建设项目开发评估.ppt

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1、2020/10/27,1,建 设 项 目 评 价,中南大学土木建筑学院工程管理系王青娥2020/10/27,08:06,2,内容提要,第一章 导论 第二章 项目概况与建设必要性评估 第三章 市场分析与生产规模确定 第四章 项目生产建设条件与技术评估 第五章 投资估算 第六章 项目融资方案评估 第七章 建设项目财务分析 第八章 建设项目经济分析 第九章 不确定性分析与风险分析 第十章 建设项目社会评价 第十一章 建设项目环境评价 第十二章 建设项目后评价,08:06,3,第一章 导 论,第一节 建设项目及项目投资决策 第二节 可行性研究概述 第三节 项目评估概述 第四节 项目经济评价的历史沿革,

2、08:06,4,第一节 建设项目及项目投资决策,一、建设项目发展周期 二、项目投资决策,08:06,5,（一）投资决策阶段 投资机会分析 编报项目建议书 进行可行性研究 审批立项 （二）建设准备阶段 规划（选址、用地规划、工程规划） 获取土地使用权 拆迁 项目报建 工程发包与承包,一、建设项目发展周期,08:06,6,（一）投资决策阶段 投资机会分析 编报项目建议书 进行可行性研究 审批立项（评估是其重点内容） （二）建设准备阶段 规划（选址、用地规划、工程规划） 获取土地使用权 拆迁 项目报建 工程发包与承包,一、建设项目发展周期,08:06,7,（三）建设实施阶段 工程勘察设计 施工准备（

3、取得（施工）开工许可） 工程施工 生产准备 （四）竣工验收 工程竣工验收 工程保修 （五）项目后评估阶段,08:06,8,二、 项目投资决策,（一）项目投资决策的含义 （二）项目投资决策的分类 （三）项目投资决策的工作内容 （四）我国现行的投资项目决策及审批程序,08:06,9,（一）项目投资决策的含义,投资决策 就是指针对预期的投资项目，拟定若干个有价值的投资方案，并用科学的方法或工具对这些方案进行分析、比较和遴选，以确定最佳实施方案的过程。,08:06,10,（1）企业投资项目决策 （2）政府投资项目决策 （3）金融机构贷款决策 （京沪高铁：1318公里，时速350 ，总投资2209.4亿

4、 ，总工期为5年 ，1000多亿元由公司向银行贷款 ）,（二）项目投资决策的分类,08:06,11,1.调查研究，确定预期目标 2.拟定若干有价值的方案 3.对拟定 的方案进行分析、比较 4.确定实施计划,（三）项目投资决策的工作内容,08:06,12,国务院关于投资体制改革的决定（国发200420号） 规定：企业不使用政府投资项目不再实行审批制度，区别不同情况实行核准制和备案制。 一般投资项目决策程序（企业投资/政府投资） （1）提交项目申请报告（建议书审批） （2）政府职能部门核准申请报告（可行性研究报告） （3）办理相关手续（环评） （4）金融机构进行项目评估,（三）我国现行投资项目决策

5、及审批程序,08:06,13,第二节可行性研究概述,一、可行性研究的含义和作用 二、可行性研究的阶段划分 三、可行性研究的内容和步骤 四、编制报告的依据和要求,08:06,14,一、可行性研究的含义和作用,（1）可行性研究的含义、目的 （2）可行性研究的作用 （3）可行性研究的特点,08:06,15,（1）可行性研究的含义,可行性研究 方法：是运用多种科学研究成果 对象：对建设项目投资决策 内容：进行技术经济论证 技术上是否先进、适用、安全 经济上是否合理、可行 在财务上是否赢利 实质： 是一门综合性科学 取得最佳的经济效果的有效手段 是按照经济规律办事的一种重要形式,08:06,16,可行性

