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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 第 3 章 某国有商业银行房屋抵押贷款风险掌握案例分析 3.1 案例广州广地花园大事撩开房地产业假按揭黑幕http ： wwwrednet corn cn 2004-2-22 13：42：57 红网资金链吃紧开发商骗贷有方广地房地产开发有限公司可以说是国内房地产业“ 用一个支点撬起整个地球” 的典型；它成立于 1997年,注册资本为 500 万元,董事长杨勋崇和副董事长吴育辉各占55k 和 45的股份；其开发的广地花园,号称“ 广州生态第一盘” ,占地 30 万平方 M,规划居住人口 2 万人；b5E2RGbCAP 在运营之初,广地公司受益于1
2、998 年华南快速干线通车,在广州市民番禺置业潮流中,广地公司一期房价坐地升值,从开盘的每平 方 M1600多元涨到了 3000 多元； 1 999 年,通过一家会计师事务所的评估,“ 广地” 的注册资金扩到5000 万元人民币；然而即使在这一时期,“ 广地” 仍存在资金不足的状况；“ 广地” 一名不愿透 露姓名的高层人士说,广地公司做假按揭最早就是从 1998 年开头 的；“ 广地” 在资金上的短缺和当时有关政策变动有关,但最主要 的缘由在于“ 广地” 在“ 空手套得白狼” 后的失控；“ 广地” 的一 名财务人员透露：“ 广地” 的财会制度始终不健全,简直可以用没 有财会制度来形容； 199
3、8 年至 2003 年 8 月问,其中一位高层人士在从广地公司以“ 借条” 形式借走的钱至少达到1500 万元；至于以各种名义用于“ 公关” 的经费,高达 1000 多万元；“ 他们打麻将挥金如土” ,一位员工告知记者,广地公司有的高层人员用从公司借1 / 21 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 得的钱,买高级轿车、珠宝项链,一掷万金；2001 年,一些银行削减了给“ 广地” 的贷款,广地公司的资金遽然吃紧；为了不使资金 链断裂,杨勋崇等动用了一切可以动用的力气,加紧进行虚假按揭 和重复抵押；p1EanqFDPw
4、广地公司的很多员工都曾经接到收集身份证的“ 任务” ；有时,杨会亲自出马,请他的一帮英德老乡到广州来玩；吃饱喝足玩完 后,杨就会提出要求,借身份证一用；周这些借来的身份证,广地 公司得以在多家银行办理购楼按揭；DXDiTa9E3d 与此同时,杨勋崇等人仍大玩“ 分身术” ,荆用同一个人的身份 证到几家银行办理按揭；广地公司将这些抵押房二次出售,造成了大量的双重抵押；据透露,从1998 年 5 月到 2001 年 11 月,为解决严峻的资金短缺,杨勋崇等人大搞所谓的“ 内按” ,利用员工、亲戚、伴侣的身份证,到5 家银行办理假按揭,共发生抵押450 宗 已经解押 1 0 宗,从中骗贷近27 6
5、亿元；广地公司几乎全部的员工都曾参加了假按揭；监管方一路绿灯“ 广地” 积重难返依据有关 规定,进行房产按揭必需有地方国土房管局出具的证明,再到银行 办理手续；然而据明白,广地公司的房产抵押特别简单,有些房子 甚至被抵押了四五次之多；RTCrpUDGiT 这一过程中,莫非没有一个环节觉察到“ 广地” 的问题 .记者在采 访中明白到,番禺国土房管部门曾对同一套房子出具了两次不同的 住房抵押证明,惟一的区分是前一次购房合同中标的门牌号是 F-302A,而后一次标的是F-3021；对此,番禺国土资源和房屋治理局2 / 21 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 21 页精选学习资料
