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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 日出东方物业治理服务方案前 言依据桂林市合通房地产开发有限公司开发的日出东方工程,合通房地产托付嘉达物业公司对“ 日出东方” 小区供应专业化、一名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 24 页精选学习资料 - - - - - - - - - 体化的物业治理服务；日出东方是桂林市高档次的居住小区,是桂林市合通房地产开发公司细心打造品牌性高尚社区；小区的安全防范系统、有线电视系统、消防综合掌握系 统、广播及电话系统、综合布线系统等构成复杂的集成掌握联 动系统,并规划设计了令人耳目一新的中式园林绿化美景,其 物业治理要求与一般住宅区有
2、着根本性的区分,对智能治理、机电治理、园林绿化治理有着特殊的要求；一方面,需要物业 治理企业必需拥有高档物业的治理服务体会；另一方面,需要 物业治理企业必需在智能化、机电治理、园林绿化等方面具备 相应的技术力气,以确保小区各种设施良好运行,充分发挥其 各种使用功能；此外,需要对传统物业治理模式进行科学创新,特殊是 要建立与一般住宅区治理有所区分的物业治理模式；让日出东 方的业主真正享受到“ 精诚服务” 与“ 出色生活” ,以能成为 日出东方的业主而倍感尊贵和骄傲；一、 日出东方简况日出东方位于桂林市七星区,小区地势平整,外形方正；日出东方由桂林市合通房地产开发有限公司投资建设,其占地面积 20
3、220 平方 M,建筑面积近 52340 多平方 M,分二期开发；其中：住宅 21310 平方 M,公寓建筑面积 29100 平方 M,会所 1000 平方 M,其它1500 平方 M；小区共有住户 520 户,车位有 180 个；二、日出东方物业治理总体思路及分阶段目标（一）、总体思路 : 针对桂林市物业进呈现状和日出东方的实际情形,确定对日出东方小区物业治理的总体思路为：一体化治理；高质素队伍；军事化制度；规范化运作；高标准服务；1、一体化治理对日出东方的建筑物及相配套的公共设施设备、小区治安、名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 24 页精选学习资料 - - - - -
4、 - - - - 园林绿化、车辆行驶与停靠、社区文化等事项实施综合一体治理 和服务；通过打基础、创品牌,以一流的治理与服务赢得社会认 可,促进开发商物业的销售；2、高质素队伍 通过精选治理人员,优选服务人员,辅之以系统有效的用 工机制、奖惩严明的勉励机制,培育和建立一支综合素养高的 员工队伍；3、军事化制度 在员工治理过程中实行全军事化治理模式,制订具体的员 工培训制度,从理论学习、军事训练和作风建设等方面强化员 工队伍建设,建立一支业务技能娴熟、服务水平高、军事素养 过硬的员工队伍；4、规范化运作 依据公司规定的标准,结合当地同行业现状和日出东方物业特点进行物管目标 定位,建立一套科学、规范
5、、可操作性强并行之有效的治理服务制度,做到人人有 章可循,事事有据可依；从日出东方一期物业治理筹备开头,规范运作；5、高标准服务 建立有针对性的设计服务工程,供应高质量、为小区业主 供应高水平的服务,表达物业治理人性化、人情化；（二）、阶段目标：第一阶段（ 年月日至年月日）：实现日出东方客户服务中心的运作和各专业治理体制与公 司的治理模式顺当接轨；分解目标：名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 24 页精选学习资料 - - - - - - - - - 完成日出东方 客户服务中心 设置及人员编制等工作；组织架构的设置、内部各岗位的 完成对员工物业治理基础学问、服务意识、礼仪规范
