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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流法国酒店投资分析.精品文档.法国酒店投资分析2012-08-30 17:20:59来源: 福布斯中文网(上海)有0人参与 0酒店房间需求的实况中国人民的生活方式随着越来越多的复杂性和质量的提升，越来越多中国人超越国界到外地旅游。法国一直是国际顶级旅游目的地，为全球之老大，每年接待超过七千七百万旅客（）。虽然这个数字仍低于2007年高峰的八千万人次，在2012年相信能实现历史新高吧！这乐观推测的原因是，法国拥有丰富的自然风光，文化和历史遗产，更不用说精彩的美食、超级美酿葡萄酒、香槟酒，和生活艺术。酒店业已经受益于国际旅游业的兴起，特别是那些来自
2、遥远国家像亚洲的游客。在2011年的星级酒店过夜人数已超过2008年的水平（见图表1），比上年增长了10以上。截至2012年的临时统计数字，今年一月和二月亦录得非常健康的增长，比去年同期增长4.8和1.4。虽然来自欧洲特别是英国和荷兰的旅客一直在下降，来自日本（6.2），中国（49.5），南美（36），中东（+21），和俄罗斯（28）的旅客人数增长幅度却非常出色（2）。酒店房间供应法国政府在2009年发表为1至5星级酒店的新标杆，所有酒店要获得星级水平的活，必须于2012年7月的最后期限之前，符合所有要求，成功获得级别，能维持五年。比起1986年的，这新基准比较更宽松，这导致星级“通胀”的情况
3、是可能的。然而，在法国大城市的酒店房间的整体供应仍然紧张。全法国酒店总数已经历了多年下降，从在1995年到2012年之间就经历了16.7的下降（3）。酒店房间的情况略为好点，从在1995年到2012年就有轻微增加了3。供应增幅最大的是四星级及以上类别的酒店房量，而跌幅最大的则为1星级、2星级及零星级的类别。今天，在法国总共有约615,000间客房，跟1995年的597000间房没有大分别。有人可能会觉得奇怪，这明显是有利可图的生意为什么没有更多人投入酒店发展项目呢？客人每年都鱼贯而来，酒店投资当然是个吸引的方案。究其原因，是综合了社会，行政和财务的因素。目前法国的小酒店还有很多仍然是家族经营的
4、。当老一代临近退休，而年轻一代不选择继续经营，有些小酒店就给淘汰而变成办公楼或住宅。另外，法国有一条叫滨海限制条，禁止沿海地带作新建筑，地产商看有利可图，就把不少元的沿海酒店改造成豪宅。在巴黎地区，住房一直都是非常紧张，在每有新供应下，住房问题已经是政府要面对的一个难题。要把罕有珍贵的地从住宅改到商业用途是要经过政府批准及付出非常昂贵的附加费。此外，还有行政手续如要申办建造批准快则拖上几个月，长则超过一年。还有一个让欧洲投资者不能分到这块肥肉的主因，在于受到欧洲经济危机的影响，原来已经资本不足的银行在贷款问题上非常被动，对被认为是风险较高新建筑项目却步。业主比较容易在装修项目方面融资，所以也导
5、致不少酒店在提升级别。这样总比完全开始一个新项目的融资来得更容易。在这方面，海外投资者如能在本国融资，或至少利用他们在自己国家的银行关系找到贷款，就成为这些准买家的优势，（4）。酒店客房缺乏新的供应和需求旺盛的结果是一个非常吸引的投资环境：酒店有稳定的入住率和资产价值健康成长，这解释为什么在巴黎不能买到平货，尽管今天欧洲正处于严峻的宏观环境内。法国酒店投资分析（二）2012-08-30 17:20:59来源: 福布斯中文网(上海)有0人参与 0酒店价格现状和趋势酒店房租价在2009/2008年遭受全球危机的影响，连在巴黎最有抗跌能力的4 星及以上星级的租价也跌得厉害（-14），而巴黎3星级的酒
6、店租价则跌了（5）。但租价已快速恢复和有强劲的增长，在2006年和2010年间，每年有5.6的复合年增长率。从以上各方面的分析可以很容易地推断，在法国，酒店值，尤其是巴黎，应当有非常强劲的表现。巴黎已自2008年危机时开始取代伦敦，成为欧洲酒店每间客房房价最高的城市（日内瓦和苏黎世，由于汇率的原因，不算在内）。据研究指出，这个趋势将继续下去，巴黎将在2016年实现每间客房值七十万欧元大关。从历年资本增值的角度分式，自2002年以来，伦敦和巴黎的复合年增长率增长同是2.5。然而，不同的是，伦敦的价格波动大，对投资者来说就是投资风险比较高。比如在2008/2007年间，巴黎的酒店房值只有-5.9的
7、变幅，但伦敦的同年跌幅就有-23。换句话说，巴黎的酒店价格比伦敦更能抵御外来的冲击，能提供一个较安稳的投资回报。虽然欧洲还有一些能提供更高回报的新兴市场，如伊斯坦布尔（复合年增长率增长+7）和莫斯科（复合年增长率增长4.7），他们缺乏成熟的巴黎市场的安全性和确定性。投资者正在寻找安全的投资，应首先对所有外观到巴黎的酒店市场。投资者可以预计这些投资有6-8的回报率。1. 数据来源：世界银行资料库2.资料来源：Richard Ellis 2011年六月研究报告3.数据来源：Insee; 数据整理：Coach Omnium4.根据我们跟各方银行的对话显示，国际性银行一般都愿意利用客户在自己国家的银行信用记录作为有效参考资料，以便替非欧洲居民做出优惠的贷款条款。5.KPMG Advisory Services, 2011年调查报告法国酒店投资分析（三）2012-08-30 17:20:59来源: 福布斯中文网(上海)有0人参与 0