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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发经营地建筑工程工程治理分析争论摘 要：本文依据多年建筑工程实践治理体会 ,从开发、规划设计、施工以及三者和谐治理和促进等方面具体 分析阐述了房地产开发经营地建筑工程工程治理地实质和涵义 . 关键词：房地产；建筑工程工程；工程治理；和谐；平稳1 前言近年来 ,房地产业在国民经济 中地位置日趋重要,它地迅猛 进展 已使其成为了国民经济地支柱产业.从产业地进展史来看 ,我国地房地产业仍旧处于成长期 ,仍旧处于以市场化、产业化、专业化地房地产生产和供应机制取代传统地、自给名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 12 页精选学习
2、资料 - - - - - - - - - 自足地生产方式地转轨期.房地产地工程治理工作正逐步走向完善化、成熟化 .房地产开发经营中地工程治理贯穿于工程地整个开发运营周期之中 ,其主要 内容 按过程次序可分为规划设计治理、开发治理、施工治理和物业治理四个部分 .对房地产开发 企业 而言 ,做好工程全过程地决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得胜利地先决条件.本文主要分析房地产工程治理之间地和谐平稳连接 问题 . 2 开发治理开发治理是指房地产开发企业为顺当完成工程工程地开发而对公司内部地人事、财务、工程、销售及后勤部门进行地组织和治理 ,也是企业为胜利实现规划治理、施工治理及物业治理所实行地经营
3、模式 . 工程部门代表开发商对工程工程地建设进行治理 ,其主要内容包括物料地选购及库存、施工企业地确定与和谐、施工质量及进度地掌握、相关合同地治理、必要地细部结构设计名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 地变更、报建等 . 财务部门负责企业地资金治理,并供应能够显示企业财务状况及经营成果地定期报表 ,其主要内容有三块：建立工程工程地融资（财务）方案、施工单位地工程款地发放以及开发企业自身营业费用地处理 . 销售部门就是要把企业开发地产品 楼房卖出去 ,其工作内容有以下几个：促销方式地挑选、销售价格地制定以及 销售渠道地
4、建立 .企业人事部门地治理工作是：对工程开发相 关人员地工作进行安排、对人员地资料进行治理、绩效考核及鼓励体系地建立等 地保证 . .而后勤部门就是对工程建设供应生活上开发治理其目标及原就就是要整合企业地人力、物力和财力 ,建立一系列科学 、规范地运作流程,以 现代 化地信息治理为依靠 ,不断开发出适销对路地深受顾客宠爱地住宅或商用房 .开发治理地重点在企业内部地经营,核心在于工程工程地开发过程 ,而掌握成本、保证质量、缩短工期及市场创新是名师归纳总结 开发运营过程中地具体要求. 第 3 页,共 12 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 3 规划治理地
5、重要涵义规划治理就是对规划设计过程地治理,房地产开发企业将建筑楼盘地规划设计托付给相应设计单位来完成就必定要对规划设计地成本、进度及目标进行掌握和治理.房地产企业可建立或采纳规划治理系统来对规划设计进行治理 .即规划治理应用 软件与规划设计软件是相对独立地“ 两套 ”专业化软件,前者面对地是 “ 治理 ” ,后者面对地是 “ 设计 ” . 规划治理和规划设计关系特别亲密,规划治理系统建设地重要目标之一就是提高规划设计成果审查和治理水平 .规划管理信息系统与规划设计关系地核心是：保证规划设计成果满足工程工程规划地要求,通过 运算 机供应地各种审查工具,提高规划设计治理地水平.要做地具体工作包含以
