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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产工程可行性讨论概论一、可行性讨论的内容可行性讨论的根本目的是实现工程决策的科学化、民主化,削减或防止投资决策的失误,提高工程开发建设的经济、社会和环境效益；可行性讨论的主要内容有：1工程简况； 2 开发工程用地的现场调查及动迁安置；3市场分析和建设规模的确定；4规划设计影响和环境爱护；5资源供应； 6环境影响和环境爱护；7 工程开发组织机构、治理费用的讨论；8开发建设方案；9 工程经济及社会效益分析；10结论及建议；二、可行性讨论的工作阶段投资机会讨论；该阶段的主要任务是对投资工程或投资方向提出建议,即在肯定的地区和部门内,以自然资源和市
2、场的调查猜测为基础,查找最有利的投资机会；投资机会讨论相当粗略,主要依靠笼统的估量而不是依靠具体的分析；该阶段投资估算的精确度为30%,讨论费用一般占总投资的 0.2%0.8%；假如机会讨论认为可行的,就可以进行下一阶段的工作；初步可行性讨论,亦称“ 预可行性讨论” ；在机会讨论的基础上,进一步对工程建设的可能性与潜在效益进行论证分析；初步可行性讨论阶段投资估算精度可达20%,所需费用约占总投资的 0.25%1.5%；具体可行性讨论,即通常所说的可行性讨论；具体可行性讨论是开发建设工程 投资决策的基础,是在分析工程在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与拒绝策的关键步骤；这一阶段对建设投资
3、估算的精度在10%,所需费用,小型工程约占投资的1.0%3.0%,大型复杂的工程约占0.2%1.0%. 工程的评估和决策,依据国家有关规定,对于大中型和限额以上的工程及重要的小型工程,必需经有权审批单位托付有资格的询问评估单位就工程可行性讨论报告进行评估论证；未经评估的建设工程,任何单位不准审批,更不准组织建设；三、可行性讨论步骤可行性讨论按5 个步骤进行： 1接受托付； 2调查讨论； 3方案挑选与优化；4财务评判和国民经济评判； 5编制可行性讨论报告；房地产可行性讨论第 1 操作环节：胜利迈出投资第一步第 2 操作环节：房地产可行性讨论战略分析第 3 操作环节：设计胜利的可行性讨论流程第 4
4、 操作环节：撰写杰出的可行性讨论报告书第 5 操作环节：如何和谐可行性讨论投资预算第 6 操作环节：从全局动身进行可行性讨论使用指南可行性讨论通常是一种打哪儿指哪儿的嬉戏,先射出箭,然后画出靶心；中国房地产进展的阶段性局限,导致市场的不确定因素较多,工程成 败的回旋余地也较大如此也罢,最危急的是可行性讨论仅仅成为一纸说辞；房地产可行性讨论实战操作手册从有用的角度总结了房地产可行性讨论的要点与程序,并将之纳入整体战略设计；名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第 1 操作环节：胜利近出投资第一步1透视民地产可行性讨论房地产
5、开发工程的可行性讨论是在投资决策之前对拟开发的工程进行全面、系统的调查讨论和分析,运 用科学的技术评判方法,得出一系列评判指标植,以最终确定该工程是否可行的综合讨论；一般来说,可行性讨论是以市场供需为立足点,以资源投入为限度,以科学方法为手段,以系列评判指 标为结果,它通常要处理两方面的问题：在 第一是要确定工程在技术上能否实施；其次是如何才能取得正确的效益（主要是经济效益）；从房地产工程开发的实际情形来看,单从建筑施工技术上讲,一般不存在一时无法突破的重大难点,无论是大跨度桥梁,仍是超高层建筑,如上海市的杨浦、南浦大桥,及高达420M 、 88 层的金茂大厦和高达468M 的东方明珠塔就是很
6、好的佐证；可见,关键在于投资的回报,即能否取得正确的经济效益,并兼顾社 会效益和环境效益；2、工程投资制胜第一法宝一个房地产工程在实施之前,都必需进行投资可行性分析；在该阶段,可行性分析所要解决的波特定工 程胜利的可能性问题；当然,一个投资方案有胜利的可能性,或者说其是可行的,也并不意味着该工程是合 适的；般情形下,可行性分析要讨论的不仅仅是一个方案,而是同时研交多个方案,有时几个方案都可能 是可行的,而且都很可能具有吸引力；要在多个可行方案中优选出最优秀方案,讨论人员只能在可行性分析 的基础上,综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题,综合评判合理取舍；可行性讨论,至少要能精确地 回答这么三个
7、问题： a、这工程是可行的仍是不行行的 b、假如可行,可行到什么程度 c、假如投资,可能遇到的最坏的情形是什么,对此应作什么准备第 2 操作环节：房地产可行性讨论战略分析分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响房地产业不是个孤立的行业,本书多处强调,将房地产业当作国民经济的喷头产业” 来看待是错误 的,这并不仅仅是个说法问题,而是一个最基本的熟悉问题：究竟是房地产业带动国民经济的进展仍是国民 经济的成长带动房地产业的进展？假如把这个问题搞颠倒了,在形势的判定上就会显现根本性的失误；无论 政府仍是企业都会导致“ 先人为主” 的决策倾向；如岁月初海南、惠州、北海等地显现房地产业畸形膨胀,大起大落
