北京地区房地产金融风险.docx

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1、北京地区房地产金融风险现状分析方式控制房价，力求找到房地产金融与住房需求之间的平衡点。三、国外房地产金融市场风险及启示（一）美国1 .美国次贷危机产生原因及影响美国在2007年爆发了严重的次贷危机，从而造成了巨大的影响。它逐渐从 住房抵押贷款市场中爆发并蔓延开来。在美国，房屋抵押信贷市场可以分成优 质、Alt-A和次级等三类信贷市场。其中，优质信贷市场的客户具有良好的债 务承当能力、较为稳定的收入、以及较高的信用等级。上述客户可获得优惠利率, 因为他们的高信用评级超过660点。与优质的信贷市场比拟,该金融市场对客户 信贷评分缺乏620分,且没有收入证明,债务承当并不合理。所以,如果他们为了 获

2、得银行贷款而需要执行比拟优惠利率最高二负三个百分点的利息，他们才能采 用零首付方式获得信贷,而无需提供任何证明，而中级“Alt-A信贷市场那么处于 之前所讨论的两者之间。有一些客户具有较好的历史信用记录,和优质贷款市场 相比，其利率超出了大约1个到2个百分点。所以，对于各类金融机构而言，次 级贷款业务的推广难度并不大,从投资者的角度来看，有很大的诱惑力。2 .美国次贷危机对房地产金融市场的启示在出现了次贷危机之后，全球各个国家逐渐地认识到房地产行业有其特殊性, 此外，房地产金融也属于极具特殊性的专业市场。因此，应当采取合理的措施来 确保二个市场能够相互协调地顺利开展，同那个房地产金融来推动整个

3、金融领域 的可持续开展。需要对该市场中所存在的风险进行充分的认识。实际上，住房是 十分重要的商品,房产的价格将会受到供求双方的显著影响。所以,房产价格应在 自身的价值附近进行合理的变化。假设将房产视作抵押品，那么看起来有较高的平安 性，但平安程度基本上取决于房价的波动。美国次贷危机爆发后,人们对金融创新 有了深刻而理性的认识,从兴奋的追求到冷静的思考。事实上,在爆发了该危机之 后，我国的房地产金融市场也应得到一些重要的启发，除了积极地进行金融创新 之外，还应当将一整套关于监管、制度及评价等方面的体系构建起来。根据人民 银行专家的研究结果可知，现阶段,我国的金融创新水平还比拟低,尤其是在推进 资

4、产证券化方面还十分的缓慢。为此，需要积极地学习美国已经开展出来的关于 信用风险管理的先进理念，使基础资产具有合理稳定的现金流量,且做好全面监 管工作。对当前的全球经济一体化进行合理的应对。当次贷危机逐渐影响全球之 后，由逐渐地由房地产领域开展至股票及外汇市场当中，对实体经济可持续开展 造成了很大的影响，由此可知，我国处在一体化经济的阶段中。从而有利于我国 能够更加高效率地将市场经济体制全面构建起来,对资源进行科学的配置，促进社会福利的全面提升。日本.日本房地产泡沫的成因在结束了第二次世界大战之后，该国逐渐进入了工业化时代,其经济取得了 巨大的开展。由于国民经济不断增强，也使广大的民众有了更嘎的

5、生活标准，推 动了房地产市场的快速开展。根据统计数据可知,在从上个世纪六十年代中期年 七十年代中期里,该国新建住房到达两千五百万套。而在此之后的10年时间里, 本领域需求不断降低,而房价那么显著提高。可以认为,该国政府对此应负有责任。过度投资以及经济的高速增长。该国之所以在上个世纪的七十年代实现了经 济的高速增长,原因就是在固定资产方面有更多的投资。而且,该国城市化进程也 不断加速，使城市中的产业及人口均急速增大,推升了土地的价格,在房地产行业 中也涌入了并大量的资本。和1974年相比，该国在1985年时的房地产投资比例 提高了 25%左右,而且在10年当中其均值是58%,比国际10%警戒标准

6、显著更高。存在着不合理的税制。该国在比拟长的时间里始终采用原有的土地税收政 策。因此不合理问题主要包括:低固定资产税、高转移所得税以及优惠遗产税等。 这些就导致了大量的资金被逐渐地流到其土地市场之中，同时也有更低的土地供 应量。1 .日本房地产泡沫警告该国之所以出现房地产领域的泡沫，主要原因就是在比拟长的时间内逐步发 展而来。在进行深入的分析之后,可得到的警告为:当一国正处在经济的高速开展 阶段时，政府通常会通过更加积极主动的财政政策与不断变得放松的货币政策来 推动投资。此时将会导致流动性过剩。房价会在比拟长的时期内受到汇率波动的影响。在发生汇率波动之后，将吸 引国际资本发生流出或者是流入,从