6、 - - - - - - - - - 局长罗满南说,他们的工作存在着两个漏洞：一是办公现代化的工 作没做好； 2000 年以前,很多工作是手工登记,凭记忆办事简单出 问题； 2 000 年后,虽然实现了办公现代化,但电脑程序比较简 单,不能很好识别；另外,罗满南说,他们也的确存在着责任心不 强、把关不严的问题；假如在工作中发觉房号近似的,应当去现场 核实一下,但很多工作人员没有做到；至于番禺国土房管局是否存 在内部工作人员收受贿赂、与开发商勾结的行为,罗满南说他不能 确定；同样负有监管责任的番禺地方银行,对“ 广地” 的问题保持 了缄默；5PCzVD7HxA 工行番禺支行在广地大事中被骗贷超过
7、1 亿元,缺失最为严峻；它的上级行工行广东省分行营业部的副总经理肖舟说,他们在 2001 年 7 月就发觉了“ 广地” 的问题,并准时向省分行和番禺工行 作了通报；他说,番禺工行的问题主要是急于进展业务,手续审查 不严,在广地办理的众多假按揭中,应当有很多蛛丝马迹可以被发 现,但没有引起重视；具体的经办人员也没有依据操作规程办事,有的按揭申请材料不齐,照样可以通过,由此加大了金融风险；至 于为何显现大量的重复抵押,肖舟说,银行方面信任的是国土房管 局出具的抵押登记证明,只要国土房管局说房产存在,没有被抵押 过,银行就以此为依据办理按揭；面对银行的压力,杨勋崇只能以 广地花园的新楼盘作抵押,通过
8、售楼来解押；jLBHrnAILg 但此时的广地公司已是强弩之末,销售情形连走下坡,公司运作资金严峻不足,致使公司部分员工连续9 个月没领到工资；20033 / 21 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 年,“ 广地” 的形势连续吃紧；一些银行向法院提出资产保全的申请；据悉,番禺建行等银行在200 3 年 8 月就托付番禺华隆公司接手“ 广地” 的物业治理和售楼业务,将部分收入抵偿贷款；在“ 杨 勋崇出走” 大事发生的数月前,仍有拍卖行受银行托付,要对广地花园的物业进行拍卖；,11 月 30 日,广地大事显现戏剧性一幕
9、；被传“ 出逃” 的杨勋崇突然现身广州召开记者款待会,宣称自 己是前往柬埔寨融资,而非潜逃；但此时广地大事已经暴露在众目 睽睽之下,楼盘售价大跌；假按揭潜规章危及金融稳固“ 广地”假按揭在广东房地产市场的确不是孤立现象；去年以来,广州新理 想华庭、丽景台等相继因资金链断裂爆出一房多卖、假按揭丑闻；而此前,广州和润花园、深圳香珠花园骗贷在珠三角乃至全国都造 成恶劣的影响；xHAQX74J0X 工行广东省分行营业部副总经理肖舟说,就全国而言,开发商办 假按揭缓解资金压力属于流行手段,假如不加强监管,将来几年将 显现虚假按揭的高峰；广地大事只是房地产市场假按揭的冰山一 角；“ 仍有大量的 假按揭楼盘
10、 没有暴露出来；” 广东省房地产业 协会副会长蔡穗声对记者说；在广地大事中,同一套房子被重复抵 押的次数最多时达到四五次；在香珠花园大事中,检察机关指控香 珠花园将 247 套房产及商铺重复出售、抵押,共骗取 229 亿余元 人民币和 5 30 万港币；对于银行而言,房地产信贷规模大,回报 高,始终是各银行竞相争夺的一块“ 肥肉” ,在放贷治理方面就相 对较为宽松；男一方面,房地产按揭周期长,少就七八年,多就二4 / 21 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 三十年,有问题不简单暴露,也促使不法商人搞虚假按揭胆大妄为
11、；LDAYtRyKfE 有关部门在抽查建行广东省广州地区-8 家支行的楼宇按揭贷款时,就发觉有 1 0 亿元是虚假按揭；现在中国银行业的房产按揭余额已经超过 1 万亿元,只要显现 1的虚假按揭,银行的坏账将增加 1 00 亿元；专家认为,虚假按揭事实上已经成为影响金融稳固的一大隐患；央行 2003 年其次季度中国货币政策执行报告称：目前,我国房地产市场6 o 以上的资金来源于信贷资金；房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达 1 7 8；上海申银万国证券讨论所的讨论人员高新宇认为,Zzz6ZB2Ltk 目前银行的收入主要集中在存贷款的息差上,贷款对金融的稳固作用举足轻重；房地产业自有资金
