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1、1 / 21 第 3 章某国有商业银行房屋抵押贷款风险控制案例分析 3.1案例广州广地花园事件撩开房地产业假按揭黑幕http ： www rednet corncn 2004-2-22 13：42：57红网资金链吃紧开发商骗贷有方广地房地产开发有限公司可以说是国内房地产业“用一个支点撬起整个地球”的典型。它成立于1997年，注册资本为500 万元，董事长杨勋崇和副董事长吴育辉各占55k和 45的股份。其开发的广地花园，号称“广州生态第一盘”，占地 30 万平方 M ，规划居住人口 2 万人。b5E2RGbCAP 在运营之初，广地公司受益于1998 年华南快速干线通车，在广州市民番禺置业潮流中，
2、广地公司一期房价坐地升值，从开盘的每平方 M1600多元涨到了 3000 多元。 1 999 年，通过一家会计师事务所的评估，“广地”的注册资金扩到5000 万元人民币。然而即使在这一时期，“广地”仍存在资金不足的状况。“广地”一名不愿透露姓名的高层人士说，广地公司做假按揭最早就是从1998 年开始的。“广地”在资金上的短缺和当时有关政策变动有关，但最主要的原因在于“广地”在“空手套得白狼”后的失控。“广地”的一名财务人员透露：“广地”的财会制度一直不健全，简直可以用没有财会制度来形容。 1998 年至 2003 年 8 月问，其中一位高层人士在从广地公司以“借条”形式借走的钱至少达到1500
3、 万元。至于以各种名义用于“公关”的经费，高达1000 多万元。“他们打麻将挥金如土”，一位员工告诉记者，广地公司有的高层人员用从公司借精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 21 页2 / 21 得的钱，买高级轿车、珠宝项链，一掷万金。2001 年，一些银行削减了给“广地”的贷款，广地公司的资金遽然吃紧。为了不使资金链断裂，杨勋崇等动用了一切可以动用的力量，加紧进行虚假按揭和重复抵押。p1EanqFDPw 广地公司的许多员工都曾经接到收集身份证的“任务”。有时，杨会亲自出马，请他的一帮英德老乡到广州来玩。吃饱喝足玩完后，杨就会
4、提出要求，借身份证一用。周这些借来的身份证，广地公司得以在多家银行办理购楼按揭。DXDiTa9E3d 与此同时，杨勋崇等人还大玩“分身术”，荆用同一个人的身份证到几家银行办理按揭。广地公司将这些抵押房二次出售，造成了大量的双重抵押。据透露，从1998 年 5 月到 2001 年 11 月，为解决严重的资金短缺，杨勋崇等人大搞所谓的“内按”，利用员工、亲戚、朋友的身份证，到5 家银行办理假按揭，共发生抵押450 宗( 已经解押 1 0 宗，从中骗贷近27 6 亿元。广地公司几乎所有的员工都曾参与了假按揭。监管方一路绿灯“广地”积重难返按照有关规定，进行房产按揭必须有地方国土房管局出具的证明，再到
5、银行办理手续。然而据了解，广地公司的房产抵押非常容易，有些房子甚至被抵押了四五次之多。RTCrpUDGiT 这一过程中，难道没有一个环节觉察到“广地”的问题?记者在采访中了解到，番禺国土房管部门曾对同一套房子出具了两次不同的住房抵押证明，惟一的区别是前一次购房合同中标的门牌号是F-302A，而后一次标的是F-3021。对此，番禺国土资源和房屋管理局精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 21 页3 / 21 局长罗满南说，他们的工作存在着两个漏洞：一是办公现代化的工作没做好。 2000 年以前，很多工作是手工登记，凭记忆办事容易