7、而也使信贷、土地以及利率等政策发生改变, 导致房价发生一定的变化。如果货币升值,那么将会使房产价格增加。所以,除了需 要不断地推进汇率制度的深化改革工作之外,应当稳定地调整汇率,从而减小房 地产行业所受到的影响。从政府的角度来看，需要适当地引导市场,涉及到其中的不同环节,从而使各 类异常行为得到有效的规避。对制度进行进一步的完善,对投机行为进行有效的控制。现阶段，国内的房产 市场中，其税费有房地产业税、土壤营业税总收入、城建税、普通印花税、经营 税、中小企业所得税、契税以及个别所得税等,却尚未有遗产税及固定资产税等。 所以，需要充分地结合该市场的具体开展情况与需求来进行税收政策的有效调 整。四

8、、北京市房地产金融市场开展及风险防范（一）开展北京市房地产金融市场的基本要求我们应当在整个房地产领域当中逐步地形成充足且长期的资金来源。因为该 行业的主要特征为对资金有长期且大规模的需求,所有，其相关的金融市场也需 要确保有充分且稳定的资金保障。需要更好地满足普通居民关于住房改善方面的要求，有其关注中低收入家庭 的实际需求。目前，北京市的居民收入呈现出不断加大的差距。应对着力做好中 低收入家庭的住房保障工作,而这也是我国整个社保体系的不可或缺局部。应当 从政策及资金等层面来对房地产金融市场予以充分的支持,促进社会福利水平的 不断提升。应当将一套科学合理的风险防范工作机制全面构建起来。需要不断地

9、创新及 调整与之相关的风险评估、产品及政策，使风险被有效地分散,采取有效的措施来 促进抗风险能力的不断提升。应当和城市化进程及宏观经济状态有良好的协调性。作为我国的政治及经济 中心,北京市长期以来都致力于建设全球金融中心。因此,房地产金融市场对于宏 观调控、资源配置和城市建设具有重要意义。（二）北京市房地产金融市场的开展思路本论文在深入地分析市场情况及需求的基础上，提出了一套基本的开展思 路。当地的房地产金融主要包括了政策、产品、组织及市场等局部。其中，市场 又包括了一级与二级市场，同时也是产生抵押贷款以及进行证券交易的场所。而 组织那么涉及到中介非银行金融机构、银行、监管机构以及相关的部门。

10、此外，产 品主要包括投资基金、股票、债券、信贷业务以及各类金融衍生品等。而政策那么 涉及到法律、平安、税费优惠、用地优惠以及货币等方面的政策。它们共同地组 成了一个全新的房地产市场,并相辅相成。（三）北京市房地产金融市场风险防范现阶段,其市场机构的核心是在政府部门的管理之下的相关商业银行，同时 还包括其他的金融机构。然而，有一些缺乏之处:首先是没有较为统一的监督管 理机构，其次那么是没有专业化较高的房地产金融机构，此外，缺少一套完善的市 场竞争机制。应对将专业化的监管机构构建起来。目前，北京市的经济开展在全国范围内 显著居前，而房产投资也有非常大的空间,但是也存在巨大的风险性。因此，应当 结合

11、其房产市场的具体情况，考虑自身的特殊地位,将专业化的金融监管机构建 立起来，对房地产开发、投资、消费、流通等环节进行独立控制和管理。不断地拓展金融机构的业务覆盖范围。现阶段，在该市场中，核心仍是商业 银行,其主营业务包括住房抵押贷款以及和房地产相关的投资及开发，因此也存 在很大的市场风险性。所以，需要充分地考虑商业银行的主要特点,将更加完善且 丰富的金融机构建立起来,促进金融机构的业务覆盖范围的不断拓宽。采取有效措施来增加各类机构进行房地产经营时的业务范围。一方面需要结 合新的开展形势来进行房地产金融市场的建设，同时需要支持担保及保险公司积 极地进入我国的房地产开发市场中，促进金融产品信用评级

