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1、第十一章第十一章 收入和利润的核算收入和利润的核算本章要点本章要点1收入分类及构成2销售、转让、出租的账务处理3期间费用的核算4本年利润的核算5所得税的核算图：2008年至今全国商品房销售面积走势（半年度）2010-2013年重点城市年重点城市90以下新房供求比以下新房供求比 2010年年 2011年年 2012年年 2013年年 北京北京 0.960.921.551.37 上海上海0.980.861.261.13 广州广州1.020.871.011.03 深圳深圳0.780.780.781.04 南京南京0.810.681.241.05 杭州杭州0.830.721.030.87 天津天津0.
2、710.591.211.17 成都成都1.060.831.291.11第一节第一节 营业收入概述营业收入概述一、营业收入的分类一、营业收入的分类收入收入是房地产开发企业对外销售开发产品、是房地产开发企业对外销售开发产品、材料、提供劳务、代建房屋及代建工程、出租房材料、提供劳务、代建房屋及代建工程、出租房地产及其它多种经营活动所形成的经济利益的总地产及其它多种经营活动所形成的经济利益的总流入。流入。 收入收入主营业务收入主营业务收入其他业务收入其他业务收入土地转让土地转让商品房销售商品房销售配套设施销售配套设施销售代建工程结算代建工程结算出租开发产品出租开发产品售后服务售后服务材料销售材料销售固
3、定资产、设备出租固定资产、设备出租收入的特征：收入的特征：（1）是企业的日常活动中产生的；是企业的日常活动中产生的；（2）表现为企业资产的增加或负债的减少，可表现为企业资产的增加或负债的减少，可两者兼而有之；两者兼而有之；（3）收入只包括经济利益的流入。如收入只包括经济利益的流入。如“代收款代收款”等。等。二、营业收入的确认二、营业收入的确认确认：是指何时登记营业收入。确认：是指何时登记营业收入。1.房地产开发企业转让、销售土地和商品房，房地产开发企业转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票和结算应在土地和商品房已经移交，已将发票和结算账单交给买主时，作为收入的实现。账单交给
4、买主时，作为收入的实现。2.房地产开发企业代建的房屋和工程，应在房房地产开发企业代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，确认收入的实现。位时，确认收入的实现。 3.房地产开发企业采取赊销或分期收款销售的房地产开发企业采取赊销或分期收款销售的办法销售土地和商品房的，可以按合同规定的办法销售土地和商品房的，可以按合同规定的收款时间分次确认为收入，但必须以土地和商收款时间分次确认为收入，但必须以土地和商品房已经移交给买主作为销售实现的前提条件品房已经移
5、交给买主作为销售实现的前提条件。4.房地产开发企业跨年度的代建工程，在年末房地产开发企业跨年度的代建工程，在年末可按工程完工的百分比确认收入和费用。可按工程完工的百分比确认收入和费用。5 .对于出租开发产品，应按出租合同（或对于出租开发产品，应按出租合同（或协议）规定的收取协议）规定的收取租金租金日期作为收入实现日期作为收入实现。 第二节第二节 主营业务收入的核算主营业务收入的核算 一、一、“主营业务收入主营业务收入”账户账户 设置设置“主营业务收入主营业务收入”账户。账户。借方借方：登记期末结转到：登记期末结转到“本年利润本年利润”账户的主营业账户的主营业务收入，以及销售退回部分的价款。务收
6、入，以及销售退回部分的价款。 贷方：贷方：登记本期实现的主营业务收入。登记本期实现的主营业务收入。期末结转后，该账户应无余额。期末结转后，该账户应无余额。如：如：主营业务收入主营业务收入土地转让收入土地转让收入商品房销售收入商品房销售收入配套设施销售收入配套设施销售收入代建工程结算收入代建工程结算收入出租开发产品收入出租开发产品收入二、二、“主营业务成本主营业务成本”账户账户 设置设置“主营业务成本主营业务成本”账户。账户。借方：借方：登记从有关账户结转来的与实现收入相关登记从有关账户结转来的与实现收入相关的开发产品等的实际成本。的开发产品等的实际成本。 贷方：贷方：登记期末结转到登记期末结转