6、研究的目的和关键,可行性研究的目的 WHAT WHY WHERE WHEN WHO HOW,可行性研究的关键是质量 形成质量的因素有三个： 市场需求(前提) 技术(手段) 财务与经济效果评价(核心),08:06,17,（2）可行性研究的作用,1）是投资决策的依据 2）是向银行贷款或筹资的依据 3）是工程设计的依据 4）是环保、规划等部门审批的依据 5）是互订协议、签订合同的依据 6）是本工程建设的基础资料 7）是科研试验、设备研制的依据（三新） 8）是企业安排项目计划和实施的依据 9）是项目后评估的依据,08:06,18,（3）可行性研究的特点,十分重视市场调查和市场预测； 是以经济效益为核心

7、的，进行多方案的比较； 边缘性学科，涉及多学科知识； 在决策前进行。,08:06,19,二、可行性研究的阶段划分,（1）可行性研究的阶段划分 （2）可行性研究的承担者,08:06,20,（1）可行性研究的阶段划分,机会研究阶段（OPPORTUNITY STUDY） 初步可行性研究阶段（PREFEASIBILITY STUDY） 详细可行性研究阶段（FEASIBILITY STUDY）,08:06,21, 机会研究阶段,三种机会研究 A，地区研究 B，行业研究 C，以资源为基础的研究 机会研究的精度较低（30%） ，时间较短,08:06,22, 初步（预）可行性研究阶段,A，分析机会研究的结论

8、B，确定需要进行辅助性研究的专题 产品市场需求量的估计进入市场的竞争能力 原材料等的供应情况和价格变动的趋势 工艺技术在实验室和工厂试验的情况分析 厂址方案的选择，重点是估算交通运输费用和重大工程措施费用 C，判明这个建设项目设想是否有生命力 精度相对高一点（20%）,08:06,23, 详细可行性研究,最终可行性研究 成果：可行性研究报告 精度更高： （10%）时间更长,08:06,24,08:06,25, 可行性研究的评价,有关规定： 政府投资项目必须经有权审批单位委托有资格的工程咨询单位进行评估论证未经评估的建设项目，任何单位不得审批，不准组织建设。 项目评估部门： 建设银行 投资银行

9、工程咨询公司或有关专家 主要任务 是对项目的可行性研究报告提出评价意见。,评估内容： 全面审核报告中反映的情况是否确实； 分析报告中各项指标的计算是否正确 综合分析和判断工程项目的经济效益和社会效益； 分析和判断可行性研究报告的可靠性、真实性和客观性,08:06,26,2）可行性研究的承担者,国外承担可行性研究的机构名称：如英国有咨询公司，美国有顾问公司，法国有工程公司等商业性机构，中国的各大设计研究院、咨询公司等。 可行性研究专家小组：不论在国内还是在国外，可行性研究小组配备的成员都有以下专家： 工业经济专家、市场研究专家、精通本行业的工程师、土建工程师、财会专家、地质勘察专家、试验研究专家

10、。 我国的限制：承担本工程可行性研究的单位不能参加本工程的可行性研究的评审工作。,08:06,27,三、可行性研究的内容和步骤,（一）编制内容和格式 （二）编制的步骤,08:06,28,（一）编制内容和格式,1，总论 2，市场需求情况和拟建规模 3，资源、原材料及主要协作条件 4，建 厂条件和厂址方案 5，项目设计方案 6，环境保护 7，生产组织、劳动定员和人员培训 8，项目实施计划和进度要求 9，投资估算和资金筹措 10，财务评价和国民经济评价 11，不确定性分析 12，评价结论,08:06,29,（二） 编制的步骤,1，组织工作小组 2，调查研究 3，形成可行性研究报告初稿 4，修改和论证

11、,08:06,30,四、编制报告的依据和要求,（一）编制报告的依据 1，国家经济建设的方针、政策和长远规划， 2，项目建议书和委托单位的设想说明， 3，经国家正式批准的资源报告、国土开发整治规划、河流流域规划，路网规划、工业基地规划等 4，可靠的自然、地理、气象、地质、经济、社会等基础资料 5，有关的工程技术方面的指标、规范、标准等 6，国家公布的用于项目评价的有关参数、指标 （二）编制报告的要求 1，坚持实事求是，保证可行性研究的科学性 2，内容、深度要达到标准 3，编制单位要具备一定条件,08:06,31,一、项目评估的概念 二、项目评估与可行性研究的关系 三、评估的基本原则 四、项目评估