6、出问题。 2 000年后，虽然实现了办公现代化，但电脑程序比较简单，不能很好识别。另外，罗满南说，他们也确实存在着责任心不强、把关不严的问题。如果在工作中发现房号近似的，应该去现场核实一下，但很多工作人员没有做到。至于番禺国土房管局是否存在内部工作人员收受贿赂、与开发商勾结的行为，罗满南说他不能肯定。同样负有监管责任的番禺地方银行，对“广地”的问题保持了沉默。5PCzVD7HxA 工行番禺支行在广地事件中被骗贷超过1 亿元，损失最为严重。它的上级行工行广东省分行营业部的副总经理肖舟说，他们在2001 年 7 月就发现了“广地”的问题，并及时向省分行和番禺工行作了通报。他说，番禺工行的问题主要是
7、急于发展业务，手续审查不严，在广地办理的众多假按揭中，应该有很多蛛丝马迹可以被发现，但没有引起重视。具体的经办人员也没有按照操作规程办事，有的按揭申请材料不齐，照样可以通过，由此加大了金融风险。至于为何出现大量的重复抵押，肖舟说，银行方面信赖的是国土房管局出具的抵押登记证明，只要国土房管局说房产存在，没有被抵押过，银行就以此为依据办理按揭。面对银行的压力，杨勋崇只能以广地花园的新楼盘作抵押，通过售楼来解押。jLBHrnAILg 但此时的广地公司已是强弩之末，销售情况连走下坡，公司运作资金严重不足，致使公司部分员工连续9 个月没领到工资。2003精选学习资料 - - - - - - - - -
8、名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 21 页4 / 21 年，“广地”的形势继续吃紧。一些银行向法院提出资产保全的申请。据悉，番禺建行等银行在200 3 年 8 月就委托番禺华隆公司接手“广地”的物业管理和售楼业务，将部分收入抵偿贷款。在“杨勋崇出走”事件发生的数月前，还有拍卖行受银行委托，要对广地花园的物业进行拍卖。，11 月 30 日，广地事件出现戏剧性一幕。被传“出逃”的杨勋崇突然现身广州召开记者招待会，宣称自己是前往柬埔寨融资，而非潜逃。但此时广地事件已经暴露在众目睽睽之下，楼盘售价大跌。假按揭潜规则危及金融稳定“广地”假按揭在广东房地产市场确实不是孤立现象。去年以
9、来，广州新理想华庭、丽景台等相继因资金链断裂爆出一房多卖、假按揭丑闻。而此前，广州和润花园、深圳香珠花园骗贷在珠三角乃至全国都造成恶劣的影响。xHAQX74J0X 工行广东省分行营业部副总经理肖舟说，就全国而言，开发商办假按揭缓解资金压力属于流行手段，如果不加强监管，未来几年将出现虚假按揭的高峰。广地事件只是房地产市场假按揭的冰山一角。“还有大量的 ( 假按揭楼盘 没有暴露出来。”广东省房地产业协会副会长蔡穗声对记者说。在广地事件中，同一套房子被重复抵押的次数最多时达到四五次。在香珠花园事件中，检察机关指控香珠花园将 247 套房产及商铺重复出售、抵押，共骗取229 亿余元人民币和5 30万港
10、币。对于银行而言，房地产信贷规模大，回报高，一直是各银行竞相争夺的一块“肥肉”，在放贷管理方面就相对较为宽松；男一方面，房地产按揭周期长，少则七八年，多则二精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 21 页5 / 21 三十年，有问题不容易暴露，也促使不法商人搞虚假按揭胆大妄为。LDAYtRyKfE 有关部门在抽查建行广东省广州地区-8家支行的楼宇按揭贷款时，就发现有1 0 亿元是虚假按揭。现在中国银行业的房产按揭余额已经超过1 万亿元，只要出现1的虚假按揭，银行的坏账将增加 1 00 亿元。专家认为，虚假按揭事实上已经成为影响金
11、融稳定的一大隐患。央行 2003 年第二季度中国货币政策执行报告称：目前，我国房地产市场6 o 以上的资金来源于信贷资金。房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达1 7 8。上海申银万国证券研究所的研究人员高新宇认为，Zzz6ZB2Ltk 目前银行的收入主要集中在存贷款的息差上，贷款对金融的稳定作用举足轻重。房地产业自有资金少、贷款风险大，房地产信贷占银行贷款的大头，这种结构本身就产生了金融方面的不确定性。如果银行监管不能及时跟上，一旦房地产业资金链出现大规模断裂，银行将因几乎得不到多少抵押资产而损失惨重。据悉，番禺国土房管部门正式通知“广地”业主，撤消已经查清的广地“内按”。这意味着“