12、的不断提升，将与之 相关的金融资产证券化机构全面建立起来，以对一、二级市场的运作起到重要的 推动作用。结论本论文主要分析了我国的房地产金融市场,着重以北京市为例，探讨其市场 结构以及存在的主要风险,而且形成了相应的对策及工作思路。在过去的一个时 期里,北京市的房地产行业通过进行有效的战略调整而取得了可喜的开展成效， 有更多的民企积极参与到本领域的投资及开发过程中去，房地产开发投入也稳步 增长，已逐渐形成了北京的支柱产业。住宅供应往近郊区市开展，住宅需求量强劲, 商品房住宅均价增长迅速,远高于全国平均水平。北京房地产金融市场的核心为商业银行，其它的辅助力量那么是信托及证券机 构，逐步构建起了较为

13、完善的市场体系，同时也促进了中介机构与监管机构的逐 步开展。在全面分析日本及美国的房地产金融领域开展历程之后，发现我们应当 对全球经济一体化以及金融创新有更加客观全面的理解,采取科学可行的金融政 策，进一步做好制度建设。为此，本论文形成了针对北京市房地产金融市场的主 要思路及基本要求。基本要求主要为:与城市的开展情况及需求相结合,与当地经 济及文化开展相适应，与金融市场协调地开展，同时保证高效率及公平性,使投资 者得到应有的利益,有利于社会及城市的可持续健康开展,将一个完善的政策、组 织结构、产品及市场体系全面地构建出来。参考文献1王漪.房地产市场金融风险问题分析J .金融天地，2010年第5

14、期：135-136.2王永勤，董蕴琳.关于我国金融风险问题的探讨J.华北金融2009年第1期：26-28.3曾前锋.我国房地产金融风险的产生原因及应对措施J.中国两界，2010年第2期： 213-214.4雷鸣.我国房地产金融风险及防范研究J.企业导报.2010年第1期：170-172.5薛奕.我国房地产金融风险及应对策略浅探J,河北金融，2010年第6期：22-47.6刘海北，中美房地产金融风险的比拟及我国的应对策略J.上海金融，2009年第2期： 65-68.7朱之鑫，陈元.我国潜在金融风险和对策J.经济研究参考，2010年第7期：15-19.8薛奕.我国房地产金融风险及应对策略浅探J.河

15、北金融，2010年第6期：22-47.9张小凤.浅析房地产企业融资风险及其防范策略J.纳税.2019. 1310王思予.基于VAR模型的我国房地产价格影响因素研究.改革与开放.2020. 2011 Wallace N . Real Estate Price Measurement and Stability CrisesJ. fisher center for real estate & urban economics, 2011.12 Joost, Driessen, Otto, et al. Pricing of commercial real estate securities duri

16、ng the 2007-2009 financial crisisJJ. Journal of Financial Economics, 2012.摘要1绪论1一、房地产金融风险概述2（一）房地产金融市场2（二）房地产金融风险3（三）房地产金融风险成因3二、北京市房地产金融市场风险分析4（一）北京市房地产业开展现状4.土地征用和开发41 .房地产供给5（二）北京市房地产金融市场的参与者5.所有商业银行北京分行51 .北京市住房公积金管理中心6.证券机构62 .信托公司6.监管者63 .房地产中介机构7（三）北京市房地产金融市场风险分析9三、国外房地产金融市场风险及启示10（一）美国10.美国次

17、贷危机产生原因及影响81 .美国次贷危机对房地产金融市场的启示8（二）日本错误!未定义书签。1 .日本房地产泡沫的成因8.日本房地产泡沫警告9四、北京市房地产金融市场开展及风险防范12（一）开展北京市房地产金融市场的基本要求12（二）北京市房地产金融市场的开展思路12（三）北京市房地产金融市场风险防范12结论11参考文献12致谢13摘要北京的房地产业对提高当地民众的生存条件和推动国民经济快速增长发挥着积极影响。 已形成为北京经济的主要成分和支柱之一。由于房地产业商品价格大,对地产业务投入大， 且运营周期较长,所以不管是从住宅商品生产或者居民消费的角度考虑，金融手段都是对支 持地产业务开展必不可

