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1、-国有工矿棚户区改造建设项目可行性研究报告-第 98 页工 程 咨 询 资 格 证 书编号：工咨甲 10120060058郧县2014年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目目录可行性研究报告第一章 总 论 . 1 1.1 项目简述 . 1 1.2 可行性研究报告编制的依据、原则和内容 . 1 1.3 项目建设概况 . 3 1.4 结论简述 . 10 第二章 项目背景及运作模式 . 11 2.1 项目提出的背景 . 11 2.2 棚户区现状概况 . 13 2.3 项目运作模式 . 17 第三章 项目建设的必要性 . 19 3.1 项目建设是保障和改善民生的
2、需要 . 19 3.2 项目建设是促进社会和谐的需要 . 19 3.3 项目建设是构建资源节约型、环境友好型社会的需要 . 20 3.4 项目建设是推进区域城镇化建设的需要 . 21 第四章 需求分析及拟建规模 . 22 4.1 需求分析 . 22 4.2 拟建规模 . 23 第五章 建设地点及建设条件 . 25 5.1 建设地点 . 25 5.2 建设条件 . 27 第六章 项目规划及建设内容 . 32 6.1 项目规划 . 32 6.2 建设规模 . 33 6.3 建设内容 . 33 i郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告6.4 主要技术指标及参数 . 34 第七章 建筑
3、工程 . 36 7.1 建筑方案 . 36 7.2 结构方案 . 39 第八章 公用工程 . 43 8.1 给、排水 . 43 8.2 供配电 . 47 8.3 弱电设计 . 51 8.4 消防设计 . 54 8.5 太阳能热水系统设计 . 57 8.6 无障碍设计说明 . 57 8.7 景观设计 . 58 第九章 环保、节能节水 . 60 9.1 环境保护 . 60 9.2 地质灾害影响分析 . 62 9.3 特殊环境影响分析 . 62 9.4 建筑节能设计与措施 . 62 第十章 项目招投标、管理和实施进度计划 . 67 10.1 项目招投标 . 67 10.2 项目管理 . 70 10.
4、3 项目工程实施进度安排 . 71 第十一章 投资估算及资金来源 . 73 11.1 投资估算的依据 . 73 11.2 基础数据 . 74 11.3 估算编制方法 . 75 第十二章 保障措施 . 73 11.1 投资估算的依据 . 73 11.2 基础数据 . 74 11.3 估算编制方法 . 75 ii郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告11.4 工程投资估算 . 76 11.5 资金筹措 . 76 第十二章 社会效益分析 . 77 12.1 社会影响正面分析 . 77 12.2 社会影响负面分析 . 78 12.3 项目社会互适性分析 . 78 12.4 社会评价结论
5、 . 79 第十三章 社会稳定风险分析 . 81 13.1 编制依据 . 81 13.2 社会稳定风险识别 . 82 13.3 风险评估及初步风险评价等级判断 . 85 13.4 落实措施后预期风险等级 . 89 13.5 风险分析结论 . 90 第十四章 结论与建议 . 94 14.1 结论 . 94 14.2 建议 . 95 附表:建设投资估算表附件:1.规划选址意见函、土地预审意见、规划区外证明2.建设用地证明3.环评批复4 固定资产投资项目节能审查意见iii郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告5.到省住建厅规划处办理的项目选址意见书（办理中）6.抗震设防审查意见7.棚
6、户区拆迁工作计划、改造拆迁花名册、改造项目征收协议8.改造项目建设计划9.企业法人营业执照、10.项目单位的基本情况11.改造资金的筹措及落实情况（配套资金的承诺函、投资计划申报表、建设单位资金存款证明、职工筹款协议）12.提供拆迁户数与拆迁面积的证明文件（改造征收证明）13.当地企改或国资部门对企业国有属性和职工身份的认定意见14.项目单位对所报内容和附属文件真实性负责的声明15.中央投资 IMO 文件附图:1.竖向图2.日照分析图3.总平面布置图4.标准层平面图5.正立面图6.剖面图第一章 总则1.1 项目简述项目名称：郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目建设单位：十堰郧阳惠民住房投资