6、、服务业 应留意的礼节礼貌、操作层员工岗位职责、各岗位工作流程、物 业治理从业人员应知应会等方面的培训,并取得良好成效；完善日出东方 客户服务中心 各项治理制度及建立相关资料文 件； 完成对 客户服务中心 员工紧急集合方案的制定与演习,并形 成制度； 完成年社区文化活动建议方案；其次阶段： （年月日至年月日）按规范完成对日出东方一、二期物业的前期接管与入伙工作；分解目标：完成对日出东方实施封闭式治理方案的制定并帮助实施；完成对员工实施军事化治理方案的制定并帮助实施；完成对员工物业治理综合服务技巧、投诉处理技巧、工作目 标的制定、楼宇接管、入伙基本程序等业务学问技能的培训,并 取得良好成效；日出
7、东方 客户服务中心 与开发商、施工单位等做好对一、二 期物业的交接验收；编制日出东方一、二期入伙方案,并帮助实施；客户服务中心 做好对一、二期工程资料进行交接、并加以规范名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 24 页精选学习资料 - - - - - - - - - 存档；编制日出东方装修治理规定,帮助客户服务中心 对小区家庭装修施工进行规范治理；员工对岗位职责和操作规程能娴熟把握；第三阶段： （年月日至合同期满）建立日出东方客户服务中心,形成良好的社会效益；分解目标：客户服务中心 完成对日出东方业主资料的搜集、整理和归档工作；完成对消防学问、消防演习方案的制定、企业文化、物业
8、管理综合学问等方面学问的培训；员工对小区业主资料熟识率达 85%以上；各类资料、台帐和档案治理达到国优标准；完成楼检制度的建立,确保日出东方物业治理运作形成良性循环；合同期满前的各项工作交接,确保日出东方物业治理能够持续运作；三、 日出东方客户服务中心组织架构和人员配置（一）组织架构：日出东方客户服务中心综安工保名师归纳总结 合全程洁第 5 页,共 24 页服管维绿- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 内部机构图说明：1、 组织机构的设置原就是精干高效、一专多能,客户服务中心实行嘉达物业领导下的经理负责制；2、客户服务中心内部实行垂直领导,削减治理环节,缩
9、短治理链条,提高治理效率；客户服务中心经理和综合治理部管理员属于治理层,下设各班为操作层；3、综合治理部负责房管、客户服务、行政、人事、投诉受理、接待等事务；安全治理部负责小区治安、交通与消防治理；工程保护部负责机电设备及智能化设备的运行、保护,消防监控和房屋本体保护；保洁、绿化服务部负责小区公共区域的清洁工作和绿化保护工作；（二）人员的配备和员工素养要求1、治理层员工素养要求：（1）客户服务中心经理 1 名,中专以上文化程度或中级以上技术职称,40 岁以下,有 3 年以上物业治理工作体会,工作积极热忱,责任心强,有较强的管理、组织和和谐才能；（2）修理主管兼护卫主管 1 名；中专以上学历,土
10、木建筑或机电等相关专业,35岁以下,从事物业治理 2 年以上；（3）收款员 1 名,兼客户员；大专学历或助理睬计师以上职称,女性,35 岁以下,物业财务治理体会 1 年以上；（4）客户服务中心人员 2 名：中专以上学历,30 岁以下,男一名,身高 1.72M 以上,女一名,身高 2、作业层员工素养要求：1.60M 以上,形象好,语言表达力强,娴熟操作电脑；（1）护卫员 ；要求男性,25 岁以下,复退军人,高中以上学历,身高1.73M 以上,形象好,思维灵敏,身体健康,无犯罪记录；班长和军训教员须有较高的名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 24 页精选学习资料 - - - -
