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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产工程可行性报告的参考数据一、工程简况 2 1.用地面积： 11417 m 2.建筑密度： 35% 3.容积率（地上）： 4.62 4. 绿化率： 25% 5. 人口密度： 1085 人/ 公顷 6. 规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标依据规划设计要点的要求及对市场的调查分析,拟在该地块上兴建一幢 23 层的商住综合楼宇；楼宇设两层地下停车库；裙楼共4 层,1-2 层为商业用途, 3-4 层以配套公建为主,包括社会文化活动中心,区级中心书店、业主委员会、物业治理办公室等；裙楼顶层作平台 花园；塔楼 2 个,均为 19 层高,
2、为住宅用途；本工程主要经济技术指标参见表 1、表 2；表 1 工程主要技术经济指标（一）工程单位数量工程单位数量占地总面积2 m11417 居住人数人1064 总建筑面积m 252426 平均每户建筑面积2 m122 居住面积m 236898 平均每户居住人数人3.5 公建面积m 24280 人均居住用地2 m34.68 绿化用地m 2道路面积2 m2854 4681 居住户数户车库面积2 m304 7200 表 2 工程技术经济指标（二）名师归纳总结 裙搂层数功能所占面积总面积（ m 2）第 1 页,共 14 页（m 2）4 商铺11248 15528 公建面积4280 塔楼19（2 个）住
3、宅1942（每层）36898 地下室停车库7200 2 设备面积300 人防面积2726 总面积 52426 m 2- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 三、工程开发建设及经营 1.有关工程方案的说明书 总工期：约 36 个月（ 2022年 3 月2022年 3 月）；实行搭接式的施工方式；当完成地下室第一层工程时开展销售工作；2.工程实施进度方案 （需要自行设计）工程实施进度方案支配如表3：连续时间（月）进度支配序号工程名称工程量1 征地拆迁6 2022.102022.3 2 前期工程6 3 基础工程4 主体结构工程7 2022.42022.10 202
4、2.92022.2 5 设备安装工程6 2022.22022.8 6 室内外装修工程7 2022.62022.8 7 红线内外工程3 2022.82022.10 8 公建配套工程3 9 竣工验收2 2022.112022.12 2022.32022.7 10 销售27 四、工程投资与资金筹措本工程住宅可售面积为36898m 2,商铺可售面积11248 m 2,地下车位 209个；（一）开发成本估算1、土地使用权出让金；权出让金为 6134.73万元；依据该市国有土地使用权出让金标准,可运算出该块土地使用2、土地转让费； 依据地块转让合同,该地块土地转让及征地补偿费共计 9600万元；3、前期工
5、程费；可行性分析只在估算阶段,总投资可先以开发成本或建安成本作为运算依据；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 表 3 前期工程费估算表序号工程运算依据计价（万元）1 规划设计费建安工程3% 330.39 2 可行性讨论费总投资 1.5% 467.43 3 水文、地质、勘探费1.65 设计概算 0.5% 4 筹建开办费建安工程费2.5% 275.33 5 三通一平费68.50 2 60 元/m合计1143.30 4、建安工程费；序号工程名称表 4建安工程费估算表调剂后单位造价（元 /m 2）单位造价（元 /m2）调剂系
6、数1 土建部分1420 184.15/176.34 1483 2 外墙：住宅铺长条砖75.03 184.15/176.34 78.35 3 裙楼铺花岗岩380.96 184.15/176.34 397.83 79.50 184.15/176.34 83 地面：住宅铺耐磨砖4 商铺铺大理石111.93 184.15/176.34 116.89 124.21 184.15/176.34 129.72 电梯（ 15人）5 取土建部分的 15% 1483 0.15 222 水电设备住宅建安工程费：（1483+78.35+83+129.72+222） 36898=7365（万元）裙楼建安工程费：（148