12、广地”业主的权利已经开始得到有关部门的保护。但银行将如何处置那些被撤消的假按揭、消化由此形成的坏账呢?有关方面称，要做进一步的研究。dvzfvkwMI1 3.2案例中出现的风险3.2.1风险 1 假按揭风险精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 21 页6 / 21 一些开发商由于自身经济实力不强，房屋预售不畅、回款乏力，形成建设资金缺1：3 时，往往利用假按揭方式骗套银行资金。他们利用其亲朋好友或内部员工批量购买本公司的房产或以建筑施工、建材供应等关联企业员工的个人名义向银行申请个人按揭贷款，或“一女多重复销售骗取银行贷款。实
13、际上这种行为本身就是一种欺诈行为，也是严格意义上的开发商信用风险，其发生的程度非常普遍，花样繁多，加之审核判定又有一定难度，往往令银行防不胜防，因而风险较rqyn14ZNXI 大。假按揭有以下特征：( 一假按揭的购房人通常都是开发商单位的职工及关联人员，在假按揭中，房地产开发商往往既充当卖方，又充当买方。具体做法一般是以给公司职工提供优惠住房为名，让本单位职工及关联人员冒充客户，与开发商签订虚假购房合同，并对名义买房人的资料进行精心包装，蒙蔽银行工作人员，从而骗取银行屋抵押贷款。EmxvxOtOco (二假按揭的首付款不是由购房者本人支付。商业银行规定，个人办理住房按揭贷款必须要交20以上的首
14、付款，不得办理“零首付”按揭贷款。住房按揭贷款的首期付款，应该由购房者本人支付，并交存开发商在银行的预售房款专用帐户内，由银行出具收款证明作为办理住房按揭贷款的首付款凭据。但凡被认定是假按揭的，通过对首付款资金来源的审查，要么酋期款由开发商支付，资金是从开发商帐户上划转的，要么首期款根本未付，而开发商向银精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 21 页7 / 21 行出具的购房人已付首期款的收据证明纯粹是虚假的，形成事实上的“零首付”，SixE2yXPq5 ( 三假按揭的本息由房地产开发商偿还，个人住房按揭贷款还本付息方法有利随
15、本清( 一年以内含一年 和分期还款 (一年以上 两种方式，分期还款又分为等额还款法和递减还款法。无论采用哪一种还本付息方法，从还款资金来源看，如果个人贷款购房的话，无疑按期还款本息的应该是购房人，而假按揭贷款在款项还清之前，都是开发商按期从自己的帐户上直接划转偿还贷款本息。显然，开发商才是真正的买主。6ewMyirQFL ( 四假按揭贷款普遍存在重复抵押登记的现象。由于开发商与购房者之间的买卖行为是虚假的，购房者并未真正购房，所以就谈不上办理房屋产权证书，更谈不上按转押。待房屋有了真正的买主，发生真实买卖行为后，并非一次性付清购房款，购房人可能会办理按揭贷款。这种情况房产鉴证登记部门理应在购房
16、人第二次办理鉴证登记能够发现。但现实中，一些房产管理部门往往存在工作不负责任，只要交费便给予鉴证，这也是造成同一套房子重复办理按揭的一个重kavU42VRUs 要原因。因此，“假按”普遍存在重复抵押登记或开发商又办证售与第二人的现象。( 五为了多套贷款，开发商往往将房屋价格提高进行按揭，目前我国对房产评估机构缺乏有效的监管，相关的法律法规还不完善，评估机构为多收评估费，常将抵押物过高估价。而条件不具备的地精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 21 页8 / 21 方根本没有评估这一环节，房价的高低完全掌握在开发商手中。几乎在所