7、开发有限公司法人代表：王德志注册资本：壹亿元整建设性质：新建建设地点：郧县城关武阳岭（A07 地块和 A06 部分地块）建 设 期：36 个月（2014 年 1 月2016 年 12 月）建设规模：项目位于郧县城关武阳岭的 A07 地块和 A06 部分地块，规划总占地面积 83394.64 ，项目净用地面积 76894.64 ；其中 A06部分地块 34703.38 ，A07 部分地块 42191.26 （扣除预留廉租房用地面积 6500 ）。总建筑面积 140000.20 ，拟建房屋 1564 套，其中A06 部分地块建筑面积 51416.64 ，拟建房屋 576 套（2 套共 178.90
8、作为物业及配套用房）；A07 部分地块建筑面积 88583.56 （含地下建筑面积 390.52 ），拟建房屋 988 套（2 套共 178.28 作为物业及配套用房）。项目总投资为 26700.22 万元，其中工程费用为 24306.14 万元；工程建设其他费用 1122.64 万元；基本预备费 1271.44 万元。1.2 可行性研究报告编制的依据、原则和内容1.2.1 编制的依据(1)建设项目经济评价方法与参数（第三版）1郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告(2)关于做好 2014 年新建廉租住房和国有工矿棚户区改造项目储备与编报工作的通知鄂发改投资2013339 号(
9、3)关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知建保201056 号(4)关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295 号(5)关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知建保201058 号(6)湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划（纲要)(7)相关标准和规范(8)湖北省工程建设造价信息(9)湖北省颁布的相关定额和费用指标(10)建设单位提供的相关资料(11)业主委托编制可研报告的委托合同1.2.2 编制的原则（1）以人为本，依法推进。改造项目的确定和安置方案的制订，要充分尊重群众意愿，广泛征询群众意见，做到公开、公平、公正，以争取绝大多数群众支持和理解。严
10、格执行国家有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠，把惠民的实事办好，办实。（2）统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好新建安置点的供水、供电、通讯、污水与垃圾处理等公共设施和配套服务设施的建设，促进以改善民生为重点的居住区建设。（3）坚持建设与适用相结合的原则。尤其在安全、消防、通讯及2郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告现代科技成果的应用等方面，使其成为具有多功能、适用性的住宅小区，真正使居住区面貌焕然一新，成为当地亮点建筑。（4）采用先进科学的技术手段，要按照节能省地环保要求，推广新技术、新工艺、新材料和新设备。居住区采
11、用的设计、设备、材料、要做到先进、可靠、经济、合理。1.2.3 可行性研究的内容项目研究的主要内容为：项目建设的必要性，需求分析及建设规模，建设地点及条件分析，总体规划，建设方案，配套工程，环境、节能，项目实施进度，投资估算与资金筹措等，社会效益评价，社会稳定风险评估。1.3 项目建设概况1.3.1 项目概况十堰郧阳惠民住房投资开发有限公司本项目的建设单位。本国有企业棚户区改造项目涉及到郧阳造纸厂、梨花村酒厂等 8 家企业，这 8家企业的基本情况如下：（1）湖北梨花村酒业股份有限公司。成立于 1974 年 8 月，公司位于郧县城关镇城北东路 9 号，原酒酿造基地位于鄂、豫、陕三省交界处郧县大柳
12、乡杨家村。公司经营占地 54000 平方米，拥有固定资产1300 万元，注册资金 500 万元，是一家白酒、果酒生产企业。公司有员工 450 人，年产白酒能力 10000 吨，木瓜酒 2000 吨。随着改革的发展，公司先后几易其名，由郧县国营曲酒厂湖北梨花村酒厂十堰白泉酒业公司，2008 年 4 月正式更名为湖北梨花村酒业股份有限公司，后因资不抵债依法宣布破产清算。棚户区职工住房建于 70 年代，属土木和砖木结构平房，因集中连片，设施简陋，住房拥挤，陈旧破3郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告烂，年久失修均成危房。拆迁 109 户。（2）运王汽车改装厂。企业前身是郧阳石棉矿，
