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1、 一、一、纳税义务人及征收范围的稽查纳税义务人及征收范围的稽查 （一）（一）纳税义务人的稽查纳税义务人的稽查 1、建立健全台账，确定被查对象是否具备成为土地增值税建立健全台账，确定被查对象是否具备成为土地增值税纳税义务人的条件纳税义务人的条件 检查检查方法：方法：根据所掌握的征管信息判断被查对象是否拥有根据所掌握的征管信息判断被查对象是否拥有国有土地使用权及其地上建筑物和其他附着物。国有土地使用权及其地上建筑物和其他附着物。 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。项目管理。 主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，主
2、管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置按项目分别建立档案、设置 台帐，对纳税人项目立项、规划台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、 项目清盘等房地项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项 目开发同步。目开发同步。 2、检查被查对象是否发生了国有土地使用权、地上建筑物检查被查对象是否发生了国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的转让并取得收入及其附着物的转让并取得收入 检查方法：检查方法：（1）对于房地产开发企业主要检查对于房地产
3、开发企业主要检查“库库存商品存商品”、“主营业务收入主营业务收入”、“预收账款预收账款” 等明细账；等明细账；（2）对于非房地产开发企业，应当重点审查对于非房地产开发企业，应当重点审查“无形资无形资产产”、“固定资产固定资产”明细账，了解其拥有的房产与土地使明细账，了解其拥有的房产与土地使用权是否发生了增减变化，用权是否发生了增减变化，是否取得收入，是否取得收入，是否属于土地是否属于土地增值税的纳税义务人；增值税的纳税义务人； 应应积极与房产管理部门及土地管理部门保持密切联系，积极与房产管理部门及土地管理部门保持密切联系，及时了解房地产拥有人的变化及时了解房地产拥有人的变化。（3）对于不设账簿
4、记录或记录不完整的单位和个人，应对于不设账簿记录或记录不完整的单位和个人，应当深入实际进行调查，了解其是否发生了有偿转让房地产当深入实际进行调查，了解其是否发生了有偿转让房地产的行为，的行为，防止防止漏列纳税义务人。漏列纳税义务人。3、根据其他税种的征管信息加以界定根据其他税种的征管信息加以界定 注意：注意：对于缴纳的房产税与土地使用税数量的突然变化对于缴纳的房产税与土地使用税数量的突然变化的企事业单位的企事业单位 。 （二）（二）征税范围的检查征税范围的检查 1、审查审查被查单位被查单位所转让的土地使用权是否为国家所拥有所转让的土地使用权是否为国家所拥有； 2、审查国有土地使用权、地上建筑物
5、及其附着物的产权是审查国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生了转移。否发生了转移。 其检查思路可比照纳税义务人的检查。其检查思路可比照纳税义务人的检查。 在检查过程中应在检查过程中应注意：注意： 第一，不包括国有土地使用权出让所取得的收入第一，不包括国有土地使用权出让所取得的收入； 第二，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。第二，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。 例如例如：房地产的出租；房地产的抵押房地产的出租；房地产的抵押； 合作建房；房地产的合作建房；房地产的代建房行为；房地产的评估增值。代建房行为；房地产的评估增值。3、审查房地产的转让是否取得了收入审查房地产的转
6、让是否取得了收入 土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。未取得收入的行为。例如例如：第一，房地产的继承与赠与：第一，房地产的继承与赠与；第二，房地产的交换第二，房地产的交换。对个人之间互换自有居住用房地产对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；第三，第三，以房地产进行投资、联营；第四，企业兼并转让房地产以房地产进行投资、联营；第四，企业兼并转让房地产 ；第五，政府征用。第五，政府征用。二、计税依据的检查计税依据的检查 土地增值税预征的计税依据
7、为预收房款。土地增值税预征的计税依据为预收房款。 土地增值税的征税对象是指纳税人转让房地产所取得的土地增值税的征税对象是指纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定允许扣除项目金额后的余额。土地增值税以转让房地产所允许扣除项目金额后的余额。土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据，而不是直接对转让的房地产所取得的增值额为计税依据，而不是直接对转让的房地产所取得的收入征税。没有收入和有收入没有增值的房地产转取得的收入征税。没有收入和有收入没有增值的房地产转让行为不征税。让行为不征税。（一）（一）应税收入的检查