17、有的虚假按揭中，办理按揭楼盘的价格都高于当时的市场价格，因为这样有利于房地产开发商从银行套取更多的现金。y6v3ALoS89 3.2.2风险 2 银行经营管理风险各家商业银行为了抢占屋抵押贷款的市场份额，纷纷推出各种服务，并在“简化信贷手续”的呼声中提高了办事速度，增加了业务量，扩大了住房贷款消费群，但是，在办理贷款的过程中，或多或少的还存在以下问题：M2ub6vSTnP 一、贷前调查不严格，受理屋抵押贷款时对开发商的资信评估不充分。房地产开发商为了自身利益，仓促建设工程，“五证”不全，给银行造成潜在风险，个别开发商经济实力不强，负债较多，有可能形成半拉子工程、烂尾工程，签订商品房合作协议的目
18、的是套取银行贷款，其提供的担保可信度更值得怀疑，有的房地产开发商领导班子素质差，管理能力、社会信誉低。贷款前期，银行往往深入调查不够，对以上问题有所忽视，为贷款留下隐患。0YujCfmUCw 二、个人资信评估制度尚未建立，还款能力难以衡量。在涉及个人还款能力评估时，虽然银行要求借款人出具本人及配偶的工资、收入证明，但其真实性、有效性及还款意愿的好坏，只能主观、被动地去评定，缺乏统一的标准格式和制约措施，过分依赖第二还款来源 (抵押物，忽视了第一还款来源 (合法收入 。eUts8ZQVRd 三、银行内控制度不完善，贷款管理力度不够。一是由于屋抵精选学习资料 - - - - - - - - - 名
19、师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 21 页9 / 21 押贷款业务属于新业务，规章制度尚不健全，相应的配套管理措施跟不上，一些银行缺乏对操作环节的重视，在人配置上不合理。二是业务管理处于交叉兼职状态，造成从业人员不齐，素质不高，预测、评估、应变、控制信贷资金运用中的不因素的能力差，造成在贷款管理上，跟踪调查房地产开发商、个济发展趋势和监控力度不够，贷前、贷中和贷后管理相对脱节、滞后sQsAEJkW5T 三是信贷人员重贷轻管的现象普遍存在，有些经办行信贷人员对于期期数较短的贷款认为既没有必要也没有精力催收，这就向借款人GMsIasNXkA 出了拖欠银行贷款也没人管的错误信号，
20、不利于贷款的按期回收。外，缺乏先进的管理系统也是贷后管理薄弱的_r 个重要原因。TIrRGchYzg 四、法律意识不强。近年来，银行法律意识有所改善，但在日常操作过程中大多注重大事项的规范，未能深层次地探讨、研究细节问题，尤其是个人房贷款，由于时间长、金额小，往往被忽视。7EqZcWLZNX 五、道德风险。有的信贷员缺乏职业道德，利用审批权限，和开发商勾结串通从中捞取好处，共同骗取银行信贷资金，造成银行风险。lzq7IGf02E 3.3针对以上案例作出风险控制的对策和建议3.3.1提高贷款审查力度和管理水平从贷前调查、贷时审查、贷后管理三方面着手、完善屋抵押贷款管理体系。首先，加强贷前调查，把
21、好屋抵押贷款发放关。作精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 21 页10 / 21 为控制贷款风险的第一道重要关口，应对借款人身份、还款能力、购买房产的真实性等情况进行认真的调查，核实贷款的真实性与还款的可能性，有效降低借款的道德风险。zvpgeqJ1hk 同时，还应重点调查客户还款来源是否稳定、长期，对客户的道德品质、家庭情况、健康状况、社会信用等情况做到心中有数。在发放贷款时，应坚持集体审批和审贷分离原则集中集体智慧，切实加强风险防范。其次，贷时审查过程中要加强贷款抵押物价值评估管理，严格重要法律文书、合同的签订及填写，加
22、强房地产工程的合法性、开发商的资信、合同有效性、借款人资料真实性、合法、合规性等审查；再次，在贷后检查工作中，建立健全贷后管理制度，采用专人监管、责任到人的管理体系，加强对开发商售房款的监控，对屋抵押贷款的借款人定期回访及开发工程的进展情况跟踪了解。NrpoJac3v1 另外要加强屋抵押贷款档案的管理。针对屋抵押贷款量大户多的特点，要对所用档案资料的完整情况进行彻底检查、清理，如发现资料缺失应尽快补齐，并按规定要求进行整理归档，确保屋抵押贷款档案资料的准确、完整。加强信贷人员的管理，建立有效的内部管理机制，调动信贷业务人员的积极性。一方面，要将有一定业务经验或经培训后具备一定业务水平的高素质人