11、 - - - - - 军事素养；（2）修理工 ：具备高中（中专、中技、职高）以上学历,持有特种作业操作上岗证书,三年以上工作体会,身体健康,；（3）清洁、绿化工 ：中学以上文化,40 岁以下,以女性为主；三 智能化治理一、小区的整体规划：小区现规划有三个出入口,建议规划三个出入口：一个行人出入口,设于 2 栋和 3 栋之间；两个车辆出入口,在治理上设一主一次,实现人车分流,汽车与摩托车分流,达到小区封闭治理的需要；二、闭路电视监控系统建议配置1、室外监控部分2、室内监控部分小区内共 24 单元；多层住宅如没有大堂可不配置摄像机,小高层在电梯内可选用一般半球摄像机,广角镜头,增大监视范畴；安装位
12、置要求能看清进入电梯的人的面貌和电梯楼层显示；3、地下停车场监控部分会所出入口可选用一般中档摄像机,可选用 4、监控中心设备配置 三、周边围墙红外报警系统配置建议10mm 镜头增加监视范畴；该方案中监控系统包括矩阵掌握设备,所以周边围墙红外报警系统可以和闭路监控系 统联动,并且不需要报警主机,红外报警可直接与矩阵掌握主机连接；四、停车场 小区有三个出入口,一个行人出入口、一个汽车出入口、一个摩托车出入口；一个汽 车出入口,配置一进一出标准停车场收费治理系 统,用于住户车、暂时车收费、出入治理；五、门禁、巡更、消费系统品牌和停车场一样,保持IC 卡兼容性,要求外观大方美观,造价低；另应考虑单元门
13、和闭门器的质量,防范单元门不能自动关闭；巡更点的配置是多层 单元配置一个安装在顶层,小高层配置两个,中间和顶层各安装一个,小区花园和停车场 适当配置巡更点；四、 日出东方物业治理服务内容物业的接管验收名师归纳总结 入伙门岗、道口检查楼层清洁第 7 页,共 24 页安全护卫服务楼层、外围巡逻监控中心监管清洁地面清洁- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 五、治理服务分项标准和措施序号工程国家或省市承诺指标相关措施指标1、房屋完好率98% 99% 房屋外观无破坏立面,干净、无转变使用功能,无乱搭建,公用设施及通道无随便占用；2、房屋零修准时率、98% 99% 接
14、到修理单,在承诺时间内到达现场,零修及3、合格率100% 100% 时完成,急修不过夜；治理费收缴率98% 98% 按规定标准收取,在入住时办理银行托收,不擅自提高收费标准,不乱收费；4、绿化完好率95% 98% 区内绿化地布局合理美丽,花草树木与建筑小品配置得当,专业人员治理；名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 24 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5、清洁、保洁率95% 99% 小区内实行清洁责任包干,全天12 小时保洁制,楼层内每天清扫擦拭,每周清洗一次,垃圾日产日清,卫生设施齐全、完好；6、道路完好率及使用90% 96% 道路畅通无损坏,路面平整
15、干净,排水畅通,7、率98% 无随便占道,无转变使用功能；化粪池、雨水井、定期疏通、清理,井盖齐全完好,保证排放通8、污水井完好率98% 畅,无堵塞；排水管、明暗沟完排水畅通无堵、无积水、无塌陷、无残缺；好率9、路灯完好率95% 98% 路灯完好无损,夜间正常使用,定期检查,维护保养,保持干净；10、公共文化消遣、休95% 98% 确保消遣设施使用功能,定期修理,养护,完息设施及小区雕塑好无损；完好率11、生活用水用电供应98% 98% 定期对供水配电设备进行检查、保养、保证其12、率及水电费收缴率30% 30% 完好,按规定标准收费,不擅自加价；住户修理回访率接听住户报修电话铃声不超过3 响