8、,都是无视当地国民经济进展情形,主次颠倒,没有摆正房地产业的位置所带来的后果；分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响一些地方政府的城市规划及规划掌握水平对当地房地产开发有着直接的影响；众所周知,在城市规划管 理比较好的张家港市及江阴市,房地产开发始终处于比较平稳的状态；超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划治理,使这两个城市的房地产开发防止7 盲目的、一窝蜂的现象,本着配套一片、开发一片、治理一片的原就,这里的小区住宅市场基本上没有显现供大于求的情形,全部楼盘的预售成果都很好；与此形成对比的是,不少城市的土地批出规模严峻失控,房地产市场治理纷乱,造成地皮炒卖现象严峻,商 品房供应量过大
9、,市场价格起落过剧,地方政府规划治理不妥,给进展商们带来了很大的风险；分析角度三：街区环境对房地产营销的影响古北新区并非上海闹市区,楼价何以如此昂贵？原先,由80 岁月起领先开发的第一个上海外贸区在名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 一虹桥开发区,随着愈来愈多外商人驻办公,邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标；区内满是豪华住宅,住户大部分是港、台同胞及外国人,所以成为上海唯一个名副其实的境外人士居住区；这使古北新区享有很高的知名度,并自然形成了一个特殊的社交圈及生活社区,区内楼宇质素又不赖,需求者多而且舍
10、得花大价钱,故此售价及租金曾始终稳步上扬；进入 仍是国内最贵的地方；1996 年以后,该小区房价虽有所下跌,但从古北新区的例子可以看出,房地产的价值好像并不完全取决于楼盘自身的档次和质量,仍与周边的街 区环境有关；正由于有虹桥开发区的进展,才产生了对古北新区高尚住宅的需求,虹桥开发区与古北新区之 间明显存在著功能上的互补关系；街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因；* 投资商自身条件考察 1、考察你的体会 隔行如隔山,隔山买牛难；任何一家公司都不行能对自己完全不明白的领域进行投资,房地产投资也是 如此；即使是已经在房地产业内有肯定资格的企业,假如该公司以前是开发市内写字楼的,如今目标投资对
11、 象是郊区分墅,那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发体会的人才,否就仍是谨慎 为好；当然,事情并不是肯定的,当你认为“ 体会” 这一风险也值得冒的时候,就不必在这个问题上多思考 了； 2、考察你的投资方式 由于企业背景和实力不同,各房地产投资企业的工程投资方式也不一样；或许你的企业从来不会在建一 幢楼后靠出租来猎取长期回报,而是建一部分卖一部分,甚至靠预售楼盘来滚动开发,那么对那些适合于长 线开发的工程和适于长钱投资的地区,你就要三思而后行了；有时候一个好工程,到了某些房地产企业手里 就成了臭狗屎了,想扔也扔不掉； 3、考察你的融资才能 每一个房地产工程的开发都会遇到借贷和
12、融资问题；问题是你的借贷渠道和融资渠道是否牢靠,假如工 程建到一半而你的后续资金又无人供应,那可要人命了；笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的工程因 为没有后续资金而停工两三年,前期成本已经上升了一半,如此就算建好了也无利润可言了,明摆着是亏本 的生意；分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“ 太贵有自知之明” ；房地产商在进行工程分 析时是不行能不对自身的条件进行分析的；一家公司不行能什么样的工程都能开发,也不行能什么样的风险 都敢去冒,所以在考察一个地区、一个工程值不值得去投资时,仍必需有针对性地权衡：本公司适不适合于 那个地区去投资,适不适合于投资那样的工程；第 3 操作环节
13、设计胜利的可行性讨论流程步骤 A 人员支配组合工程内容人数负责工程费用时间注册房地产估价师 造价工程师 市场调查和分析人员 经济分析专家 制作人员 社会学,环境等专家步骤 B：市场分析 a、宏观因素分析 房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时,第一要考虑的是该国的宏观因素如政治、经 济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰,有无地区冲突或战争发生的可能性；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - b、区域性因素分析 一般来讲,工程所在国内部地区之间的进展是不平稳的,差异总是不同程度地存在,仅讨论其宏观因素 仍不够、