7、到“本年利润本年利润”账户的主账户的主营业务成本。营业务成本。期末结转后，该账户应无余额。期末结转后，该账户应无余额。主营业务成本主营业务成本土地转让成本土地转让成本商品房销售成本商品房销售成本配套设施销售成本配套设施销售成本代建工程成本代建工程成本出租产品经营成本出租产品经营成本 【例例11-1】企业销售某小区住宅共计企业销售某小区住宅共计2000平方米，每平方米，每平方米售价平方米售价2500元，共元，共500万元，按照合同规定，已预万元，按照合同规定，已预收定金收定金200万元，现房屋已竣工并办理决算，实际总成万元，现房屋已竣工并办理决算，实际总成本本400万元，并向买方办理了交接手续，
8、余款已全部收万元，并向买方办理了交接手续，余款已全部收讫并存入银行。应作如下会计分录：讫并存入银行。应作如下会计分录：（1）房屋竣工进行决算时：）房屋竣工进行决算时： 借：开发产品借：开发产品房屋（某小区）房屋（某小区） 4 000 000 贷：开发成本贷：开发成本房屋开发（某小区）房屋开发（某小区）4 000 000（2） 确认已实现的收入时：确认已实现的收入时：借：应收账款借：应收账款5 000 000贷：主营业务收入贷：主营业务收入商品房销售收入商品房销售收入 5 000 000（3） 冲转预收定金时：冲转预收定金时：借：预收账款借：预收账款2 000 000贷：应收账款贷：应收账款2
9、000 000（4）收到余款时：）收到余款时：借：银行存款借：银行存款3 000 000贷：应收账款贷：应收账款 3 000 000 （5）按照规定计算出应交纳营业税）按照规定计算出应交纳营业税25万元、城市万元、城市维护建设税维护建设税1.75万元、教育费附加万元、教育费附加0.75万元、土地万元、土地增值税增值税21.75万元。万元。借：营业税金及附加借：营业税金及附加 492 500贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 250 000 应交城建税应交城建税 17 500 应交土地增殖税应交土地增殖税 217 500 应交教育费附加应交教育费附加 7 500 （6）结转已售商品房的
10、营业成本）结转已售商品房的营业成本4 000 000元。元。借：主营业务成本借：主营业务成本商品房销售成本商品房销售成本 4 000 000贷：开发产品贷：开发产品房屋（某小区）房屋（某小区） 4 000 000【例例11-2】企业对外转让已开发完成的土地一块，企业对外转让已开发完成的土地一块，价值价值800万元，实际开发成本万元，实际开发成本560万元，已办理交接万元，已办理交接手续，价款已收讫并存入开户银行。手续，价款已收讫并存入开户银行。作如下会计分录：作如下会计分录：（1）完工结转）完工结转借：开发产品借：开发产品土地土地 5 600 000贷：开发成本贷：开发成本土地开发土地开发 5
11、 600 000（2）确认已实现的收入时：确认已实现的收入时：借：银行存款借：银行存款 8 000 000贷：主营业务收入贷：主营业务收入土地转让收入土地转让收入 8 000 000 （3） 结转转让土地的实际成本时：结转转让土地的实际成本时： 借：主营业务成本借：主营业务成本土地转让成本土地转让成本 5 600 000 贷：开发产品贷：开发产品土地土地 5 600 000（4） 按照规定计算出相关税金及附加时，分录参按照规定计算出相关税金及附加时，分录参照例照例11-1。 代建房屋和工程结算收入的核算代建房屋和工程结算收入的核算代建工程的结算办法代建工程的结算办法房地产开发企业代建房屋和工程
12、，应在房房地产开发企业代建房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收、办妥财产交接手续，并已屋和工程竣工验收、办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，确认经营收入的实现。位时，确认经营收入的实现。根据国家有关规定，代建工程可以采用以下两根据国家有关规定，代建工程可以采用以下两种结算办法：种结算办法：1.一次结算。代建工程全部建筑安装期限一次结算。代建工程全部建筑安装期限在一年以内的，或者工程合同价值在在一年以内的，或者工程合同价值在100万元以万元以下的，可以采用一次结算办法。具体办法是：下的，可以采用一次结算办法。具体办法是：工程价
13、款每月预支，竣工后一次结算。工程价款每月预支，竣工后一次结算。2.分期结算。代建工程当年开工，半年不分期结算。代建工程当年开工，半年不能完工的，可按照工程的形象和进度，划分不能完工的，可按照工程的形象和进度，划分不同阶段，分段分期结算收入。同阶段，分段分期结算收入。目前房地产开发企业一般采用一次结算方目前房地产开发企业一般采用一次结算方式。式。 【例例11-3】某房地产公司某房地产公司3月份接受市政工程局的月份接受市政工程局的委托，代建某项工程，按合同规定，期限为委托，代建某项工程，按合同规定，期限为5个个月，工程合同价款为月，工程合同价款为280万元，每月对方预付工万元，每月对方预付工程款程