18、少的。由此可见，北京房地产业同金融业的关系越来越紧密，针对北 京房地产金融市场的现状和开展战略的研究也显得越重要。对北京房地产金融市场的研究必 须贯通于金融机构在房地产生产、流通和消费领域提供相关金融服务的全过程。本文以北京 市房地产业快速开展的总体形势为背景，以房地产业与金融业相结合的房地产金融市场为主 线,结合国内外房地产金融市场的经典理论和最新理论成果，全面研究和评价了北京市房地 产金融市场开展现状，提出了存在的主要问题，本文阐述了构建北京房地产金融市场的总体 思路和相应策略，并对北京房地产金融市场做了深入地调查研究和细致地分析。关键词：北京市房地产 金融市场开展现状AbstractBe

19、ijings real estate industry has played a positive role in improving the living conditions of local people and promoting rapid economic growth. It has become an important part and one of the pillar industries of Beijing*s economy. The value of real estate commodities is large, the investment in the r

20、eal estate industry is large, and the operation cycle is long. No matter from the perspective of real estate commodity production or consumption, the financial industry is essential to support the real estate industry. Therefore, with the increasingly close relationship between Beijings real estate

21、industry and financial industry, it is very necessary and important to study the current situation and development strategy of Beijings real estate financial market. The research on Beijing real estate financial market must run through the whole process of financial institutions providing relevant f

22、inancial services in the field of real estate production, circulation and consumption.Taking the overall situation of the rapid development of Beijing*s real estate industry as the background, taking the real estate financial market combined with the real estate industry and the financial industry a

23、s the main line, combined with the classical theories and the latest theoretical achievements of the real estate financial market at home and abroad, this paper comprehensively studies and evaluates the development status of Beijings real estate financial market, and puts forward the main existing p

24、roblems, This paper expounds the overall idea and corresponding strategies of building Beijing real estate financial market, and analyzes and studies Beijing real estate financial market.Key words： Beijing real estate financial market Development status绪论本文的研究对象是北京房地产金融市场。论文以中国房地产金融市场基础理 论研究一一北京房地产金

25、融市场的开展状况与所面临的问题一一以及北京房地 产金融市场的开展策略为逻辑主轴,不但系统、全面地探究了中国房地产金融市 场的基本逻辑系统与概念架构，同时也在理论剖析的基础上形成了一套科学、全 面、动态的北京房地产金融市场开展路径和对策。这无疑充实和开展了北京房地 产市场系统的基础理论,可以从根本上发现其内在规律性。所以,该文的研究成果 有着很大的理论价值。研究的出发点是北京房地产业的开展,立足点是北京房地产金融市场体系。 从多个角度发现和分析北京市房地产金融市场存在的问题,具体分析各子市场的 开展状况,为北京市建设符合当地具体情况和当地房地产业开展的房地产金融市 场提供政策建议。建立风险防范体

26、系,更科学地将北京房地产金融市场结构与北 京房地产行业特点相结合,最后根据研究成果、国际经验和北京的具体情况提出 政策建议。一、房地产金融风险概述（一）房地产金融市场房产互联网金融市场,是指房产投资需求各方通过运用金融工具所实现的各 种房产融资交易的总和，包括了各种房屋存款、住房抵押贷款、房产开发信贷、 房产信托、房屋保险，以及房产证券交易。它既可能是一种固有的地方方法,也可 能是一种无形的交易。交易既可能是直观的,也可能是间接的。由于信用工具的不断开展与革新，中国房地产市场的经营范围也日趋拓宽, 涉及各种住房储蓄存款、商业住房贷款、房地产质押、房产信托、地产证券、房 产保险、房产典当，多元化

27、的房产金融服务活动不但给房地产业市场开展提供了 活力，同时也将金融活动与房地产业开展紧密联系，更有利于我国政府运用金融 服务体系，为市场环境的运行提供保障。（二）房地产金融风险地产经营风险，是指在商业银行为房产投入进行资金的筹集、融通、处理等 金融活动中，因为遭受一些事前无法预见（即不确定性）等各种因素的直接影响, 使商业银行的现实收益和预期利益同时发生,背离或使商业银行的现实利益和预 期收益同时出现背离,并由此遭受损失的可能性。地产业的财务风险不仅涉及单 个产业、一个机构所面临的经营风险,而且涉及整个地产业金融体系的经营风险。 由于地产业本来就是一种高投资、回报的产业,先天上就拥有高风险,当

