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1、新政后的户型赠送面积研究,Part 1,新政后不可行的面积赠送方式,按照广州最新出台的计算规范征求意见来看，现时许多惯用的赠送方式都将失去作用。从理论上说，上述六种手段都是广州现时流行的面积赠送方法中不能再继续使用的几种。因此结合新政征求意见细则与上述不可行的办法实例，对新政后确实可行的面积赠送方式的落实具有参考意义。,计算一半建筑面积,不计算建筑面积,广州楼盘案例,广州保利城花园 2期海德A、C-03单元 B、D-05单元 106.00,入户花园,内阳台,符合首置需求的户型1,、符合首置需求的户型,计算一半建筑面积,不计算建筑面积,广州楼盘案例,内阳台，改厕所,符合首置需求的户型2,、符合首
2、置需求的户型,保利公馆2010 20栋7梯01单位户型 3房2厅 100.61,计算一半建筑面积,不计算建筑面积,金域蓝湾B11栋标准层01单位,有防护栏的花池变房,广州楼盘案例,符合首置需求的户型3,、符合首置需求的户型,计算一半建筑面积,不计算建筑面积,海珠区朗晴大学印象 小复式楼 面积110 ,广州楼盘案例,小复式房，加层低于2.2m，不计入建筑面积,符合首置需求的户型4,、符合首置需求的户型,新政后可行的面积赠送方式,按照广州最新出台的计算规范征求意见来看，现时许多惯用的赠送方式都将失去作用。从理论上说，上述三种手段都是广州现时流行的面积赠送方法中能够成立的几种，但是对于面积赠送的具体
3、细节与手段必须根据新规范的规定与政策出台后的实际情况研究出确实可行的对策。,1、不超过2.2米高，进深不超过0.5米的步入式落地凸窗，不计算建筑面积 2、不超过0.5米的空调板、花池等，不计算面积。超过0.5米，算一半面积，可扩展房间面积（此计算方法仅限建筑结构外的部分）,计算一半建筑面积,不计算建筑面积,凸窗，可做休息平台，窗高低于2.2m,空调搁板，预留梁，可做衣柜,海伦春天1座3座05单元78.50平米,广州楼盘案例,落地凸窗，用作书桌面积，并增空间感，窗高低于2.2m,（可赠送）符合首置需求的户型5,、符合首置需求的户型,计算一半建筑面积,不计算建筑面积,广州楼盘案例,天马河公馆M户型
4、-02 面积:95.61m2,结构柱、结构梁 可搭板，做+1房,此类方法有一定的政策风险，需要打通关节。,（可赠送）符合首置需求的户型6,、符合首置需求的户型,+1房,此类方法有一定的政策风险，需要打通关节。,计算一半建筑面积,不计算建筑面积,区外楼盘案例,深圳溪山美地 一期12栋A、B单元5-23层奇数层 127.70,此处架空，待验收后，可搭板作+1房,为了增加建筑结构的整体性，常在平面的凹口处设置联系梁板，可在此处设置格栅，以便后期修改,、符合首置需求的户型,（可赠送）符合首置需求的户型7,佛山时代糖果 22栋03单位87.31平米 ,计算一半建筑面积,不计算建筑面积,外L形阳台 可用玻
5、璃隔+1房,区外楼盘案例,此类方法较安全，可行,（可赠送）符合首置需求的户型8,、符合首置需求的户型,Part 2,赠送方式利用悬挑格栅式遮阳板,客厅或主卧外的格栅式遮阳板可改做阳台,凹阳台改房间,赠送方式利用花架、花池,阳台、房间外的花架、花池可并入阳台、房间,赠送方式利用平面上凹口处的结构梁、板,为了增加建筑结构的整体性，常在平面的凹口处设置联系梁板，可在此处设置格栅，以便后期修改,赠送方式利用半入户花园,入户花园只做一半楼板，可减少计容面积,赠送方式利用可拆卸的填埋层改变凸窗性质,落地凸窗在混凝土板上砌20公分高的平台，使凸窗实际高度增加，避免矮凸窗造成的自然采光不足，平台可在后期拆除,