14、款40万元。发生以下经济业务：万元。发生以下经济业务：1.3月月12日收到市政工程局第一个月预付款日收到市政工程局第一个月预付款40万元万元。借：银行存款借：银行存款400000贷：预收账款贷：预收账款市政工程局市政工程局4000002.4月月5日收到市政工程局按合同发来的钢材，价日收到市政工程局按合同发来的钢材，价款为款为90万元。万元。借：原材料借：原材料钢材钢材 900000贷：预收账款贷：预收账款市政工程局市政工程局900000 3.第第4、5、6月收到市政工程局预付款月收到市政工程局预付款每月收到预收款时分录如下：每月收到预收款时分录如下：借：银行存款借：银行存款 400 000贷：
15、预收账款贷：预收账款市政工程局市政工程局400 000（注：到（注：到6月末，预收账款账户已有贷方余额月末，预收账款账户已有贷方余额250万元）万元） 4.7月月26日为市政工程局代建的该项工程已全部竣日为市政工程局代建的该项工程已全部竣工，验收合格。按合同规定将工程结算账单交给市工，验收合格。按合同规定将工程结算账单交给市政工程局。工程全部价款为政工程局。工程全部价款为300万元。根据有关凭万元。根据有关凭证作如下会计分录：证作如下会计分录： 确认代建工程结算收入和应收账款确认代建工程结算收入和应收账款借：应收账款借：应收账款市政工程局市政工程局3 000 000贷：主营业务收入贷：主营业务
16、收入代建工程结算收入代建工程结算收入 3 000 000转销原来的预收账款转销原来的预收账款即将从市政工程局预收的全部账款即将从市政工程局预收的全部账款250万转入万转入应收账款账户：应收账款账户：借：预收账款借：预收账款市政工程局市政工程局2 500 000贷：应收账款贷：应收账款市政工程局市政工程局2 500 000 5.7月月30日收到市政工程局补付的工程款日收到市政工程局补付的工程款50万元，已万元，已存入银行。存入银行。借：银行存款借：银行存款500 000贷：应收账款贷：应收账款市政工程局市政工程局500 0006.计算代建工程应交的相关税金：（营业税税率为计算代建工程应交的相关税
17、金：（营业税税率为3%、城市维护建设税税率为、城市维护建设税税率为7%，教育费附加为，教育费附加为3%）应交营业税应交营业税=3 000 0003%=90000（元）（元）应交城市维护建设税应交城市维护建设税=900007%=6300（元）（元）应交教育费附加应交教育费附加=900003%=2700（元）（元）借：营业税金及附加借：营业税金及附加99 000贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 90 000应交城市维护建设税应交城市维护建设税 6 300应交教育费附加应交教育费附加 2 700三、分期收款开发产品的核算三、分期收款开发产品的核算分期收款销售，是指按合同规定发出商品分期收
18、款销售，是指按合同规定发出商品后，分期收回款项，并后，分期收回款项，并分期按收款比例结转成分期按收款比例结转成本本的一种销货方式。的一种销货方式。 分期收款开发产品和其他不具备确认收入条分期收款开发产品和其他不具备确认收入条件的发出开发产品要通过件的发出开发产品要通过“分期收款开发产品分期收款开发产品”科目进行核算。科目进行核算。 【例例11-4】某企业已开发完工的某企业已开发完工的B小区小区2号楼采用分期号楼采用分期收款方式出售给甲单位，总售价收款方式出售给甲单位，总售价120万元，实际总成万元，实际总成本本100万元。合同规定，全部价款分两次付清，房屋万元。合同规定，全部价款分两次付清，房
19、屋移交时支付移交时支付60%，余款于第二年底付清。作如下会计，余款于第二年底付清。作如下会计分录：分录：1.办妥分期收款销售合同时：办妥分期收款销售合同时：借：分期收款开发产品借：分期收款开发产品B小区小区2号楼号楼 1 000 000贷：开发产品贷：开发产品房屋（房屋（B小区小区2号楼）号楼） 1 000 000 2.首次收款时：首次收款时：借：银行存款借：银行存款720 000贷：主营业务收入贷：主营业务收入商品房销售收入商品房销售收入 720 000同时按收款比例结转销售成本：同时按收款比例结转销售成本：借：主营业务成本借：主营业务成本商品房销售成本商品房销售成本 600 000贷：分期