12、的工作内容 五、项目评估的工作程序,第三节 项目评估概述,08:06,32,是指在可行性研究的基础上，根据国家有关部门颁布的政策、法律法规、方法和参数，从项目、国民经济、社会的角度，由有关部门对拟建项目建设的必要性、建设条件、生产条件、财务经济效益等进行全面分析论证，并提出职业判断的一个工作。,一、 项目评估的概念,08:06,33,3）从企业、国家和社会等方面综合分析判断项目的经济效益和社会效益；,4）对项目做出取舍的最终投资建议。,2）分析可行性研究报告中各项指标的计算是否正确，包括各种参数、基础数据、定额费率的选择；,1）全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否属实；,项目评估的目的,

13、08:06,34,1、项目评估与可行性研究的共同点,（1）两者同处于项目投资的前期,（2）两者的目的和要求是相通的,（3）两者考察的内容与方法是相通的,二、项目评估与可行性研究的关系,08:06,35,2、项目评估与可行性研究的区别,（1）项目评估与可行性研究承担主体不同（即执行单位不同） （2）研究的角度和侧重点不同 （3）任务不同 （4）二者在项目管理工作中所处的时序和作用不同 （5）报告撰写内容格式和成果形式不同,08:06,36,（一） 客观、科学、公正的原则 （二） 综合评价、比较择优的原则 （三） 项目之间的可比性原则 （四） 定量与定性分析相结合 （五） 技术与经济分析相结合 （

14、六） 宏观效益与微观效益分析相结合,三 评估的基本原则,08:06,37,（一）、项目评估报告大纲,四、项目评估的工作内容,国家计委、中国国际咨询公司的拟建项目评估报告模式 1、项目概况 1.1项目基本情况 1.2综合评估结论 2、评估意见 2.1关于市场供需预测及拟建规模的评估意见 2.2关于资源、原材料、燃料及公用基础设施的评估意见 3、问题和建议 3.1存在或遗留的重大问题 3.2潜在地风险 ,08:06,38,中国建设银行对固定资产贷款项目的评估报告模式 1、借款人资信评估 2、项目概况分析 3、项目产品市场供求评估 4、投资估算与资金来源评估 5、财务评估 6、银行效益与风险防范评估

15、 ,08:06,39,（l）项目是否符合国家的产业政策和行业规划。 （2）通过市场调查和市场预测，对产品，尤其是新产品的需求情况和在市场上的竞争力进行分析。 （3）项目建设对国民经济发展的作用及其社会经济意义。 （4）进行最优建设规模的分析。,（二）项目评估的工作内容,1、项目建设必要性的评估,08:06,40,（1）项目所需的资源是否清楚。 （2）工程地质、水文地质是否符合建厂要求。 （3）项目所需的原材料、燃料、动力等是否 有可靠来源。 （4）项目的交通运输是否有保证。 （5）协作配套项目是否落实。 （6）项目的环境保护是否有必要的治理方案和措施。 （7）对项目引进的成套项目和设备，是否经

16、过多方案 的比较分析，是否选 择了最优方案。 （8）项目的厂址是否科学、合理。,2、项目建设条件的分析与评估,08:06,41,（l）建设项目采用的工艺、技术、设备在经济合理条件下是否先进、适用，是否符合国家的技术发展政策，是否注意节约能源和原材料以获取最大效益。 （2）项目引进的技术和设备是否符合我国国情，是否经过多方案比较，是否注意了配套，以及引进技术后有无消化吸收的能力。 （3）建设项目所采用的新工艺、新技术、新设备是否安全可靠，是否经过试验的鉴定，检验原材料和测试产品质量的各种手段是否完备。 （4）产品方案和资源利用是否合理。 （5）技术方案的综合评价。,3、技术评估,08:06,42