23、员，充实到个人信贷业务中，定期组织个人信贷从业人员进行信贷业务学习培训现较好的经济效益。1nowfTG4KI 3.3.2 通过保险降低风险精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 21 页11 / 21 一、建立住房质量保证体系住房质量虽然不属于住房抵押贷款的范畴，但它己经成为违约还款的一个重要因素，以及恶意欠款的借口。从发达国家的一个经验来看，政府机构作为质量保证体系的监督者荠不合适，美国在70 年代后就没有出现过住房质量问题，但是政府从不介入住房质量，ISO质量认证机构只是民间组织。另外，开发商必须在保险公司投保住房质量，保
24、险费高达房价的02。今后的住房质量问题由保险公司负责。可见住房质量保证不仅需要法规的健全，而且需要走向市场化。我国虽然可以不完全照搬美国的模式，但是对于开发商竣工完毕，会有一个工程质量的全面审核，作为审核部门应该严格把关，按照工程质量给予级别评定。不按照规划条件设计的、工程质量不合格的坚决不予发授竣工合格证书，将审验不合格且不采取补救措施的建筑商、开发商列入黑名单，不允许二次开发，对于购房人，用先期开发商交纳的保证金或者保险金作为赔偿。fjnFLDa5Zo 二、引入保险和政府担保制度目前，商业银行可以接受的有效担保有两种形式。一是来自保险公司的担保，二是政府担保机构的担保，这两种形式都可以有效
25、的防范银行贷款的各类风险包括道德风险，其区别在于保险公司的担保属于商业化运作，而政府的担保性质多属于政策补贴和扶持，那么两种担保方式就可以在市场投放上有所侧重。tfnNhnE6e5 (一保险公司担保目前在我国商业银行运作中，仅要求客户投房屋财产险，而真正精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 21 页12 / 21 导致不良贷款的原因不是由于房屋抵押物灭失，而是借款人由于种种原因导致的信用问题。如果保险公司推行一个综合保险，将保证保险、抵押风险等几种借款人违约情况都包括在内，那么商业银行的风险就可以控制在一个很小的范围之内。问
26、题是：承保范围扩大费用肯定要增加。如果由借款人负担，无疑增加借款人的负担，不利于屋抵押贷款的推行，如果由银行负担，则压缩了利润的空间，打消了银行的积极性。唯一的解决途径是将该种保证保险贷款适用于高档商品房或别墅。首先，这部分购房人收入高，负担能力强，能够承受综合保险的费用，不会真正因为保险费用的提高而改变购买意愿。其次，可以作为政府变相微调房地产市场的投资和购买方向的手段和导向性政策，将市场的投资重点转移到经济适用房和中、低档住宅上来。( 二政府担保的贷款模式对于高档房，政府可以引入保险公司的保险机制防范风险，而对于经济适用房和中低档住宅，政府可以对信贷双方进行信用担保，增加金融企业的安全性。
27、在许多发达国家，政府极少直接提供贷款资金，而是为住房抵押贷款提供风险担保。例如美国，联邦住宅管理局和退伍军人管理局作为行使担保职能的住房金融机构，为住房抵押贷款提供保险或担保。政府承担住房抵押贷款风险，就能增强城镇居民的信贷能力，作为政府和单位补贴职工住房的一种方式。在政府担保的模式下，由于面向中低收入者，借款人一般只需缴纳较少的费用，即可办理住房贷款，同时用购买的房产作为反担保。一旦客户发生了违约行为，造成3 个月以上的不还款行为，那么担保公司就会替客户精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 21 页13 / 21 还清所有