6、09年初流行的赠送方式，但要能打通关节，不被有关部门追究,为了增加建筑结构的整体性，常在平面的小凹口(面宽24米）处设置联系梁，在竣工验收后层层加板，加墙,电梯厅私有化,电梯由智能卡控制，住户只能达到自身楼层 独门独户，开”门”即入户 实用率最大化 公共空间私有化,815层平层户型1621层一梯一户错层复式尊贵感绝对体现,一梯一户错层复式示意图,入户层,入户上层,双主卧+双客厅+双空中院落+4卫生间+工人房的空中美墅,两个户内公共空间自然的 分割了私密空间和公共空间,家庭厅体现了豪宅生活的质素 是整个家庭的半公共空间,双主卧设计同样也体现了豪 宅生活质素，保证了主人生 活的私密性。,工人房与主
7、人和客人活动空 间互不干扰,轩泰地产南山东角头项目,绿色走廊系列:环绕型/可参与性（观赏型+使用型）的花园组合,1,3,2,2,阳光早餐厅,生态走廊+户内花园系列,1,2,错层露台,3,入户花园,4,4,专属私家电梯,独立 客房,A系列： 超级无敌视野/突破传统平面产品现状，绿色走廊系列,超级无敌视野 超级的空间享受（如多面采光、阳光室、空中花园、绝对的通透性） 豪华功能享受（如桑拿房、景观卫生间）,一梯一户双拼户型+专享私家屋顶花园，高度私密的稀有户型 观景名宅，拥有三个花园：主人区花园、会客区花园及透天花池 全部主要厅房朝南，罕有的面宽巨无霸,主卧区拥有衣帽间、观景卫生间、透天花池，尺度奢
8、侈，主卧区的卧室可连通书房，或将书房作为卧室的一部分,起居厅为多面采光，贯通主人私密区及会客接待区,A系列：顶层PENTHOUSE（楼王）,A,B,C,D,E,F,concept,空中的别墅生活 全套房设计,餐厅采光天井,双开洗手间（套房设计）,套房,工人房预留洗手间|位于生活阳台与厨房直接联系,步入式 景观凸窗,步入式 阳台,步入式阳台剖面示意图,阳台和凸窗的统一附送，成为有效的室内空间,【户型设计建议-附加值之凸窗】 凸窗与阳台的结合，扩大有效的室内空间 L型或多角型落地凸窗、凸墙，最大化使用空间,多层落地凸窗形成的完全赠送的阳光房,凸墙作为赠送的衣柜,【户型设计建议-附加值之夹层】 2+
9、4灵活空间,居住主体,偶数层：送2米夹层空间,3米,3米,2米,4米,奇数层：小复式空间，可自行隔成二个空间。,4米的小复式LOFT空间，可作创意空间也可隔层两层，下层为洗手间与厨房，上层为小卧室。（预留相关管道）,【户型设计建议-附加值之夹层】 2+4灵活空间,复式空间给生活带来多种可能性,入户大堂： 用灰空间的方式处理入户大堂。半开放型大堂，计入不算面积的架空层内。审批之后通过玻璃或栅栏进行隔断。,后期用玻璃隔断,半开放型的入户大堂,减少公摊面积在一定程度上会减少住宅的舒适度，因此有时会得不偿失。因此建议，电梯间、走道只要是设计合理即可，不用过于节约公共面积。而最有可能节约面积又不影响舒适
10、性的是入户大堂通过架空层来设置。,【产品设计建议增加实用率】 最大化减少公摊面积（入户大堂）,居住主体3 巅峰楼王,豪华车库大堂设置在地下车库，真正的人性化尊贵生活标志,入户大堂,汽车大堂,汽车大堂：位于地下一二层，停车后经由地下大堂进入电梯。地下大堂拥有自然采光，透气等功能。,叠拼TH住宅单元,复式高舒适度和附加值产品降低噪音敏感度,复式上层,复式下层,客厅上空,餐厅上空,主卧上空,高附加值复式空间改房，250平米变350平米,空间的多种可能性满足不同需求,6米主卧,4.5米,4.5米,3.0米,6.0米,4.5米,4.5米,3.0米,3.8米,2.2米,6米客厅,3米,3米,实用型改房：主