16、,到达修理现场不超过双方商定时间,指定专人回访,健全回访纪录；13、小区治安案件发生22以下24 小时保卫巡逻,力保住户无被盗大事,年度14、率100% 100% 无重大刑事案件发生；防火设备完好率定期检查保护,确保消防系统设备完好无损；15、火灾发生率11以下加强消防宣扬,增强居民防火意识,建立义务消防队,定期演练,勤检查,准时排除火灾隐患；16、违章发生率95% 1% 加强宣扬和巡察；跟踪治理,准时发觉,准时违章处理率98% 处理,准时回访纪录；17、住户有效投诉率85按政策规定做好各项工作,提高治理人员素住户投诉处理率95% 100% 质,定期征询居民看法,主动改进工作,建立回访制度；名
17、师归纳总结 18、治理人员专业培训100% 100% 重视岗前培训,全部专业技术人员均应参与相第 9 页,共 24 页19、合格率95% 96% 关岗位培训,持证上岗；居民对物业治理满训练员工树立“ 业主第一” 的服务意识,全心- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 意率 全意为业主服务,竭尽全力为居民排忧解难；20、档案建立与完好率100% 加强硬件投入,指定专人全部实行电脑化管理,确保档案齐全,治理完善；六、日出东方物业治理服务模式设计目前,大多数胜利的物业治理企业基本上是严格依据公司的治理体系运作,但日出 东方物业是进展商定位在一个高品质、高品位、高享
18、受、布满浓郁人文精神的中高档楼 盘,因而建议在建立公司的治理体系标准的基础上,将日出东方导入酒店式物业治理服 务,竭诚为日出东方小区业主呈现其尊贵、高雅、浪漫；（一）为业主建立客户服务中心 1、客户服务中心设置的内涵 客户服务中心在功能上划分为客户服务区和业主休息区两大功能区域,其功能主要体 现在：、为业主供应一个开放的、舒服和大方的客户服务中心办公场所,凸现业主的尊贵,使 业主舒服而便利地办理入住手续、每月的各项缴费和各类来访事宜,或受业主托付供应其 他专项服务及特约服务；、客户服务中心又是整个小区治理服务枢纽传递中心,24 小时为业主排忧解难释疑；一方面接受业主主动报修、报警、投诉、询问等
19、信息,另一方面,在承诺时间内将业主 的信息准时反馈给修理班或护卫班、清洁绿化班等方面处理；2、客户服务中心硬件的配备客户服务中心办公室选址定在小区会所里,以便利业主出入,装修要大方、气派,充 分表达业主的尊贵；（1）办公设施设备：主要为业主办理商务或其他事务供应服务,包括：电脑及打印机、复印机、传真机、直拨电话等；（2）便利业主的相应配备（3）沙发、茶几、报刊杂志架及报刊杂志、饮水机、雨伞架及雨伞；3、客户服务中心人员职责名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 24 页精选学习资料 - - - - - - - - - 主要职责：a 代表客户服务中心经理接受业主对客户服务中心的
20、投诉处理；b 依据业主的要求和恳求,有效调度各专业班组,保证快捷,程序到位；c 负责解答业主的一切询问,并向业主供应一切必要的帮助和服务；d 沟通业主与客户服务中心的感情,主动征求业主的看法；e 处理前台各类难题,负责索赔和催收；f 完整记录当班时间内全部事项,将特殊的或具普遍看法的问题上报经理；g 遇紧急情形,准时上报客户服务中心经理； 二 、建立酒店服务模式 1、 在小区大门入口增设护卫门岗,严格执行来访登记和对出入小区的业主实行微笑服 务；2、 在大门口配备手推车一部,必要时由巡逻护卫负责为业主提货、送货；3、为老、弱、病、残、小和行李较多的业主供应各类服务；4、供应有合通房地产公司的企
21、业标识,如伞具或撑伞；5、供应其他可能的帮忙；（三）、供应标准、规范、有序的服务 依据规范的程序为业主供应专业的治理服务；主要治理服务内容有：（1）房屋建筑主体的治理：通过保护和修缮,充分保持和发挥房屋的使用功能,从而确保 业主的房屋保值增值；（2）小区设施设备的治理：通过专业保养和修理,使小区的设施设备保持团完好,确保正 常运转；（3）保洁治理：通过专业保洁和清洗,使小区达到严格的保洁标准；（4）绿化治理：通过专业的养护,使小区充分达到环境美丽、四季如春的小区标准；（5）保安治理：通过培育一支训练有素的护卫员队伍,并借助高科技的智能化治理手段,为业主供应全天候服务,确保业主高枕无忧；（四）、
