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1、目 录第一章 总 论51.1项目简述51.2可行性研究报告编制的依据、原则和内容51.3项目建设概况61.4结论简述12第二章 项目背景及运作模式132.1项目提出的背景132.2棚户区现状概况142.3项目运作模式15第三章 项目建设的必要性173.1项目建设对构建和谐社会意义重大17 3.3项目建设是建立和谐的生态人居环境的需要18 3.3项目建设是建立和谐的生态人居环境的需要18第四章 需求分析及拟建规模194.1需求分析194.2拟建规模20第五章 建设地点及建设条件215.1建设地点215.2建设条件21第六章 项目规划及建设内容256.1项目规划256.2建设规模266.3建设内容
2、276.4主要技术指标及参数27第七章 建筑工程297.1设计依据297.2建筑设计297.3交通系统32第八章 公用工程348.1 给、排水348.2 供配电368.3 空调及通风398.4安防工程39第九章 环保、节能节水、绿化及消防429.1 环境保护429.2 节能469.3 绿化489.4 消防48第十章 项目建设组织管理5110.1建设管理机构5110.2实施项目法人负责制5110.3加强资金管理5110.4项目实施进度5110.5项目招标52第十一章 投资估算及资金来源5511.1投资估算的内容及依据5511.2 投资估算5611.3资金筹措57 11.4还款来源 57第十二章
3、社会效益评价5912.1社会影响分析5912.2负面影响分析5912.3社会评价结论60第十三章 风险分析6113.1 内部风险分析6113.2 外部风险分析6513.3防范与降低风险的对策67第十四章 结论与建议6814.1 结论6814.2 建议69 附表1.总投资估算表2.建设期利息估算表3.项目总投资使用计划与资金筹措表4.借款还本付息表附图1.平面布置图 4第一章 总 论1.1项目简述项目名称：*市*城区棚户区改造工程建设项目建设单位：*市*投资公司建设性质：新建建设地点：*市*城区*乡家属院、*河（老*）、*路*东和*。建 设 期：2年建设规模：规划总征地面积59831.7 m2（
4、折合89.74亩），用地面积33582.8 m2（折合50.37亩），代征26246.9m2（折合39.37亩）。工程总建筑面积67461.4m2，其中住宅建筑面积53103m2，商业建筑面积14358.4m2。项目总投资：人民币16500万元。1.2可行性研究报告编制的依据、原则和内容1.2.1 编制的依据*市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要*市城市总体规划城市居住区规划设计规范建设项目经济评价方法与参数（第三版）*省工程建设造价信息*省颁布的相关定额和费用指标建设单位提供的相关资料1.2.2 编制的原则1.2.2.1执行国家对小区住宅建设的有关规定和技术要求，实施高起点规划、高水平设
5、计、高质量施工、高标准管理，促进社区住宅建设可持续发展；1.2.2.2坚持整体与局部相协调的原则。按照*城市总体规划，小区整体设计与分期建设工程的局部设计相协调，各项基础设施与服务设施相配套，风格特色与城市环境相一致，营造现代人文与艺术于一体的时代空间，建设人与自然高度和谐的居住环境；1.2.2.3坚持建设与适用相结合的原则。尤其在安全、消防、通讯及现代科技成果的应用等方面，使其既是一个多功能、适用性的住宅小区，又是地域文化和精神风貌集中体现的窗口；1.2.2.4采用先进科学的技术手段，对小区的设计、设备、材料、要做到先进、可靠、经济、合理。1.2.3 可行性研究的内容项目研究的主要内容为：项
6、目建设的必要性，需求分析及建设规模，建设地址及条件分析，总体规划，建设方案，配套工程，环境保护及消防、安全，建设管理与组织机构，项目实施进度，投资估算与资金筹措，财务分析等。1.3项目建设概况1.3.1项目概况*城区棚户区改造主要范围为*乡家属院、*河（老*）、*路*东和*棚户区。*乡家属院棚户区位于*城区三环路北中段，属*街道办事处红石坡社区管辖，东临水岸星城小区，西与宝利来城市印象小区相邻，北面与宝应路相连。根据初步统计，需要拆迁户数共有36户，拆迁占地面积9209.5平方米, 拆迁建筑面积6213平方米,家庭结构以三代同住为主，趋老龄化。院内道路狭窄，车辆无法进入，只能人行，房屋大多是八
