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1、酒店管理分析 酒店投资分析酒店管理分析 酒店投资分析酒店投资指标1. 投资回收期酒店是一种长期投资行为，它若靠自营式回报过程是相对漫长的，一般至少需要十年左右。目前，被公认北京市投资回报较好、回报周期最快的建国酒店也需要年的时间。2. 资本结构比率酒店投资具有占用资金量大、投资回报期长、股本大的特点。由于酒店固定资产投资数额较大，特别是大规模的固定资产投资，一般要几年甚至几十年才发生一次。因此对其投资价值进行考察时应特别重视其资产质量和安全性，相应的财务指标主要有资产负债率、流动比率和速动比率。值得特别注意的是，酒店的资产负债率允许偏高一些，流动比率和速动比率允许偏低一些，这三大指标对正常值的
2、一定程度的偏离不应成为考察该类酒店的投资价值的障碍。3. 固定资产固定资产分类。对酒店固定资产分类，就是按照中国（内地）现行制度的规定，将酒店固定资产划分为若干类别，以便于固定资产的管理。由于划分的标准不同，酒店固定资产可以有不同的分类； 按经营用途分类，可分为营业用固定资产和非营业用固定资产。通过此项分类可以分析酒店营业用和非营业用固定资产在全部固定资产中所占的比重，了解酒店固定资产的总体构成，分析酒店固定资产占用资金是否运用合理。 按使用情况分类，可分为在用固定资产、未使用固定资产和不需用固定资产。把酒店固定资产按其使用情况分类，可以明确酒店固定资产计提折旧的范围，反映酒店固定资产的利用情
3、况。国际酒店的管理模式与费用计取高档酒店要聘请海外酒店管理公司，首先是签定管理合约。由于管理方般是合约的设计者，他们具有丰富的酒店管理专业知识，并汇集了几百家酒店管理合约的谈判经验，所以管理方权利被规定的很详尽，并且必须得到绝对保证。一般合约中均规定，(1) 业主要付给管理方技术顾问费；(2) 管理方收取营业额左右的基本管理费和毛利左右的奖励管理费；(3) 管理方招聘的人员开支，全部列入酒店的经营费用，管理公司派人来指导工作时的食宿、交通费也一般由酒店负担。这些费用虽可观但由于外资酒店管理集团在品牌创立、信息搜集、客房预定、宣传促销和培训管理方面积累了近百年的丰富经验，使其可以获得更多的收益，
4、更高的出租率。酒店成本核算酒店成本费用是形成酒店利润的基础，它也是投资者或金融部门评测酒店经营管理的一个重要指标，是测算酒店偿还债务的根据。因此，准确评测酒店成本费用将为投资者或金融部门提供有力的保证。根据现行的旅游、饮食服务企业财务制度，酒店的成本包括营业成本、营业费用、期间费用三大部分。酒店成本费用是在整个经营过程中逐步形成的， 曰前大多数酒店的成本费用核算都是根据其业务性质和费用分类实行归口、分级划分，因此在数据选取测算过程中，也应将它分类测算。下面将重点介绍北京高档酒店几项主要成本费用的计取方法与行业经验值。1. 客房成本客房是酒店经营活动巾效益的第一来源，作为酒店经营的主要项目，其营
5、业收入占整个酒店的以上（），其成本费用也占酒店成本的相当比例。在高档酒店中，成本费用主要包括客房低值耗品费用、客房服务、前台与后勤人员的薪资和相关福利费用与其他支出等。客房低值耗品费用通常按照客房收入的计算。2. 餐饮成本酒店餐饮是酒店经营主体的一翼，成为酒店重要赢利业务之一，餐饮收入一般占酒店总收入左右，仅次于客房收入（但其按地域经营不同而权重比例也不同）。餐饮销售成本为食务销售额的（依餐饮经营性质其成本亦有不同）；其他开支包括瓷器、玻璃制品、银器、桌布、原料、制服、印刷、文具与其他开支。按照餐饮总收入的估计。从赢利角度讲，尽管餐饮成本开支大，但其创利仍可达到酒店利润总额的 。3. 能源成本
