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1、冷链状况及冷库选址与规划,July 2008,ProLogis China Jensen Yang,冷库的选址和规划,普洛斯全球最大的仓库供应商 冷链产业构成及模式 冷库市场供需发展 冷库选址冷链物流环境 冷库规划与选择要素,普洛斯介绍,普洛斯简介,普洛斯是全球最大工业及物流基础设施提供商和服务商. 开发拥有管理自有物流仓储设施,普洛斯在世界19个国家为4,700家企业提供 先进高品质的物流设施,普洛斯宗旨是建立全球物流设施网络,提供顾客满意的 “The Global Distribution Solution”,普洛斯概要,公司总部 业务范围 总资产规模,美国科罗拉多州丹佛市 主营物流工业设
2、施的开发及运营管理 340亿美元（截至2007年9月30日）,1991年 1994年 1996年 1997年 1999年 2003年 2005年,ProLogis 创立（前名安全资本实业信托公司） 纽约证券交易所成功上市 普洛斯开始国际化进程,进入墨西哥市场开展业务 普洛斯进入欧洲市场开展业务 普洛斯进入日本市场开展业务 普洛斯进入中国市场开展业务 普洛斯成功入选美国标准普尔500指数 在北美成功收购 Catellus Development Corporation, 涉足商业地产领域 普洛斯进入韩国市场开展业务,发展16年成为全球最大工业房地产公司,开发/所有/运营面积：290万m2 投资金
3、额：40亿美元,普洛斯的全球设施网络,SIA,A,ORTH AMERICA,N,UROPE,E,日本,中国,韩国，新加坡等,美国,墨西哥等,英国，法国，德国等,开发/所有/运营面积：2760万m2 投资金额：159亿美元,开发/所有/运营面积：780万m2 投资金额：87亿美元,普洛斯已进入中国20个GDP领先的城市(截止2008年6月30日),北京 (2) (15.4 mm),上海 (1) (19.2 mm),广州 (3) (9.5 mm),深圳 (4) (8.3 mm),天津 (6) (10.4 mm),苏州 (5) (7.5 mm),杭州 (8) (7.5 mm),佛山 (11) (5.
4、8 mm),青岛 (10) (7.4 mm),南京 (13) (6.9 mm),成都 (14) (10.8 mm),重庆 (7) (31.9 mm),武汉 (16) (8.6 mm),宁波 (12) (5.6 mm),大连 (17) (6.0 mm),无锡 (9) (5.6 mm),嘉兴 (43) (4.0 mm),长沙 (28) (6.4 mm),沈阳 (18) (7.4 mm),珠海 (76 ) ( 1.45 mm),公司成立 总部所在地 分公司（19城市）,2003年 中国上海 上海、苏州、杭州、南京、青岛、无锡、嘉兴、宁波、北京、天津、大连、沈阳、广州、深圳、佛山、武汉、重庆、成都、长
5、沙,运营物流园数 所有运营面积 开发中面积 开发预定面积 入住率,19城市48物流园 80万平方米 49万平方米 72万平方米 98%,普洛斯的成就,“全球最有价值的1200家公司” 商业周刊,“年度开发商” 美国国家工业及办公物业协会评选为,”中国最佳开发商 欧洲货币流动地产杂志,普洛斯和顾客群,为超过4,700家的大型跨国企业提供先进的物流设施,世界1,000强中超过半数的企业已成为普洛斯的核心客户 普洛斯的客户分布第三方物流企业,工业制造企业和零售企业,普洛斯的经营优势,普洛斯在中国的发展,中国物流环境的变化 中国经济迅速发展，消费者对供给的质量、频率和时效性更高的要求。 物流设施落后,
6、需要大力发展现代物流设施 经济宏观调控要求对土地和资金利用的效率化 企业注重主业经营,加强供应链管理,专业3PL快速发展 企业对物流设施的网络化集约化效率化的需求加强,普洛斯的优势 全球范围的客户经验（超4700家） 连接世界19个国家的物流设施网络 国内外丰富的物流设施成功开发经验,赢得的中国政府的信赖和建立的良好关系 连接中国主要城市海港,空港,工业园区,城市配送中心地等战略接点的物流网络 高水准的物流设施开发运营的本地化专业团队 在全球和重点市场保持领先,普洛斯冷库中国,干仓,冷冻库,冷藏库,冷库卸货区,机房200sqm,普洛斯西北物流园的冷库,总面积：12450 sqm,普洛斯闵行元江