7、十年代所建的砖混、砖木结构房，建筑密度大，房屋低矮破旧、阴暗潮湿，不适合居住。特别是2004年三环路建成通车后，路面大大抬高，高出家属院一米多，家属院变成了积水区，每逢下雨，院内积水成河，渍水严重。2010年7月17日的一场洪水，将这里所有的房屋淹没，人民的生命财产受到严重的威胁,棚户区改造迫在眉睫。*河路（老*）棚户区占地面积10212平方米，建筑面积19714平方米，位于*城区*河北侧，俗称老*。北临繁华东大街，西与刘店路相邻，现有32户居民。该棚户区绝大部分房屋是七十年代的砖瓦房，还有少部分是二十年代的木楼，机瓦、布瓦、石棉瓦比比皆是，排水通道不畅，污水横流，环境卫生差，蚊蝇满天，残垣断
8、壁随处可见，小区道路狭窄，没有消防通道，安全隐患大。再加上该地段位于*河旁，地势低洼，洪水期这里便是一片汪洋，居民深受其害，改造势在必行。*路*东棚户区位于*市疾控中心*东侧、紧邻*路，占地面积22062.2平方米，拆迁面积8500平方米，现有130户居民，区内道路狭窄，车辆人行道路不畅，大多是上世纪四五年代的砖木结构瓦房，年久失修，无排水系统，与*路有五米的落差，每逢雨季来临，区内房屋多数淹没，给人民生命财产安全带来巨大威胁。*棚户区位于繁华的东大街和广安路之间，现有居民200户，占地面积18348平方米，拆迁面积12705平方米。*曾经是解放前最繁华的商业街，是一条宽不足4米的百老年老街，
9、房屋建筑密度大，没有排水设施，无消防通道，房屋结构老化，时刻威胁着居民的生命安全，脏乱差现象十分突出，严重影响市容，与打造和谐社会十分不符。1.3.2指导思想1、坚持城市自然、人文特色动态延续小区规划以尊重原地区历史文脉和居民生活模式为前提，规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有自然景观资源和区位，创造出一个良好居住环境。2、坚持以人为本和生态环境保护坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑居民的人口比例，生活习惯等客观要求，考虑配套设施的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本。在满足日照、采光和通风的基础上，
10、着重进行绿地系统规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。3、坚持可持续发展坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划。注意采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在建设中留有发展余地，在道路、停车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。1.3.3主要建设规模和内容1、建设规模：*市棚户区改造工程建设项目总投资为16500万元（含建设期利息），总建筑面积67461.4平方米。2、建设内容：建设住宅53103平方米，住宅楼为16层，框架结构；商铺12层14358.4平方米；水、电、气、道路、绿化等配套基础设施。1.3.4项目建设单位1.3.5 项目总投资
11、及资金来源1.3.5.1项目总投资项目总投资为16500万元，其中建设投资估算为15829.65万元（建筑安装工程费用和小区配套工程费用11884.7万元；工程其他费用3258.2万元；基本预备费686.75万元），流动资金万元,建设期利息670.35万元。1.3.5.2资金来源本项目总投资16500万元，拟申请银行贷款9500万元，企业资本金7000万元。1.3.6 项目主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标汇总表序号指 标 名 称单位数据备 注1地上总建筑面积m267461.41.1住宅建筑面积m2531031.2商业建筑面积m214358.42项目总