7、3+397.83+116.89+129.72+222） 15528=3648（万元）其中商铺建安工程费：（1483+397.83+116.89+129.72+222） 11248=2643（万元）5、基础设施费；表 5 基础设施费估算表名师归纳总结 工程名称单位造价计价数量本工程计价第 3 页,共 14 页道路工程（万元 /公顷）（公顷）（万元）42.13 0.4681 19.72 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 绿化工程5.4 0.3501 1.89 供水工程15 5.2426 （万78.64 供电工程65 5.2426 340 其他工程取土建部分
8、的 2% 7774.78155.50 合计元）595.75 6、开发期间税费；表 6 开发期间税费一览表序号类别运算依据交纳税额（万元）1 配套设施建设费基建投资额12% 1321.56 2 建筑工程质量安全监督费建安工程费0. 4% 44.05 3 供水管网补偿费住宅： 0.3t/人, 600元/t 住：19.15 4 供电用电负荷费商铺： 0.1t/ m 2,600 元/t 商：67.49 住宅： 4kVA/户, 480元/kVA 住：58.37 5 其他商：89.98 商铺： 8kVA/百 m 2,1000 元/kVA 基建投资额的 2% 220.26 合计1820.86 7、不行预见费
9、； 15项之和的 3% ；（6134.73+9600+1143.30+11013+595.75） 3%=854.60（万元）17 项之和：6134.73+9600+1143.30+11013+595.75+1820.86+854.60=31162.24（万元）（二）开发费用估算8、治理费用；取 15项之和的 3% （6134.73+9600+1143.30+11013+595.75） 3%=854.60（万元）9、销售费用：表 7 销售费用估算表名师归纳总结 运算依据计价（万元）合计（万元）第 4 页,共 14 页广告宣扬及市场推广费销售收入的 2% 1082.51 - - - - - - -
10、精选学习资料 - - - - - - - - - 销售代理费销售收入的 2% 1082.51 其他销售费用销售收入的 1% 541.26 合计2706.28 10、财务费用；（ 贷款仍付息表自行完成 ）本工程开发投资的资金来源于三个渠道,一是企业自有资金,二是银行贷款,三是预售 房收入用于投资部分；长期借款采纳本金等额偿仍方案,二年仍清,从建设经营期其次年开 始运算,利率为 7.11%；序号工程名称合计第一年建设经营期第三年其次年1 借款仍本付息10000 0 10355.5 5177.75 1.1 年初期款累计1.2 本年借款10000 0 0 1.3 本年应计利息11459.92 355.
11、5 736.28 368.14 1.4 年底仍本付息0 5941.03 5545.89 1.5 年末借款累计10355.5 5177.75 0 2 借款仍本付息的资金来源0 5914.03 5545.89 2.1 投资回收（三）总成本费用汇总11、总成本费用汇总表（ 自行完成）1、开发成本运算依据单方成本住宅房成本商铺房成本合计（元 / m2）（元 / m2）（元 / m2）（万元）17 5226 5708 8077 31162.24 （1）土地使用权出让金15 项和3% 1029 831 2727 6134.73 （2）土地转让费1610 1994 1994 9600 （3）前期工程费237
12、 237 1143.30 192 （4）建安工程费1996 2350 11013 1847 （5）基础设施费124 124 595.75 100 （6）开发期间税费350 469 1820.86 305 （7）不行预见费143 176 176 854.60 2.开发费用13 项和842 849 1439 5115.28 （1）治理费用同（一） 7 项143 176 176 854.60 （2）销售费用销售收入5% 370 960 2706.28 454 （3）财务费用见仍贷付息表245 303 303 1459.92 3.合计6068 6557 9516 36277.52 （四）资金筹措、投资
13、方案及借款利息名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、资金筹措与投资方案本工程开发投资的资金来源于三个渠道,一是企业自有资金,二是银行贷款,三是预售房收入用于投资部分；本工程开发商投入自有资金13000 万元作为启动资金；需贷款10000万元；总投资为 36277.52万元；序号表 8 投资方案与资金筹措表第一年单位：万元工程名称合计建设经营期其次年第三年1 建设投资34505.8 15734.73 7508.43 13034.36 资金筹措34505.8 5734.73 4359.165 2906.11 2 2.1
