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1、精品名师归纳总结房的产开发经营的建筑工程工程治理分析争论摘 要：本文依据多年建筑工程实践治理体会 ,从开发、规划设计、施工以及三者和谐治理和促进等方面具体 分析阐述了房的产开发经营的建筑工程工程治理的实质和涵义 .关键词：房的产。建筑工程工程。工程治理。 和谐。平稳1 前言近年来 ,房的产业在国民经济 中的位置日趋重要 ,它的迅猛 进展 已使其成为了国民经济的支柱产业.从产业的进展史来看 ,我国的房的产业仍旧处于成长期,仍旧处于以市场化、 产业化、专业化的房的产生产和供应机制取代传统的、自给可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结自足的生产方式的转轨期.房的产的工程治理工作正逐步走向
2、完善化、成熟化 .房的产开发经营中的工程治理贯穿于工程的整个开发运营周期之中 ,其主要 内容 按过程次序可分为规划设计治理、开发治理、施工治理和物业治理四个部分.对房的产开发 企业 而言,做好工程全过程的决策、组织、领导、掌握和创新是楼盘获得胜利的先决条件.本文主要分析房的产工程治理之间的和谐平稳连接问题 .2 开发治理开发治理是指房的产开发企业为顺当完成工程工程的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行 的组织和治理 ,也是企业为胜利实现规划治理、施工治理及物业治理所实行的经营模式.工程部门代表开发商对工程工程的建设进行治理,其主要内容包括物料的选购及库存、施工企业的确定与和谐
3、、施工质量及进度的掌握、相关合同的治理、必要的细部结构设计可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结的变更、报建等 .财务部门负责企业的资金治理,并供应能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表,其主要内容有三块：建立工程工程的融资（财务）方案、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理.销售部门就是要把企业开发的产品 楼房卖出去 ,其工作内容有以下几个：促销方式的挑选、销售价格的制定以及销售渠道的建立 .企业人事部门的治理工作是：对工程开发相关人员的工作进行安排、对人员的资料进行治理、绩效考核 及鼓励体系的建立等 .而后勤部门就是对工程建设供应生活上的保证 .开发治理其目标及原
4、就就是要整合企业的人力、物力和财力 ,建立一系列 科学 、规范的运作流程 ,以 现代 化的信息治理为依靠 ,不断开发出适销对路的深受顾客宠爱的住宅或商用房 .开发治理的重点在企业内部的经营,核心在于工程工程的开发过程 ,而掌握成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结3 规划治理的重要涵义规划治理就是对规划设计过程的治理 ,房的产开发企业将建筑楼盘的规划设计托付给相应设计单位来完成就必定要对规划设计的成本、进度及目标进行掌握和治理 .房的产企业可建立或采纳规划治理系统来对规划设计进行治理 .即规划治理应用 软件与规划设计软件是
5、相对独立的 “ 两套 ” 专业化软件,前者面对的是 “ 治理 ” ,后者面对的是 “ 设计 ” .规划治理和规划设计关系特别亲密,规划治理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和治理水平.规划治理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程工程规划的要求 ,通过 运算 机供应的各种审查工具 ,提高规划设计治理的水平 .要做的具体工作包含以下几点：3.1 开发商对于工程工程的规划设计要点、原就进行确定,作为治理系统中输入要件,在规划完成后要对规划方案进行检验与评估 ,适当的实行反馈及修正的掌握方式进行调整,并最终挑选设计方案 .可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结
6、3.2 规划治理应尽量削减对规划设计工作习惯的转变.为了可以在运算机中自动运算、查询、分析各种规划指标,需要将以前面对制图的规划图,改成面对 GIS 空间分析的数字化规划图 .但是 ,应当尽量削减对规划设计人员原有工作习惯的转变 ,可以只对需要运算的要素提出标准要求,要求规划设计 人员在制作这些图层时 ,依据肯定的图层分层和编码进行设计, 其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求.3.3 提出合理的规划设计分层编码标准.由于 目前 很多规划设计单位都使用AutoCAD进行规划设计 ,因此需要依据上述原就 ,在已有国家标准、部门标准、的方标准的基础上建立一套完整的规划图AutoCAD分层标准 ,
7、向有关的规划设计单位发放 .同时 ,制定相应措施 ,保证房的产开发企业及规划治理部门可以使用规划治理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查 .3.4 通过运算机进行规划设计成果审查.假如规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的肯定的格式标准,规划治理系统可以将规划图导入系统,与的势图、管线图等图层进 行叠加显示 ,同时可以对规划设计方案进行指标运算、比较, 进行查询、统计、分析等.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结3.5 将规划设计成果转成基础资料.审批通过的规划图（如掌握性详规等） ,可以成为规划治理信息系统的参考 资料,为审批、方案争论 及后续分析等工作服务工程流程
8、可由图 1 表示：4 施工治理的重要性分析所谓施工治理就是对工程工程的施工建设过程进行治理 . 房的产开发公司一般由工程治理部门具体负责施工治理 ,而工程整体的治理模式及承发包模式由公司高层依据工程特点和公司实际情形来确定 .常见的建设工程承发包模式有：平行承发包模式（分别发包）、施工总承包模式（GC ）、施工总承包治理模式（ MC ）、（设计加施工）承包模式、工程总承包模式、 CM （ ConstructionManagement）承发包模式等 .在我国 ,房的产的施工建设一般采纳前两种形式来进行,可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成,