12、少、贷款风险大,房地产信贷占银行贷款的大头,这种结构本身就产生了金融方面的不确定性；如果银行监管不能准时跟上,一旦房地产业资金链显现大规模断裂,银行将因几乎得不到多少抵押资产而缺失惨重；据悉,番禺国土房管部门正式通知“ 广地” 业主,撤消已经查清的广地“ 内按” ；这意味着“ 广地” 业主的权益已经开头得到有关部门的爱护；但银行将如何处置那些被撤消的假按揭、消化由此形成的坏账呢 .有关方面称,要做进一步的讨论；dvzfvkwMI1 3.2 案例中显现的风险3.2.1 风险 1 假按揭风险5 / 21 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 21 页精选学习资料 - - - -
13、- - - - - 一些开发商由于自身经济实力不强,房屋预售不畅、回款乏力,形成建设资金缺 1：3 时,往往利用假按揭方式骗套银行资金；他们 利用其亲朋好友或内部员工批量购买本公司的房产或以建筑施工、建材供应等关联企业员工的个人名义向银行申请个人按揭贷款,或“ 一女多重复销售骗取银行贷款；实际上这种行为本身就是一种欺 诈行为,也是严格意义上的开发商信用风险,其发生的程度特别普 遍,花样繁多,加之审核判定又有肯定难度,往往令银行防不胜 防,因而风险较 rqyn14ZNXI 大；假按揭有以下特点： 一假按揭的购房人通常都是开发商单位的职工及关联人员,在 假按揭中,房地产开发商往往既充当卖方,又充当
14、买方；具体做法 一般是以给公司职工供应优惠住房为名,让本单位职工及关联人员 冒充客户,与开发商签订虚假购房合同,并对名义买房人的资料进 行细心包装,蒙蔽银行工作人员,从而骗取银行屋抵押贷款；EmxvxOtOco 二假按揭的首付款不是由购房者本人支付；商业银行规定,个人办理住房按揭贷款必需要交20以上的首付款,不得办理“ 零首付” 按揭贷款；住房按揭贷款的首期付款,应当由购房者本人支 付,并交存开发商在银行的预售房款专用帐户内,由银行出具收款 证明作为办理住房按揭贷款的首付款凭据；但凡被认定是假按揭 的,通过对首付款资金来源的审查,要么酋期款由开发商支付,资 金是从开发商帐户上划转的,要么首期款
15、根本未付,而开发商向银 6 / 21 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 行出具的购房人已付首期款的收据证明纯粹是虚假的,形成事实上的“ 零首付” ,SixE2yXPq5 三假按揭的本息由房地产开发商偿仍,个人住房按揭贷款仍本付息方法有利随本清 一年以内含一年 和分期仍款 一年以上 两种方式,分期仍款又分为等额仍款法和递减仍款法；无论采纳哪一种 仍本付息方法,从仍款资金来源看,假如个人贷款购房的话,无疑 按期仍款本息的应当是购房人,而假按揭贷款在款项仍清之前,都 是开发商按期从自己的帐户上直接划转偿仍贷款本息；明显,
16、开发 商才是真正的买主；6ewMyirQFL 四假按揭贷款普遍存在重复抵押登记的现象；由于开发商与购 房者之间的买卖行为是虚假的,购房者并未真正购房,所以就谈不 上办理房屋产权证书,更谈不上按转押；待房屋有了真正的买主,发生真实买卖行为后,并非一次性付清购房款,购房人可能会办理 按揭贷款；这种情形房产鉴证登记部门理应在购房人其次次办理鉴 证登记能够发觉；但现实中,一些房产治理部门往往存在工作不负 责任,只要交费便赐予鉴证,这也是造成同一套房子重复办理按揭 的一个重 kavU42VRUs 要缘由；因此,“ 假按” 普遍存在重复抵押登记或开发商又办证售 与其次人的现象； 五为了多套贷款,开发商往往
17、将房屋价格提高进行按揭,目前 我国对房产评估机构缺乏有效的监管,相关的法律法规仍不完善,评估机构为多收评估费,常将抵押物过高估价；而条件不具备的地7 / 21 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 方根本没有评估这一环节,房价的高低完全把握在开发商手中；几 乎在全部的虚假按揭中,办理按揭楼盘的价格都高于当时的市场价 格,由于这样有利于房地产开发商从银行套取更多的现金；y6v3ALoS89 3.2.2 风险 2 银行经营治理风险 各家商业银行为了抢占屋抵押贷款的市场份额,纷纷推出各种 服务,并在“ 简化信贷手续” 的呼声
