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1、 土地增值税土地增值税 8/29/20221 为了规范土地、房地产市场交易秩序，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。合理调节土地增值收益，维护国家权益。 转让国有土地使用权、地上的建筑物及转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当缴纳土义务人（以下简称纳税人），应当缴纳土地增值税。不包括以继承、赠与方式无偿地增值税。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。转让房地产的行为。8/29/20222
2、o地下建筑物也征税地下建筑物也征税o集体土地转让是违法的，由国家征用后才可集体土地转让是违法的，由国家征用后才可以转让以转让o国有土地使用权出让不纳税国有土地使用权出让不纳税o房地产抵押期间不纳税房地产抵押期间不纳税o房屋交换纳税房屋交换纳税o政府征用不纳税政府征用不纳税o对实际占用房屋土地纳税对实际占用房屋土地纳税o转让过程中代收的各种费用视情况定转让过程中代收的各种费用视情况定8/29/20223 （一）房产所有人、土地使用权所有人将房（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；（二）房产所有人、土地接赡
3、养义务人的；（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。教育、民政和其他社会福利、公益事业的。除上述两种情况之外的捐赠行为都应计入收除上述两种情况之外的捐赠行为都应计入收入缴纳土地增值税，即仅在上述两种情况下入缴纳土地增值税，即仅在上述两种情况下捐赠房地产不缴纳土地增值税。捐赠房地产不缴纳土地增值税。8/29/20224 土地增值税按照纳税人转让房地土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计产所取得的增值额和规定
4、的税率计算征收。算征收。 纳税人转让房地产所取得的收纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。为增值额。 8/29/20225 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目：计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额；（一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用；（二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；房及
5、建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金；（四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。（五）财政部规定的其他扣除项目。 8/29/20226 （一）取得土地使用权所支付的金额，是（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发项目实际发生的成本（以下
6、简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。施费、公共配套设施费、开发间接费用。8/29/20227 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并
7、提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。分之五以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。规定计算的
8、金额之和的百分之十以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。民政府规定。 8/29/20228 （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。价格。评估价格须经当地税务机关确认。（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时
9、缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。以扣除。（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。 装修费用可作为成本扣除装修费用可作为成本扣除8/29/20229土地增值税实行四级超率累进税率：土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额的部分，增
10、值额未超过扣除项目金额的部分，税率为。税率为。 增值额超过扣除项目金额、未超过扣增值额超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额的部分，税率为。除项目金额的部分，税率为。 增值额超过扣除项目金额、未超过增值额超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额的部分，税率为。扣除项目金额的部分，税率为。 增值额超过扣除项目金额的部分，增值额超过扣除项目金额的部分，税率为。税率为。 8/29/202210 土地增值税税额增值额土地增值税税额增值额税率扣除税率扣除项目金额项目金额速算扣除率速算扣除率 、为速算扣除率。、为速算扣除率。 8/29/202211 有下列情形之一的，免征土地增值税：有下列情形之一的，免征土地增
11、值税： （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的；额未超过扣除项目金额的； （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。产。 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：价格计算征收： （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （二）提供扣除项目金额不实的；（二）提供扣除项目金额不实的； （三）转让房地产的成交价格低于房地产评（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。估价格，又无正当理由的。 8/29/2
12、02212 个人因工作调动或改善居住条件而转让个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。计征土地增值税。 8/29/202213旧房计算旧房计算o一、让旧房准予扣除项目的确定一、让旧房准予扣除项目的确定（一）转让旧房能提供评估价格的。根据财税（一）转让旧房能提供评估价格的。根据财税字字199548号文件
13、的规定，转让旧房可扣除号文件的规定，转让旧房可扣除的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的格（旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格需经当地税务机关确认）：二是取得土地评估价格需经当地税务机关确认）：二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节