20、收款开发产品贷：分期收款开发产品B小区小区2号楼号楼 600 000第二次收款时仍同首次收款一样确认收入，并按比例第二次收款时仍同首次收款一样确认收入，并按比例结转成本。结转成本。四、销售退回和折让的核算四、销售退回和折让的核算销售退回、销售折让。销售退回、销售折让。在发生销售退回和销售折让的情况下，应按在发生销售退回和销售折让的情况下，应按退回产品的价款或折让的金额冲减当期的销售收退回产品的价款或折让的金额冲减当期的销售收入。由于收入的减少，相关税金也要同时减少。入。由于收入的减少，相关税金也要同时减少。对于销售退回对于销售退回,在冲减销售收入的同时还要冲减相在冲减销售收入的同时还要冲减相关
21、的销售成本关的销售成本.注：若是现金折扣，应如何处理？注：若是现金折扣，应如何处理？【例例11-5】某房地产开发公司销售给甲单位商品某房地产开发公司销售给甲单位商品房房5套，每套建筑面积套，每套建筑面积70平米，共平米，共350平方米。商平方米。商品房实际成本每平米品房实际成本每平米1400元，买卖双方签订的销元，买卖双方签订的销售合同规定，每平方米售价售合同规定，每平方米售价2000元，共计元，共计700 000元，购买单位先支付元，购买单位先支付30%的购房定金，其余款项的购房定金，其余款项于商品房交付使用于商品房交付使用3个月后一次付清。商品房交付个月后一次付清。商品房交付使用后，其中使
22、用后，其中1套出现严重质量问题，甲单位要求套出现严重质量问题，甲单位要求退货，其余退货，其余4套也存在不同程度的质量问题，甲单套也存在不同程度的质量问题，甲单位提出要求折让。经双方协商同意后，位提出要求折让。经双方协商同意后，1套作为退套作为退回处理，其余回处理，其余4套商品房按全部价款的套商品房按全部价款的5%给予折给予折让。有关会计分录如下：让。有关会计分录如下： 1.收到购房定金时：收到购房定金时：借：银行存款借：银行存款210 000贷：预收账款贷：预收账款甲单位甲单位210 0002.交付商品房确认收入时：交付商品房确认收入时：借：应收账款借：应收账款甲单位甲单位490 000预收账
23、款预收账款甲单位甲单位210 000贷：主营业务收入贷：主营业务收入商品房销售收入商品房销售收入 700 000同时结转商品房销售成本：同时结转商品房销售成本：5套商品房实际成本为：套商品房实际成本为： 1400350=490 000（元）（元）借：主营业务成本借：主营业务成本商品房销售成本商品房销售成本 490 000贷：开发产品贷：开发产品房屋房屋490 0003.发生销售退回和折让时：发生销售退回和折让时：退回的退回的1套商品房价款为套商品房价款为702000=140000（元）（元）其余其余4套销售折让金额为：套销售折让金额为： 70420005%=28000（元）（元）销售退回的价款
24、和销售折让的金额应冲减当销售退回的价款和销售折让的金额应冲减当期的销售收入。会计分录如下：期的销售收入。会计分录如下：借：主营业务收入借：主营业务收入商品房销售收入商品房销售收入168 000贷：应收账款贷：应收账款甲单位甲单位 168 000 同时收回同时收回1套商品房，冲减销售成本：套商品房，冲减销售成本：1套商品房实际成本为：套商品房实际成本为：140070=98000（元）（元）借：开发产品借：开发产品房屋房屋98000贷：主营业务成本贷：主营业务成本商品房销售成本商品房销售成本 98000 第三节其它业务收入的核算第三节其它业务收入的核算一、其他业务收入的核算一、其他业务收入的核算（
25、一）其它业务收入的核算内容与账户设（一）其它业务收入的核算内容与账户设置置其它业务收入：商品房售后服务收入、材其它业务收入：商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产（料销售收入、无形资产转让收入和固定资产（房地产除外）出租收入等。房地产除外）出租收入等。设置设置“其它业务收入其它业务收入” 。如：其他业务收入如：其他业务收入商品房售后服务收入商品房售后服务收入设备出租收入等设备出租收入等 （二）其他业务收入的会计处理（二）其他业务收入的会计处理1.商品房售后服务收入的会计处理商品房售后服务收入的会计处理房地产开发企业的商品房售后服务是指企房地产开发企业的商品房售后服务是指企