14、仍必需对工程所在区域进行因素分析,这是由于：第一 宏观经济对区域经济的影响程度不同,对 有的区域影响大,有的区域影响小；其次 区域经济进展受宏观经济的影响存在着“ 时滞现象,宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的进展产生影响,有的地区反应快,有的地区就滞后性较 为明显,投资时必需加以考虑；其三 国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响,甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势；我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依靠程度 相对较低,即使在我国宏观经济调整期间,国内资金紧急的情形下,其国际资本所受影响较小,这些地区的 工程受到冲击也较小； c、微观市场分
15、析 对拟投资工程所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分,其一是对拟 投资房地产市场的分析,其二是对与投资工程同类型的物业市场分析；步骤 C: 市场猜测 a 需求猜测 需求猜测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据,运用科学的方法,对某类物业的市场需求 规律和变化趋势进行分析和猜测,从而推断出为了市场对该类物业的需求； b 供应猜测 供应猜测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据,运用科学的方法,对某类物业的市场供应规 律和变化趋势进行分析,从而猜测为了市场上该类物业的供应情形 c 猜测方法 通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法；时间序列分析法又可分为：移动平均法,指
16、数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回来法、非线性回来法、模拟法等；步骤 D: 成本测算在房地产开发工程的可行性讨论中,工程的成本测算是重要的一环,它由估价师会同造价工程师完成；成本测算的正确与否,犹如对租售市场的猜测一样,对工程的经济效益有重大的影响,但相对而言,成本测 算较易把握；一般来讲 成本构成包括以下四个部分：A 土地前期费：指取得合理的土地的权证,完成土地上现有建筑物的拆迁,开通施工用水、用电、道路以及 完成场地平整为止所要的费用；依据取得上地方式的不同,又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型；B 设计和建筑安装工程费：指完成场地的三通一平以后,从规划设计到土
17、建工程、设备安装、装饰工程及小 区配套、小区绿化终止所包括的费用；C 市政配套费：指工程开发时必需向城市市政建设所交付的配套费,主要是由于新增房地产工程所引起的水 电费；步骤 E：财务评判工程投资方案评判的指标一般分为两类：一类是考虑7 贴现因素的动态指标,即考虑7 货币时间价值因素的指标,包括净现值、获利指数、动态回收期、内含酬劳事等指标；另一类是非贴现的静态指标,即设有考虑货币时间价值因素的指标,如静态回收期、投资利润率等；在房地 产开发工程的评判中一般以动态指标为主,以静态指标为辅；以下简洁介绍三种常用的静态评判指标；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 8 页精选学习
18、资料 - - - - - - - - - 步骤 F：盈亏平稳分析盈亏平稳分析在财务治理中又称量、本、利分析,是指在肯定的市场生产才能条件下,通过分析拟建工程的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系,来判定工程优劣及盈利才能的一种方法；盈亏分析的关键是找到盈亏平稳点（BPe0K even P0iDt ）即工程达到盈亏平稳状态利润为零的点；一般来讲,在工程产出才能肯定的前提下,盈亏平稳点越低,工程的盈利可能性就越大,经营安全性越好；在 房地产工程的可行性讨论中,所谓盈亏平稳分析指对特定的工程而言,要找出估量销售收入恰好能补偿成本 时的销售量又称保本销售量；步骤 G：动磁性分析敏锐性分析是讨论