13、1978 年转产与二汽配套生产汽车配件并更名为郧县汽配三厂，1986 年 5 月郧县机械工业局转体又合并于郧县机械电子工业公司。1994 年郧县机械电子工业公司与市新雅公司严格履行合资公司。在册职工 95 人。资产总额317.31 万元，负债总额 560.78 万元。现已因资不抵债依法宣布破产清算。棚户区职工住房建于 70 年代，属土木和砖木结构平房，陈旧破烂，年久失修均成危房。拆迁 14 户。（3）郧县包装印刷工业公司。始建于 1988 年，位于郧县杨溪红桥村 8 组。注册资金 842 万元。主要生产品种涵盖各种商品包装（如：食品、化妆品、药品、保健品）其他塑料制品业，画册、海报、礼品袋、礼
14、品盒、精工裱盒等。后因资不抵债、环境污染依法宣告破产清算。棚户区职工住房建于 80 年代，属土木和砖木结构平房，年久失修均成危房。拆迁 224 户。（4）郧阳绿松石开发总公司。郧县绿松石矿成立于 1954 年 10 月，位于郧县鲍峡镇云盖寺村一组，主要经营绿松石的采掘、加工与销售。有职工 306 人，其中退休 256 人，下岗 150 人。资产 1430 万，负债 1960万，2005 年 11 月 1 日因资源枯竭、资不抵债宣告破产。棚户区职工属土木和砖木结构平房，年久失修均成危房。拆迁 110 户。（5）湖北省郧阳造纸厂。郧阳造纸厂成立于 1967 年 3 月，经营机制纸及加工制造、销售。
15、位于郧县汉江大桥南路 1 号，以有八十余年历史的民丰集团公司（前身民丰造纸厂）为主发起人，将其与主营产品生产相关的最精良资产进行重组改制，于 1967 年 3 月正式创立公司目前占地面积 382424 平方米，建筑面积为 84985 平方米，拥有造纸4郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告生产线 14 条，以及与之相配套的供水、产汽、发电、机加工维修制造、造纸污水处理等辅助设施。主要产品卫生纸、书写纸、凸板纸等三大类 23 个品种。1995 年被评为湖北省质量效益 A 级乡镇企业；1996 年被评为上缴税金突出贡献单位；1997 年被列入全市重点调度管理的十大乡镇企业行列。后因
16、资不抵债、环境污染依法宣告破产清算。棚户区职工住房年代久远，属土木和砖木结构平房，年久失修均成危房。拆迁 472 户。（6）郧县汉江水泥有限责任公司。位于郧县城关东郊谭家湾境内，公司始建于 1992 年 5 月，前身为郧阳金牛集团水泥厂，1998 年 3 月更名为郧县汉江水泥厂，2001 年 10 月改制成立郧县汉江水泥有限责任公司，注册资本 1173 万元，资产总额 6769 万元，流动资金 416 万元，固定资产 4503 万元，净资产 4502 万元，占地面积 64795 平方米，年设计生产能力 60 万吨，有职工 316 人。企业员工 95%以上均来自农村，在集团工作期间无住房，均在集
17、团建设的简易棚居住，且分布散乱，居住环境差，居民住户 350 余户，1200 多人，人均居住面积均小于 15平方米，这与社会发展，构建文明和谐人居环境极不协调。拟通过本次棚户区改造补助 219 户。（7）湖北兴升科技发展有限公司。创建于 1994 年，是一家专业从事铸造毛坯和机械加工产品生产和销售的企业（建有一条年产 1 万吨的覆膜砂铸造毛坯生产线），也是东风汽车公司协作配套厂家。占地面积 48000 平方米，建筑面积 28000 平方米，总资产 8000 万元，职工300 余人，其中工程技术人员 120 余人。公司主要生产和销售的产品有：汽车零部件系列产品年产 60 万件、企业自主研制开发的
18、有知识产权的、可替代国外进口的氮气弹簧总成系列产品年产 10 万套和年产铸造毛坯5郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告一万吨的生产能力。公司年可完成工业总产值 10000 万元，销售收入8000 万元，利税 600 万元。现因资不抵债依法宣告破产清算。棚户区职工住房年代久远，属土木和砖木结构平房，年久失修均成危房。拆迁 196 户。（8）十堰凯琦铸造有限公司。前身为郧阳汽车零件铸造厂，始建于 1951 年，是以生产汽车零部件毛坯为主的专业化铸造生产企业，是鄂西北（十堰）地区建成最早、规模最大的骨干工业企业，属中国铸造协会会员单位，企业于 2001 年实施民营化改制，2005
19、年被列入湖北省重点中小企业，2007 年被评定为十堰市高新技术企业，并被湖北省科技厅列入“五个一百工程”用高新技术改造传统产业示范企业。公司现有员工 600 余人，近五年来年累计吸纳、安置下岗再就业职工 500余人次。现因资不抵债依法宣告破产清算。棚户区职工住房年代久远，属土木和砖木结构平房，年久失修均成危房。拆迁 216 户。以上共计 8 家企业，共有拆迁 1560 户。这 8 家国有企业职工生活住房大多建于 5090 年代初，地理位置偏僻，离城区较远，条件艰苦，大多为简易工棚（房屋建筑总面积为67085.06 平方米），经过几十年的风雨洗涮，大部分房屋已经成为危房基本无法居住，房屋随时可能