17、,（1） 投资和财务基础数据评估 固定资产投资的估算。 流动资金投资的估算。 无形资产投资的估算。 项目的生产规模及产品方案数据。 各项技术经济指标。 产品成本和项目总成本的估算。 项目年收入及税金的估算。 项目的利润预测及现金流量预测。 项目的投资贷款利率及条件。,4 、项目效益评估,08:06,43,（2）企业财务效益评估 主要是分析与评估项目财务上的盈利性和项目的偿还能力，评价项目在财务上的可行性。 （3）项目的国民经济评价 主要是分析与评估项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上 的合理性。 （4）项目的不确定性分析 应分别从财务效益和国民经济效益分析两方面进行。主要是分析项目在不确定

18、性因素影响下的稳定性及项目可能出现的风险程度。 盈亏平衡分析。 敏感性分析。 风险（概率）分析。,08:06,44,建设项目是否必要，建多大规模较为适宜。 建设条件和生产条件是否具备。 经济上是否合理。 技术上是否先进、适用、安全可靠。 相关项目是否同步建设。 投资来源及筹措方式的建议。 关于方案选择和项目决策建议。,5 、项目的总评估,08:06,45,（一）组织安排 （二）收集资料 （三）审查分析 （四）编写评估报告,五、项目评估的工作程序,08:06,46,第四节 项目经济评价的历史沿革,一、项目评价的产生 以古典经济学理论为基础的财务评价 二、项目评价理论与方法的形成 基于福利经济学的

19、社会费用效益分析方法 三、项目评价理论与方法的发展与成熟 项目评价的新方法论 四、项目评价在我国的发展与应用,08:06,47,(1)土地使用权划拨 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给使用者使用的行为。在传统计划经济的体制下，土地资源的使用和分配，主要是由政府无偿拨给。 根据土地管理法和城市房地产管理法的有关规定，以划拨方式获得土地使用权的用地类型包括： 1)国家机关用地和军事用地； 2)城市基础设施用地和公益事业用地； 3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 4)法律、行政法规规定的其他用

20、地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。,08:06,48,(2)土地使用权的出让 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 1）协议出让 是指出让方与受让方经过协商，就土地使用条件及双方的权利义务达成一致意见的一种出让方式。用于房地产开发的土地禁止采用此种方式获取土地使用权。规定自2002年7月1日起执行。 2）招标 指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 是土地使用权出

21、让方式中最常用的一种，一般由各级土地储备中心负责办理招标的相关事宜。 3）拍卖，又称竞投 指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 4）挂牌 指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,08:06,49,(3)土地使用权的转让 根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让，地面上无建筑物的房地产转让，习惯上又被称为土地使用权的转让。 城市房地产管理法第三十八条：以出让方式取得土地

22、使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件 3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当支持有房屋所有权证书,返回,08:06,50,应具备条件： 1、已经办理该建筑工程用地批准手续；2、在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；3、施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；4、已经确定施工企业；5、有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进

23、行了审查；6、有保证工程质量和安全的具体措施；7、按照规定应该委托监理的工程已委托监理；8、建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%；9、法律、行政法规规定的其他条件。,返回,08:06,51,核准制与审批制的区别 ： 第一，适用的范围不同。审批制，只适用于政府投资项目和使用政府性资金的企业投资项目；核准制，则适用于企业不使用政府性资金投资建设的重大项目、限制类项目。 第二，审核的内容不同。过去的审批制，政府既从社会管理者角度，又从投资所有者的角度审核企业的投资项目；核准制，政府只是从社会和经济公共管理的角度审核企业的投资项目，审核内容主要是“维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断”等方面，而不再代替投资者对项目的市场前景、经济效益、资金来源和产品技术方案等进行审核。 第三，审核的程序不同。审批制，一般要经过批准“项目建议书”、“可行性研究报告”和“开工报告”三个环节，而核准制只有“项目申请报告”一个环节。从一定意义上讲，实行核准制是我国固定资产投资管理的一项重大制度创新。为保证这一制度的顺利实施，作为决定的附件，公布了政府核准的投资项目目录（2004年本）。,返回,