11、卧隔成上下两间房/客厅隔房,3米,3米,3米,3米,3米,3米,4.5米,4.5米,3.0米,3.8米,2.2米,享受型改房：主卧隔成一间2.2米高的夹层，可作蔵酒室、SPA室等,3米,3米,2.2米,3.8米,6米客厅,实用型改房,享受型改房,创新型：高厅主卧+类地下室个性空间,可以是一间私人名酒珍藏室；,可以是一间沐浴山风丽阳的阳光房；,可以是一间专属SPA室；,4.5米,4.5米,3.0米,3.8米,2.2米,享受型改房：主卧隔成一间2.2米高的夹层，可作蔵酒室、SPA室等,3米,3米,2.2米,3.8米,6米客厅,享受型改房主卧夹层空间的类别墅使用,红树湾产品细节解读,创新关键点： 中
12、庭花园/内花园,红树湾：高附送首创空中院落提升赠送面积,东堤园产品细节解读,创新关键点： 超高实用率,东堤园：超高附送300平米户型，赠送面积约100平米,星河丹堤2期细节解读,创新关键点：附加值极高/预留个性化设计空间,星河丹堤2期：高附送客厅餐厅双高可隔房,蝴蝶谷产品细节解读,创新关键点： 立面唯一单墙三面景观/环型花园/户户独园,蝴蝶谷：高附送三面花园赠送面积70-80平米,纯水岸产品细节解读,纯水岸4期：高附送超大空中花园,Part 3,突 破 空 間 創 意 無 限,赠送一半1：入户花园赠送,借鉴项目：万科金御华府、金色家园、海畔嘉苑等 户型特点：入户空间赠送一半面积。,入户花园,突
13、 破 空 間 創 意 無 限,实景图片,突 破 空 間 創 意 無 限,3.4米层高 具备别墅元素多花园设计，亲近阳光和绿植 空中阳光花园可改房 独创特色双入户方式，智能电梯直达私家花园设计 动静分区，双套房设计 花园面积31，赠送面积35.3,户型亮点：,智能电梯,入户花园,可改房庭院,参考案例,突 破 空 間 創 意 無 限,赠送一半2：内阳台赠送，可改房,内阳台面宽3.8米，进深6米，可改房,内阳台可改书房,借鉴项目：万科金御华府，中海万锦豪园 户型特点：内阳台设计，按照可改房的尺度设计阳台，方便客户自行装修成阳光卧室或者书房，实用性强，由于只计算一半面积，性价比高，客户接受度好。,突
14、破 空 間 創 意 無 限,实景图片,突 破 空 間 創 意 無 限,佛山力迅上筑： 142m 实际使用面积可达到：158165m,参考案例,赠送一半面积,赠送全部面积,内庭院,工作阳台,入 户 阳 台,内庭院,工作阳台,入 户 阳 台,工作阳台,入 户 阳 台,工作阳台,入 户 阳 台,露台,露台,内庭院,内庭院,突 破 空 間 創 意 無 限,赠送一半3：花槽赠送,花 槽,借鉴项目：海畔嘉苑、九鼎国际 户型特点：花槽是结构设计赠送，功能是用于种植花木，客户可改造成阳台花园使用或改房，增加居住面积。但在销售中会面临风险。,突 破 空 間 創 意 無 限,花园面积42，赠送面积49.5 具备别