8、应税收入的检查 收入的形式包括货币收入、实物收入和其他收入三种形式。收入的形式包括货币收入、实物收入和其他收入三种形式。（1）货币收入，即纳税人转让房地产所取得的现金、银行存）货币收入，即纳税人转让房地产所取得的现金、银行存款和支票、银行本票、汇票等各种信用票据以及国库券、金融款和支票、银行本票、汇票等各种信用票据以及国库券、金融债券、企业债券、股票等各种有价证券的收入；（债券、企业债券、股票等各种有价证券的收入；（2）对取得）对取得的实物收入，要按取得收入时的市场价格折算成货币收入；的实物收入，要按取得收入时的市场价格折算成货币收入；（3）对取得的无形）对取得的无形资产资产收入，要进行专门的
9、评估，在确定其收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入；（价值后折算成货币收入；（4）所取得的收入为外国货币的，）所取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。民币，据以计算应纳土地增值税税额。 一般情况下一般情况下，房地产开发企业转让土地使用权和销售商品，房地产开发企业转让土地使用权和销售商品房的收入房的收入 ，应借记应借记“现金现金”、“银行存款银行存款”等科目，贷记等科目，贷记“主营业主营业务收入务收入”科目，并按科目，并按项目项目设置明细账，进行明细核算设
10、置明细账，进行明细核算；按照合按照合同规定预收购房单位和个人的购房定金，则记入同规定预收购房单位和个人的购房定金，则记入“预收账款预收账款”科科目（在企业不设目（在企业不设“预收账款预收账款”科目时也可以记入科目时也可以记入“应收账款应收账款”的贷的贷方）；兼营房地产的企业转让房地产取得的收入记入方）；兼营房地产的企业转让房地产取得的收入记入“其他业其他业务收入务收入”科目科目；其他企业一般计入；其他企业一般计入“固定资产清理固定资产清理”或或“营业营业外收入外收入”。1 1、房地产开发企业的检查房地产开发企业的检查（1）账面应税收入的检查账面应税收入的检查 第一，第一，核对账、表间的勾稽关系
11、核对账、表间的勾稽关系 第二，第二，审查审查“主营业务收入主营业务收入”账户贷方对应关系账户贷方对应关系分分解、转移收入的现象解、转移收入的现象。少列收入少列收入 主营业务收入主营业务收入 预收账款、货币资金预收账款、货币资金 其他账户其他账户 应注意应注意与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对，看企业有无分解房地产收入或隐瞒房地产收入的现象。对，看企业有无分解房地产收入或隐瞒房地产收入的现象。 第三，第三，审查入账价格审查入账价格 检查检查“主营业务收入主营业务收入”明细账，明细账，并与并与销售发票、销售合同销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登
12、记资料）、商品房销售（预售）许可（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料证、房产销售分户明细表及其他有关资料核对核对，重点审核销售，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的面积不一致，而发生补、退房款的，应对，应对收入调整情况进行审收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。核；对销售价格进行评估，审核有无
13、价格明显偏低情况。 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 （2）应列未列应税收入的审查应列未列应
14、税收入的审查 第一，对第一，对“库存商品库存商品”明细账明细账进行进行检查检查 应注意与应注意与“主营业务收入主营业务收入”账户进行比对，并核对账户进行比对，并核对房地产房地产转让合同及有关原始凭证转让合同及有关原始凭证，如果不匹配，应注意有无转让了房，如果不匹配，应注意有无转让了房地产没有取人收入或地产没有取人收入或将取得的实物收入直接记入将取得的实物收入直接记入“固定资产固定资产”、“库存材料库存材料”等账户，隐匿销售收入。等账户，隐匿销售收入。 例如，某房地产开发企业，于例如，某房地产开发企业，于2008年年1月将一栋已竣工交月将一栋已竣工交付使用的写字楼转让给某建材总公司作办公楼，付使
15、用的写字楼转让给某建材总公司作办公楼，转让价为转让价为1000万元，双方商定其中万元，双方商定其中800万元以货币资金结算，其余万元以货币资金结算，其余200万元万元折算为等价的优质钢材，进行结算。该房地产公司为了隐匿销折算为等价的优质钢材，进行结算。该房地产公司为了隐匿销售收人，只将售收人，只将800万元的货币资金记入主营业务收入账户，其万元的货币资金记入主营业务收入账户，其余的余的200万元直接记入了万元直接记入了“原材料原材料”账户账户 。 第二，第二， 对对“开发成本开发成本”、“开发间接费用开发间接费用”、“库存商品库存商品” 等明细账等明细账进行进行检查，并与有关的会计凭证核对，看
16、有无将房地检查，并与有关的会计凭证核对，看有无将房地产收入直接冲减成本、费用的现象。产收入直接冲减成本、费用的现象。 第三，对第三，对“应付账款应付账款”、“预收账款预收账款”、“分期收款开分期收款开发产品发产品” 等明细账等明细账进行进行检查，并与有关转让房地产的合同检查，并与有关转让房地产的合同、会计凭证相核对，看有无将房地产收入挂账，不及时申、会计凭证相核对，看有无将房地产收入挂账，不及时申报纳税的现象。报纳税的现象。 第四，第四，检查转让房地产的成交价格与收入类型检查转让房地产的成交价格与收入类型 按土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，对于按土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，对于