28、金融介入 地产业以后,一旦支持过度,就极易产生信贷扩张问题,进而引发世界经济危机。 房地产行业在开展过程中，需要应对的金融风险是相对固定的:社会性。从目前 的情况来看，国内的房地产企业对银行体系的高度依赖性。房地产业经济一旦波动，将造成金融偿付能力的缺乏，更容易造成金融倒闭 和社会动乱;而现代社会房地产金融机构和银行客户、地产金融机构相互之间产 生的巨量债权债务,也产生了财务风险的扩散机制;可控性与周期性。（三）房地产金融风险成因房地产业的融资结构并不合理。近年来,尽管受到巨大利润的诱惑而带动了 许多民企进军房地产业市场，但实际上真正可以到达上市融资标准的民企数量却 很少。大多数公司投资的渠道

29、都是向银行借款。目前我国对地产企业贷款资金依 赖性最高水平一般在50%以下,但局部主要城市住宅工程开发商对银行企业信贷 融资的依赖性水平程度已超过了 80%o而商业银行公司其实直观或之间承当着地 产交易市场中物流管理的经营风险，但如果在地产交易市场中某一环节发生了问 题,那么经营风险就会向商业银行公司传导,造成大量违约贷款和呆滞资本。有关法规并不健全。而一个区域房地产市场的兴旺与否,那么取决于国家和地 方政府制定的优惠政策是否促进了房地产业的开展。不过，目前出现了一个极端 态势:局部地方片面追求GDP增速,强调房地产业对经济成长的促进作用，使得当 地经济的成长过分依靠地产开发投入。同时当地产开

30、展企业的资信状况也不良， 建成期和房屋质量得不到保证时，目前以虚拟房地产为抵押的做法将给银行带来 更大的风险。银行与开发商之间的信息并不对称。在掌握商业信息资料方面,开发商比银 行更具有优势。由于商业银行对客户的普遍性及其与信息源间的距离，因此商业 银行可以利用间接途径了解房地产开发商的所有资讯。开展中小企业不仅可以直 观了解自己的所有资讯，同时也了解地产工程开展的所有风险。不过，由于我国房 地产业投资工程收益率较大的特点加上信用机制并不完善,所以房产开展公司很 容易就从银行贷款。而一旦开展的工程获得了成功,房地产开发商很可能通过小 规模和大范围的投资获得巨额利润;如果开发工程失败,银行将承当

31、大局部损失。近年来，随着我国经济社会开展取得了良好的成绩，各行业的开展机会逐步 增多。然而，机遇总是伴随着风险，特别是在当前中国金融业的开展中。其中， 随着我国房地产业的快速开展，传统的房地产财务管理已经不能适应其开展速度, 并且仍然存在着巨大的经营风险。目前，中国房地产业开展的最主要投资来源仍 是银行贷款，这无疑地给我们留下了很大的贷款风险。因为我们承接了大局部的 房地产开展融资贷款、工程公司贷款、农村土地承包贷款和居民消费贷款。因此，我国房地产业一旦出现震荡，也将直接影响商业银行的正常运作，直 接危及整个房地产行业的整体进步。所以，国内相关企业需要在融资渠道以及金 融风险方面，投入更多的资

32、金和资源，用更加多元化的方式，帮助自身化解金融 风险，将风险带来的实际影响降到最低。二、北京市房地产金融市场风险分析（一）北京市房地产业开展现状近十年来,上海房地产业的开展速度很快,对国民经济开展产生了重要影响。 对北京房地产业者而言,在房地产商品化改革的过程中，了解北京房地产业的现 状,及时发现和解决问题，明确开展思路,制定有针对性的措施,显得尤为迫切和 重要。现在在中国，房地产业已经成为过去十年中国开展最快的产业之一。在城 镇化、改善民众生活水平、促进其他行业开展等方面都起到了至关重要的作用。 北京房地产业经过了萌芽期、高速开展期、迅速开展期和调整期四大阶段。2004 年以前，房地产业保持

33、了较快的开展速度，在北京城市经济中的地位不断上升。 成为固定资产投资增长的主导力量。产业规模迅速扩大，竞争日趋激烈；具有明 显的政策导向特征;从卖方市场进入买方市场;从杠杆投资阶段到实力投资阶段。 但近年来，为了优化经济结构，抑制投资过热，国家出台了一系列政策法规，导 致房地产业出现了一些新的开展趋势：一方面，房地产业投资较去年大幅下降， 征地本钱增加，征地开发面积明显减少，增量市场增速下降；另一方面，商品房 销售繁荣，价格稳步上涨，股票市场开展迅速。细分市场的具体变化也有所不同: 普通住宅和写字楼的价格在上涨，而别墅和高端住宅的价格和租金在下降。1 . 土地征用和开发自1998年开始,北京的