12、投资万元165002.1建筑安装及配套工程费用万元11884.72.2其他费用万元3258.22.3基本预备费万元686.752.4建设期利息万元670.352.5流动资金万元03总投资资金来源万元165003.1申请银行贷款万元95003.2企业自筹万元70004项目建设期年25还款来源万元13163.495.1拍卖土地收益万元3149.65.2财政拨款万元10013.891.4结论简述本项目以科学发展观总揽棚户区改造工作，以棚户区改造为载体，把保障性住房建设与棚户区、危旧房改造有机结合起来。合理规划城区建设用地，打造城市生态框架，建造康居工程，是反映社会文明和进步的重要标志。本项目贯彻“统
13、一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”的方针，是提高住宅建设的整体效益，推进全面建设小康社会，满足长期使用要求的一项重要举措。项目建设规模适度，能满足居民安置住房的需要。项目规划设计方案系统完整，具有示范性；采用的技术方案先进、适用、经济、安全，技术上是可行的。项目建设体现了建设与适用相结合的原则，投资合理。建设中所选用的新材料、新设备等遵从设计的整体要求，达到为住户提供舒适、安全、便利的人性化居住环境的目的。第二章 项目背景及运作模式2.1项目提出的背景中共中央政治局常委、国务院总理李克强2009年8月在哈尔滨出席城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会并讲话，他强调指出，要按照党中央、
14、国务院的要求，加大保障和改善民生工作力度，有序推进棚户区改造，提高人民生活水平和质量，促进经济平稳较快发展。会议上，有关省（区、市）负责同志就棚户区改造工作交流了经验做法。李克强指出，棚户区基本上是我国工业化初期形成的简易住宅区，房屋破旧，环境很差。住在这里的职工群众多数是产业工人，长期以来为国家建设作出了贡献，但目前收入仍然较低。推进棚户区改造，是实施保障性安居工程的重要内容，也是实现住有所居目标的重要举措，对于增投资扩消费、保增长惠民生都具有重要作用。为使城市居民“住有所居”，近年来，*市大胆探索、积极创新，大力实施棚户区改造，努力加快廉租房建设，多措并举提高城市居民住房保障水平，取得了可
15、喜的成绩。*市政府明确提出要用3年时间，全面完成棚户区改造工程。成立了市长任组长，市直各部门和*街道办事处负责人任成员的棚户区改造领导小组。同时，每个棚户区改造项目都成立指挥部，切实推进棚户区改造进程。*乡家属院、*河（老*）、*路*东和*位于城区中心，交通方便，资源环境优越。交通区位优势明显，是商家普遍看好的地块。进行房地产开发，具有很好的场前景。项目选址方圆1000米内，有学校、医院农贸场等多家单位，绿色健康的生活环境在这里触手可及，是民居住、商贸的理想选择地。由于本工程规模和所处地段的特殊性，*市住房和城乡建设局已核发的规划设计要求，进行棚户区项目改造建设。原区域与周围的整体环境极不协调
16、，反差很大，影响了居住区的整体观瞻和城的形象。为更好地配合城区的开发建设，市政府决定用于改造工程经济适用房项目。这对于*市形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美、具有现代化园林特色的新城，具有积极面现实的意义。2.2棚户区现状概况*城区是*市委、市政府所在地，也是全市政治、经济、文化中心，其前身是*县*镇，素有“*北重镇”之美誉，国土面积24.3平方公里，人口9.4万，辖12个社区，4个行政村。*街道办事处历史悠久，交通便利，商贸活跃，经济发达，有两条省级公路穿境而过，距107、316国道、京珠高速公路、*铁路均不到30公里。历史上一直是*边区的物资集散贸易中心，交通便利，商贸活跃。由于历
17、史等多种原因，形成了集中连片、平房密度大、贫困人口居多、建设使用年限久、结构简易、人均居住面积小、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安消防隐患较大、卫生环境脏乱差的棚户区。*乡家属院、*河（老*）、*路*东和*位于*城区红石坡、东关、南关和*四个社区。居民房屋多建于上世纪四五十年代，私房建设杂乱无序，间距狭窄，无基础设施和公共配套设施，脏、乱、差现象严重，消防、治安等安全隐患突出，是*市最典型、最具代表性的棚户区，也是近年来，市人大代表、政协委员和当地居民要求改造呼声最强烈的棚户区。2.3项目运作模式2.3.1运作模式*投资公司作为融资平台，集中筹措资金，统筹使用棚户区改造建设资金，着