28、的贷款本息，然后处置抵押物回收资金。现行的担保费用多是以贷款金额为依据，如果将费用收取的基点定为抵押率和市场认同率会相对合理。因为担保公司收取担保费用的依据应该是房产变现能力和难易程度。房产的抵押率低、市场认同率高，那么担保公司变现就相对容易，负担的风险就小，按照风险与收益对等的经济规律，就可以用降低担保费用，而不能仅凭贷款金额、一概而论的收费。HbmVN777sL 3.3.3银行对风险的控制银行完善内部管理制度，打造服务品牌银行加大监管力度、完善内部管理制度是现有市场条件下防范住房贷款风险最有效、最直接的方法，也是切实防范假个贷的重要途径。V7l4jRB8Hs 一、建立严格的内部管理制度(
29、一加强内部审查制度，控制抵押贷款的风险商业银行在办理屋抵押贷款业务时，应该通过贷前调查、贷中审查、贷后检查三个环节来时时把握借款人、开发商和工程的情况。83lcPA59W9 1、对借款人的审查：通过贷前调查和贷中审查，掌握借款人的基本家庭情况。购房动机和资信状况，依据其还款能力决定贷款的成数、期限。对于风险较大的客户，可以签订按揭回购协议。建立借款人资信管理系统，时时监控借款人的还款情况，及时发现各种不利于银行风险防范的因素。mZkklkzaaP 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 21 页14 / 21 2、对开发商的审
30、查：关注开发企业过去开发业绩和管理团队的组成分析，着手发展一些与银行有着良好合作关系、实力雄厚的开发企业，放弃不恪守信用、心存欺诈的客户。建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发商的工程进度。资金运用等重大的企业行为，为贷款继续发放提供依据。加强对借款人首付款的管理，对资金账户实行封闭管理，控制资金投向。AVktR43bpw 3、对工程进行审查：工程资料必须合法、有效、完备，同时还必须调查工程所在位置是否优越，设计是否合理，工程造价是否切合实际，是否有好的市场销售前景等等，要定期实地查看工程进展的情况，以免有不能按时完工的事件发生。ORjBnOwcEd ( 二建立内部严格的管理制度和考核机制i
31、 、建立屋抵押贷款还款催收制度。对拖欠贷款本息的借款人，客户经理应及时向借款人电话告知，敦促其还款，对拖欠3 期贷款本息的，客户经理应向借款人发催款通知书或上门催收，了解原因，对拖欠6 期贷款本息的借款人，应根据情况通过诉讼程序处置抵押物清收贷款。2MiJTy0dTT 2建立屋抵押贷款信贷风险监测台帐。银行在贷后管理中，应该建立屋抵押贷款系统信贷机的各项查询功能，随时为客户经理提供个人还款纪录，没有使用屋抵押贷款系统的银行，应建立详细的信贷台帐，随时记录个人还款隋况。gIiSpiue7A 3、实行贷款管理责任制。在选定按揭工程后，应落实专人对该工程实行专项管理，以防范欺诈行为可能给银行带来的风
32、险。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 21 页15 / 21 uEh0U1Yfmh 4建立合理的屋抵押贷款监管考核机制和科学的激励约束机制。应把屋抵押贷款的发放、回收纳入全行业务进行考核，建立健全激励约束机制。落实责任，严明奖惩，不能单纯考核贷款的发放和市场占比，要更加重视贷款质量和贷款的回收，形成人人有责任、自觉追收贷款的良好风气，激发员工催收不良贷款的积极性。IAg9qLsgBX 5、建立严格的档案管理和抵押物权证保管制度。信贷管理和档案管理应实行分开管理，对借款申请书、合同、贷转存凭证等档案资料要制定专人负责管理，
33、房地产权属和抵押登记文件、抵押财产保险单、质押权力凭证等重要单证需入库保管，同时建立严格规范的交接、退还制度。WwghWvVhPE ( 三加强培训力度，培养一支专业的房地产金融业务队伍商业银行应在开办屋抵押贷款时，强化培训力度，提高信贷人员业务素质，培养和选拔 -j=tL素质高的屋抵押贷款业务客户经理。该客户经理应该了解本地区的房地产市场和房地产评估、了解开发流程、开发品质和公司内部运作，熟悉银行信贷知识和法律常识，还需要有一定的公关能力和道德素质。除了培养个人素质，商业银行还应该着手培养金融业务人员的团队精神、参与意识、责任感、事业心和敬业精神，树立正确的信贷理念和信贷价值观，增强凝聚力和工