26、业接受其他单位的委托，对已经售出的商品房业接受其他单位的委托，对已经售出的商品房进行管理，如房屋及所属设备的维修、电梯看进行管理，如房屋及所属设备的维修、电梯看管、卫生清洁、治安管理等劳务性的服务。管、卫生清洁、治安管理等劳务性的服务。【例例11-6】某房地产开发公司销售商品房后，某房地产开发公司销售商品房后，在住宅小区设立了管理处，为住户提供治安保在住宅小区设立了管理处，为住户提供治安保卫、卫生清洁、电梯看管和房屋维修等项服务卫、卫生清洁、电梯看管和房屋维修等项服务，按月向用户收取管理费用。假如本月向住户，按月向用户收取管理费用。假如本月向住户收取全部管理费用收取全部管理费用1万元，待收到管
27、理费用时应万元，待收到管理费用时应做如下会计分录：做如下会计分录：借：库存现金（或银行存款）借：库存现金（或银行存款）10 000贷：其他业务收入贷：其他业务收入商品房售后服务收商品房售后服务收入入 10 000 2.固定资产出租收入的核算固定资产出租收入的核算房地产开发企业固定资产出租是指企业将不房地产开发企业固定资产出租是指企业将不需用的机械设备等对外出租。（不含出租的房地需用的机械设备等对外出租。（不含出租的房地产，出租房地产应按产，出租房地产应按“投资性房地产投资性房地产”进行处理进行处理）。机械设备等固定资产出租是企业将本身所拥）。机械设备等固定资产出租是企业将本身所拥有的劳动资料对
28、外出租，这对房地产开发企业来有的劳动资料对外出租，这对房地产开发企业来说，属于非主营业务，其取得的租金收入应计入说，属于非主营业务，其取得的租金收入应计入“其他业务收入其他业务收入”账户。账户。【例例11-7】某房地产公司将不需要的设备对外出租，某房地产公司将不需要的设备对外出租，本月取得租金收入本月取得租金收入5000元，款项已存入银行。做如元，款项已存入银行。做如下会计分录：下会计分录：借：银行存款借：银行存款 5 000贷：其他业务收入贷：其他业务收入设备出租收入设备出租收入 5000 3.材料销售收入的核算材料销售收入的核算房地产开发企业的材料销售是指企业将不需房地产开发企业的材料销售
29、是指企业将不需用的库存材料对外销售。房地产开发企业的营业用的库存材料对外销售。房地产开发企业的营业周期一般比较长，一个项目开发结束后，往往隔周期一般比较长，一个项目开发结束后，往往隔较长时间才开始下一个项目，而且不同项目所用较长时间才开始下一个项目，而且不同项目所用的材料也不完全一样。所以如果企业在开发产品的材料也不完全一样。所以如果企业在开发产品后的材料有剩余，就要进行销售处理。销售材料后的材料有剩余，就要进行销售处理。销售材料取得的价款，也是企业的一项其他业务收入。取得的价款，也是企业的一项其他业务收入。【例例11-8】某房地产开发公司在开发项目结束后，将一某房地产开发公司在开发项目结束后
30、，将一批库存材料对外销售，材料成本为批库存材料对外销售，材料成本为20000元，售价为元，售价为27000元。材料价款收到已存入银行。做实现收入的会元。材料价款收到已存入银行。做实现收入的会计分录如下：计分录如下：借：银行存款借：银行存款27 000贷：其他业务收入贷：其他业务收入材料销售收入材料销售收入27 000 二、与其他业务收入相关的其他业务成本的核算二、与其他业务收入相关的其他业务成本的核算（一）其他业务成本的账户设置（一）其他业务成本的账户设置其他业务成本是指与其他业务收入相关的成本、费其他业务成本是指与其他业务收入相关的成本、费用。为了核算企业的其他业务成本，应设置用。为了核算企
31、业的其他业务成本，应设置“其他业务其他业务成本成本”账户，该账户借方登记与其他业务收入相关的成账户，该账户借方登记与其他业务收入相关的成本、费用；贷方登记期末转入本、费用；贷方登记期末转入“本年利润本年利润”账户的其他账户的其他业务成本。业务成本。 期末结转后，该账户应无余额。该账户明细账的设期末结转后，该账户应无余额。该账户明细账的设置应与置应与“其他业务收入其他业务收入”明细账户的设置相对应，包括明细账户的设置相对应，包括商品房售后服务支出、材料销售成本、出租设备折旧费商品房售后服务支出、材料销售成本、出租设备折旧费等。等。 （二）其他业务成本的会计处理（二）其他业务成本的会计处理1.商品
32、房售后服务支出的核算商品房售后服务支出的核算房地产开发企业发生的商品房售后服务支房地产开发企业发生的商品房售后服务支出，应根据有关凭证，借记出，应根据有关凭证，借记“其他业务成本其他业务成本”账户，贷记账户，贷记“银行存款银行存款”、“原材料原材料”、“应应付职工薪酬付职工薪酬”等账户。等账户。【例例11-9】某房地产开发公司某住宅小区管理处当某房地产开发公司某住宅小区管理处当月发生下列支出：管理人员薪酬月发生下列支出：管理人员薪酬4560元，以银行存元，以银行存款支付卫生用具费款支付卫生用具费600元，材料支出元，材料支出1000元。根据有元。根据有关凭证，做如下会计分录：关凭证，做如下会计