14、 自有资金13000.0 2.2 借贷资金10000 10000 0 0 2.3 预售收入再投入13277.52 0 3149.27 10128.25 2、贷款本金的偿仍及利息支付长期借款采纳本金等额偿仍方案,二年仍清,从建设经营期其次年开头运算,详见贷款仍本付息表 10；序号工程名称合计第一年建设经营期第三年其次年1 借款仍本付息10000 0 10355.5 5177.75 1.1 年初期款累计1.2 本年借款10000 0 0 1.3 本年应计利息11459.92 355.5 736.28 368.14 1.4 年底仍本付息0 5941.03 5545.89 1.5 年末借款累计1035
15、5.5 5177.75 0 2 借款仍本付息的资金来源0 5914.03 5545.89 2.1 投资回收五、工程销售1.住宅销售价格单价的确定（1）采纳市场比较法确定销售价格的上限表 9 某工程住宅价格市场比较法系数修正表名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 序号工程名标准价 元 /m 2 交易时间区域因素个别因交易情形本住宅相对售价称素元/m2 1 A 7984 100/98 100/106 100/106 100/100 7250 2 B 8695 100/98 100/108 100/107 100/100 7
16、678 3 C 8500 100/97 100/109 100/108 100/100 7444 4 D 8200 100/98 100/102 100/108 100/100 7596 表 10 本工程住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表工程名称A B C D 合计 元/m2 住宅相对价格 元/m 2 7250 7646 7444 7596 260 销售状况权重 销售率 82% 34.55% 57% 86% 5945 2653 4243 6533 19373 加权的相对价格 元/m2 平均标准价7500本工程住宅销售价格 元/m 2 （7464）（2）采纳成本法确定销售价格的下限：成本利
17、润率为 10%；销售单价 =建房成本 （ 1+成本利润率）运算,销售单价 =建房成本 （ 1+成本利润率） 6557 （ 1+10） 7212.7 （元/ m 2）2.商铺销售单价的确定（1）采纳市场比较法确定销售价格的上限 表 11 某工程商铺价格市场比较法系数修正表序工程标准价交易交通区域因素修正个别因交易情本工程商号名称元/ m2 时间繁华程小计素修正况修正铺相对售 价元/ m 2 修正度1 22000 100/98 +2 +3 100/105 100/110 100/100 19436 广场2 18000 100/99 0 0 100/100 100/95 100/100 19139
18、大厦商铺平均标准价 =（19436+19139）/2=19288 元/ m2（2）实行成本法确定销售价格的下限 销售单价 =建房成本 （ 1+成本利润率）运算,成本利润率为 10%；销售单价 =建房成本 （ 1+成本利润率） 9516 （ 1+10） 10467.6（元 / m 2）3. 车位销售单价的确定 : 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 依据该区目前的情形,车位平均售价为25 万元/ 个至 30 万元 / 个；4. 建议销售单价 （依据当前市场进展状况而定）住宅： 7400 元/ m 2商铺： 19200
19、元/ m 2车位： 25 万元 /个销售总收入的确定销售总收入猜测表分类可售面积建议销售单价（元 / m 2）销售收入（万元）住宅36898 m 27400 27304.52 商铺2 11248 m19200 21596.16 车位209 个250000 5225 合计54125.68 5.销售方案销售收入分期按比例猜测表 12 销售方案年份销售方案销售面积建设经营期年度收入（万元）合计（万销售比例第一年其次年第三年元）第一年其次年住： 60% 22152.31 16392.71 10911.81 32475.41 商： 60% 6748.8 12957.70 第三年车： 60% 125 31
20、25 21650.27 住： 40% 14745.69 商： 40% 4499.2 8638.46 合计车： 40% 84 2100 54125.68 100% 100% 六、工程财务评判名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - （一）损益表与静态盈利分析7销售税金及附加估算表；序号表 13 销售税金及附加估算一览表单位：万元3 类别运算依据建设经营期1 2 1 营业税销售收入 5%1623.77 1082.51 2 113.66 75.78 城市保护建设税营业税 7%3 训练费附加营业税 3%48.71 32.48 4