7、物流园的冷库,普洛斯通州物流园冷库,冷链产业构成及模式,冷链产业结构图,冷链物流是由冷库、冷藏车、管理系统、 管理团队有机组成的企业组织，将温控货物从起始地传递到终点的过程。其目的是满足政府监管机构、生产者、销售渠道及终端需求对产品传递的质量、时间和成本的要求。 冷库是冷链管理的核心节点。,下游存储,上游存储,加工,原料,终端,供应,补给,短拨,转运,配送,食品企业,配送冷库,储备冷库,温控加工,冷库,终端,冷链,冷藏车,冷藏车,冷藏车,冷藏车,冷链物流服务商,冷库设计院,冷库开发商,冷库设备供应,销售企业,冷链管理系统,冷藏车,温度监控,WMS/TMS,消费者,政府监管部门,以冷库为中心的冷
8、链运作模式,储备型： 进出-大进大出，存储期长； 目标-转运批发和分发中心。 适用类型-大型生产企业产品对渠道的供应保障。 上海吴泾冷库、上食大场冷库等 配送型： 进出-快进快出，高周转率， 目标-终端销售点。 适用类型-中小型生产和终端销售企业。 普洛斯虹桥北冷库；交荣颛桥冷库 存储配送型：中间型 进出-进货批量较大，转运兼配送。 目标销售终端及中间渠道 适用类型-大型连锁零售企业。 普洛斯西北物流园百盛物流华东配送中心 终端冷库 进出进出量大小不一而足，生产型较大，零售型较小。 目标-补给生产线和销售柜台。,冷库按运作模式分类,冷库市场供需发展,冷库供需发展状况,冷库总量供应不足，供给结构
9、不合理。 国家关注储备安全，重点发展储备型冷库的更新换代。 销售终端力量日渐壮大。 食品企业数量众多。,国内冷藏库供需缺口大,资料显示，水果和蔬菜的50%，肉、鱼、奶等易腐食品的100%需要冷藏。 专家估计，目前中国已有冷藏容量仅占货物需求的30%。 上海冷库总量，全部冷库用来存储肉、奶、鱼、速冻食品满足率也达不到60%。,冷库需求进入快速增长期,根据西方发达国家的发展经验证明，在达到4000美元这个阶段点后冷冻冷藏食品市场将呈快速发展特点； 上海、深圳、广州等9个经济型城市，人均GDP已接近或达到4000 美元。 扩大内需是中国今后较长时期的经济政策。居民消费是增长最为迅速的领域。,消费持续
10、增长，未来发展空间广阔,需求增长迅速 易腐食品消费平均增长率8%； 其中，速冻食品和乳品的增长率超过20%。 冷库供应增长较快 冷库供应量以平均每年10%以上的速度增长。 未来10至20年后达到平衡。,新型组合式冷库数量不足,土建冷库多层，缺少低温穿堂，存储成本低，存取效率低。传统冷库类型。占有85%的市场份额，并持续下降。 组合式冷库具有更高的存取效率和更快的建设速度，成为发展趋势。发展迅速，目前已占有13%的市场份额。 简易冷库体量小，成本低，质量差,除了冷库总量供应不足，还存在供给结构不合理。,冷库市场集中度过高。,市场集中度高的原因： 投资密度高，回收期长。 资源消耗大，不易获得。 长
11、期以来，投资主体单一 季节性强,偏重大型化储备功能，忽略集中理货集中配送,上海冷库重新布局 由于市政规划和世博会，从90年代以来，已拆除冷藏库68座，计6.98万吨。 即将拆除的冷藏库3座，计2.82万吨。,上海原有冷藏库主要分布在市区及黄浦江沿岸。,上海食品冷链布局随着全市六大物流基地建设稳步推进。 上海西北（江桥）的冷链物流中心、洋山深水港物流园区的低温配送中心、闵行地区的冷链物流中心、奉贤地区的水产冷链物流中心等均在建设和规划中。,国家关注食品储备安全，重点发展储备型冷库的更新换代。储备型冷库与配送型冷库存在天然矛盾。位置、功能、管理,销售终端力量日渐壮大。配送型冷库相对缺乏。,上海市目
12、前全市5000家连锁超市、313家大卖场、5600家便利店等的冷链商品销售持续增长，预计上海市冷冻冷藏食品年消费量将以10%以上速度增长。 随着产销渠道的变革，越来越多的大型连锁零售企业、医药企业、日化企业和大型食品生产企业，需要独立的物流运作，以提高响应速度和供应质量。 大型零售终端占据市场渠道主体地位，以门店配给为目标的现代冷链物流中心建设开始兴起。冷库由储藏型向物流型转变。 普洛斯桃浦YUM！华东配送中心、中外运江桥冷藏配送中心、上海交荣物流颛桥配送中心。,大型公共型冷库难以满足配送质量和效率要求,食品企业数量众多。仅外资食品企业，中国外资食品企业25500家，中小企业占据市场的80%以