33、分录：借：其他业务成本借：其他业务成本商品房售后服务支出商品房售后服务支出6 160贷：应付职工薪酬贷：应付职工薪酬 4 560 银行存款银行存款 600原材料原材料 1 000 2.出租固定资产折旧费的核算出租固定资产折旧费的核算房地产开发企业对外出租设备等固定资产，应房地产开发企业对外出租设备等固定资产，应按月提取折旧费。提取出租固定资产的折旧费，应按月提取折旧费。提取出租固定资产的折旧费，应借记借记“其他业务成本其他业务成本”账户，贷记账户，贷记“累计折旧累计折旧”账账户。户。【例例11-10】某房地产开发公司本月提取出租设备某房地产开发公司本月提取出租设备折旧费折旧费1000元，应作如
34、下分录：元，应作如下分录：借：其他业务成本借：其他业务成本出租设备折旧费出租设备折旧费1 000贷：累计折旧贷：累计折旧 1 000 3.销售材料成本的结转销售材料成本的结转房地产开发企业对外销售材料，应结转其材房地产开发企业对外销售材料，应结转其材料成本，结转成本时，借记料成本，结转成本时，借记“其他业务成本其他业务成本”账账户，贷记户，贷记“原材料原材料”账户。账户。【例例11-11】某房地产开发公司将库存材料对外销某房地产开发公司将库存材料对外销售，该批材料实际成本售，该批材料实际成本20000元。应作如下会计元。应作如下会计分录：分录：借：其他业务成本借：其他业务成本材料销售成本材料销
35、售成本20 000贷：原材料贷：原材料 20 000注：房地产开发企业取得的各项其他业务注：房地产开发企业取得的各项其他业务收入，按照税法的规定应缴纳各种税费，收入，按照税法的规定应缴纳各种税费，在按规定计提各种税费时：在按规定计提各种税费时：借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费应交应交周转房的核算 周转房属于企业自己周转使用的房屋，所周转房属于企业自己周转使用的房屋，所以在周转使用期间，要按期摊销周转房的成本以在周转使用期间，要按期摊销周转房的成本。1、账户设置、账户设置设置设置“周转房周转房”账户。账户。借方：借方：结转来的周转房的实际成本结转来的周转房的实际成本
36、 贷方：贷方：每期周转房的摊销额和转作其他用途的每期周转房的摊销额和转作其他用途的周转房的实际成本。周转房的实际成本。借方余额反映的是在用的周转房的实际成本。借方余额反映的是在用的周转房的实际成本。 该账户应设置该账户应设置“在用周转房在用周转房”和和“周转房累计周转房累计摊销摊销”两个明细账户进行核算。两个明细账户进行核算。如：如：“周转房周转房在用周转房在用周转房”“周转房周转房周转房累计摊销周转房累计摊销”其中其中“在用周转房在用周转房”反映的是在用周转房反映的是在用周转房的原始成本。的原始成本。“周转房累计摊销周转房累计摊销”的贷方余额的贷方余额反映的是在用周转房的累计摊销额。反映的是
37、在用周转房的累计摊销额。周转房总账账户的借方余额反映的是周转周转房总账账户的借方余额反映的是周转房的净值。房的净值。 2、周转房摊销方法、周转房摊销方法 （1）平均年限摊销法；）平均年限摊销法； （2）周转使用次数摊销法。）周转使用次数摊销法。注：要考虑净残值，注：要考虑净残值，3%-5%。使用年限长，使用年限长，按月计提。按月计提。使用次数有使用次数有限，按次数限，按次数计提。计提。3、摊销对象、摊销对象 （1）能直接计入某项目开发成本的，直接计）能直接计入某项目开发成本的，直接计入；入； （2）不能直接计入某项目开发成本的，计入）不能直接计入某项目开发成本的，计入“开发间接费用开发间接费用
38、”，再按比例分配。，再按比例分配。【例例11-12】某企业发生下列经济业务：某企业发生下列经济业务：1）企业根据需要将一批商品房暂作周转房使）企业根据需要将一批商品房暂作周转房使用，其实际成本为用，其实际成本为250万元。作如下会计分录：万元。作如下会计分录：将开发房屋完成时：将开发房屋完成时：借：开发产品借：开发产品周转房周转房 2 500 000贷：开发成本贷：开发成本房屋开发成本房屋开发成本 2 500 000房屋投入使用时：房屋投入使用时：借：周转房借：周转房在用周转房在用周转房 2 500 000贷：开发产品贷：开发产品周转房周转房 2 500 0002）企业计提本月周转房摊销额）企