21、训练专项基金营业税 4%64.95 43.30 5 防洪工程保护费销售收入 1.8%58.46 38.97 6 16.24 10.83 印花税销售收入 0.05%7 162.38 108.25 交易治理费销售收入 0.5%合计销售收入 6.43%2088.17 1392.11 8土地增值税运算表；序号 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 4 5 6 7 表 14 土地增值税运算表单位：万元工程运算依据交纳金额销售收入54125.68 扣除工程金额以下 4 项之和46427.29 开发成本31162.24 开发费用5115.28 销售税金及附加3480.28 其他扣除工程取（ 2.1）项
22、的 20% 6305.29 增值额（1）-（2）7698.39 增值率（3）/（2）16.58% 增值税率（4） 50% 取 30%速算扣除率同上取 0土地增值税（ 3 ） （ 5 ） - （ 2 ） 2309.52 （6）9损益表；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 损益表自行完成,经济指标分析序号工程名称表 15 损益表单位：万元合计运算依据建设经营期1 销售收入1 2 3 54125.68 0 32475.41 21650.27 2 总成本费用0 21579.43 14699.09 36277.52 3 销售税
23、金及附加0 2088.17 1392.11 3480.28 4 土地增值税0 1517.76 1011.84 2309.52 5 利润总额（1-2-3-4 ）0 7290.05 4547.23 12058.36 6 所得税（5） 33%0 2405.72 1500.59 3979.26 7 税后利润（5）-（ 6）0 4884.33 3046.64 8079.10 8 盈余公积金（7） 10%0 488.43 304.66 807.91 9 可安排利润（7）-（ 8）0 4395.90 2941.98 7271.19 评判指标：A. 全部投资的投资利润率利润总额100%12058.36100%
24、33.24%100%49.20%总投资额36277.52B. 全部投资的投产利润率利税总额100%12058.363480.282309.52总投资额36277.52自有资金的投资利润率 C. 利润总额100%12058.36100%92.76%自有资金总额13000本工程以上三项三个静态评判指标与房地产同行为相应指标比较,可以接受,故工程可行；（二）现金流量表与动态盈利分析详见表 16 和 17；名师归纳总结 1、全部投资现金流量表（Ic=9% 单位：万元）第 10 页,共 14 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 表 16 全部投资现金流量表（ I
25、c=9% 单位：万元）序号工程名称合计1 建设经营期3 2 1 现金流量54125.680 32475.41 21650.27 1.1 销售收入54125.680 32475.41 21650.27 2 现金流出46305.9315743.73 13520.08 17042.12 2.1 建设投资36286.5215743.73 7508.43 13034.36 2.2 销售税金及附加3480.280 2088.17 1392.11 2.3 土地增值税2529.60 1517.76 1011.84 2.4 所得税4009.530 2405.72 1603.81 3 净现金流量（ 1）-（2）7
26、819.75-15743.73 18955.33 4608.15 4 5077.13-14435.53 15954.32 3558.34 折现净现金流量5 税 前 净 现 金 流 量 （ 3） +11829.28-15743.73 21361.05 6211.96 （2.4）6 税前折现净现金流量8340.41-14435.53 17979.17 4796.78 （现金流出包括建设投资、流淌资金、经营成本、销售税金及附加、增值税、城乡建设保护 费、所得税等）评判指标：A. 税前全部投资 FNPV=8340.41, FIRR=49% B. 税后全部投资 FNPV=5077.13, FIRR=41