18、中提高了办事速度,增加 了业务量,扩大了住房贷款消费群,但是,在办理贷款的过程中,或多或少的仍存在以下问题：M2ub6vSTnP 一、贷前调查不严格,受理屋抵押贷款时对开发商的资信评估 不充分；房地产开发商为了自身利益,仓促建设工程,“ 五证” 不 全,给银行造成潜在风险,个别开发商经济实力不强,负债较多,有可能形成半拉子工程、烂尾工程,签订商品房合作协议的目 的是套取银行贷款,其供应的担保可信度更值得怀疑,有的房地产 开发商领导班子素养差,治理才能、社会信誉低；贷款前期,银行 往往深化调查不够,对以上问题有所忽视,为贷款留下隐患；0YujCfmUCw 二、个人资信评估制度尚未建立,仍款才能难
19、以衡量；在涉及 个人仍款才能评估时,虽然银行要求借款人出具本人及配偶的工 资、收入证明,但其真实性、有效性及仍款意愿的好坏,只能主 观、被动地去评定,缺乏统一的标准格式和制约措施,过分依靠第 二仍款来源 抵押物 ,忽视了第一仍款来源 合法收入 ； eUts8ZQVRd 三、银行内掌握度不完善,贷款治理力度不够；一是由于屋抵 8 / 21 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 押贷款业务属于新业务,规章制度尚不健全,相应的配套治理措施 跟不上,一些银行缺乏对操作环节的重视,在人配置上不合理；二 是业务治理处于交叉兼职状态
20、,造成从业人员不齐,素养不高,预 测、评估、应变、掌握信贷资金运用中的不因素的才能差,造成在 贷款治理上,跟踪调查房地产开发商、个济进展趋势和监控力度不 够,贷前、贷中和贷后治理相对脱节、滞后 sQsAEJkW5T 三是信贷人员重贷轻管的现象普遍存在,有些经办行信贷人员 对于期期数较短的贷款认为既没有必要也没有精力催收,这就向借 款人GMsIasNXkA 出了拖欠银行贷款也没人管的错误信号,不利于贷款的按期回收；外,缺乏先进的治理系统也是贷后治理薄弱的 TIrRGchYzg _r 个重要缘由；四、法律意识不强；近年来,银行法律意识有所改善,但在日 常操作过程中大多注意大事项的规范,未能深层次地
21、探讨、讨论细 节问题,特别是个人房贷款,由于时间长、金额小,往往被忽视；7EqZcWLZNX 五、道德风险；有的信贷员缺乏职业道德,利用审批权限,和 开发商勾结串通从中捞取好处,共同骗取银行信贷资金,造成银行 风险； lzq7IGf02E 针对以上案例作出风险掌握的计策和建议 3.3 3.3.1 提高贷款审查力度和治理水平 从贷前调查、贷时审查、贷后治理三方面着手、完善屋抵押 贷款治理体系；第一,加强贷前调查,把好屋抵押贷款发放关；作9 / 21 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 为掌握贷款风险的第一道重要关口,应
22、对借款人身份、仍款才能、购买房产的真实性等情形进行仔细的调查,核实贷款的真实性与仍 款的可能性,有效降低借款的道德风险；zvpgeqJ1hk 同时,仍应重点调查客户仍款来源是否稳固、长期,对客户 的道德品质、家庭情形、健康状况、社会信用等情形做到心中有 数；在发放贷款时,应坚持集体审批和审贷分别原就集中集体智 慧,切实加强风险防范；其次,贷时审查过程中要加强贷款抵押物 价值评估治理,严格重要法律文书、合同的签订及填写,加强房地 产工程的合法性、开发商的资信、合同有效性、借款人资料真实 性、合法、合规性等审查；再次,在贷后检查工作中,建立健全贷 后治理制度,采纳专人监管、责任到人的治理体系,加强