39、业计提本月周转房摊销额12000元，做如下会元，做如下会计分录：计分录：借：开发间接费用借：开发间接费用12 000贷：周转房贷：周转房周转房累计摊销周转房累计摊销 12 0004、周转房修理费、周转房修理费 （1）日常修理费计入开发成本；）日常修理费计入开发成本； （2）大修理计入周转房成本。）大修理计入周转房成本。5、周转房改、扩建费、周转房改、扩建费（1）自己改装后出售的，计入）自己改装后出售的，计入“销售费用销售费用”；（2）购房单位要求改建的，计入）购房单位要求改建的，计入“开发成本开发成本周周转房改扩建成本转房改扩建成本”。第四节期间费用的核算第四节期间费用的核算 一、期间费用核算
40、的内容一、期间费用核算的内容期间费用是指企业在现场发生的消耗以外期间费用是指企业在现场发生的消耗以外，企业行政管理部门为组织管理生产发生的，企业行政管理部门为组织管理生产发生的“管理费用管理费用”、销售部门为开发产品的销售而发、销售部门为开发产品的销售而发生的各项生的各项“销售费用销售费用”、以及企业为筹集资金、以及企业为筹集资金发生的发生的“财务费用财务费用”。 （一）管理费用核算的内容（一）管理费用核算的内容管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织企业管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织企业开发经营活动而发生的各项费用。开发经营活动而发生的各项费用。 主要包括以下方面的内容：主要包括以
41、下方面的内容：公司经费或企业经费（具体包括行政管理部门职工公司经费或企业经费（具体包括行政管理部门职工薪酬、差旅费、办公费、折旧费、机物料消耗、以及整薪酬、差旅费、办公费、折旧费、机物料消耗、以及整个企业的固定资产日常修理费等）、工会经费、职工教个企业的固定资产日常修理费等）、工会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、育费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、排污费、税金（指企业支付聘请中介机构费、诉讼费、排污费、税金（指企业支付的房产税、车船税、土地使用税、印花税）、技术转让的房产税、车船税、土地使用税、印花税）、技术转让费、研究与开发费、
42、无形资产摊销、业务招待费、存货费、研究与开发费、无形资产摊销、业务招待费、存货盘亏损失等。盘亏损失等。 （二）销售费用核算的内容（二）销售费用核算的内容销售费用，是指企业在销售开发产品过程销售费用，是指企业在销售开发产品过程中发生的费用，包括产品销售之前的改装修复中发生的费用，包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费、产品销售费、产品看护费、水电费、采暖费、产品销售过程中的广告费、展览费以及为销售本企业的过程中的广告费、展览费以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工薪酬、固定资产产品而专设的销售机构的职工薪酬、固定资产折旧费等。折旧费等。 （三）财务费用核算的内容（三）财务
43、费用核算的内容财务费用，是指企业为筹集开发经营所需财务费用，是指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用，包括利息支出（减利资金而发生的各项费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）、以及筹息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）、以及筹资过程中发生的手续费等。资过程中发生的手续费等。 二、期间费用的账户设置二、期间费用的账户设置为了核算企业的各项期间费用，企业要设为了核算企业的各项期间费用，企业要设置置“管理费用管理费用”、“销售费用销售费用”和和“财务费用财务费用”三个总账账户进行核算。三个总账账户进行核算。1.“管理费用管理费用”账户账户该账户用来核算企业发生的各项管理费用该账户
44、用来核算企业发生的各项管理费用，借方登记本期发生的各项管理费用，贷方登，借方登记本期发生的各项管理费用，贷方登记月末转入记月末转入“本年利润本年利润”账户的管理费用，结账户的管理费用，结转后应无余额。转后应无余额。2.“销售费用销售费用”账户账户该账户用来核算企业发生的各项销售费用，借方登该账户用来核算企业发生的各项销售费用，借方登记本期发生的各项销售费用，贷方登记月末转入记本期发生的各项销售费用，贷方登记月末转入“本年本年利润利润”账户的销售费用，结转后应无余额。账户的销售费用，结转后应无余额。该账户应按销售费用的项目设置多栏式明细账进行该账户应按销售费用的项目设置多栏式明细账进行明细核算。
