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1、其次章 房地产市场讨论投资环境分析经济环境分析1、成都国内生产总值分析数据来源：成都市统计局 09 年为第一季度数据从2002-2021年成都地区生产总值走势来看，成都地区 GDP连续走高，年增长率基本保持在 13%以上， 07年增长率到达 15.3%， 08年受地震及全球金融危机影响，增长率有所下滑； 据最新统计数据显示， 成都地区 09年第一季度实现生产总值亿元，比 08年同期长 12.3%；地区GDP与房价的关系， 始终都是业内人士讨论的重点； 工商业联合会房地产商会会长聂梅生指出， 八年来房价增幅低于 GDP增幅；从这八年的时间来分析， 房价的合理增幅应当是 6%左右；由于城镇化进程的
2、加速需要房地产业的支持， 她判定房地产不会深度下挫，“假如今年GDP 增长速度能到达 8%、9%，那么房价的增长速度将保持在 5%以上；”今年年底楼市有望逐步复原；2、居民可支配收入数据来源：成都市统计局09年为第一季度数据成都地区城镇居民可支配收入逐年提高， 虽然2021年受到自然灾难以及全球金融危机影响，但是 2021年到达 16943元，同比增长 1%；据最新数据显示， 2021 年第一季度， 成都地区城镇居民可支配收入到达 5174元，有望今年突破 20000元；国际体会说明， 当一个国家或地区人均 GDP到达2000美元以后， 经济将进入连续快速进展时期；从这个角度来看， 成都正处于
3、经济快速进展阶段， 进展前景看好；3、产业结构分析数据来源：成都市统计局09年为第一季度数据从 2002-2021 年成都地区产业结构来看，成都地区第三产业的产值占三次产业总产值的近 50%；国际体会说明， 当一个城市的第三产业产值比重超过 50%， 该城市即具有经济服务化倾向； 一些发达国家的第三产业产值已占国内生产总值的70%，个别国家到达 80%；受“”地震影响及全球金融危机影响，成都地区第三产业占比将显现萎缩，2021年成都地区第三产业比重为 45.12%，创近几年增幅率低谷； “”地震发生以后，成都的旅行、住宿、餐饮和房地产等服务性行业受到重大的影响；从产业发 展来看，其中房地产、旅
4、行业、住宿和餐饮等行业表现明显；但是随着灾后重建 方案的实施及国家经济政策刺激，第三产业进展潜力和进展空间很大；政策环境分析1、国家政策环境受 2021 年下半年全球金融危机的影响，中心政策面开头发生倾斜，面对严肃的金融形势，政策面的核心思想由连续从紧的货币政策转变为“一保一控”， 敏捷的调控， 最终定下改善宏观调控， 实施积极的扩大内需政策和适度宽松的货币政策为主基调： 短短几个月内央行破天荒的 5 次下调存款预备金率， 勉励消费扩大内需的政策频发；从去年年底中心政府宣布的4 万亿刺激方案到目前 2000亿元地方债券发行可以看出，今年需求方面的拉动仍将会是主导；关于楼市的相关政策，中心出台十
5、项措施扩大内需等相关政策，中心将来 3 年方案全国投资 9000 亿元用于保证性住房，这些政策都显示了中心政策对房地产行业积极引导的信号，增强开发商投资的信心；2、地方性政策环境分析随着国家对房地产行业的宏观调控， 相应中心的政策， 四川省政府和成都市政府相继出台了 关于促进房地产市场平稳健康进展的假设干看法和关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康进展的实施看法；不仅仅如此， 成都仍相继出台购经适房优惠政策契税将减半征收，购改善型住房最低首付两成、个人住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的倍等相关政策来刺激房地产行业的进展；除此之外， 建行四川省分行与成都市房产治理局签署战略合作协议，