23、对开发商 售房款的监控,对屋抵押贷款的借款人定期回访及开发工程的进展 情形跟踪明白；NrpoJac3v1 另外要加强屋抵押贷款档案的治理；针对屋抵押贷款量大户 多的特点,要对所用档案资料的完整情形进行完全检查、清理,如 发觉资料缺失应尽快补齐,并按规定要求进行整理归档,确保屋抵 押贷款档案资料的精确、完整；加强信贷人员的治理,建立有效的 内部治理机制,调动信贷业务人员的积极性；一方面,要将有肯定 业务体会或经培训后具备肯定业务水平的高素养人员,充实到个人 信贷业务中,定期组织个人信贷从业人员进行信贷业务学习培训现 较好的经济效益；1nowfTG4KI 3.3.2 通过保险降低风险10 / 21
24、 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 一、建立住房质量保证体系 住房质量虽然不属于住房抵押贷款的范畴,但它己经成为违约仍 款的一个重要因素,以及恶意欠款的借口；从发达国家的一个体会 来看,政府机构作为质量保证体系的监督者荠不合适,美国在 70 年 代后就没有显现过住房质量问题,但是政府从不介入住房质量,ISO 质量认证机构只是民间组织；另外,开发商必需在保险公司投保住房质量,保险费高达房价的02；今后的住房质量问题由保险公司负责；可见住房质量保证不仅需要法规的健全,而且需要走向市 场化；我国虽然可以不完全照搬美国的
25、模式,但是对于开发商竣工 完毕,会有一个工程质量的全面审核,作为审核部门应当严格把 关,依据工程质量赐予级别评定；不依据规划条件设计的、工程质 量不合格的坚决不予发授竣工合格证书,将审验不合格且不实行补 救措施的建筑商、开发商列入黑名单,不答应二次开发,对于购房 人,用先期开发商交纳的保证金或者保险金作为赔偿；fjnFLDa5Zo 二、引入保险和政府担保制度 目前,商业银行可以接受的有效担保有两种形式；一是来自保险 公司的担保,二是政府担保机构的担保,这两种形式都可以有效的 防范银行贷款的各类风险包括道德风险,其区分在于保险公司的担 保属于商业化运作,而政府的担保性质多属于政策补贴和扶持,那
26、么两种担保方式就可以在市场投放上有所侧重；tfnNhnE6e5 一保险公司担保 目前在我国商业银行运作中,仅要求客户投房屋财产险,而真正11 / 21 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 导致不良贷款的缘由不是由于房屋抵押物灭失,而是借款人由于种 种缘由导致的信用问题；假如保险公司推行一个综合保险,将保证 保险、抵押风险等几种借款人违约情形都包括在内,那么商业银行 的风险就可以掌握在一个很小的范畴之内；问题是：承保范畴扩大 费用确定要增加；假如由借款人负担,无疑增加借款人的负担,不 利于屋抵押贷款的推行,假如由银行
27、负担,就压缩了利润的空间,打消了银行的积极性；唯独的解决途径是将该种保证保险贷款适用 于高档商品房或别墅；第一,这部分购房人收入高,负担才能强,能够承担综合保险的费用,不会真正由于保险费用的提高而转变购 买意愿；其次,可以作为政府变相微调房地产市场的投资和购买方 向的手段和导向性政策,将市场的投资重点转移到经济适用房和中、低档住宅上来； 二政府担保的贷款模式对于高档房,政府可以引入保险公司的保险机制防范风险,而对于经济适用房和中低档 住宅,政府可以对信贷双方进行信用担保,增加金融企业的安全 性；在很多发达国家,政府极少直接供应贷款资金,而是为住房抵 押贷款供应风险担保；例如美国,联邦住宅治理局
28、和退伍军人治理 局作为行使担保职能的住房金融机构,为住房抵押贷款供应保险或 担保；政府承担住房抵押贷款风险,就能增强城镇居民的信贷能 力,作为政府和单位补贴职工住房的一种方式；在政府担保的模式 下,由于面对中低收入者,借款人一般只需缴纳较少的费用,即可 办理住房贷款,同时用购买的房产作为反担保；一旦客户发生了违 约行为,造成 3 个月以上的不仍款行为,那么担保公司就会替客户12 / 21 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 仍清全部的贷款本息,然后处置抵押物回收资金；现行的担保费用 多是以贷款金额为依据,假如将费用