6、在酒店的日常成本费用中，能源成本作为一项重要开支是不能被忽略的。它主要包括水电、燃气燃料费等。在高卡当酒店中，此项费用一般占其营业费用的左右。在测算时可以按每个房间美元估算投资酒店项目风险的分析全国星级酒店最近四年呈全行业亏损状态，北京大多数国有酒店、近一半的合资酒店亏损。如何选择一家具有高回报率或发展潜力的酒店作为投资对象，准确详尽的风险分析是必不可少的。1. 市场竞争的加剧入世前，高档宾馆、高档写字楼、国际会议中心一直列为外商投资产业指导目录的乙类限制投资项目。人世后，酒店市场完全放开，外资大举抢滩中国市场成为可能。同时，年北京奥运会将吸引大量外资对中国（内地）酒店市场的投资。可以肯定，在
7、人世后中国（内地）酒店业将面临与外资的激烈竞争。目前，国外酒店集团在中国（内地）呈逐步网络化的发展格局。据统计，年世界前位的酒店管理集团有家已在华经营管理酒店。入世后，由于进口税收的降低，就更利于国外酒店管理集团的发展。市场竞争力将更加强劲。随着国外酒店在中国（内地）连锁、连号的增多，市场的争夺已呈现白热化。而反观中国（内地）的酒店业，由于受传统观念影响，一些酒店大多各自为战，疏于协作发展，没有形成有效竞争的市场局面，更无法与世界酒店企业相抗衡。全球最大的酒店集团美国圣达特酒店管理集团( ，)拥有酒店家，名列强中的第一名。而名列中国第一位，名列全球第位的上海锦江酒店集团仅拥有酒店家，仪为圣达特
8、集团的 。客房间，仅为圣达特集团的 。集团容量和管理实力与外国酒店集团相差很远。总的来说， 目前中国的酒店集团由于分散经营，无法形成规模销售网络，造成成本过高、效率低、知名度不高，集团优势不明显。目前，国有酒店出租率低于 ，而外资酒店出租率在 ，从发展态势来看，中国的酒店集团在短时期内很难与国外大型酒店集团形成有力的竞争。因而人世后，有外资背景、有人力资源经验和有品牌管理优势的酒店将被看好。2. 管理合约的陷阱国际型的酒店集团凭借其著名的品牌优势、完善的服务系统与强大的市场营销能力吸引着无数投资者的目光，在北京的五星级酒店中 都是由国际酒店集团进行管理，他们的出租率与销售收入与其他酒店相比确文
9、占有相当优势，但高出租率高市场占有率并不意味酒店就一定有高盈利，这主要还看业主与管理集团所签定的管理合约的合理性台约一般由管理集团拟定，酒店业主再根据自己的经营目标同管理集团进行谈判。有些业主把注意力都集中在管理费的价格上，但合约的设计者往往都具有上百年的管理经验，他们将更多的精力放在如何在合约中设置巧妙的收益制度。具体表现如：(1) 减少经营成本费用。酒店管理合约中的奖励管理费是根据酒占毛利润制定的，为广获收较高的奖励管理费，管理力会把折旧摊销、利息费用与一些保险法律费用排斥在“经营成本”之外，以提高经营毛利润(2) 经营成本费用中利益的回收。管理方是按照洒店经营中的营业额和毛利来汁算管理费
10、，合约对成本没有明确规定。为保护酒店的高档形象，外方管理的酒店往往经营费用过高，据国家旅游局调查，一家间客房的酒店，一年用于工资、福利、津贴开支以与管理费用高达万人民币，此外还有采购方面的巨额支出。其实经营成本费用中的一部分又回到管理公司手中(例如采购等)。(3) 缩短折年限。为保护酒店的高档形象，管理方制定的酒店装修、设备折旧年限往往采用加速折旧法或制定的折旧年限少于同类设备的折年限。但根据我围会计法的有关规定，折旧不计入于经营成本，这部分件往在成本中占有相当大的比重，但它却丝毫影响不到管理方的效益同时，管理方也可以通过更新设备，物品采购来多获取利益。(4) 控制采购权。装修材料、各种设备与物品采购足酒店最大的支出项目，每人有大量的物品、原料的采购支出，几年就要进行一次更新改造。