18、力解决棚户区改造资金瓶颈问题。棚户区居民的拆迁安置实行集中安置、产权置换安置为主。把*城区*乡家属院、*河（老*）、*路*东和*就地征地改造，集中安置，统一规划、统一建设，计划2011年7月份开工，2013年6月份建成。2.3.2相关政策及保障1、住房面积保障：*乡家属院、*河（老*）、*路*东和*产权一层按11.5比例置换，二层及以上按1：1比例置换。产权调换的房屋每户不足30的，调换后不少于30。原建筑面积不足40的，安置房面积控制在60左右，原建筑面积4060的，安置房控制在85左右，原建筑面积60以上的，自主挑选一套安置房。超面积部分按成本价购买。2、鉴于公私房临时搭建并形成实际居住面
19、积的历史事实，对在规定的时限内签订拆迁协议的，且临时搭建的住宅用房搭建年限、层高符合相关规定的，视同有效面积予以货币补偿。3、有无权证的区别：有合法权证的房屋，后不承担相关办证费用，无合法权证的房屋后，自行承担相关办证费用。第三章 项目建设的必要性3.1项目建设对构建和谐社会意义重大近年来党中央、国务院要求，加大保障和改善民生工作力度，有序推进棚户区改造，提高人民生活水平和质量，促进经济平稳较快发展。*市棚户房大多建于上个世纪六七十年代，最早的建于解放前。随着城人口的增加，人口密度不断加大，住房日渐紧张，大房接小房，小房接窝棚。久而久之，棚户区就形成了规模。棚户区建筑密度大，多数家庭几代人生活
20、在一起。棚户区内巷道狭窄，基础设施落后；没有排水设施，水流倒灌，屋内常年阴暗潮湿。垃圾点少，公厕数量少，环境卫生状况差。棚户区内居住人员成分复杂，生活水平低,社会治安管理十分困难。近年来，旧城改造建设步伐逐年加快，大大改善了城镇居民的居住条件，完善了城基础设施，改变了城面貌，提升了城建设和管理水平。但是，仍存在一定数量建设时间较长、设施不配套、抗震能力严重不足、存在安全隐患的砖（木）结构、砖混结构等房屋，这些严重影响了城镇居民居住安全和居住环境。为进一步贯彻落实科学发展观，按照国务院和省委、省政府的重大战略决策部署，坚持扩大内需保增长，坚持以人为本重民生，加强以改善民生为重点的社会建设，依据城
21、总体规划和经济社会发展水平，通过政府引导，政策支持，社会参与，发挥场机制作用，加快推进棚户区的改造，促进和谐社会构建，改善城镇居民居住条件，进一步扩大内需，促进经济平稳增长。项目的建设对解决棚户区居民、城市低收入家庭和住房困难家庭的居住问题意义重大。3.2 项目的实施是提升居民生活水平进程的需要项目所在地属于*城区人口较多地区，棚户区、城中村、危旧房改造后，大量市场租赁房屋消失，将进一步加剧对住房的市场需求，此项目的实施可以推进项目区域的城化进程，从本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。本项目的实施将有利于美化环境，完善城功能，该工程的实施，是按照城总体规
22、划要求，加快城中心地段城化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。3.3项目建设是建立和谐的生态人居环境的需要根据*市城市总体规划要求，*市正加快现代化城市进程，努力把*市营造成山水园林式的城市环境。成片开发的住宅小区建设是住宅建设的重点，本项目为经济适用房开发建设，价格合理，主要为针对上述地段的棚户区改造工程，主要对象为现有住房难、收入低的人群。项目建成后既可以满足低收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产“泡沫”。综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。第四章 需求分析及拟建规模4.1需