14、缴纳的税金。此外，纳税关费用：三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。8/29/202214o（二）转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的。根据（二）转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的。根据财税财税200621号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，确认，土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例第六条、第（一）、（三）项第六条、第（一）、（三）项规定的扣除
15、项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计转让年度止每年加计5的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税与转让房地产有关的税金金”予以扣除，但不得作为加计予以扣除，但不得作为加计5的基数。即转让旧房不能的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：一是购房发票所载金额（实际上包含了一是购房发票所载金额（实际上包含了条例条例中第六
16、条的中第六条的“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额以及以及“旧房及建筑物的评估旧房及建筑物的评估价格价格”两部分）：二是加计扣除金额（加计扣除金额两部分）：二是加计扣除金额（加计扣除金额=购房发购房发票所载金额票所载金额5购买年度起至转让年度止的年数）：三是购买年度起至转让年度止的年数）：三是与转让房地产有关的税金（包括转让旧房时缴纳的营业税、城与转让房地产有关的税金（包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证）。加均必须提供相应的完税凭证）。8/29/2
17、02215o（三）转让旧房既没有评估价格又不能提供（三）转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的。根据财税购房发票的。根据财税200621号文号文件的规定，对于转让旧房及建筑物，既没有件的规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据机关可以根据税收征管法税收征管法第三十五条的第三十五条的规定，实行核定征收。规定，实行核定征收。8/29/202216o二、转让旧房应纳土地增值税的计算方法二、转让旧房应纳土地增值税的计算方法转让旧房应纳土地增值税的计算，可按下列方转让旧房应纳土地增值税的计算，可按下列方法进行：（一）确
18、定转让旧房的应税收入；（二）法进行：（一）确定转让旧房的应税收入；（二）确定转让旧房准予扣除的项目金额；（三）计算转确定转让旧房准予扣除的项目金额；（三）计算转让旧房的土地增值额；（四）计算转让旧房的土地让旧房的土地增值额；（四）计算转让旧房的土地增值额与扣除项目金额之比，确定适用税率及速算增值额与扣除项目金额之比，确定适用税率及速算扣除系数；（五）计算应纳土地增值税（应纳土地扣除系数；（五）计算应纳土地增值税（应纳土地增值税土地增值额增值税土地增值额适用税率扣除项目金额适用税率扣除项目金额速算扣除系数、）速算扣除系数、）8/29/202217o现举例说明如下：现举例说明如下：例例1：某公司：
19、某公司2006年年5月转让一幢月转让一幢2000年建年建造的公寓楼，当时的造价为造的公寓楼，当时的造价为1500万元。经房地产万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼的重置成本价为评估机构评定，该公寓楼的重置成本价为3000万万元，该楼房为七成新。转让前为取得土地使用权支元，该楼房为七成新。转让前为取得土地使用权支付的地价款和按规定缴纳的有关费用为付的地价款和按规定缴纳的有关费用为1200万元万元（可提供支付凭证），另支付房地产评估费用（可提供支付凭证），另支付房地产评估费用3万万元，转让时取得转让收入元，转让时取得转让收入6800万元，已按规定缴万元，已按规定缴纳了转让环节的有关税金（已纳税金均
20、能提供完税纳了转让环节的有关税金（已纳税金均能提供完税凭证）。该公司的评估价格已经税务机关认定。则，凭证）。该公司的评估价格已经税务机关认定。则，该公司应纳土地增值税计算如下：该公司应纳土地增值税计算如下：8/29/202218o1、转让房地产的收入为、转让房地产的收入为6800万元万元2、准予扣除的项目金额：、准予扣除的项目金额：（1）取得土地使用权支付的金额为）取得土地使用权支付的金额为1200万元万元（2）房地产的评估价格）房地产的评估价格3000702100（万元）（万元）（3）房地产评估费用为）房地产评估费用为3万元万元（4）与转让房地产有关的税金为：）与转让房地产有关的税金为：68
21、005（173）68000.5377.4（万元）（万元）扣除项目金额合计：扣除项目金额合计：120021003377.43680.4（万元）（万元）o3、土地增值额、土地增值额68003680.43119.6（万元）（万元）4、土地增值率、土地增值率3119.63680.410084.765、应纳土地增值税、应纳土地增值税3119.6403680.451063.82（万元）（万元）8/29/202219o例例2，某食品厂，某食品厂2002年年1月购买办公楼月购买办公楼一幢，取得商品房销售专用发票，注明购买一幢，取得商品房销售专用发票，注明购买金额为金额为260万元，购买时已按税法规定缴纳万元，
22、购买时已按税法规定缴纳契税契税13万元（能提供契税完税凭证）。万元（能提供契税完税凭证）。2006年年8月，该食品厂因搬迁将购买的办月，该食品厂因搬迁将购买的办公楼转让给某商场，取得转让收入公楼转让给某商场，取得转让收入800万元，万元，转让时已按税法规定缴纳了营业税、城建税、转让时已按税法规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加及印花税（能提供已纳税费完税教育费附加及印花税（能提供已纳税费完税凭证）。该食品厂转让的办公楼不能取得评凭证）。该食品厂转让的办公楼不能取得评估价格。估价格。8/29/202220o该食品厂应纳土地增值税为：该食品厂应纳土地增值税为：1、转让办公楼的收入为、转让办公楼的收
23、入为800万元万元2、准予扣除的项目金额：、准予扣除的项目金额：（1）购房发票金额为）购房发票金额为260万元万元（2）加计扣除金额）加计扣除金额26054年年52（万元）（万元）（3）与转让房地产有关的税金为：）与转让房地产有关的税金为：8005（173）8000.51357.4（万元）（万元）扣除项目金额合计：扣除项目金额合计：2605257.4369.4（万元）（万元）3、土地增值额、土地增值额800369.4430.6（万元）（万元）4、土地增值率、土地增值率430.6369.4100116.575、应纳土地增值税、应纳土地增值税430.650369.415159.89（万元）（万元）8/29/2022218/29/2022228/29/2022238/29/2022248/29/2022258/29/2022268/29/2022278/29/2022288/29/202229