6、下几点：3.1 开发商对于工程工程地规划设计要点、原就进行确定 ,作为治理系统中输入要件,在规划完成后要对规划方案进名师归纳总结 行检验与评估,适当地实行反馈及修正地掌握方式进行调整,第 4 页,共 12 页并最终挑选设计方案. - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 3.2 规划治理应尽量削减对规划设计工作习惯地转变 .为了可以在运算机中自动运算、查询、分析各种规划指标 ,需要将以前面对制图地规划图 ,改成面对 GIS 空间分析地数字化规划图 .但是 ,应当尽量削减对规划设计人员原有工作习惯地转变 ,可以只对需要运算地要素提出标准要求,要求规划设计人员在制
7、作这些图层时 ,依据肯定地图层分层和编码进行设计 ,其他要素包括一些修饰性地图素可以放宽要求 . 3.3 提出合理地规划设计分层编码标准.由于 目前 很多规划设计单位都使用AutoCAD进行规划设计 ,因此需要依据上述原就 ,在已有国家标准、部门标准、地方标准地基础上建立一套完整地规划图 AutoCAD 分层标准 ,向有关地规划设计单位发放 .同时 ,制定相应措施 ,保证房地产开发企业及规划治理部门可以使用规划治理信息系统对设计单位提交地规划设计方案进行审查 . 3.4 通过运算机进行规划设计成果审查.假如规划设计单位报送上来地设计方案符合系统规定地肯定地格式标准 ,规划治理系统可以将规划图导
8、入系统,与地势图、管线图等图层进名师归纳总结 行叠加显示 ,同时可以对规划设计方案进行指标运算、比较,第 5 页,共 12 页进行查询、统计、分析等. - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 3.5 将规划设计成果转成基础资料.审批通过地规划图（如掌握性详规等）,可以成为规划治理信息系统地 参考 资料,为审批、方案 争论 及后续分析等工作服务工程流程可由图 1 表示：4 施工治理地重要性分析所谓施工治理就是对工程工程地施工建设过程进行治理 .房地产开发公司一般由工程治理部门具体负责施工治理 ,而工程整体地治理模式及承发包模式由公司高层依据工程特点和公司实际情
9、形来确定.常见地建设工程承发包模式有：平行承名师归纳总结 发包模式（分别发包）、施工总承包模式（GC ）、施工总,第 6 页,共 12 页承包治理模式（MC ）、（设计加施工）承包模式、工程总承包模式、CM （ Construction Management）承发包模式等 .在我国 ,房地产地施工建设一般采纳前两种形式来进行- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 即要么对工程地施工完全发包给一个施工单位完成 ,要么对不同建筑工程（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同地施工单位来完成.对大型地工程工程、或者高档地楼盘 ,房地产开发企业应当考虑采
10、纳 MC 模式或 CM 承发包模式来进行施工治理 .施工总承包治理模式（MC ）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工治理体会地单位或联合体签订施工总承包治理协议 ,负责整个工程地施工组织和治理 .一般该 MC 单位不参加具体工程地施工 ,而再进行分包地招标和分包 .MC 模式可以加快施工进度 ,其费用一般依据建筑安装费地某一比例提取 .CM 承包模式是由开发企业托付 CM单位 ,以一个承包商地身份 ,实行 Fast Track （快速路径）地生产组织方式 ,来进行施工治理 ,直接指挥施工活动 ,在肯定程度上 影响 设计活动 ,一般它和开发商订立“ cost plus” 方式地合同 .其特点是设
11、计与施工充分搭接 大费用使 CM 企业承担相应风险 . ,且工程工程地保证最对房地产开发企业而言 ,施工治理模式可以实行不同地势式 ,但是目地却是相同地：在合理地成本下,以最快地速度完成高质量地工程工程 .为了达到这个目标 ,开发企业必定在施工质量掌握、进度掌握以及成本掌握上发挥重要地作用 ,即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括材料质量、施工技术及程序、精确与安全等）、监理单位地督察、工程名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 款地有序发放等等措施 进度及成本进行掌控 调. ,开发商能够对工程工程建设地质量、.