13、上的数量。其中，上海4500家。上海130家冷库能够服务多少家？ 中小型企业因其配送量较小，不受冷链物流企业重视。众所周知，聚沙成塔。在大家都围绕少数大型企业你争我夺时，利丰超市配送公司汇聚3000家中小企业专业进行超市，形成难以替代的市场竞争力。 正式这样的背景下，中小型冷链公司迎来发展的历史机遇。 然而，大型冷库在满足中小型企业冷链服务方面存在不经济性。,导致冷库供应现状的原因及结果,冷库市场行业进入壁垒高：高投资、重资产、技术含量相对较高。 现有冷藏设施更新换代 近百年来，中国的冷库都是由政府建造，所建冷库多为行业冷库，设施陈旧，存储和配送功能弱，处于更新换代期，不能满足综合冷链物流需要
14、。 对外包设施的需求 企业建造的冷库多为厂内使用，难以满足社会需要。第三方物流由于其营运特点和经济实力原因，无力或不愿自建冷库。 配送型冷库数量不足：新兴市场；中小企业资金能力不足，土地获得壁垒高。非专业性。退出困难。 因此，冷库发展向着大型储备型和配送型两极发展，适应市场需求的配送型、多温度、多品类适应性的组合式仓库成为市场的新宠。,供需发展的困惑与机会,除了冷库总量供应不足，还存在供给结构不合理。 国家关注储备安全，重点发展储备型冷库的更新换代。储备型冷库与配送型冷库存在天然矛盾。 销售终端力量日渐壮大。配送型冷库相对缺乏。 食品企业数量众多。大型公共型冷库难以满足配送质量和效率要求 冷库
15、由于多方面的原因，供应不足。 导致： 适合终端配送的配送型和存储配送型冷库，一库难求。,冷库获得渠道,企业获得冷库渠道 自建合建 向开发商定制，长期租赁 租赁现有公共型冷库 冷链业务外包给冷库运营公司 租赁公共型冷库 一家主营，承揽物流业务并分租。农贸市场式 物流园区型，业主与物流管理相独立，有限客户，规范管理，与企业自有同效。普洛斯式 开发商建造租赁冷库 针对特定需求进行定制建造。V V 面向非确定需求，建造型通用冷库。V 做好冷库地坪，根据客户需求改建冷库。V,选址与规划,冷库规划,孙子说：善战者胜于易胜者也。做好规划才能在商业竞争中，不战而胜。 无论是第三方物流还是生产、贸易企业，其冷库
16、规划都必须考虑综合效率和成本的满意，供需双方在效益上达成一致才能赢得订单，这些效率和成本包括： 进货和配送运输的综合效率与成本 位置选择 员工可获得性及员工成本等企业综合效率与成本。 位置选择 存储效率、进出效率、存取效率与成本 冷库类型选择,源,选址,供应链的思想可以归纳为供货源、功能库、消费流系统。 新的大型低温物流中心项目选址考虑城市布局、运输方式、到市区交通便利和交通网络。 在选址上需要关注所选位置距配送和分流主节点的距离。如配送车辆到外环时间、距离及综合成本。消费重心距仓库距离。（如图） 例（某国际知名连锁餐饮公司华东配销中心一定选址在桃浦，原因在于其主供应商分布在桃浦，其配送重心在
17、浦西。选址桃浦是其配送中心的最佳位置。）,库,流,大型冷库选址,位置选择只存在有限灵活度和满意度。当鱼和熊掌不能兼得？,规划,冷库根据存储货物存储要求，一般分为 恒温库 10-30 某些化妆品、精密零部件等 恒温库 15-20 主要用来存储医药、高档皮革、鲜食食品等 保鲜高温库 +5-5 主要用来冷却肉、配餐加工、果蔬、蛋奶类、药材等。 冷冻中温库 -10-23 主要用来储藏肉类，水产品及适合该温度范围 的产品。 冰品低温库 -23-30 主要用来储藏雪糕，冰淇淋及低温食品等。 超低速冻温库 -30 主要用来速冻食品及工业、医疗等特殊用途。 例：普洛斯虹桥北,配送型冷库和存储配送型冷库目标进行
18、多温度综合配送。 要求多温度带控制；温控带宽大，面积配置灵活。,上海冷库供应分类,上海冷库构成,规划,规划,存储量、存储时间及仓库高度和扩展能力 存储容量是根据贮藏产品在冷库内堆放所必需占据的体积，加上行间过道，与墙壁、天花板之间的空间等计算出来。 冷库设计时还要考虑必要的附属建筑和设施，如工作间、包装整理间、工具库和装卸台等。 存储量大、存储时间长，宜使用净高9米以上存储型或存储配送型冷库 存储量小、时间短，宜使用净高7米以下配送型冷库存储。 根据出货量、出货集中度配备备货区、Dock数量， 出货集中度高，规划备货区应大，常规低温穿堂宽度5-10米，配送型应宽10至15米。 常规仓库每千平方米一个dock。但配送型应提高到500-800平方米一个。 车型配比设计装卸平台和门封配置。 常规平台为1.35米，适应集卡等大型车辆。但配送车辆相对较小，车底盘高度较低，或提高地面或降低门封适应车型，降低逃冷提高效率。 门封适当加宽，适应国内车辆规格杂乱现状。 货架通道：内部柱网设计适合冷库作业精度低的特点。通道宽度4米。,联系方式：,杨晓理 普洛斯（中国）投资置业有限公司 J 021-61052751,Q&A,