23、求分析4.1.1住宅面积需求分析棚户区基本上是我国工业化初期形成的简易住宅区，房屋破旧，环境很差。住在这里的职工群众多数是产业工人，长期以来为国家建设作出了贡献，但目前收入仍然较低。推进棚户区改造，是实施保障性安居工程的重要内容，也是实现住有所居目标的重要举措，对于增投资扩消费、保增长惠民生都具有重要作用。本项目拆迁*乡家属院、*河（老*）、*路*东和*涉及及4个社区，需要拆迁户数共有398户。结合实际情况，制定拆迁安置的具体办法，按照“拆一还一”的原则确定每户居民置换房，经测算，*乡家属院拆迁36户，拆迁占地面积9209.5平方米,还建面积7455.6平方米，其中商业面积2089.2平方米，
24、居住面积5366.4平方米。*河路（老*）拆迁32户，拆迁占地面积10212平方米，还建面积23656.8平方米，其中商业面积9010平方米，居住面积14646.8平方米。*路*东拆迁130户，拆迁占地面积22062.0平方米,还建面积9367平方米，其中商业面积3259.2平方米，居住面积14358.4平方米。*拆迁200户，拆迁占地面积18348平方米，还建居住面积26712平方米。4.1.2住宅品质需求分析用科学发展观指导社区建设，统领住宅建设的全寿命周期（规划、设计、施工、使用、维护、拆除），建设“节地、节能、节水、节材”的“节能省地”型住宅，使住宅建设向资源节约型转化。棚户区住户改善
25、自身居住条件的愿望是迫切的，在建设中要提倡“标准不高水平高、造价不高质量高、面积不大功能全、占地不多环境美”这一建房观念，积极引导居民合理住宅消费，改变那种房子越大越好、一味求大的消费观念，立足于宜居环境、符合健康卫生要求，合理规划建设保障性住房，实现土地资源利用效益最大化。4.1.3市场分析本项目是保障性住房建设项目，是以“拆一还一”的原则进行建设，以解决居民拆迁后居住问题和中低收入家庭住房问题。不存在房屋销售不出去或空置问题。4.2拟建规模本项目为*市棚户区改造工程建设项目，规划总征地面积59831.7平方米，其中总用地面积33582.8平方米（折合50.37亩），代征土地出让面积2624
26、6.9平方米（折合39.37亩）。工程建设规模为总建筑面积67461.4平方米，其中：住宅建筑面积53103平方米（*乡家属院5366.4平方米,*河路14646.8平方米，*路*东14358.4平方米,*26712平方米），商业建筑面积14358.4平方米（*乡家属院2089.2平方米,*河路9010平方米，*路*东3259.2平方米）。第五章 建设地点及建设条件5.1建设地点*市棚户区改造工程建设项目位于*市*城区三环路、*河路、*路和胜利街的重要地段，交通便利，区位条件优越，环境良好。5.2建设条件5.2.1地理位置*市位于*省北部偏东，以平靖关、武胜关与河南连界,自古为南北交通要冲，素
27、有“鄂北门户”之称。地跨东径11331-11407，北纬3123-3205。北与河南省信阳县毗邻，东邻大悟县，南接孝昌县、安陆市，西连随州市曾都区。东西宽57.5公里，南北长78.7公里，国土面积2647平方公里，人口92.89万人。*市国土面积2647平方公里，人口92.89万，辖3个街道办事处10个镇4个乡,共17个乡镇办事处,1个省管经济技术开发区和1个工业新区管委会,556个村民委员会,3701个村民小组,47个居民委员会,131个居民小组。5.2.2地形、地貌*市地处桐柏山脉南麓、大别山脉西端,属低山丘陵地带。地势北高南低，自北而南，山地、丘陵、岗地、沿河小块平原，依次分布。山地占总
28、面积的30.1%，丘陵占67.4%，平原占2.5%。山地主要分布在西北和东北部，一般坡度为30至45，最高处大贵山海拨907.8米，相对高差在300至500米之间。岗地主要分布在中部、南部及东南部，海拔一般在100米上下，坡度一般在15左右。小块河谷平原主要分布在中部、西南及东南部，海拔一般在50米左右，最低处平林市水河床海拔37米，地势以鄂豫边界为脊干，以低山为屏障，丘陵岗地主体，由北向南逐渐倾斜，经横坡河的切割，形成岭谷平行并列的地貌景观。5.2.3交通条件*境内交通优势十分突出，京广铁路和107国道在东部纵贯南北，汉丹铁路和316国道在西部并驾齐驱，京珠高速和汉十高速从东西两侧擦肩而过，