29、收取的基点定为抵押率和市场 认同率会相对合理；由于担保公司收取担保费用的依据应当是房产 变现才能和难易程度；房产的抵押率低、市场认同率高,那么担保 公司变现就相对简单,负担的风险就小,依据风险与收益对等的经 济规律,就可以用降低担保费用,而不能仅凭贷款金额、一概而论 的收费；HbmVN777sL 3.3.3 银行对风险的掌握 银行完善内部治理制度,打造服务品牌 银行加大监管力度、完善内部治理制度是现有市场条件下防范 住房贷款风险最有效、最直接的方法,也是切实防范假个贷的重要 途径；V7l4jRB8Hs 一、建立严格的内部治理制度 一加强内部审查制度,掌握抵押贷款的风险 商业银行在办理屋抵押贷款
30、业务时,应当通过贷前调查、贷中 审查、贷后检查三个环节来时时把握借款人、开发商和工程的情 况；83lcPA59W9 1、对借款人的审查：通过贷前调查和贷中审查,把握借款人的 基本家庭情形；购房动机和资信状况,依据其仍款才能打算贷款的 成数、期限；对于风险较大的客户,可以签订按揭回购协议；建立 借款人资信治理系统,时时监控借款人的仍款情形,准时发觉各种 不利于银行风险防范的因素；mZkklkzaaP 13 / 21 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2、对开发商的审查：关注开发企业过去开发业绩和治理团队的 组成分析
31、,着手进展一些与银行有着良好合作关系、实力雄厚的开 发企业,舍弃不恪守信用、心存欺诈的客户；建立对开发商的动态 跟踪系统,准时把握开发商的工程进度；资金运用等重大的企业行 为,为贷款连续发放供应依据；加强对借款人首付款的治理,对资 金账户实行封闭治理,掌握资金投向；AVktR43bpw 3、对工程进行审查：工程资料必需合法、有效、完备,同时仍 必需调查工程所在位置是否优越,设计是否合理,工程造价是否切 合实际,是否有好的市场销售前景等等,要定期实地查看工程进展 的情形,以免有不能按时完工的大事发生；ORjBnOwcEd 二建立内部严格的治理制度和考核机制 i 、建立屋抵押贷款仍款催收制度；对拖
32、欠贷款本息的借款人,客户经理应准时向借款人电话告知,敦促其仍款,对拖欠 3 期贷款 本息的,客户经理应向借款人发催款通知书或上门催收,明白原 因,对拖欠 6 期贷款本息的借款人,应依据情形通过诉讼程序处置 抵押物清收贷款；2MiJTy0dTT 2建立屋抵押贷款信贷风险监测台帐；银行在贷后治理中,应 该建立屋抵押贷款系统信贷机的各项查询功能,随时为客户经理提 供个人仍款纪录,没有使用屋抵押贷款系统的银行,应建立具体的 信贷台帐,随时记录个人仍款隋况；gIiSpiue7A 3、实行贷款治理责任制；在选定按揭工程后,应落实专人对该 工程实行专项治理,以防范欺诈行为可能给银行带来的风险；14 / 21
33、 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - uEh0U1Yfmh 4建立合理的屋抵押贷款监管考核机制和科学的鼓励约束机 制；应把屋抵押贷款的发放、回收纳入全行业务进行考核,建立健 全鼓励约束机制；落实责任,严明奖惩,不能单纯考核贷款的发放 和市场占比,要更加重视贷款质量和贷款的回收,形成人人有责任、自觉追收贷款的良好风气,激发员工催收不良贷款的积极性；IAg9qLsgBX 5、建立严格的档案治理和抵押物权证保管制度；信贷治理和档 案治理应实行分开治理,对借款申请书、合同、贷转存凭证等档案资料要制定专人负责治理,房地产权属
34、和抵押登记文件、抵押财产 保险单、质押权力凭证等重要单证需入库保管,同时建立严格规范 的交接、退仍制度；WwghWvVhPE 三加强培训力度,培育一支专业的房地产金融业务队伍商业 银行应在开办屋抵押贷款时,强化培训力度,提高信贷人员业务素质,培育和选拔 -j=tL素养高的屋抵押贷款业务客户经理；该客户经理应当明白本地区的房地产市场和房地产评估、明白开发流程、开发品质和公司内部运作,熟识银行信贷学问和法律常识,仍需要 有肯定的公关才能和道德素养；除了培育个人素养,商业银行仍应 该着手培育金融业务人员的团队精神、参加意识、责任感、事业心 和敬业精神,树立正确的信贷理念和信贷价值观,增强凝结力和工