6、建行四川省分行将为成都市住房保证中心供应30亿元贷款额度， 用于支持成都市的保证性住房建设；这一系列措施给开发商吃个定心丸；房地产投资环境分析1、固定资产投资分析数据来源：成都市统计局09年为第一季度数据2021 年 3 月至 2021 年 3 月，成都市固定资产投资在5 月份由于地震灾难影响突然下跌，随后 08 年下半年趋于平缓，基本维护在24%左右；经过国家的拉动内需政策以及成都地方政府配套政策的刺激，年底投资额开头上升； 依据最新数据显示， 09 年 2 月及 3 月高速增长，分别为 39.9%和 46.8%，由此可见，国家宏观调控初见成效；2、房地产投资分析数据来源：成都市统计局09年
7、为第一季度数据从 2021年3月-2021 年3月成都房地产投资走势来看，经过 07年及08年第一季度火爆楼市之后， 房地产投资始终处于不断的下滑状态；虽然国家及地方政府出台相关救市政策，但是 90%以上房地产开发商对市场投资信心不足，信心投资指数跌入近几年最低谷；这主要是受到“”地震和金融危机的影响；3、商品房供求关系分析数据来源：成都市房管局 0.7 间上下浮动，市场出现跌宕起伏的状态； 2021 年供求比出现大幅度波动：1月、3月、4月和9月的供求比严峻失衡，显现严峻的供大于求；其他月份供 需相对平稳，其中， 2月、6月、8月、10月和11月供应大于需求， 5月、7月和12 月需求略大于
8、供应；4、各方位市场供应情形分析数据来源：成都市房管局2021 年，成都市主城区哥方位供应量与往年相比都有所下降，但是城南逆势而上，城南市场上令人瞩目的中海.城南一号、时代尊城、龙湖世纪峰景及南湖国际社区等新项目前后上市， 带动区域新增供应量的上升； 在整体供应市场下滑的背景下，城南新增供应逆市上扬，住宅新增供应量达万方，环比上升43%， 成为主城区其次供应市场；5、各环线供应情形分析数据来源：成都市房管局2021 年，成都市一手住宅在三环内各环线间的市场供应量分别环比下降；其中，一二环的市场新增供应量下降幅度最大，环比下降58%；内一环市场新增供应下降幅度较少， 环比下降 26%；随着城市化
9、进程的加快， 三环内可开发土地的进一步萎缩，住宅新增供应逐步向外围扩充；2021 年，三环外一手住宅的新增供应量不将反升，达万方，环比上升278%；众环线中，二 三环一手住宅新增供应量约万方， 占市场新增供应的 45%，为主流环线； 三环外住宅新增供应占市场份额为 38%，环比增加 28 个百分点，取代一 二环，成为住宅供应市场其次环线；6、产品供需分析2021 年住宅产品供应情形数据来源：成都市房管局2021年住宅产品需求情形数据来源： 成都市房管局五成购房者挑选 60-90 平米的产品， 2021 年住宅市场上， 60-90 平米产品的供应和需求在各类产品中所占比率均高达53%；其中， 6
10、0-90 平米产品需求所占比率上升 16 个百分点； 2021-2021 年，市场刚性需求剧烈，中原调查结果显示9 成购房者的购房目的为自住；其中，有近五成购房者对60-90 平米产品具有剧烈需求， 60-90 平米产品的需求有望进一步上升；同时调查结果仍显示，将来一至两年具有置业需求的购房者在年龄上具有 “小龄”化趋势，购房者年龄主要集中于22-30 岁；对于年轻的购房者而言，更多倾向于挑选性价比较高的 60-90 平米的产品；2.1.4 小结从上述分析可以看出，从整个投资额及交易量来分析，市场仍不是很稳固， 处于动乱期，但是随着政府救市，相关政策出台，市场开头渐渐复苏；本项目开 发机遇与风险并存，“机遇”是项目所在区域的区位价值及经济进展趋势，将会 给项目及开发商带来肯定的利润空间； “风险” 是要客观的面对目前市场的状况， 把握楼市情形；因此开发商要时刻以市场为基准，牢牢把握住市场动态；