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1、第二章房地产市场研究投资环境分析经济环境分析1、成都国内生产总值分析数据来源：成都市统计局09 年为第一季度数据从2002-2009年成都地区生产总值走势来看，成都地区GDP持续走高，年增长率基本保持在 13%以上， 07年增长率到达 15.3%，08年受地震及全球金融危机影响，增长率有所下滑。 据最新统计数据显示， 成都地区 09年第一季度实现生产总值亿元，比 08年同期长 12.3%。地区GDP与房价的关系， 一直都是业内人士研究的重点。工商业联合会房地产商会会长聂梅生指出， 八年来房价增幅低于 GDP增幅。 从这八年的时间来分析，房价的合理增幅应该是 6%左右。因为城镇化进程的加速需要房
2、地产业的支持，她判断房地产不会深度下挫，“如果今年GDP 增长速度能到达 8%、9%，那么房价的增长速度将保持在5%以上。”今年年底楼市有望逐渐恢复。2、居民可支配收入精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 7 页数据来源：成都市统计局09年为第一季度数据成都地区城镇居民可支配收入逐年提高，虽然2008年受到自然灾害以及全球金融危机影响，但是 2008年到达 16943元，同比增长 1%。据最新数据显示， 2009年第一季度， 成都地区城镇居民可支配收入到达5174元，有望今年突破 20000元。国际经验说明， 当一个国家或地区
3、人均 GDP到达2000美元以后，经济将进入持续快速发展时期。从这个角度来看， 成都正处于经济快速发展阶段， 发展前景看好。3、产业结构分析数据来源：成都市统计局09年为第一季度数据从 2002-2009 年成都地区产业结构来看，成都地区第三产业的产值占三次产业总产值的近 50%。 国际经验说明， 当一个城市的第三产业产值比重超过50%，该城市即具有经济服务化倾向。 一些发达国家的第三产业产值已占国内生产总值的70%，个别国家到达 80%。受“”地震影响及全球金融危机影响，成都地区第三产业占比将出现萎缩，2008年成都地区第三产业比重为45.12%，创近几年增幅率低谷。 “”地震发生以后，成都
4、的旅游、住宿、餐饮和房地产等服务性行业受到重大的影响。从产业发展来看，其中房地产、旅游业、住宿和餐饮等行业表现明显。但是随着灾后重建计划的实施及国家经济政策刺激，第三产业发展潜力和发展空间很大。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 7 页政策环境分析1、国家政策环境受 2008 年下半年全球金融危机的影响，中央政策面开始发生倾斜，面对严峻的金融形势，政策面的核心思想由继续从紧的货币政策转变为“一保一控”，灵活的调控， 最终定下改善宏观调控， 实施积极的扩大内需政策和适度宽松的货币政策为主基调： 短短几个月内央行破天荒的5 次下
5、调存款准备金率， 鼓励消费扩大内需的政策频发。从去年年底中央政府宣布的4 万亿刺激计划到目前2000亿元地方债券发行可以看出，今年需求方面的拉动仍将会是主导。关于楼市的相关政策，中央出台十项措施扩大内需等相关政策，中央未来 3 年计划全国投资9000 亿元用于保障性住房，这些政策都显示了中央政策对房地产行业积极引导的信号，增强开发商投资的信心。2、地方性政策环境分析随着国家对房地产行业的宏观调控，相应中央的政策， 四川省政府和成都市政府相继出台了 关于促进房地产市场平稳健康发展的假设干意见和关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见。不仅仅如此， 成都还相继出台购经适房优惠政策
6、契税将减半征收，购改善型住房最低首付两成、个人住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的倍等相关政策来刺激房地产行业的发展。除此之外，建行四川省分行与成都市房产管理局签署战略合作协议，建行四川省分行将为成都市住房保障中心提供30亿元贷款额度，用于支持成都市的保障性住房建设。这一系列措施给开发商吃个定心丸。房地产投资环境分析1、固定资产投资分析精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 7 页数据来源：成都市统计局09年为第一季度数据2008年 3月至 2009年 3 月，成都市固定资产投资在5 月份由于地震灾害影响突然下跌，随后08
