文的研究背景、研究的目 的和意义、研究方法和技术路线、创新点。第二部分为第二章、第三章，分别介 绍了房地产项目风险管理研究的理论基础和旧城改造的意义，以及房地产开发和 旧城改造的良性互动。第三部分为第四章、第五章和第六章，是本文的主要内容， 第四章是对旧城改造类房地产开发项
31、目的决策阶段、筹备阶段、建设阶段、销售 阶段进行系统全面的风险分析。第五章是对焦作市胜利街改造项目的实证研究， 通过定性分析和定量分析，把定量分析中盈亏平衡分析和敏感性分析相结合，建 立风险评估模型，对改造项目进行风险分析并给出应对措施。第六章重点是对政 策因素的分析，不懂政策无法把握行业趋势，通过对 2011年 1月 12日国务院最 新颁布的国有土地上房屋征收与补偿条例 （ 国务院 590号令）分析，结合焦作 市胜利街棚户区改造项目，提出合理的安置方案。第四部分为第七章，结论与展 望。 1.5研究方法及技术路线 1.5.1研究方法 (1) 系统分析法 对旧城改造类房地产开发项目整个周期流程中
32、各个阶段进行全面的风险分 析。分别从项目的投资决策阶段、项目的筹备阶段、项目的建设阶段、项目的销 售阶段进行系统全面的分析。 (2) 定性分析和定量分析相结合 在进行项目的风险识别和风险评估时，分别采用定性分析法和定量分析法， 既有 SWOT法对项目风险进行定性分析，同时又通过敏感性分析、盈亏平衡法相 结合，建立数学模型，进行定量计算，从而保证研究的合理性和科学性。 (3) 比较研究法 运用不同的方法对同一问题进行研究，比较它们的优缺点，选取合理的结果 做为预测结果。 1.5.2技术路线 图 1-1技术路线图 Figure 1-1 Techinology road map 1.6创新点 目前，
33、项目风险管理理论在房地产行业工程项目中有所应用 ， 但是对于旧城 改造类房地产项目没有形成系统的评估分析模式，本文就这一问题，通过对焦作 市胜利街棚户区改造项目进行全面的分析，针对此类项目的特点进行风险的识别、 评估，分析项目的建设境况、市场分析等方面进行论述，提成针对性较强的投资 应对措施，为该领域项目风险管理提供参考性模式，具有一定的理论创新意义和 实践指导意义。 在项目具体风险的分析中，定性和定量分析相结合，从市场出发，运用 SWOT 分析对项目进行定性分析；运用盈亏平衡分析法和敏感性分析法进行定量分析， 建立风险评估模型，分析商品房销售收入、单位建造费用、征收补偿费用等变量 对于项目利
34、润的影响。 征收补偿问题是旧城改造项目区别与一般房地产开发项目的重要因素，本文 以单位征收补偿费用为变量，运用盈亏平衡分析法和敏感性分析法，分析其对项 目利润的影响。然后通过对国务院最新颁布的国有土地上房屋征收与补偿条例 (国务院 590号令）的分析，结合焦作市胜利街棚户区改造项目，提出合理的安 置方案。 8 2房地产项目投资风险分析 2.1房地产投资风险的含义 风险理论的学者研究结论表明，人们经常以为风险是指对于未来的一些行为 的决策以及客观条件的不确定性，从而可能导致结果同预判的目标之间所产生的 各种负偏离的一个综合，这种偏离又往往是在特定的一些客观条件下，在特定的 这一时间段，某一实际结
35、果同预期的结果所发生的偏离以及差异的程度，差异越 大，风险越大，反之，风险则越小，因此，可以简单地认定风险是某些不利事件 或者损失发生的概率以及产生后果的函数，其数学形式可以表示为： R = FP,K) (2-1) 上式中；友为对风险的度量； 为各种不确定事件所发生的概率； K为该事件发生的后果； 这样便得到所有不确定结果的一个数量值。越大，则表明不确定结果之间 的差异程度也就越大，同样可以表明不确定结果的综合效应不容易测定，事件的 风险也就越大。为了能够从数量上进行准确度量，将所有事件的不确定结果之间 的标准都定义是风险度量指标，计算的公式为： R = KiK)1-Pi K = fKrPi. 上式中； A是风险度量指标； 表示不确定结果的总数目； Pi表示第 Z个不确定结果发生的概率； K表示第 Z个不确定结果的数量值。 2丄 1风险的特征 风险特征的定义是风险的