22、为业主供应针对性、便利性的专项服务 其特点是：为业主设立各种专项服务工程,通过各种形式将服务内容、质量、收费标 准公开；专项服务的内容主要有以下几大类：（1）家庭生活类：主要为业主供应衣、食、住、行等方面的各项家政服务,如代订花卉、生日蛋糕、车名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 24 页精选学习资料 - - - - - - - - - 船机票,待购牛奶、饮用水、食品用品,代洗衣服,私人区域清洁服务、装修、搬家、打 字、复印、传真、接送小孩入托、上学等；（2）商业服务类：主要是利用小区的商铺和会所,以及收集市区的商务信息,为业主供应各种商业服务 工程,如家电修理等；（3）文
23、教卫生类：主要是利用小区会所、幼儿园等场所组织业主在文化、训练、卫生、体育等方面开展 各项活动,如琴棋书画竞赛与展览,假期培训班,健身、游泳、球类竞赛等活动；（4）经纪代理中介服务类：主要是受业主托付,办理房屋租赁,代请家教、保姆等；（五）、受业主托付供应尽善尽美的特约服务 除为业主供应专业服务和专项服务外,仍可为满意业主的个别需求而随时供应单一的 特约服务；七、日出东方社区文化活动设计一个高品质、高享受的高尚住宅小区,不仅要拥有高雅、舒服的园林环境,安全有序 的交通网络,便利快捷的沟通渠道,以及治理服务人员以身作就的文明言行,仍应表达出 小区内无处不在、无时不有的文化氛围和对人的敬重与关怀；
24、日出东方小区的社区文化就 应以人为核心,以环境为重点,突出人性化治理理念,通过超前的、创新的、丰富多彩的 社区文化活动渗透、启发人们对美好精神生活追求的自觉、自律意识,培育人们高度的精 神文明素养；. 成立各种协会、组织,适应各阶层、各层次的需求；如成立“ 夕阳红” 俱乐部：组织老年人成立秧歌队、舞蹈队、棋牌会等,建立“ 老年 人生理、心理询问站” ,开展各种适合老年人的健康活动,为住户排忧解难,让老年人老 有所乐,老有所为；仍可成立“ 球迷协会” 、文化活动广泛开展到各层面；“ 书画爱好者协会” 、“ 少先队活动中心” 等组织,将社区. 充分利用小区的各种设施开展健康文明的宣扬活动；名师归纳
25、总结 （1）设立小区宣扬栏：宣扬小区物业治理的目标、服务内容、费用收支情形,结合当前第 12 页,共 24 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 时事做相关的宣扬报道；宣扬栏每月更换一次；（2）设立小区报刊栏,将桂林市的相关报纸及客户服务中心的刊物张贴在报刊栏内,供业主阅读；（3）开展创建文明楼,评比文明家庭活动：通过创建和评比,勉励业主积极参与小区的各项活动,将自身融入到朝气蓬勃的社区大家庭中,逐步培育文明健康、积极向上的高尚人品和自律意识；（4）组织本小区的各类业余文艺演出队,体育代表队与其他小区或团体进行沟通竞赛,既增进与外界的沟通,又扩大小区知名
26、度,激发居民的荣誉感和骄傲感；八、小区会所的经营治理一、会所的经营治理“ 日出东方” 是一个拥有520 户居民的高尚住宅小区,拥有自己独立的会所；小区会所设计有乒乓球（台球）室、棋牌室、读书室、健身（体操）房等工程,会所经营的 好,既可提升“ 日出东方” 的知名度,促进进展商后继楼盘的销售,同时也能提升物 业治理的档次,并制造肯定的经济效益；故而建议会所由客户服务中心自行经营管 理,以反映出小区高档物业的特点和优质服务的水准；1. 经营方式：会所经营采纳会员制和贵宾制；凡本小区业主,每户可免费获赠会籍,外来来宾在相 关人士的举荐下,可出资购买会员卡,亦可零星消费,会员赐予五至六折的优惠,以突出