7、年下半年趋于平缓，基本维持在24%左右。经过国家的拉动内需政策以及成都地方政府配套政策的刺激，年底投资额开始上升。 根据最新数据显示， 09 年 2 月及 3 月高速增长，分别为39.9%和 46.8%，由此可见，国家宏观调控初见成效。2、房地产投资分析数据来源：成都市统计局09年为第一季度数据从 2008年3月-2009 年3月成都房地产投资走势来看，经过07年及08年第一季度火爆楼市之后， 房地产投资一直处于不断的下滑状态。虽然国家及地方政府出台相关救市政策，但是 90%以上房地产开发商对市场投资信心不足，信心投资指数跌入近几年最低谷。这主要是受到“”地震和金融危机的影响。3、商品房供求关
8、系分析精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 7 页数据来源：成都市房管局0.7 间上下浮动，市场呈现跌宕起伏的状态。2008 年供求比呈现大幅度波动：1月、3月、4月和9月的供求比严重失衡，出现严重的供大于求；其他月份供需相对平衡，其中， 2月、6月、8月、10月和11月供给大于需求， 5月、7月和12月需求略大于供给。4、各方位市场供给情况分析数据来源：成都市房管局2008 年，成都市主城区哥方位供给量与往年相比都有所下降，但是城南逆势而上，城南市场上令人瞩目的中海.城南一号、时代尊城、龙湖世纪峰景及南湖国际社区等新项目前后
9、上市， 带动区域新增供给量的上升。 在整体供给市场下滑的背景下，城南新增供给逆市上扬，住宅新增供给量达万方，环比上升43%，成为主城区第二供给市场。5、各环线供给情况分析精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 7 页数据来源：成都市房管局2008 年，成都市一手住宅在三环内各环线间的市场供给量分别环比下降。其中，一 二环的市场新增供给量下降幅度最大，环比下降58%；内一环市场新增供给下降幅度较少， 环比下降 26%。随着城市化进程的加快， 三环内可开发土地的进一步萎缩，住宅新增供给逐步向外围扩充。2008 年，三环外一手住宅的新
10、增供给量不将反升，达万方，环比上升278%。众环线中，二 三环一手住宅新增供给量约万方， 占市场新增供给的45%，为主流环线。 三环外住宅新增供给占市场份额为38%，环比增加 28 个百分点，取代一 二环，成为住宅供给市场第二环线。6、产品供需分析2008 年住宅产品供给情况数据来源：成都市房管局精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 7 页2008年住宅产品需求情况数据来源： 成都市房管局五成购房者选择 60-90 平米的产品， 2008 年住宅市场上， 60-90 平米产品的供给和需求在各类产品中所占比率均高达53%。其中，
11、 60-90平米产品需求所占比率上升 16 个百分点。 2009-2010年，市场刚性需求强烈，中原调查结果显示9成购房者的购房目的为自住。其中，有近五成购房者对60-90 平米产品具有强烈需求， 60-90 平米产品的需求有望进一步上升。同时调查结果还显示，未来一至两年具有置业需求的购房者在年龄上具有“小龄”化趋势，购房者年龄主要集中于22-30岁。对于年轻的购房者而言，更多倾向于选择性价比较高的60-90 平米的产品。2.1.4 小结从上述分析可以看出，从整个投资额及交易量来分析，市场还不是很稳定，处于动乱期，但是随着政府救市，相关政策出台，市场开始慢慢复苏。本项目开发机遇与风险并存，“机遇”是项目所在区域的区位价值及经济发展趋势，将会给项目及开发商带来一定的利润空间； “风险”是要客观的面对目前市场的状况，把握楼市情况。因此开发商要时刻以市场为基准，牢牢把握住市场动态。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 7 页