17、隐瞒、虚报房地产成交价格的（隐瞒、虚报房地产成交价格的（即纳税人不报或有意低报即纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为），），应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。 第五，对第五，对房地产转让预售合同房地产转让预售合同进行检查进行检查，看房地产开发企，看房地产开发企业是否已按买卖双方签订的预售合同所记载的金额申报缴纳土业是否已按买卖双方签订的预售合同所记载的金额申报缴纳土地增值
18、税地增值税。 纳税人采取预售方式出售商品房的，在计算缴纳土地增值纳税人采取预售方式出售商品房的，在计算缴纳土地增值税时，可以按买卖双方签订预售合同所载金额计算出应纳土地税时，可以按买卖双方签订预售合同所载金额计算出应纳土地增值税数额，再根据每笔预收款占总售价款的比例，计算分摊增值税数额，再根据每笔预收款占总售价款的比例，计算分摊每次所需缴纳的土地增值税税额，在每次预收款时计征。每次所需缴纳的土地增值税税额，在每次预收款时计征。 （3 3）非直接销售和自用房地产的收入的检查非直接销售和自用房地产的收入的检查 从从“库存商品库存商品”、“开发产品开发产品”明细账贷方发生额的对应明细账贷方发生额的对
19、应关系入手关系入手。 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入其收入按下列方法和顺序确认：（按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定
20、。参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 检查时，应从检查时，应从“开发成本开发成本”、“库存商品库存商品”等账户贷方对等账户贷方对应关系入手，看有无将开发产品用于以上用途，如果有，应进应关系入手，看有无将开发产品用于以上用途，如果有，应进一步检查核实应税收入。一步检查核实应税收入。2、其他企业的检查其他企业的检查 其他企业转让作为固定资产的房地产所取得的收入记入其他企业转让作为固定资产的房地产所取得的收入记入“固固定资产清理定资产清理”账户。账户。 （二）（二）土地增值税扣除项目的检查土地增值税扣除项目的检查1、取得土地使用权所支付的金额的检查取得土地使用权所支付的金额的检查 取
21、得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”包括：（包括：（1）以出让方式取得）以出让方式取得土地使用权所支付的土地出让金；（土地使用权所支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。）以转让方式取得土地使用权的
22、，为支付的地价款。 检查检查方法：检查方法：检查“开发成本开发成本取得土地使用权所支付的金取得土地使用权所支付的金额额”明细账明细账，对一些奇怪的费用项目，应调阅相关的会计凭证。，对一些奇怪的费用项目，应调阅相关的会计凭证。 检查时检查时，应注意：应注意：同一宗土地有多个开发项目同一宗土地有多个开发项目（特别是特别是纳纳税人同时进行自建房和开发房地产税人同时进行自建房和开发房地产），是否予以分摊，分摊办，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确；房地产开发企法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确；房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。业逾期开发缴纳的土地闲置费不
23、得扣除。2、土地开发成本的检查土地开发成本的检查 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等。（费等。（1）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出偿的净支出，安置动迁用房支出等；（安置动迁用房支出等；（2）前期工程费，包）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、绘、“三通一平三通一平”等支出；（等支出；（3） 基
24、础设施费，包括开发小基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫和绿化等工程发生的支出。、环卫和绿化等工程发生的支出。 检查检查方法：检查方法：检查“开发成本开发成本土地开发成本土地开发成本”明细账明细账对一些奇怪的费用项目，应调阅相关的会计凭证。对一些奇怪的费用项目，应调阅相关的会计凭证。 检查时，检查时，应注意：应注意： （1）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。拆迁补偿费是付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。拆迁
25、补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款，应核对，应核对拆拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 （2）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形；虚列情形； （3）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费；费； （4）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。设施费，是否按项目合理分摊。3、开发间接费