35、作动力,培育一支专业化的金融队伍；asfpsfpi4k 二、完善服务,打造品牌 一供应多层次、全方位、差别化的服务品种15 / 21 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第一,单一的借款品种己经无法满意不同市场、不同客户的需 求,这要求银行依据新“ 客户群” 要求,制定出多层次、差别化的 金融体系；例如对于高收入阶层人士,除了供应屋抵押贷款服务 外,仍可以举荐电话银行、个人理财等附加服务,对于资信程度低 的贷款人,可以适当降低按揭贷款比例等等；ooeyYZTjj1 其次,开办个人住房与其他消费韵组合贷款；借款人以所
36、购住 房做抵押,同时向银行申请购房贷款和其他消费组合贷款,如住房 装修贷款、家电产品贷款、房车组和贷款等；BkeGuInkxI 第三,将批发业务与零售业务相结合,消费信贷与开发信贷相 结合,努力供应“ 一揽子” 金融服务；住房建设与住房消费之间的 有机联系,打算了屋抵押贷款与房地产开发贷款之间的循环效应；对于有进展潜力的优质客户,银行应给与企贷与个贷双重支持,以企贷促个贷,以个贷仍企贷,在防范风险的前提下j进行打包营销,供应优质配套的金融服务,也有利于银行对企业的全面监管；PgdO0sRlMo 二服务效率提高,服务手段先进 目前,服务水平和服务效率己经成为商业银行竞争的主要手 段；由于房地产属
37、于资金急聚的行业,特别在工程开头销售阶段,开发商需要依据工期兑付工程款、设各款、各种税费及其他款项,因此对于资金的回笼要求很高；充分利用高科技设施和互联网技 术,尽快实现电于化操作轨道,供应现代；灵敏的屋抵押贷款服 务；目前,我国商业银行现有的服务方式基本上是利用遍布各地的 分支网络未进行的,随着运算机和通讯技术的飞速进展,金融服务 16 / 21 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 己经进入到一个全新的领域,电话银行、网络银行,不但能大大提 高服务的便利性,而且使服务成本大幅降低；3cdXwckm15 三积极创新
38、,推出新产品 产品生命周期理论认为,任何产品都有一个引入、进展、成熟 和衰退的过程；只有不断地开发新产品,产品才不会断档,企业才 会连续进展；个人住房信贷的进展需要准时把握市场热点,创新产 品；h8c52WOngM i 、住房逆抵押贷款 美国近年来实行了一种新的房地产集资方式住房逆抵押贷 款；逆抵押贷款放贷对象是无固定收入而又有住房的老年人,以其 自有住房作抵押,定期向借款人放贷,到期以出售住房的收入或 其他资产仍贷；其特点是分期放贷,一次偿仍,贷款本金随着分期 放贷而上升,负债增加,自有资产削减；由于这种方式与传统的抵 押贷款相反,故被称为“ 逆抵押贷款” ；v4bdyGious 2、桥梁贷
39、款 桥梁贷款是指银行在有关机构的帮助下为顾客供应的房屋卖旧 买新贷款；在这一过程中,消费者需要银行供应部分垫款,如先买 下一套住房,搬入后再出卖原有住房,仍掉银行垫款,以后再按月 偿仍银行的消费信贷；通过桥梁贷款,可以帮助客户购买新居或大 房,进一步扩大有效需求；J0bm4qMpJ9 3、多种仍款方式 依据具体情形,为防范和化解因利率波动过大而引起的倾斜问17 / 21 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 题而设计出分级递增、递减的抵押贷款等金融工具；对于二三十岁 的青年人,他们观念新,工资收入在将来有潜在增长的趋