15、墅元素多花园设计，亲近阳光和绿植 空中阳光花园可改房 独创特色双入户方式，智能电梯直达私家花园设计 动静分区，双套房设计 3.1米层高,智能电梯,入户花园,参考案例,突 破 空 間 創 意 無 限,赠送全部1：卧室飘窗赠送,主卧带飘窗设计,卧室飘窗设计,借鉴项目：保利花园，中海万锦豪园 户型特点：中海万锦豪园户型比较典型。全部卧室带飘窗，洗手间带飘窗，增加赠送面积，但实际使用上，部分飘窗不够实用,突 破 空 間 創 意 無 限,实景图片,突 破 空 間 創 意 無 限,赠送全部2：错层露台赠送,偶数层大露台，层高6米,偶数层大露台，层高6米,对应奇数层位置空,借鉴项目：万科金御华府，龙光天湖郦
16、都 户型特点：通过错层设计，部分露台层高设计为6米，同时符合建筑规范（佛山），全部不计入销售面积,对应奇数层位置空,突 破 空 間 創 意 無 限,实景图片,突 破 空 間 創 意 無 限,参考案例,偶数层平面,奇数层平面,赠送一半面积,赠送全部面积,多功能厅 层高 2.19m,阳台 花园,多功能厅 层高 2.19m,露台,生活 阳台,露台,生活 阳台,多功能厅 层高 2.19m,多功能厅 层高 2.19m,露台 花园,露台 花园,生活 阳台,生活 阳台,露台,阳台,阳台 花园,露台 花园,佛山万科金御华府（景院）： 237m253m 实际使用面积达到： 270m300m,突 破 空 間 創
17、意 無 限,参考案例,赠送一半面积,错层露台（6米高）赠送全部面积,活性空间,活性空间,绿化 花园,露台,露台,露台,露台,露台,露台,露台,露台,凸窗,凸窗,偶数层平面,绿化 花园,露台,露台,活性空间,活性空间,露台,露台,凸窗,凸窗,凸窗,凸窗,奇数层平面,佛山万科金色家园（二期楼王）： 172m 181m 实际使用面积达到： 200m220m,赠送全部面积,突 破 空 間 創 意 無 限,赠送全部3：夹层层高不足2.2米赠送,层高低于2.2米,夹层上方对应的客厅3.5米,借鉴项目：万科金御华府、金宇名都、海畔嘉苑 户型特点：产品错层设计，层高低于2.2米的夹层（实际高度高于2.2米）上
18、方对应层高3.5米的客厅。由于夹层低于2.2米，不计入销售面积。,突 破 空 間 創 意 無 限,实景图片,突 破 空 間 創 意 無 限,花园面积66.7，赠送面积94 具备别墅元素多花园设计，亲近阳光和绿植 空中阳光花园可改房 独创特色双入户方式，智能电梯直达私家花园设计 动静分区，双套房设计 特色多功能厅，更添生活精彩,智能电梯,入户花园,多功能厅,空中庭院,参考案例,突 破 空 間 創 意 無 限,参考案例,佛山乐从金宇名都： 51.57m 、57.07m 实际使用面积达到： 77.55m、83.28m,二楼层高低于2.2m，全部赠送,结构横梁,佛山海景蓝湾： 125m 实际使用面积达
19、到：150m,参考案例,赠送一半面积,赠送全部面积,观景阳台,观景阳台,夹层 储藏室,夹层 储藏室,凸窗,凸窗,凸窗,凸窗,观景阳台,观景阳台,夹层 储藏室,夹层 储藏室,偶数层平面,奇数层平面,突 破 空 間 創 意 無 限,赠送全部4：复式户型中空赠送,借鉴项目：万科金御华府 户型特点：户型层高6米，部分中空设计，中空空间赠送，可以搭板拓展成二层使用，户型较新颖。,卧室 上空,入户花 园上空,入户花 园上空,入户花 园上空,入户花 园上空,起居室 上空,起居室 上空,卧室 上空,卧室 上空,起居室 上空,起居室 上空,厨房 上空,厨房 上空,厨房 上空,卧室 上空,01,02,03,04,