20、倒塌，安全隐患大。由于上述企业大多已经倒闭和财力有限，加之棚户区居民年龄普遍偏大，缺少谋生技能，有的甚至还患有不同程度的职业病，这些家庭普遍经济困难，仅仅依靠自身力量无法从根本上解决职工的住房问题，需要政府部门帮助支持实施国有工矿棚户区改造。本次棚户区改造范围为郧阳造纸厂、梨花村酒厂等 8 家国有企业职工居住棚户区，采用异地选址安置，新住宅地址位于郧县城关武阳6郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告岭。规划总用地面积 83394.64 ，拟用地为平地，局部为坡地，南临坡地，东、西、北两面均为居民区。计划拆除棚户区住房面积为 67085.06平方米。本工程拟新建 34 栋 6 层
21、住宅，8 栋 16 层住宅。项目净用地面积 76894.64 平方米（115.34 亩），房屋（还建房+物业用房）建筑面积 140000.20 平方米，共建房屋 1564 套（其中 4 套用于物业管理和配电用房）。套型结构为二室二厅。1.3.2 指导思想规划设计坚持“以人为本”与可持续发展的原则，把居民对居住环境，居住类型和物业管理三方面的需求作为规划设计重点，注重处理好人-自然环境-住宅建设之间的关系，实现人与自然环境的和谐相处。（1）考虑住户的经济能力，注重小区功能配置，明显提高居住水平。棚户区改造新建小区应按照规划要求，确保基础设施配套齐全。配置物业管理，保证供电、供水、排水，搞好硬化、
22、绿化、亮化，做到物业管理规范有效，道路畅通，环境整洁。（2）坚持以人为本和生态环境保护坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑还建居民的人口比例，生活习惯等客观要求，考虑配套设施的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，为居民的身心健康提供良好的环境条件。（3）坚持可持续发展7郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划。注意采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在建设中留有发展余地，在道路、
23、停车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。1.3.3 主要建设规模和内容（1）建设规模：总建筑面积 140000.20 ，拟建房屋 1564 套，其中 A06 部分地块建筑面积 51416.64 ，拟建房屋 576 套（2 套共178.90 作为物业及配套用房），项目建筑密度 24.69，容积率 1.48，绿化率 36.1，机动车停车位 108；A07 部分地块建筑面积 88583.56（其中地下建筑面积 390.52 不计容），拟建房屋 988 套（2 套共178.28 作为物业及配套用房），项目建筑密度 20.75，容积率 2.09，绿化率 32.8，机动车停
24、车位 96 个。（2）建设内容：本工程拟新建 34 栋 6 层住宅（层高 3.0m），8 栋16 层住宅（层高 3.0m）。并配套建设配电所、给排水、供配电、道路、绿化等基础设施。1.3.4 项目建设单位项目建设单位为十堰郧阳惠民住房投资开发有限公司。1.3.5 项目总投资及资金来源（1）项目总投资项目总投资为 26700.22 万元，其中工程费用为 24306.14 万元；工程建设其他费用 1122.64 万元；基本预备费 1271.44 万元。（2）资金来源项目建设资金来源：本项目总投资 26700.22 万元，其中职工共出资 18455.22 万元；申请国家扶持资金 2028 万元（每户
25、 1.3 万元计算）；郧县人民政府配套资金 1300 万元；十堰郧阳惠民住房投资开发有限公8郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目司出资 4917 万元。1.3.6 项目主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见表 1-1。可行性研究报告表 1-1主要技术经济指标汇总表9郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告1.4 结论简述本项目以科学发展观为指导，以棚户区改造为载体，通过改善棚户区居民的住房条件，让他们共享改革开放、经济发展的成果，有利于和谐社会的建设。本项目贯彻“统一规划，合理布局，因地制宜，配套建设”的方针，是提高住宅建设的整体效果，推进全面建设小康社会，满足长期使用要求
26、的一项重要举措。项目建设规模适度，能满足居民安置住房的需要。项目规划设计方案系统完整；采用的技术方案先进、适用、经济、安全，技术上是可行的。项目建设体现了建设与适用相结合的原则，投资合理。建设中所选用的新材料、新设备等遵从设计的整体要求，达到为住户提供舒适、安全、便利的人性化居住环境的目的。第二章 项目背景及运作模式2.1 项目提出的背景国有工矿棚户区是指原有的国有工矿企业在国有土地上集中连片简易结构房屋较多、建筑密度较大、基础设施简陋、房屋建成年限较长、使用功能不全、安全隐患突出的居住区域。国有工矿棚户区为城市规划区外的独立国有工矿棚户区。2009 年，时任中共中央政治局常委、国务院副总理的