26、用的检查开发间接费用的检查 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费和周转房摊销等。劳动保护费和周转房摊销等。 检查检查“开发间接费用开发间接费用”和和“开发成本开发成本”明细账。一方面检明细账。一方面检查开发间接费用的发生额，检查时应注意：（查开发间接费用的发生额，检查时应注意：（1）是否存在将）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生
27、的管理费用记入开发间接费用的情形；（的管理费用记入开发间接费用的情形；（2）开发间接费用是）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。另一方面检查开发间接费用的分配，检查时应注意合法有效。另一方面检查开发间接费用的分配，检查时应注意开发间接费用的分配方法是否科学、分配结果是否正确。开发间接费用的分配方法是否科学、分配结果是否正确。 4、配套设施开发成本的检查配套设施开发成本的检查 公共配套设施费公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。房地产开发
28、企业开发建造的与清算项目配套设施发生的支出。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共建成后无偿移交给政府、公用事业单位用
29、于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。应计算收入，并准予扣除成本、费用。 检查检查“开发成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本”明细账，一方面检明细账，一方面检查发生额，看配套设施开发成本是否合理，有无非正常项目支查发生额，看配套设施开发成本是否合理，有无非正常项目支出，特别注意有无列支有偿转让给有关部门的大型配套设施费。出，特别注意有无列支有偿转让给有关部门的大型配套设施费。另一方面，检查配套设施开发成本的分配。另一方面，检查配套设施开发成本的分配。 检查时，应注意：
30、检查时，应注意： （1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况；否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况； （2）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费；）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费； （3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊是否按项目合理分摊。5 5、建筑安装工程费的检查建筑安装工程费的检查 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费筑安装工程费和和以
31、自营方式发生的建筑安装工程费。以自营方式发生的建筑安装工程费。 （1）采用发包方式进行建筑安装工程施工的检查采用发包方式进行建筑安装工程施工的检查 检查检查“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本建筑安装工程费建筑安装工程费”明细明细账发生额，并与账发生额，并与“预付账款预付账款预付工程款预付工程款“、“应付账款应付账款应应付工程款付工程款”、“银行存款银行存款”等账户核对。检查时，等账户核对。检查时，应注意：应注意：第第一，一，发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；工程施工合同记载的内容相符；第二，第
32、二，房地产开发企业自购建房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目；筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目；第三，第三，参照参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，
33、建筑安装施工企业就质量保证金证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 （2 2）采用自营方式进行建筑安装工程施工的检查采用自营方式进行建筑安装工程施工的检查 检查检查“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本建筑安装工程费建筑安装工程费”明细账发生额，并与明细账发生额，并与“原材料原材料”、“库存设备库存设备”、“应付应付职工薪酬职工薪酬”、“银行存款银行存款”等账户核对；对于通过等账户核对；对于通
34、过“工程工程施工施工”、“施工间接费施工间接费”等账户核算建筑安装工程支出的等账户核算建筑安装工程支出的企业，则应注意检查企业，则应注意检查“工程施工工程施工”、“施工间接费施工间接费”等账等账户的发生额，并检查月末有无将实际成本转入户的发生额，并检查月末有无将实际成本转入“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本建筑安装工程费建筑安装工程费”账户。检查时，应注账户。检查时，应注意有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情意有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。况。6、房地产开发费用的检查房地产开发费用的检查 开发土地和新建房及配套设施的费用简称房地产开发费用开发土地和新建