29、10号省道从中部横穿东西，挑“两线四路”于一体，交通便捷，四通八达，距武汉天河机场仅1小时车程。5.2.4自然条件*市属北亚热带大陆性季风气候。冷暖适中,冬干夏雨,雨热同季,四季分明。年平均气温在13-16之间，北部为13-14,中部为14-15,南部为15-16,南北温差2。一年中，最冷月为1月，月平均气温2.3；最热多在7月，月平均气温27.9。极端最低气温出现在1976年1月30日，为-16；极端最高气温出现在1959年8月23日，为41.6。平均无霜期在201至240天之间，年平均降水量在940至1040毫米之间。极端降水最多年出现在1980年，年降水量13303毫米，最少年出现在19
30、78年，年降水量497.7毫米。年日照时数为2083小时，最多年份在1978年，为2300小最少年在1982年，为1713小时。境内山脉分属桐柏山脉和大别山脉，因受地质构造控制和河流切割影响，呈北西一南东走向和北东一南西走向，可分为四个支脉，属桐柏山脉的有四望山支脉、大贵山支脉和中华山支脉，属大别山脉的有光头山支脉。四望山支脉主要山峰有二妹山、偏头山、大头山(与曾都连界)、瞒箭垛、禹岭岗、四望山、把齿岩(与河南信阳连界)，以及*河以西，境内损水流域和飞沙河流域诸山；大贵山支脉主要山峰有虾子岭、荒田坪、兴旺寨、韭菜坡(与河南信阳连界)，以及大贵山、芦茅寨、打锣包、黄土寨等小河流域诸山；中华山支脉
31、主要山峰有牛脊山(与河南信阳连界)、中华山、擂鼓台、观音顶、刀把石、空山等*河与*河之间诸山；光头山支脉主要山峰有光头山(*与大悟、河南信阳三县市界山、*河发源地)、老屋基、鸡公山、望父墙(与河南信阳连界)，以及香炉峰、娘娘顶、万泉寨等(与大悟县连界)，*河与大悟县境灌水主干之间诸山。境内河流分属长江、淮河两大流域，狮河、损水、摄水三大水系。北部以飞沙河、小河为主干，由南向北经河南信阳境内狮河汇入淮河；西部以樱水(吴店河)、徐家河为主干，由北向西南流入混水汇入长江；中部和东部以*河、*河为主干，由北向东南流入孝昌县境内渥水汇入长江。 5.2.5市政配套条件5.2.51供电本项目电源由*市*供电
32、所直接接入，其能力可以满足本项目用电需要。5.2.5.2给、排水项目场区水源由第一自来水公司供给，供水能力可以满足本项目用水需要。该场地周边将按城市市政规划要求铺设排水管网，本项目可方便与其管网连接，排水能力可以满足本项目排水需要。5.2.5.3燃气规划区域按城市市政规划铺设天然气管道到小区建设红线边，本项目可就近接入使用；5.2.5.4通讯规划区域内电信服务商有中国电信、中国移动、中国联通，其通讯网覆盖全区，宽带信息网络完善，基本上实现了网络数字化、传输光纤化，本项目建设可方便接入，通讯条件极为方便。第六章 项目规划及建设内容6.1项目规划6.1.1 规划的原则6.1.1.1严格执行国家现行
33、法律、法规和设计规范，并符合*市城市总体规划；6.1.1.2遵循前瞻性、标准性、扩展性、适用性和持续发展原则，做到总体规划、分区设计，布局合理、配套完善；6.1.1.3注重贯彻绿化、环保、节能的有关管理条例，保证绿化面积；应用符合环保要求的新型材料；采用节能型的建筑结构、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。6.1.2 规划的目标拟建棚户区改造工程建设项目的目标定位为：寻求人与自然、人与建筑、人与艺术的和谐统一，以满足人对原生自然环境的要求。6.1.3 规划的指导思想6.1.3.1以人为本住宅区规划设计赋予人文思想，以人为核心，符合人的行为心理，满足人的物质和精神需求
34、。有针对性地通过工程道路的合理组织，休闲设施的精心安排，为住户提供经济舒适的居住环境，贴近自然的聚落空间，亲切宜人的生活气息，满足不同年龄层次不同类型的住户生理、心理需要。6.1.3.2注重环境建筑与绿化的纵横穿插，住宅高差与地形的整合，空间景观节点、景观轴线的精心营造，配套设置的科学安排，绿化步行系统的联系穿插，现状水系的巧妙梳理，为住户提供具有良好通风、日照，宜人景色的居住环境。6.1.3.3强调特色挖掘住宅区建设的风格和地域特色，创造既能适应社会发展需求，具有时代感，又能最大限度保留自然环境，富于个性的高尚居住区。6.1.3.4重视资源利用效益合理布局，提高土地利用率，在总量平衡的前提下