20、中空空间赠送，可隔楼板使用,突 破 空 間 創 意 無 限,实景图片,突 破 空 間 創 意 無 限,露台 高6.1m,入户花园 高6.1m,入户花园 高6.1m,入户花园 高6.1m,参考案例,入户花园 高6.1m,露台 高6.1m,阳台,露台 高6.1m,露台 高6.1m,露台 高6.1m,卧室 上空,露台 上空,入户花 园上空,入户花 园上空,入户花 园上空,入户花 园上空,起居室 上空,起居室 上空,卧室 上空,卧室 上空,起居室 上空,起居室 上空,露台 上空,厨房 上空,厨房 上空,厨房 上空,卧室 上空,01,02,03,04,01,02,03,04,奇数层平面,偶数层平面,赠送
21、一半面积,赠送全部面积,佛山万科金御华府（叠院）： 90m140m 实际使用面积达到： 130m210m,突 破 空 間 創 意 無 限,问题3： 哪些赠送面积更值得借鉴?,突 破 空 間 創 意 無 限,总结,户型设计中，入户花园赠送、内阳台赠送、卧室飘窗赠送适合大部分项目，同时提升居住舒适度，客户接受度高，建议借鉴。其他方式创新性较强，可配合项目需要适当推荐采用。,Part 4,1.地下室部分,政策依据：层高小于2.2m的夹层、插层、地下室、半地下室.不计算建筑面积.,实施措施：地下室、半地下室做夹层或填充，上层净高小于2.2m，装修时可打通上下.如下图.,地下室部分实例及参考图片,半地下
22、室与下沉庭院相结合，同时创造出住宅的情趣空间。,参考实例：第五园,2.首层花园,实施措施：首层做庭院赠送。,存在问题：物权法第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专 有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。,首层花园部分实例及参考图片,实例：万科中山城市风景,实例：深圳万科城,3.电梯厅部分,实施措施：通过电梯双向开启，使公共电梯厅成为私家电梯厅,4.空中庭园部分,政策依据：建筑物的阳台均应按照其投影面积的1/2计算。,实施措施A：空中庭院只计算一半建筑面积，可封玻璃成为房间。赠送另外一半面积.如图,空中庭园部分,实施措施B：空中庭院两层通高，不计算建筑面
23、积.如图,政策依据：阳台顶盖高度大于或等于两个标准层高度，该阳台不计算建筑面积。,空中庭园部分实例及参考图片,实例：深圳左庭右院，赠送两层高空中庭园。,实例：成都某楼盘，房间外墙做栏板。赠送一半面积,5.阳台、露台部分,政策依据：两层通高阳台、露台、突出小于0.6m的阳台不计算建筑面积.,实施措施：赠送两层通高阳台、露台、突出小于0.6m的阳台.,阳台露台部分实例及参考图片,深圳鸣翠居，赠送两层通高超大阳台.,6.空调机位部分,实施措施：空调机位设计成为进深小于0.6m，可改为阳台.,空调机位部分实例及参考图片,参考实例：北京印象,7.凸窗部分,实施措施：销售按凸窗，装修通过改变凸窗板，调节内部空间高度.或利用上部空间做储藏柜.,政策依据：层高小于2.2m的夹层、插层、地下室、半地下室.不计算建筑面积.,凸窗部分实例及参考图片,实例：深圳桂芳园、成都某楼盘,8.储藏空间部分,实施措施：室内局部做小于2.2m夹层，家装可利用为储藏柜和衣柜或同层高.,9.层高部分,实施措施A：复式住宅公共空间两层通高，装修分两层。,实例：深圳星河丹堤,实例：17英里高层,9.层高设计,实施措施B：提高层高至，装修做夹层，如，层高4.8m，分为2.6m，2.2m两层。,因建筑高度控制，此方法会损失一定的建筑面积。,