27、 业主的优越和尊贵；会所采纳多种经营手段,可月卡、季卡、年卡和终身卡,可单一消费和套票消费,这 样既可便利顾客,又给顾客供应多种消费挑选；会所仍可以与社区文化建设相结合,逢节假日可搞优惠消费活动,可举办各类培训 班,可开展各种文体竞赛,扩大会所影响,增强凝结力；2. 会所治理特色：小区会所的治理需突出“ 高文化品质” 的氛围,将高品质的文化颜色渗透到会所治理 方方面面,点点滴滴,渗透到每个角落；第一对会所的装潢要出色别致,健身（体操）房要宽敞、明快、简洁、且有良好的背 景音乐,乒乓球（台球）室灯光,须用大型灯罩、光线柔和匀称；其次,治理者要有良好的文化修养,在待人接物上言谈举止上要大方得体、亲
28、和友名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 24 页精选学习资料 - - - - - - - - - 善,在经营治理上突出高品质文化消费的理念,使业主在消费过程中既达到锤炼身体的目 的,又获得了尊贵、高雅的精神享受；第三,应建立一套完善的会所治理制度,通过每一岗位的工作职责,服务程序,服务 标准等治理制度的制定,使会所治理制度标准化、程序化；从而走上科学而规范的良性循 环轨道；九、日出东方员工培训 一 培训目的 通过系统的分阶段、分层次培训,使员工在把握本岗位治理服务操作技能的基础 上,致力提高员工的业务才能、治理服务水平和综合文化素养,强化服务意识,喜爱本职 工作,从而造就
29、一支品质优良、专业技术过硬、服务热忱周到的员工队伍；（二）培训工程 1、入职培训；2 课时；时间要求：入职当天,共 、培训内容： a 公司简介； b 客户服务中心简况；c 公司人事及福利政策（包括该 员工工种、工作性质、工作时间、工资标准、运算方法、发放时间及享受各类节假日福利待遇等）； d 员工手册；e 客户服务中心纪律要求及规章制度（包括作息时间、宿舍治理、员工食堂、请销假制度、工服和工牌治理、仪容外表、本岗位的职责、规章及质量 标准等）；、培训方式：介绍、答疑；培训人：公司人事部、客户服务中心主管、班长；考试考核：一周后由主管领导以提问方式进行考核；2、上岗培训：时间要求：三个月试用期,
30、共 24 课时；培训内容： a 公司企业文化；b 物业治理行业的职业道德及修养；c 物业治理基础学问；d 物业治理基本法规；e 操作和服务中的礼仪礼节；f ）ISO9000 文件及本部门工作手册；g 如何处理业主投诉；h 安全、消防常识；4 人以下）；培训方式：集中授课（4 人以上）、单独辅导及自学（培训人：客户服务中心相关培训教员；名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 24 页精选学习资料 - - - - - - - - - 考试考核：入职三个月后,对入职培训和上岗培训内容进行书面考试,然后进行转正考核综合鉴定,打算去留；3、在职培训：（1）治理层及客户服务中心在职培训；
31、时间要求：全年,共 50 课时；培训内容：a 发生紧急大事的初步处理技巧；b 工作中疑难问题及投诉的处理技巧；物业治理法规学问；c 客户服务中心各工作岗位的职责和操作流程；d 现代企业治理的督导与沟通方式；培训方法：集中授课；培训人：客户服务中心培训教员；考试考核：年终书面考试,同时做年度考核鉴定；（2）修理班在职培训：时间要求：全年共 70 课时；培训内容： a 服务业的礼节礼貌及服务意识； b 物业治理基础学问；c 机电设备的养护和修理学问；d 修理工作技巧及紧急事故的处理方法；e 消防安全及消防设备的养护和修理学问； f 物业治理法规；培训方法：集中授课；培训人：客户服务中心主管领导及班