19、某些因素发生变化时,工程经济效益发生的相应变化,并判定这些因素对工程经济目 标的影响程度；敏锐性分析不仅可以使开发商明白因素变动对工程财务评判指标的影响程度,仍可以使他们 对那些较为敏锐的因素进行认真和认真的再讨论,以提高工程可行性讨论的精确性；反应敏锐程度的指标是敏锐系数：敏锐系数 =目标值的变化百分比参数值变动的百分比 例如：以售价为参数值,以工程的净现金流量现值作为目标值,已知售价增加 10,20,就售价的敏锐系数 =20/10%=2；净现金流量现值增加 敏锐系数可正可负；如敏锐系数为负,说明目标值的变化与参数值的变化方向相反,敏锐系数越大,就说明该参量对目标值越敏锐,在可行性讨论中对该
20、参量的确定须越谨慎；步骤 H：风险分析风险分析又称为概率分析,利用概率值来定量讨论各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方 案经济成效的影响,对方案的经济成效指标作出某种概率描述,从而对方案的风险情形作出比较精确的判 断；第 4 操作环节：撰写杰出的可行性讨论报告书A、可行性讨论报告的主事内容一般来讲,专业机构编写一个工程的可行性讨论报告应包括封面、摘要、目标、正文、附件和附图六个 部分；1、封面：一般要反映可行性报告的名称,专业讨论编写机构名称及编写报告的时间三个内容；2、摘要：它是用简洁明 7 的语言概要介绍工程的简况、市场情形可行性讨论的结论及有关说明或假设条 件,要突出重点,假
21、设条件清晰,使阅读人员在短时间内能明白全报告的精要；也有专家主见不写摘要,因 为可行性讨论报告事关重大,阅读者理应认真全面阅读；3、目录：由于一份可行性报告少就十余页,多就数十页,为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假 设条件及具体内容条理清晰地编写和把握,必需编写目录；4、正文：它是可行性报告的主体,一般来讲,应包括以下内容：a、简况（包括：工程背景、工程简况、托付方、受托方、可行性讨论的目的、可行性讨论的编写入员、编 写的依据、编写的假设和说明）；b、市场调查和分析；C、规划设计方案；d、建设方式和建设进度；e、投资估算及资金筹措；f、工程财务评判；g、风险分析；名师归纳总结 - -
22、- - - - -第 5 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - h、可行性讨论的结论；i、讨论人员对工程的建议；j、相应的附表；5、附件：它包含可行性讨论的主要依据,是可行性讨论报告必不行少的部分；一般来讲,一个工程在做正 式的可行性讨论时,必需有政府有关部门的批准文件（如规划选址看法书、土地批租合同、土地证、建筑工 程许可证等）；专业人员必需依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写工程可行性讨论报告；6、附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：工程的位置图、地势图、规划红线图、设计方案的平面 图,有时也包括：工程所在地区或城市的总体规划图等等；B、可行性讨
23、论报告正文部分的编写正文部分是可行性讨论报告的核心部分；内容多,较复杂；1、简况：（1）进行可行性讨论的背景；（2）所讨论工程的名称、性质、地址、周边的市政配套和基础设施现状,交通及四周环境等；（3 ）托付方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人；（4）受托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人；（5）可行性讨论的目的；（6）可行性讨论的编写人员名单；（7）可行性讨论的编写依据；（8）讨论报告的假设和说明；2、市场调查分析：要求对工程进行宏观、区域和微观的市场分析和调查,及对将来的供应、需求和价格的 猜测,不仅要有定性的分析,仍要有定量的推导；3、规划设计方案：要求写出工程所
24、具备的规划设计方案及建设过程中市政条件是否具备；市政条件包括 水、电、煤、卫、通讯、供暖（部分地区）及道路等的配套情形,在报告中必需有这些市政条件是否具备的 书面文件；4、建设方式和建设进度：专业人员可对工程的建设方式的托付提出建议或由托付方供应建设方式和进度安 排,他们一旦确定就为其后进行投资估算作了预备；5、投资预算和资金筹措要求写出工程建设过程中必需发生的各项费用并逐一运算资金筹措部分,要就整个 工程投资额和相应的支付时间作出融资支配；例如：自有资金、贷款和预售收入这三种主要资金来源的支配 等；6、工程的财务评判：要求写出主要财务评判指标的运算结果,如净现值、现值指数、内含酬劳率和动态回
25、 收期等；7、风险分析：一般要求运算出保本销售额、盈亏平稳点及对主要敏锐因素在有利和不利情形下的敏锐分析 并运算出相应的财务评判指标；8、结论：要求写出该工程可行性讨论的结论,明确说明该工程是否可行,是否具有较强的抗风险才能；9、有关建议：是专业机构的专业人员在进行可行性讨论中发觉的一些有利于工程获得更佳的经济效益、社 会效益、环境效益等方面的建议,供托付方参考；附表：是可行性讨论报告中涉及的诸多运算表,如投资匡 算表、销售收入表、资金筹措表、利息运算表、现金流量表、敏锐性分析运算表等；第 5 操作环节：如何和谐可行性讨论投资预算一些不大规范的房地产工程可行性讨论报告,其中的工程投资概算只包含