27、李克强在哈尔滨城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会时指出：棚户区基本上是我国工业化初期形成的简易住宅区，房屋破旧，环境很差。住在这里的职工群众多数是产业工人，长期以来为国家建设作出了贡献，但目前收入仍然较低。推进棚户区改造，是实施保障性安居工程的重要内容，也是实现住有所居目标的重要举措。2011 年 6 月李克强再次考察北京棚户区改造工程指出：解决工业化进程中的棚户区问题，是世界性难题。这两年，国家不断加大棚户区改造力度，全国已有 300 多万户居民迁入新居。但棚改任务仍十分艰巨，目前还有 1100 万户亟需改造。今年要开工建设的 1000 万套保障房中，有 400 万套是棚户区改造住房。各地必
28、须进一步集中力量，创造条件，继续打好棚改攻坚战。中央安排专门资金用于棚改，带动各方投入，就是为了让棚户区群众步入改善居住条件的快车道，让政策阳光温暖更多住房困难群众。”为了加快推进棚户区改造，2009 年住建部、国家发改委等四部门联合下发了关于推进城市和国有国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295 号。11郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告2010 年住建部下发了关于中央投资支持国有国有工矿棚户区改造有关问题的通知建保201056 号和关于做好城市和国有国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知建保201058 号。2010 年起湖北省全面启动棚户区改造，计划用三年时间
29、改造各类棚户区 2303 万平方米，改善 34.0472 万户居民居住条件。截至“十一五”末，湖北省共启动棚户区改造 14.22 万户。十二五期间，全湖北省将新建和筹集保障性住房及各类棚户区改造住房 100 万套。湖北省住建厅厅长尹维真表示，2008 年到 2012 年，湖北省共投入770 多亿元，开工改造各类棚户区 48.11 万户，占同期城镇保障性安居工程开工量的 41.6%，今年上半年我省住房保障工作做到了时间过半任务过半，但有 4 个市国有工矿棚户区改造“零”开工，下一步将加紧督促，各地也要在 2 个月内编制完成 2013 年至 2017 年棚户区改造规划，做好前期准备工作。2013
30、年 7 月 23 日，为贯彻落实国务院关于加快棚户区改造工作的意见，国家六部委联合召开全国棚户区改造工作电视电话会议，部署 2013 年至 2017 年棚改工作。根据要求，2013 年至 2017 年全国要改造各类棚户区 1000 万户，使居民住房条件得到明显改善。而湖北省计划在这 4 年内改造棚户区 80 万户以上，预计投资超过 2100 亿元。2013 年湖北省开工建设保障性住房、棚户区改造住房目标任务为25.59 万套（户），截至 6 月底，56.68%已开工。其中，廉租房开工 0.96万套，公租房开工 3.67 万套，棚户区改造住房开工 6.09 万套，保障性住房基本建成 9.74 万
31、套，分配入住 3.69 万户。全省保障性安居工程已完成投资 115.96 亿元，70%的用地计划落实。省住建厅表示，2013年下半年将加快保障房开工进度，确保当年新建保障房 100%开工。12郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告2013 年十堰市也把保障性住房作为一号民生工程，计划建成保障性住房 16384 套。十堰市将严格按照“政府主导、社会参与、市场运作、因地制宜”的原则，全力推进各类保障性安居工程建设。综上可知，从中央到地方政府都高度重视棚户区改造工作，并制定了相关的政策措施，在土地使用、资金、税费等方面给与系列优惠政策。2.2 棚户区现状概况本次棚户区改造范围为郧阳造纸厂、梨花村酒厂等 8 家国有企业职工居住棚户区，采用异地选址安置，新住宅地址位于郧县城关武阳岭。规划总用地面积 83394.64 ，拟用地为平地，局部为坡地，南临坡地，东、西、北两面均为居民区。计划拆除棚户区住房面积为 67085.06平方米。郧阳造纸厂、梨花村酒厂等 8 家国有企业为老国有单位，地处位置较偏僻，位于城市规划区之外，居住条件差，符合国家关于棚户区的相关规定要求。棚户区内住户多数属于生活困难户。加上企业大多已经倒闭和财力有限，棚户区居民年龄普遍偏大，缺少谋生技能，有的甚至还患有不同程度的职业病，这些家庭普遍经济困难，仅仅依靠自