32、长；考试考核：年终书面考试,同时做年度考核鉴定；（3）护卫班在职培训：时间要求：全年,共 70 课时；培训内容： 服务业的礼节礼貌及服务意识； 安全保卫工作学问； 物业治理学问及有关法律法规； 发生紧急大事的初步处理技巧； 工作中疑难问题及投诉的处理技巧； 专业技能培训； 模拟消防实战演习；培训方法：集中授课或训练；名师归纳总结 培训人：护卫主管、班长、及军训教练；第 15 页,共 24 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 考试考核：专业技能考核每季度一次,消防演习每半年一次,书面学问考试年终进行,同 时进行年度考核鉴定；（5）清洁绿化班在职培训；时间
33、要求：全年,共 70 课时； 培训内容： 服务业的礼节、礼貌及服务意识； 清洁用具和清洗用品的使用方法；绿化工具和除草、施肥的操作方式； 花草的修剪及病虫害的防治； 各岗位职责； 各岗位工作流程； 安全学问；培训方法：集中授课；培训人：清洁绿化主管、班长；考试考核：年终书面考试,同时进行年度考核鉴定；十、日出东方客户服务中心物资装备的配置（一）、客户服务中心办公设备和用品的配置物品名称单位数量备注物品名称单位数量备注办公桌张5 饮水机台1 办公椅把5 照相机部1 文件柜个4 保险柜台1 电脑台2 运算器部7 会议桌套1 电话部2 注：部分已在客户服务中心设施配备中列出,故此表未列；（二）、安全
34、护卫设施的配置物品名称单位数量备注物品名称单位数量备注护卫降服套15x2 巡更器套1 迷彩服套15 警棍根6 军外套件15 警铃只实需对讲机套8 训练器械批1 训练鞋双15 （三）、水、电修理工具的购置名师归纳总结 物品名称单位数量备注物品名称单位数量备注第 16 页,共 24 页万用表块1 电工工具套2 卡流表块1 管工工具套1 冲击钻套1 修理工具套3 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 手电钻个1 工作服套10x 2 管道疏通机台1 2/5m 对讲机部2 铝合金梯部2 （四）、清洁、绿扮装备的购置物品名称单位数量备注物品名称单位数量备注清洗精箱实需
35、胶水管M 200 稀盐酸桶实需拖桶个10 去污粉箱实需拖把个实需地刷把实需撮斗只实需玻璃刷把实需毛巾条实需铝合金梯架公用垃圾袋包实需（五）员工宿舍用品的购置物品名称单位数量备注物品名称单位数量备注单人床张实需暖水瓶个实需上下连床张实需开水器台1 床垫张实需淋浴器个实需单人衣柜个实需洗衣机台1 写字桌张实需电熨斗台1 电风扇台实需电视机台1 折叠椅张实需音响套1 十一、日出东方人事治理及安排制度构想日出东方定位为“ 高档物业” 楼盘,进行的将是“ 酒店式物业治理” ,目标高远,管理应精严,服务于微小处见真谛,因此在人事治理、薪金安排及福利待遇等方面应有别于本地其他物业公司：1. 施行聘用制,赐予
36、物业公司经理人事权,凡聘请员工均试用一、三个月,试用期满考试合格就录用,转正后签订劳动合同,合同期为一年；一年合同期满时再考核鉴定,打算是否续约；2. 实行军事化治理,员工统一吃、住及生活用品,工作及生活按军事化进行治理,按时作息,外出必需书面请假,24 小时随时听从支配和调遣；名师归纳总结 3.免费供应食宿,或象征性地按肯定补贴收取少许食宿费用,以使员工既紧急工作又轻第 17 页,共 24 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 松生活,从而尽心尽力、用心致志干好本职工作；4. 员工工资应定位在桂林市同行业中等偏上为宜,工资结构由基本工资加活动奖金构 成
37、,活动奖金应占基本工资的肯定比例,依据员工的当月表现和业绩进行奖勤罚懒,调动员工的工作热忱；5. 凡员工试用期满转正并签订劳动合同后,均应购买社保,以解除员工后顾之忧；对国家法定节假日的在岗员工发给过节费及生活加餐补贴,组织员工会餐,或适当组 6.织员工分批外出旅行,丰富员工节日生活；十二、日出东方一、二期入伙方案设计（一）交接验收1、由合通房地产公司牵头成立日出东方验收领导小组,客户服务部由XXX领导挂帅,公司及客户服务中心抽调机电设备、安全保卫、财务、工程、清洁、绿化的有关人员组成；于 2022 年月日 暂定 前召开会议,讨论日出东方三期楼宇接管事宜；2、客户服务中心负责跟踪督促有关部门,