34、作动力，培育一支专业化的金融队伍。asfpsfpi4k 二、完善服务，打造品牌( 一提供多层次、全方位、差别化的服务品种精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 21 页16 / 21 首先，单一的借款品种己经无法满足不同市场、不同客户的需求，这要求银行根据新“客户群”要求，制定出多层次、差别化的金融体系；例如对于高收入阶层人士，除了提供屋抵押贷款服务外，还可以推荐电话银行、个人理财等附加服务，对于资信程度低的贷款人，可以适当降低按揭贷款比例等等。ooeyYZTjj1 其次，开办个人住房与其他消费韵组合贷款。借款人以所购住房做抵
35、押，同时向银行申请购房贷款和其他消费组合贷款，如住房装修贷款、家电产品贷款、房车组和贷款等。BkeGuInkxI 第三，将批发业务与零售业务相结合，消费信贷与开发信贷相结合，努力提供“一揽子”金融服务。住房建设与住房消费之间的有机联系，决定了屋抵押贷款与房地产开发贷款之间的循环效应。对于有发展潜力的优质客户，银行应给与企贷与个贷双重支持，以企贷促个贷，以个贷还企贷，在防范风险的前提下j进行打包营销，提供优质配套的金融服务，也有利于银行对企业的全面监管。PgdO0sRlMo ( 二服务效率提高，服务手段先进目前，服务水平和服务效率己经成为商业银行竞争的主要手段。由于房地产属于资金急聚的行业，尤其
36、在工程开始销售阶段，开发商需要按照工期兑付工程款、设各款、各种税费及其他款项，因此对于资金的回笼要求很高。充分利用高科技设施和互联网技术，尽快实现电于化操作轨道，提供现代。敏捷的屋抵押贷款服务。目前，我国商业银行现有的服务方式基本上是利用遍布各地的分支网络未进行的，随着计算机和通讯技术的飞速发展，金融服务精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 21 页17 / 21 己经进入到一个全新的领域，电话银行、网络银行，不但能大大提高服务的便利性，而且使服务成本大幅降低。3cdXwckm15 ( 三积极创新，推出新产品产品生命周期理论
37、认为，任何产品都有一个引入、发展、成熟和衰退的过程。只有不断地开发新产品，产品才不会断档，企业才会持续发展。个人住房信贷的发展需要及时掌握市场热点，创新产品。h8c52WOngM i 、住房逆抵押贷款美国近年来实行了一种新的房地产集资方式住房逆抵押贷款。逆抵押贷款放贷对象是无固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向借款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的抵押贷款相反，故被称为“逆抵押贷款”。v4bdyGious 2、桥梁贷款桥梁贷款是指银行在有关机构的协助下为顾客提供的房屋
38、卖旧买新贷款。在这一过程中，消费者需要银行提供部分垫款，如先买下一套住房，搬入后再出卖原有住房，还掉银行垫款，以后再按月偿还银行的消费信贷。通过桥梁贷款，可以协助客户购买新房或大房，进一步扩大有效需求。J0bm4qMpJ9 3、多种还款方式根据具体情况，为防范和化解因利率波动过大而引起的倾斜问精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 21 页18 / 21 题而设计出分级递增、递减的抵押贷款等金融工具。对于二三十岁的青年人，他们观念新，工资收入在未来有潜在增长的趋势，因而，递增还款方式较适合这一消费群体的需要。可设计还款额以第一