9、要么对不同建筑工程（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成.对大型的工程工程、或者高 档的楼盘 ,房的产开发企业应当考虑采纳MC模式或 CM承发包模式来进行施工治理.施工总承包治理模式（MC ）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工治理体会的单位或联合体签订施工总承包治理协议,负责整个工程的施工组织和治理. 一般该 MC单位不参加具体工程的施工,而再进行分包的招 标和分包 .MC模式可以加快施工进度,其费用一般依据建筑 安装费的某一比例提取 .CM 承包模式是由开发企业托付CM 单位 ,以一个承包商的身份,实行 FastTrack （快速路径）的生产组织方式 ,来进
10、行施工治理,直接指挥施工活动 ,在肯定程度上 影响 设计活动 ,一般它和开发商订立 “ cost plus” 方式的合同 .其特点是设计与施工充分搭接,且工程工程的保证最 大费用使 CM 企业承担相应风险 .对房的产开发企业而言 ,施工治理模式可以实行不同的势式,但是目的却是相同的：在合理的成本下,以最快的速度完成高质量的工程工程.为了达到这个目标 ,开发企业必定在施工质量掌握、进度掌握以及成本掌握上发挥重要的作用,即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括材料质量、施工技术及程序、精确与安全等）、监理单位的督察、工程可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结款的有序发放等等措施 ,
11、开发商能够对工程工程建设的质量、进度及成本进行掌控 .当然施工治理也包括与供货商关系的和谐.5 建筑工程开发治理、规划设计治理与施工治理之间的相互和谐与促进房的产开发经营中的工程治理包括上述的规划治理、开 发治理、施工治理和物业治理,明显 ,假如要完成一项胜利的工程工程就必需在这四个方面都做得杰出才能够实现.因此 , 和谐这四个治理内容 之间的关系 ,并使之相互促进和合作是开发 企业 的重要内容（部分的表达在开发治理工作中）.房的产开发中的建筑设计与施工的分别有利于各自专业化水平的提高。但是设计与施工的分别也带来了很多问题 . 比如 ,设计者不明白施工工艺 ,从而使设计方案施工困难, 影响工程
12、建设的成本和进度。或者施工单位体会不足,不太懂建筑设计 ,未能 “ 按图施工 ”.为明白决这类问题 ,工程治理中的可施工性 分析 成为一种最近常用有用的治理方法 . 可施工性（ Constructability）是指 “ 将施工学问和体会正确的应用可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结到工程的策划、设计、选购和现场操作中,以实现工程的总体目标 ”.在房的产开发中 ,也即建筑师、工程师依据开发商的要求规划设计出满意方案目标的、最经济 、最简单施工的方案。工程的开发治理人员依据该方案,考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间,提出正确的进度方案。施工治理人员或承包商依据自身的施工（治
13、理）体会对该方案采用适当的材料和工法 ,在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议 ,在肯定程度上影响设计方案,从而防止铺张及施工上的 困难 .可施工性强调工程建设施工的可行性和简单性,比如场的大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑 ,可施工性 争论 就是对有关的设计的内容进行争论、分析和改进.另一方面 ,施工单位或开发商的工程治理部门未能和设计单位沟通达成懂得和和谐,不少建筑竣工后和规划设计不一样.因此 ,可施工性争论的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：5.1 房的产开发企业的强力支持 .作为投资者 ,开发商应当把可施工性争论及设计的争论放在相当重要位置
14、置上 ,即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、和谐人员定可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结期召开争论会议 .通过有效的沟通沟通和争论 ,集成化、系统化、专业化的完成工程工程的目标 .5.2 尽早实施 .在工程的早期 ,工程决策的成本很少,但这些决策却能够对工程的整体成本产生重要影响,可施工性争论的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业治理阶段成明显的递减趋势 ,产生的效益也是如此 .工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更换就比较困难了 ,因此开发企业和施工单位应当尽早参加到规划设计的可施工性争论中去,而其中
15、开发商更加要做好前期的工程决策 .5.3 连续开展争论 .一方面 ,可施工性争论强调在工程实施的全过程中进行系统的争论,充分发挥相关人员的学问和体会. 即可施工性争论和设计争论成为工程总体规划的一部分.另一方面 ,实习 “ 学问治理 ” ,即通过方案和总结 ,将争论过程中的体会和教训很好的纪录和升华,将业务流程中无序的学问进 行系统化治理 ,使之成为 “ 可利用再生资源 ” ,实现学问共享和再利用 .6 结语可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结综上所述 ,企业都以猎取连续的竞争优势为目标的,房的产开发企业也不例外 .这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依靠、以专业化的治理模式为核心在房的产开发经营的全过程中实施顾客中意治理,即在规划设计、开发运营、施工建设及物业治理阶段以掌握成本、进度、质量为原就连续改善经营,加强治理 ,并不断供应让顾客中意的产品和服务 .参考 文献 ：1 毕星 ,翟丽 .工程治理 .上海复旦高校出版社 ,2002-12.2 吕萍 .房的产开发与经营 M. 北京：中国 人民高校出版社 ,2004.3 张红 .房的产经济学讲义M. 北京：清华高校出版社,2004.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载