35、，以环境促效益，从而取得社会、经济、环境三大效益的统一。6.2建设规模6.2.1 建设规模的确定范围本项目建设内容包括建筑安装工程和配套商业的建设。6.2.2住宅建设规模1、土建工程工程总用地面积33582.8平方米，总建筑面积67461.4平方米。其中住宅53103平方米,商业建筑14358.4平方米。2、公用工程根据拟定的土建工程建设规模，配套建设社区道路、绿化、供配电、给水排水等。6.3建设内容建设内容主要包括住宅、商业、道路、绿化、供配电、给水排水、等公用工程。1、住宅建筑面积共计53103平方米，全部用于还建。*乡家属院拆迁占地面积为9209.5平方米，建筑面积5366.4平方米。*
36、河路（老*）拆迁占地面积10212平方米，建筑面积14646.8平方米。*路*东拆迁占地面积为22062.2平方米，建筑面积6377.8平方米。*拆迁占地面积18348平方米，建筑面积26712平方米。2、商业建筑面积14358.4平方米，全部用于还建。*乡家属院商业建筑面积2089.2平方米，*河路（老*）商业建筑面积9010平方米，*路*东商业建筑面积3259.2平方米。3、区内车行系统、步行系统、出入口建设。4、区内道路绿化等工程。5、区内的高压进线电源、变配电设施、电力线路敷设等。工程项目规划征地面积59831.7 m2（折合89.74亩），其中总用地面积33582.8 m2（折合50
37、.37亩），代征土地出让面积26246.9平方米（折合39.37亩）。地上建筑总面积67461.4m2，其中建住宅楼53103 m2、商业建筑面积14358.4 m2。6.4主要技术指标及参数棚户区改造工程主要技术指标：总建筑面积：67461.4m2住宅建筑面积：53103m2商业建筑面积：14358.4m2第七章 建筑工程7.1设计依据7.1.1设计规范民用建筑设计通则 GB50352-2005建筑地基基础设计规范 GB50007-2002建筑结构荷载规范 GB50009-2001砼结构设计规范 GB50010-2002建筑抗震设计规范 GB50011-2008建筑设计防火规范 GB5001
38、6-2006高层民用建筑设计防火规范 GB50045-50057.1.2基础资料*城区*乡家属院、*河（老*）、*路*东和*棚户区改造规划图城市规划中涉及*城区*乡家属院、*河（老*）、*路*东和*建设的相关资料。7.2建筑设计7.2.1设计思路本项目的设计思路：为响应中央政策，加快对城市棚户区、旧城区改造的步伐及城市现代化步伐，改善人民群众居住条件，提升城市品位，服务*市经济建设。本项目在推进棚户区改造的要求下，充分挖掘地域自然、人文特色，发挥区位、资源优势，整合城市布局，优化土地资源，加快经济发展，建设宜居家园。7.2.2平面设计（1）该项目建设开发周期24个月，在规划设计中既立足现实，又
39、着眼未来，充分体现可持续发展的策略。（2）项目产品定位为具有现代居住条件的经济适用房，主要针对城镇低收入人群住房问题，建筑形式采用高层建筑，针对目前低收入人群多数为多人口家庭，为满足需要，本项目建筑以中套经济适用房为主。中套住房面积控制在80平方米（5平方米），小套住房面积控制在60平方米（5平方米）。总体规划中尽可能兼顾了本地块的周边环境，尤其注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。（3）总体上来说，规划方案中建筑单体设计采用了灵活的
40、户型和变化的立体效果。（4）小区的目标顾客主要为低收入群体棚户区居民，不考虑单独考虑车库问题，规划沿小区车行道布置停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。室外停车位进行特殊处理，采用植草砖铺砌，提高植被面积和环境质量。（5）在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城的高度看社区建设，为居民创造与城完美和谐的居住环境。7.2.4 建筑风格及立面造型立面设计采用简洁的现代风格，建筑单体在设计方面融入现代城市建筑的设计手法与理念，将当地居民住宅传统建筑风格与元素和现代建筑的功能相结合，整个工程以行列式高层为主，形成丰富的空间层次。外墙均采用淡雅