39、年为基数，以后每年按一定数额或一定比例递增的办法。也可以设计气球式还款，即还款初期每月仅支付利息，后期还款额增加，最后一笔本金、利息偿清的方式。对中老年居民，可以其退体时间为界，分段设计还款额，退休前月还款额大些，退休后小些。根据有些单位有季节性收入分配的特点，可设计允许借款人在保证年还款额的前提下，采取每月不等额还款的办法等等。XVauA9grYP 4、循环住房贷款 (REVOLVING MORTGAGE：对那些偿还能力强、信誉高的购房户，不限其贷款额度，并允许其在己取得的借款外，按同一抵押贷款合同追加新的贷款，并顺延其还款期，对追加部分承担较高的利率和费用。bR9C6TJscw 5、可转换
40、的可调利率贷款：这种方式是指借贷双方预先约定一个时间段，在此期间允许借款人把贷款转化为固定利率贷款。由于银行提供给借款者一项选择权，故其贷款利率高于一般可调利率贷款的利率水平，具体利率水平根据市场利率确定。若借款人对利率变化趋势预测准确的话，将减轻偿息负担，反之则银行将获得比一般可调利率贷款较多的利息回报，随机性很强，所以对借款人具有很强的吸引力。pN9LBDdtrd ( 四加强信贷宣传力度、营销品牌形象品牌是商业银行塑造企业形象、推介金融产品的最有力手段，精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 21 页19 / 21 实施品
41、牌营销战略是贷款创新发展的必经之由。实施品牌营销，应坚持回地制宣、形式多样。内容创新、效益突出的市场营销原则，制订消费信贷的品牌综合立体营销策略。一方面通过广播、电视、报纸等媒体进行广告营销，另一方面可以通过创新产品的退出、延伸服务内涵等开展特色营销。DJ8T7nHuGT ( 五消费信贷的流程再造与优化屋抵押贷款一个重要的特征是其专业面广、政策性强、流程多，最能适应客户的需要设计是“门一步式”的条龙服务，在同一城由统一的“按揭中心”集中办理。个人住房按揭中心，强化了市场营销、房地产评估、法律咨询、贷后管理专业人才的市场分工，实现屋抵押贷款的集中化、专业化、规范化。QF81D7bvUA 三、有进
42、有退，服务增值客户营销方向转为良好开发业绩、实力雄厚的优质企业，贷款扶持的应该是收入稳定、信用良好、有较高素质的借款人，金融服务应处处体现有偿和增值。针对屋抵押贷款中的提前归还现象，商业银行应形成金融联盟，收取一定比率的费用，作为承受开发风险、违约责任和利息损失的相应赔偿，逐步适应现代商业银行经营管理的要求。4B7a9QFw9h 总之，商业银行只有建立和完善内部管理制度、制定正确的营销策略，精心打造服务品牌，才有可能更好地防范风险、发展市场。ix6iFA8xoX 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 21 页20 / 21
43、第4章综述综上所述，屋抵押贷款的风险多种多样，风险源头也各不相同，加强对屋抵押贷款风险的防范与控制，引导个人住房金融市场正常发展、良性循环，应从两个方面入手：作为金融机构，应该制定长远发展规划，大力扶持有开发潜力。适销对路的房地产项巳严格工程审批，完善内部管理制度，加速金融创新，作为政府部门，在完善健全法律制度的同时，建立个人信用体系和社会保障体系，以抵押银行债券代替住房抵押贷款证券化，充分发挥政府宏观调控的职能，培育完善的市场体系。屋抵押贷款的风险虽然遍及各个开发环节，但通过有效的风险防范措施，还是可以做到防范和化解的。保证屋抵押贷款市场健康稳步发展，不仅可以提高银行的经营利润，促进房地产市场的繁荣与发展，更有利于有效促进人们的消费信贷需求，成为国民经济新一轮增长的内在动力。发展屋抵押贷款业务有着深远的意义。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 21 页21 / 21 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页，共 21 页