26、 7 工程建设的工程概算；这样 算帐不好；一个房地产工程不等于一个简洁的建筑物,它需要营销成本、金融成本和建筑成本,工程投资就 是为了满意这些成本支出；而且,工程概算也不肯定就等于进展商对工程工程建设的实际投资；在被证明星 可行的前提下,边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以实行的,这样一来进展商在工程建设 上的实际总投入就会小得多；以工程概算代替工程投资概算是极不庄重的；房地产工程的投资概算应包括以 下内容：名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 营销开支概算,包括：工程前讨论及可行性讨论的开支 工程策划的开支
27、 销售策划的开支 广告开支 工程公司日常运作的开支 工程及企业的公关开支 工程开支概算,包括：用于工程勘探的开支 用于吹沙填土、平整土地的开支 用于工程设计的开支 用于建筑施工的开支 用于设施配套的开支 用于工程监理的开支 土地征用开支概算,包括：政府一次性收取的标准地价 用于拆迁补偿或青苗补偿的开支 影响公共设施而显现的赔偿开支 金融成本开支,包括：外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及治理费用支出 贷款引起的利息支出 各项保险开支 税收和行政性收费 不行预见开支第 6 操作环节：从全局动身进行可行性讨论现实化的可行性讨论前握事实上,一个好的市场营销者才是一个最好的利润制造者和挖掘者,他们
28、致力于分析各种营销机会的利 润潜力,捕获赢利机会；这样的房屋是有目的、有针对性地建造的；优秀的房地产公司应从机构内外来纵观 其业务,监视变化中的环境并抓住正确的机会；公司营销人员的主要职责是辨别外界环境中的主要变化,通 过设立早期预警系统,及肘转变营销策略,去迎接营销环境中的新挑战和新机会；消费者市场分析与营销 环境分析同等重要；消费者市场包括个人和家庭、消费者在年龄、收入、训练程度、迁移状态及爱好等方面 差异极大,营销者区分不同消费者群体和细小的市场,并依据他们的需要来开发产品和服务是特别有用处 的；我们应在分析消费者行为的基础上,从消费者购买心理入手,分析营销策划人员如何制定营销方案；具
29、体来讲就是要讨论如下问题：购买什么？为什么购买？购买者是谁？如何购买？何地购买？何处购买？为选定市场和制定策略而进行可行性讨论在此基础上,我们应进行细致而有针对性的市场调研,进行市场分析,并选定适合的目标市场,制定产品的 定位策略、产品开发和定价策略、营销渠道策略、促销组合策略及售后服务即物业治理策略；公司要对每个 选定的细分市场制定产品定位策略；他需要向客户说明本公司与现有竞争者和潜在竞争者有什么区分；定位 是勾划公司形象和所供应价值的行为,以此使该细分市场的顾客懂得和正确熟悉本公司有别于其竞争者的特 征；定位任务包括三个步骤：A、明确一些可利用的竞争优势；名师归纳总结 - - - - -
30、- -第 7 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - B、挑选如干个适用的优势；C、有效地向市场说明公司的定位观念；产品是营销首要和最重要的因素,房地产产品策略需要对产品类型的挑选、开发风险的挑选以及开发方案的制订与效益分析作出决策；房地 产产品类型可大致分为土地、住宅、公寓、购物中心和商店、工业建筑、旅 馆及其他特别用途的物业；房地产产品开发风险的挑选与房地产开发资金的 筹措渠道密不行分；风险和收益是成正比的,假如某一工程不能产生足够收 入偿仍抵押并产生正现金流量或者工程的总债务超过其价值就被认为是筹资 过度,明智的方法是在预备随风险的限度内尽量赚钱,应保留部分现金和
31、兑 现性强的财产；房地产开发策略即为作出种种投资打算而事先支配的方案一 一投资多少？投资哪类？何处投资以及如何着手？开发方案一般包括以下内容：开发目标、投资规模与投资额、营运费用及税费、投资收益方式与收益 大小、经营期间现金流量分析；纳入整体营销方案的可行性讨论一个好的房地产营销方案最终有一个好的方案书,以便在整体上把握整个营销活 动；方案一般应包括以下八大内容：1、方案概要（便于决策者快速浏览）2、市场营销现状（供应背景资料）3、机会与问题分析4、目标、销售量、市场占有率、盈利水平5、市场营销策略6、行动方案：做什么？谁去做？如何做？何时做？费用多少？7、估量盈亏报表8、掌握措施策略涉及的是营销活动“ 是什么” 和“ 为什么” 的问题,而执行就涉及“ 谁？” “ 时 间？” “ 地点？”“ 怎么样？” 等问题；影响有效执行营销方案的因素主要有：发觉及诊断问题的技能：评定存在问题的技能；执行方案的技能；评估执行成效的技能；名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 8 页