41、、朴素的高级外墙涂料，户内大面积通透的观景窗，创造出充满时代气息的建筑精品，使整个建筑从色调上显得清新活泼，同时体现立面造型简洁、高雅的特色。7.2.5 建筑结构及装修根据建筑设计功能要求，本项目住宅楼采用框架结构；商业建筑采用框架结构；抗震设防烈度为7度，工程建筑结构安全等级为一级，建筑耐火等级为一级，结构设计使用年限50年。多层住宅楼外墙采用淡黄色（或白色）高级外墙涂料，建筑一楼外墙为毛石（或纹华砖）贴面，顶层观景平台采用白色高级外墙面砖；住宅楼内走廊及楼梯地面采用水磨石地板砖，楼梯栏杆扶手均为方钢木把手。各住户室内装修由户主自行解决。商业建筑外墙采用淡黄色高级外墙涂料、内墙为乳胶漆墙面、
42、卫生间为瓷砖墙面到顶；窗采用塑钢窗，房间门为高档木门；走廊为水磨石地板砖，房间为木地板和高级地砖，卫生间地面贴防滑地砖；楼梯栏杆扶手均为方钢木把手。小区住宅和商业建筑的结构及装修工程应保持一致，使得整个工程整齐划一，错落有致。7.2.6 活荷载取值楼屋面活荷载取值及常用材料和构件的自重，根据建筑结构荷载规范采用的活荷载标准值（KN/m2）如下：卧室： 2.0kNm2 客厅餐厅、阳台： 2.5kNm2卫生间： 2.0kNm2 走廊、楼梯： 2.5kNm2 水箱间： 4.0kNm2 其他荷载按建筑结构荷载规范(GB50009-2000)取值。7.3交通系统1、外部道路交通*市棚户区改造工程项目所在
43、地与三环路、*路、胜利街和东大街相邻,交通十分便利。2、内部道路交通（1）车行系统居住区内道路为环状路和尽端路相结合的方式。道路采取分级制，通过小区级道路、组团级道路以及入户路三级组织区内交通，将整个居住区有效的组织在一起。小区级道路宽7米，设计为双车道；组团级道路与小区级道路相连接，宽6米，双车道；入户道路为联系各组团内部的道路，直接连接各幢住宅，宽度3米，可作为消防通道使用。（2）步行系统步行道路结合绿化景观系统设置，使居民能够便利地到达小区内的各处绿化空间。（3）出入口在北部地块共设置三个出入口，南侧与东侧各设置一个主要出入口，西侧设一个次要出入口。此外，为了便于小区居民直接享用西侧的自
44、然景观，在小区西侧设置一个步行出入口。南部地块的北侧和西侧设置三个主要出入口。考虑到居民出行的便利，在小区南部一侧设置了一个人行出口。第八章 公用工程8.1 给、排水8.1.1设计依据建筑给水排水设计规范 GB50015-2003室外给水设计规范 GB50013-2006室外排水设计规范 GB50014-2006建筑设计防火规范 GB50016-20068.1.2设计范围本工程建设红线范围内的室内外给排水及消防给水系统。8.1.3给水8.1.3.1水源及给水现状住宅小区目前场地外已有市政供水管。根据市政规划建设场地周边主供水管径将设计为1000mm，供水压力0.28Mpa，供水能力可以满足用水
45、需要。8.1.3.2给水工程1.给水方式本项目拟从红线边由*市第一自来水公司500mm水管引至建设场区内，沿内部规划道路布置200的配水支管至各单元，配水支管在区域内形成环状管网。2.给水设施考虑到工程内住宅楼均为高层建筑，故在小区内建地下式给水加压泵站一座（含300m3的蓄水池一个），在泵站内设变频调速恒压给水设备（含消毒设施）和全自动气压消防给水设备。小区内配置水表、消火栓、室外消防水泵接合器等给水设施，沿街服务设施设自动喷水系统，以满足生活和消防用水的要求。3.消火栓消防给水系统在小区内主要道路边设置室外消火栓，共设室外消火栓10个，间距不大于120m，室外消火栓距道路0.5m。本项目按单位同一时间发生一次火灾考虑，消防用水室内按15L/s考虑，火灾延续时间为2小时，一次火灾灭火用水量为108m3；室外消防用水量为30L/s，火灾延续时间为2小时，一次火灾需水量216m3。消防给水管网与生活给水管网共用。8.1.4排水8.1.4.1排水现状工程排水拟采用雨、污水分流制。建设场地周边将按城市市政规划要求铺设管径为2001500mm的城区污、雨水排水干管，本项目区域内排水管网可方便与其连接，排水能力可以满足项目排水需要。8.1.4.2污水量据估算，本项目建成后日排污量为875.16m3（污水量按总用水量剔除道