27、% 税前、税后全面投资的 FNPV 均大于 0；FIRR 均大于基准收益率；说明本工程可行；2、自有资金现金流量表（Ic=9% 单位：万元）表 17 自有资金现金流量表（ I c=9% 单位：万元）名师归纳总结 序号工程名称1 建设经营期3 第 11 页,共 14 页2 1 现金流量0 32475.41 21650.27 1.1 销售收入0 32475.41 21650.27 2 现金流出5743.73 19434.11 20816.29 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 2.1 自有投资5743.73 4359.16 2906.11 2.2 预售收入
28、再投入0 3149.27 8356.53 2.3 贷款本息偿仍0 5914.03 5545.889 2.4 销售税金及附加0 2088.17 11392.11 2.5 土地增值税0 1517.76 1011.84 2.6 所得税0 2405.72 1603.81 3 净 现 金 流 量 （ 1 ） -5743.73 13041.30 833.98 （2）4 折现净现金流量-5261.22 10976.60 643.99 评判指标：A. 自有资金的税后 FNPV=6359.37 B. 自有资金的税后 IRR=134% 自由资金的税后 FNPV 均大于 0；FIRR 均大于基准收益率和同期贷款利率
29、；说明本工程可 行；3、动态盈利分析A. 净现值（ FNPV）；开发工程在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额,为当 年的净现金流量；将本工程每年的净现金流量按基准贴现率折算为项日实施初期 即为本工 程开头投资的当年年初、第 0 年的现值；此现值的代数和,就是工程的净现值；a净现值评判标准的临界值是零；经上面运算,本工程税前、税后全部投资的 NPV0；自有资金税后 NPV0；说明本工程可按事先规定的贴现率获利,在所讨论的经济寿命期 内发生投资净收益,有经济成效,工程可行；b基准折现率是工程净现值贴现时,运算贴现系数所采纳的利率、一般取消大于同期 贷款利率为基准折现率,本房地产投资工程的基准
30、贴现率选取时,将同期 1998 年 7 月 1 日 执行的 央行的长期贷款利率上浮 2%,取 I c=9%；B内部收益率 FIRR ：内部收益率是指工程经济寿命期内,各年净现金流量的现值累 计等于零寸的贴现率,即工程净现值为零时的贴现率；内部收益是工程贴现率的临界值,本工程属于独立方案的评判,经上面汁算,税后、税后全部投资的 IRR 分别为 49%和 41%；自有资金 IRR 为 134%,分别大于同朗贷款的利率和基 准贴现率；反映工程盈利；达到同行业的收益水平,说明工程可行；表 18 为本工程财务评判指标汇总表；名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 14 页精选学习资料
31、- - - - - - - - - 表 18 工程经济效益指标汇总表类别静态指标动态指标FNPV（万元）FIRR 工程投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资33.24% 49.20% 8340.41 5077.13 49% 41% 自有资金92.76% 6359.37 134% （三）资金来源与运用表及具分析 详见表 19；序号表 19 工程资金来源与运用分析表3 工程名称1 建设经营期2 1 资金来源15734.73 36834.57 24556.38 1.1 销售收入0 32475.41 21650.27 1.2 自有资金5734.73 4359.16 2906.11 1.3 银行借
32、贷10000 0 0 2 资金的运用15734.73 19434.11 22588.01 2.1 建设投资15743.73 7508.43 13034.36 借款仍本付息0 5914.03 5545.89 2.2 2.3 销售税金及附加0 2088.17 1392.11 2.4 土地增值税0 1517.76 1011.84 2.5 所得税0 2405.72 1603.81 3 盈余资金（ 1）- （2）0 17400.46 1968.37 4 累计盈余资金0 17400.46 19368.83 依据上表,本工程每年累计盈余资金均大于零,故从偿债才能分析来看,该工程是可行的；七、结论 从工程经济分析来看,工程税前、税后全部投资净现值与税后自有资金投资净现值均大于 零,故从盈利才能和偿债才能分析来看,该工程都是可行的；名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 14 页