45、明细核算。3.“财务费用财务费用”账户账户该账户用来核算企业发生的各项财务费用，借方登该账户用来核算企业发生的各项财务费用，借方登记本期发生的各项财务费用，贷方登记月末转入记本期发生的各项财务费用，贷方登记月末转入“本年本年利润利润”账户的财务费用，结转后应无余额。账户的财务费用，结转后应无余额。【例例11-13】某房地产开发企业本月发生以下期间费某房地产开发企业本月发生以下期间费用：用：1.企业行政管理部门购买办公用品企业行政管理部门购买办公用品2000元，已用银元，已用银行存款支付，做如下会计分录：行存款支付，做如下会计分录： 借：管理费用借：管理费用公司经费公司经费2000 贷：银行存款
46、贷：银行存款20002.企业接到银行付款通知，本月银行手续费企业接到银行付款通知，本月银行手续费800元，元，已从存款账户中扣除，作如下会计分录：已从存款账户中扣除，作如下会计分录： 借：财务费用借：财务费用银行手续费银行手续费 800贷：银行存款贷：银行存款 8003.企业用银行存款支付咨询费企业用银行存款支付咨询费1500元，广告费元，广告费8000元。作如下会计分录：元。作如下会计分录： 借：管理费用借：管理费用咨询费咨询费 1500销售费用销售费用广告费广告费 8000贷：银行存款贷：银行存款95004.企业接到银行通知，本月银行存款利息收入企业接到银行通知，本月银行存款利息收入200
47、元，已转入存款账户。做如下会计分录：元，已转入存款账户。做如下会计分录： 借：银行存款借：银行存款200贷：财务费用贷：财务费用利息收入利息收入200 5.企业分配本月职工薪酬，其中总部管理人员薪酬企业分配本月职工薪酬，其中总部管理人员薪酬8000元，房屋看护人员薪酬元，房屋看护人员薪酬 3000元。作如下会计元。作如下会计分录：分录：借：管理费用借：管理费用公司经费公司经费8000销售费用销售费用产品看护费产品看护费3000贷：应付职工薪酬贷：应付职工薪酬 110006.月末，将本月发生的管理费用、财务费用和销售月末，将本月发生的管理费用、财务费用和销售费用，全部转入费用，全部转入“本年利润
48、本年利润”账户。作如下会计分账户。作如下会计分录：录：借：本年利润借：本年利润 23100贷：管理费用贷：管理费用 11500 财务费用财务费用 600销售费用销售费用 11000第五节第五节 投资净收益和营业外收支的核算投资净收益和营业外收支的核算一、投资净收益一、投资净收益投资净收益投资净收益=投资收益投资收益-投资损失投资损失 投资收益投资收益：对外投资分得的利润、股利、债：对外投资分得的利润、股利、债券利息、到期收回或中途转让取得款项多于账券利息、到期收回或中途转让取得款项多于账面价值的差额，权益投资在被投资单位增加的面价值的差额，权益投资在被投资单位增加的净资产中拥有的数额等。净资产
49、中拥有的数额等。 投资损失投资损失：对外到期收回或中途转让取得款：对外到期收回或中途转让取得款项少于账面价值的差额，权益投资在被投资单项少于账面价值的差额，权益投资在被投资单位减少的净资产中分担的数额等。位减少的净资产中分担的数额等。二、营业外收入的核算二、营业外收入的核算营业外收入是指企业发生的与日常活动无营业外收入是指企业发生的与日常活动无直接关系的各项利得。直接关系的各项利得。 主要包括：非流动资产处置利得、盘盈利得主要包括：非流动资产处置利得、盘盈利得、罚款利得、捐赠利得、非货币性资产交换利、罚款利得、捐赠利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、政府补助、确实无法支付得、债务重组利得
50、、政府补助、确实无法支付而按规定程序经批准后转做营业外收入的应付而按规定程序经批准后转做营业外收入的应付款项等。款项等。 营业外收入的会计处理营业外收入的会计处理设置设置“营业外收入营业外收入”账户。账户。借方：借方：登记期末转入登记期末转入“本年利润本年利润”账户的营业账户的营业外收入。外收入。 贷方：贷方：登记企业发生的各项营业外收入，登记企业发生的各项营业外收入，三、营业外支出三、营业外支出营业外支出是指企业发生的与日常活动无营业外支出是指企业发生的与日常活动无直接关系的各项净损失。直接关系的各项净损失。 主要包括：非流动资产处置损失、盘亏损失主要包括：非流动资产处置损失、盘亏损失、罚款