35、房及配套设施的费用简称房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照用，在按照“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”与与“房地产开发房地产开发成本成本”金额之和的金额之和
36、的5%以内计算扣除；（以内计算扣除；（2）凡不能按转让房地）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”与与“房地产开房地产开发成本发成本”金额之和的金额之和的10%以内计算扣除。以内计算扣除。 此外，财政部、国此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，
37、超过上浮幅度的部分不允许扣除，二是对于超过贷款期限的利息部上浮幅度的部分不允许扣除，二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。分和加罚的利息不允许扣除。 检查检查“财务费用财务费用”、“销售费用销售费用”“管理费用管理费用”明细账，并明细账，并与企业的有关会计凭证及其他相关明细账核对，确定企业与企业的有关会计凭证及其他相关明细账核对，确定企业的有关费用支出确实发生了，而且分摊合理，没有将属于的有关费用支出确实发生了，而且分摊合理，没有将属于其他项目或其他建设期间的费用计入本期的财务费用或管其他项目或其他建设期间的费用计入本期的财务费用或管理费用。同时应当注意税法中关于房地产开发费用
38、扣除项理费用。同时应当注意税法中关于房地产开发费用扣除项目的规定，例如对于不能按转让房地产项目计算分摊利息目的规定，例如对于不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用只能按支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用只能按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本金额之和取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本金额之和的的10以内计算扣除，并不能按实际发生数扣除。所以在以内计算扣除，并不能按实际发生数扣除。所以在计算扣除项目金额时并不一定总是与会计记录的金额一致计算扣除项目金额时并不一定总是与会计记录的金额一致。 例例：某房地产开发股份有限公司以出让的方式取
39、得一块土地某房地产开发股份有限公司以出让的方式取得一块土地的土地使用权，支付土地出让金的土地使用权，支付土地出让金50万元，在进行房地产开发的万元，在进行房地产开发的过程中实际发生了过程中实际发生了350万元的房地产开发成本和万元的房地产开发成本和50万元的房地万元的房地产开发费用，其中利息支出产开发费用，其中利息支出20万元，可以按房地产项目计算分万元，可以按房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。计算可扣除房地产开发费用的步骤摊并提供金融机构的证明。计算可扣除房地产开发费用的步骤如下：如下： （取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5=（50
40、350）5=20万（元）万（元） 其他房地产开发费用其他房地产开发费用=房地产开发费房地产开发费-利息支付利息支付=50-20=30（万）超过了（万）超过了5的限额规定。的限额规定。 可扣除的房地产开发费用可扣除的房地产开发费用=实际支出的利息费用限额内的实际支出的利息费用限额内的其他房地产开发费用其他房地产开发费用=2020=40（万）（万） 所以，可扣除的房地产开发费用应为所以，可扣除的房地产开发费用应为40万元人民币。万元人民币。 7、“旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格”的检查的检查 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土
41、地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。的金额。 提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价
42、和取得土地使用权时的基准地价进行评估。评估机构依据中华人民使用权时的基准地价进行评估。评估机构依据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管法、中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理办法、中华人民共和国城镇土地估价规程和房地理办法、中华人民共和国城镇土地估价规程和房地产价格评估管理办法等有关规定，采用重置成本法、市场产价格评估管理办法等有关规定，采用重置成本法、市场比较法和收益法等方法对房地产进行评估，评估价格须经比较法和收益法等方法对房地产进行评估，评估价格须经当地税务机关确认。当地税务机关
43、确认。 （1）重置成本法的计算公式：）重置成本法的计算公式： 扣除项目的金额旧房及建筑物的重置成本价扣除项目的金额旧房及建筑物的重置成本价成新度折成新度折扣率（即成新率）扣率（即成新率） （2）市场比较法的计算公式：）市场比较法的计算公式： 扣除项目的金额比较案例价格交易情况修正交易期扣除项目的金额比较案例价格交易情况修正交易期日修正区域因素修正个别因素修正日修正区域因素修正个别因素修正 （3）收益法的计算公式：）收益法的计算公式： 扣除项目的金额扣除项目的金额A/R1-1/（1+R）n 如果纳税人转让旧房及建筑物，不能取得评估价格，但能如果纳税人转让旧房及建筑物，不能取得评估价格，但能提供购