12、当然施工治理也包括与供货商关系地协5 建筑工程开发治理、规划设计治理与施工治理之间地 相互和谐与促进房地产开发经营中地工程治理包括上述地规划治理、开发治理、施工治理和物业治理,明显 ,假如要完成一项胜利地工程工程就必需在这四个方面都做得杰出才能够实现 .因此 ,和谐这四个治理 内容 之间地关系 ,并使之相互促进和合作是开发 企业 地重要内容（部分地表达在开发治理工作中）. 房地产开发中地建筑设计与施工地分别有利于各自专业化水平地提高；但是设计与施工地分别也带来了很多 问题 .比如 ,设计者不明白施工工艺 ,从而使设计方案施工困难 , 影响工程建设地成本和进度；或者施工单位体会不足 ,不太懂建筑
13、设计 ,未能 “ 按图施工 ” .为明白决这类问题,工程治理中地可名师归纳总结 施工性分析成为一种最近常用有用地治理方法 . 可施工性第 8 页,共 12 页（Constructability）是指 “ 将施工学问和体会正确地应用- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 到工程地策划、设计、选购和现场操作中,以实现工程地总体目标 ” .在房地产开发中 ,也即建筑师、工程师依据开发商地要求规划设计出满意方案目标地、最 经济、最简单施工地方案；工程地开发治理人员依据该方案,考虑各种人力、材料、施工设备地调度和使用时间 ,提出正确地进度方案；施工治理人员或承包商依据
14、自身地施工（治理）体会对该方案采用适当地材料和工法,在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议 ,在肯定程度上影响设计方案 ,从而防止铺张及施工上地困难 .可施工性强调工程建设施工地可行性和简单性 ,比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面地限制在设计中未能加以考虑 ,可施工性 争论 就是对有关地设计地内容进行争论、分析和改进 . 另一方面 ,施工单位或开发商地工程治理部门未能和设计单位沟通达成懂得和和谐,不少建筑竣工后和规划设计不一样.因此 ,可施工性争论地实施以及设计地正确施工都需要具备以下几个要素：5.1 房地产开发企业地强力支持.作为投资者 ,开发商应当把可施工性争论及设计地争论
15、放在相当重要位置置上 ,即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成地时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业地组织者、和谐人员定名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 期召开争论会议.通过有效地沟通沟通和争论,集成化、系统化、专业化地完成工程工程地目标. ,但这5.2 尽早实施 .在工程地早期,工程决策地成本很少些决策却能够对工程地整体成本产生重要影响,可施工性争论地对工程造价地影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业治理阶段成明显地递减趋势 ,产生地效益也是如此 .工程地施工图纸及设计说明一旦提交要更换就比较困难
16、了 ,因此开发企业和施工单位应当尽早参加到规划设计地可施工性争论中去,而其中开发商更加要做好前期地工程决策 . 5.3 连续开展争论 .一方面 ,可施工性争论强调在工程实施地全过程中进行系统地争论 ,充分发挥相关人员地学问和体会 .即可施工性争论和设计争论成为工程总体规划地一部分 .另一方面 ,实习 “ 学问治理 ” ,即通过方案和 总结 ,将争论过程中地体会和教训很好地纪录和升华,将业务流程中无序地学问进行系统化治理,使之成为 “ 可利用再生资源” ,实现学问共享和再利用 . 6 结语名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - -
17、- - 综上所述 ,企业都以猎取连续地竞争优势为目标地 ,房地产开发企业也不例外.这就需要房产商以优秀地人力资源为基础、以不断创新地施工技术为依靠、以专业化地治理模式为 核心在房地产开发经营地全过程中实施顾客中意治理 ,即在规 划设计、开发运营、施工建设及物业治理阶段以掌握成本、进度、质量为原就连续改善经营 客中意地产品和服务 . 参考 文献 ：,加强治理 ,并不断供应让顾1 毕星 ,翟丽 .工程治理 .上海复旦高校出版社 ,2002-12. 2 吕萍 .房地产开发与经营 M. 北京：中国 人民高校出版社 ,2004. 3 张红 .房地产经济学讲义 社,2004. M. 北京：清华高校出版名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 12 页