40、势,因 而,递增仍款方式较适合这一消费群体的需要；可设计仍款额以第 一年为基数,以后每年按肯定数额或肯定比例递增的方法；也可以 设计气球式仍款,即仍款初期每月仅支付利息,后期仍款额增加,最终一笔本金、利息偿清的方式；对中老年居民,可以其退体时间 为界,分段设计仍款额,退休前月仍款额大些,退休后小些；依据 有些单位有季节性收入安排的特点,可设计答应借款人在保证年仍 款额的前提下,实行每月不等额仍款的方法等等；XVauA9grYP 4、循环住房贷款 REVOLVING MORTGAGE：对那些偿仍才能强、信誉高的购房户,不限其贷款额度,并答应其在己取得的借款外,按同一抵押贷款合同追加新的贷款,并顺
41、延其仍款期,对追加部分 承担较高的利率和费用；bR9C6TJscw 5、可转换的可调利率贷款：这种方式是指借贷双方预先商定一 个时间段,在此期间答应借款人把贷款转化为固定利率贷款；由于 银行供应应借款者一项挑选权,故其贷款利率高于一般可调利率贷 款的利率水平,具体利率水平依据市场利率确定；如借款人对利率 变化趋势猜测精确的话,将减轻偿息负担,反之就银行将获得比一 般可调利率贷款较多的利息回报,随机性很强,所以对借款人具有 很强的吸引力；pN9LBDdtrd 四加强信贷宣扬力度、营销品牌形象 品牌是商业银行塑造企业形象、推介金融产品的最有力手段,18 / 21 名师归纳总结 - - - - -
42、- -第 18 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 实施品牌营销战略是贷款创新进展的必经之由；实施品牌营销,应 坚持回地制宣、形式多样；内容创新、效益突出的市场营销原就,制订消费信贷的品牌综合立体营销策略；一方面通过广播、电视、报纸等媒体进行广告营销,另一方面可以通过创新产品的退出、延 伸服务内涵等开展特色营销；DJ8T7nHuGT 五消费信贷的流程再造与优化 屋抵押贷款一个重要的特点是其专业面广、政策性强、流程 多,最能适应客户的需要设计是“ 门一步式” 的条龙服务,在 同一城由统一的“ 按揭中心” 集中办理；个人住房按揭中心,强化 了市场营销、房地产评估、法律
43、询问、贷后治理专业人才的市场分 工,实现屋抵押贷款的集中化、专业化、规范化；QF81D7bvUA 三、有进有退,服务增值 客户营销方向转为良好开发业绩、实力雄厚的优质企业,贷款 扶持的应当是收入稳固、信用良好、有较高素养的借款人,金融服 务应到处表达有偿和增值；针对屋抵押贷款中的提前归仍现象,商 业银行应形成金融联盟,收取肯定比率的费用,作为承担开发风 险、违约责任和利息缺失的相应赔偿,逐步适应现代商业银行经营 治理的要求；4B7a9QFw9h 总之,商业银行只有建立和完善内部治理制度、制定正确的营 销策略,细心打造服务品牌,才有可能更好地防范风险、进展市 场；ix6iFA8xoX 19 /
44、21 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第4章 综述 综上所述,屋抵押贷款的风险多种多样,风险源头也各不相同,加强对屋抵押贷款风险的防范与掌握,引导个人住房金融市场正常 进展、良性循环,应从两个方面入手：作为金融机构,应当制定长 远 进展规划,大力扶持有开发潜力；适销对路的房地产项巳严格工程 审 批,完善内部治理制度,加速金融创新,作为政府部门,在完善健 全 法律制度的同时,建立个人信用体系和社会保证体系,以抵押银行 债 券代替住房抵押贷款证券化,充分发挥政府宏观调控的职能,培育 完 善的市场体系；屋抵押贷款的风险虽然遍及各个开发环节,但通过有效的风险 防范措施,仍是可以做到防范和化解的；保证屋抵押贷款市场健康 稳步进展,不仅可以提高银行的经营利润,促进房地产市场的富强 与 进展,更有利于有效促进人们的消费信贷需求,成为国民经济新一 轮 增长的内在动力；进展屋抵押贷款业务有着深远的意义；20 / 21 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 21 / 21 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页,共 21 页