38、确保楼宇在2022 年月日 暂定 前达到水、电、道路接通；力争电话、电视、邮电开通；因质量问题需要整改的工程必需在 2022 年月 日暂定 前完成,为正式接管验收和入伙制造条件；3、物业公司接管验收领导小组及有关人员与总公司、施工单位三方共同组成联合交接 小组,初步定于 2022 年月日 暂定 对日出东方一、二期进行接管验收,将不合格工程及质 量问题缺陷准时提交工程部与施工单位整改；客户服务中心派专人负责跟踪消项和反馈信 息；对不符合接管要求的房屋一律不接收,待合格后再予以接收；4、客户服务中心负责做好楼宇验收的物质及技术预备工作,如验收工作前的培训及预 演,防火门钥匙的分类保管、钥匙牌、尼龙
39、卡、胶袋、记录夹、各种记录表格、灭火器 等,由客户服务中心负责督促相关部门负责人解决；5、验收时所用的各种表格、资料（资料表格已供应）由总公司统一支配供应,验收后 所填的各种工程资料、建筑物、设备设施、公共物品的登记、图纸档案资料由客户服务中 心收集保管；（二）工程情形名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 24 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、人员清场月日 暂定 前,全部施工人员必需全部撤离现场,并做好一切善后工作,如清洁卫生、材料转移等 ,负责人：；2、楼宇外围工程扫尾月日 暂定 前必需完成 ,负责人：；3、小区内部公共部位装修工程- 月日 暂定
40、前完成 ,负责人：；4、楼宇内部水、电、电话、闭路电视等入伙前必需开通 ,负责人：；月日 暂定 前与客户服务中心进行验收交接,以便于客户服务中心进行文件归档和有接管时间；（三）资料预备1、入伙通知书售楼处负责印刷并发出；2、收楼指引售楼处负责印刷并发出；3、入伙收费一览表售楼处负责印刷并发出；4、住户成员登记表；5、业主联系电话一览表6、防火责任书；7、业主暂时公约；8、用户手册；9、前期物业治理协议；10、装修治理规定；（四）入伙时间、地点支配地点：日出东方客户服务中心办公室；（考虑雨天的入伙地点）时间：二 00 八年月日 暂定 ；（五）入伙前的预备工作1、客户服务中心成立入伙工作小组,由X
41、XX 负责,在月日 暂定 前开头运作；2、印制收楼、入伙必要的文件：业主暂时公约200 份,住户手册200 份,住户资料袋 200 个,住户档案袋 200 个,装修治理规定、装修申请登记表各 200份,收楼指引、入伙收费表、治理费收费表等资料由客户服务中心负责督促总公司有关部门于 2022 年 X月 X 日前完成；3、制定装修治理措施,编绘有关房屋装修的各项治理规定和图纸,印制装订各类资料和表卡；4、由销售部将楼宇基本资料、业主名册、通讯地址、电话号码等资料于 2022 年 X 月X 日收齐并供应应客户服务中心；督促有关部门于入伙前X 日正式向业主寄发由总公司准备的入伙通知书和客户服务中心预备的入伙收费表、收楼指引、入伙会签 单等资料,资料预备于 2022 年 X 月 X 日前预备就绪；5、客户服务中心负责请示公司领导支配与银行、煤气、电话、供电、电视等有关部门名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 24 页精选学习资料 - - - - - - - - - 联系,实行现场办公；6、入伙时的环境美化、宣扬工作由售楼处负责联系并支配,客户服务中心由徐松友负责组织全体员工帮助售楼处工作,于 案由总公司另定；200年