44、房发票的，经当地税务部门确认，扣除项目的金额，可提供购房发票的，经当地税务部门确认，扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5计计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为准予作为“与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计予以扣除，但不作为加计5的基数。的基数。 检查检查的关键在于的关键在于旧房及建筑物的评估价格是否合理。旧房及建筑物的评估价格是否合理。检查检查的的重点在于重置成本价的评估是否合理，成新度折扣率的确定重点
45、在于重置成本价的评估是否合理，成新度折扣率的确定是否合适。是否合适。 检查时，检查时，首先首先，应确定其土地的受让价格，查看政府土地应确定其土地的受让价格，查看政府土地管理部门收取的补缴土地出让费金额或转让取得土地使用权的管理部门收取的补缴土地出让费金额或转让取得土地使用权的支付金额，对不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取支付金额，对不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额；其次得土地使用权所支付的金额；其次，应确定其旧房的重置成本应确定其旧房的重置成本价和成新度，重点查看经税务部门认可的评估机构出具的房产价和成新度，重点查看经税务部门认可的评估机构出具的房产评
46、估报告的评估金额，并注意评估金额是否合理，评估报告的评估金额，并注意评估金额是否合理，评估报告中评估报告中是否包含了房产土地的评估价值，对包括在内的，应予以剔除，是否包含了房产土地的评估价值，对包括在内的，应予以剔除，以取得土地使用权的实际支付价款（即历史成本）计算土地的以取得土地使用权的实际支付价款（即历史成本）计算土地的价值。价值。 8、与转让房地产有关的税金的检查与转让房地产有关的税金的检查 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教
47、育费附加和地方教育附加等，也可视同税金予以扣除。教育费附加和地方教育附加等，也可视同税金予以扣除。 检查检查“主营业务税金及附加主营业务税金及附加”、“应交税费应交税费”等明细账等明细账，并与有关的会计凭证，并与有关的会计凭证特别是完税凭证特别是完税凭证相核对，看纳税人相核对，看纳税人的税金是否属于转让房地产所应负担的营业税金（只包括的税金是否属于转让房地产所应负担的营业税金（只包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，房地产开发企业营业税、城市维护建设税和教育费附加，房地产开发企业交纳的印花税不在此处扣除），有无将不属于营业税金的交纳的印花税不在此处扣除），有无将不属于营业税金的项目（如所得税
48、等）也计入了扣除项目，有无重复扣税等项目（如所得税等）也计入了扣除项目，有无重复扣税等现象。现象。 检查时，检查时，应注意：应注意： （1）房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已列入管）房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已列入管理费用中，故在此不允许扣除，否则将导致同一笔税金两理费用中，故在此不允许扣除，否则将导致同一笔税金两次被次被扣扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除；除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除； （2）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同应视同“按国家统一规定交纳的有关费用按国家统一规定交纳的有关费用”，计入，
49、计入“取得取得土地使用权所支付的金额土地使用权所支付的金额”中扣除；中扣除； （3）对于个人购入房地产再转让的，按照财政部和国家）对于个人购入房地产再转让的，按照财政部和国家税务总局的有关规定，其购入房地产时已缴纳的契税，在税务总局的有关规定，其购入房地产时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估中已包括了此项因素，在计征土地增旧房及建筑物的评估中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金”予以扣除予以扣除 9 9、检查财政部规定的其他扣除项目（即加计检查财政部规定的其他扣除项目（即加计20扣除）的扣除）的计算是否正确。计算是否正确。
50、 首先，首先，财政部规定的这一扣除项目只对从事房地产开发的财政部规定的这一扣除项目只对从事房地产开发的纳税人有效，对其他土地增值税的纳税人无效；其次纳税人有效，对其他土地增值税的纳税人无效；其次，要注意要注意计算扣除的基数是否正确，企业是否多计了取得土地使用权所计算扣除的基数是否正确，企业是否多计了取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本支付的金额及房地产开发成本；第三，；第三，对取得土地使用权后，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，只允许扣除取得土地使用权所支付的金未进行开发即转让的，只允许扣除取得土地使用权所支付的金额额(包括地价款和缴纳的有关费用包括地价款和缴纳的有关费用)以及在转