34、房地产行业就迎来了井喷式开展，这也给房地产企业 在我国的开展模式带来了一定的参考,房地产行业的整体进步，给我国经济开展 带来了非常充足的动力，同时也改善了我国绝大多数地区的民生环境。毫无疑问 的是，现如今房地产行业已经成为了我国的支柱型产业之一,其本身与宏观经济 环境之间的联系也更加密切。从目前的情况来看，北京房地产公司在获得竞争优势方面采取的主要方式就 是土地收购，而这种方式本身需要巨大的政府资金投入保障。而按照房地产开发 企业征地开发状况计算,北京市房地产开发公司的征地开发波动很大。随着2008 年信贷政策的进一步宽松以及房地产营销业务的改善，地产开发公司的融资链也 更加丰富，从而导致了土

35、地市场成交越来越活跃。2009年,为了进一步控制过快 上涨的房价，国务院开始出台一系列房价调控措施，这也导致我国的土地市场开 始由热转冷。2 .房地产供给从北京市各季度市场在售规模的变化来看,住宅市场的供应变化较大,而高 档公寓、别墅、办公和商业物业的各季度市场供应数据那么是相对平稳的。办公用 地的比重逐年增加，普通住宅的比重那么是呈现出一定的波动，高档居住物业的比 重呈现较为稳定的开展。从北京地区近期关注的焦点来看，出来相关政策的出台, 政府宏观调控加强和央行加息等引导因素外,还有一个大家关注的热点，即北京 市房地产是否已经进入泡沫时代,会带来怎样的风险。但我认为，目前北京地区 房地产市场并

36、未进入泡沫时代。市场价格的上升和空置率一定程度的增加不是 由于市场容量已满，而是由于北京市房地产供应结构局部失调。目前北京地区房 地产市场价格持续增长,多是属于结构调整的价格上浮,包括高价位住宅增幅显 著,高收益的办公、商业物业市场的开展，自然会抬升整个区域房地产市场的价格, 主要仍应注重对于房地产市场结构的调整来引导市场向良性的方向开展，而非过 于注重所谓的市场泡沫论北京市是中国省会,教育、文化繁荣,就业机会多， 一直是国内房产市场瞩目的焦点。尤其是由于前几年北京地区楼盘价格飞速增长, 更吸引了大批的开发商和购房人进驻京城，使京城楼盘的市场一直繁荣不衰。从 北京市历年供需状况上分析，北京历年

37、的工程供给都是呈现出较强的高速增长趋 势的，尽管由于今年国家宏观调控政策的有效实施导致了今年的工程增加速度相 对减缓，不过总体的工程供给的上升趋势仍然是比拟明显的。特别在入世、申奥 成功等利好消息的影响下，京城楼市的供应开展呈现出了不可遏制的增长势头， 大盘的增加、存量工程的再包装上市均不同程度的影响到整个市场的供应总量。（二）北京市房地产金融市场的参与者.所有商业银行北京分行商业银行一直是房地产投资的主要渠道。从整体的角度来看，商业银行为房 地产企业提供了资金，大约占房地产企业总体资金的20%至30虬不仅如此，目前， 国内的主流商业银行都开设了专门的房地产贷款业务窗口。1 .北京市住房公积金

38、管理中心2002年10月，会议通过国务院关于修改住房公积金管理条例的决定， 北京市人民政府根据国务院第350号令,该条例对北京市的住房公积金进行精细 化管理。在这样的环境下,北京的住房公积金管理体系在完善程度以及精细化程 度方面取得了非常显著的提升。2 .证券机构伴随着我国金融市场的不断完善，证券机构在市场环境中的作用越来越重 要。证券机构能够在一定程度上给保险公司分散风险,提升金融结构的完整性和 平安性。从目前的情况来看,北京的房地产开发企业与证券机构之间的联系，还 是比拟密切的。3 .信托公司2001年，我国把房地产业务纳入国家重要的监督对象行列，同时，也对房地 产贷款规模进行了严格限制。

39、2011年,我国信托公司共投入房地产6880亿元，总 体占比约为15%。北京目前比拟知名的信托公司包括中信信托、北京信托以及国 投信托等,这些信托公司在房地产工程以及相关工程方面，为北京市的很多房地 产企业提供了丰富的资源和资金,。4 .监管者在监管层面，银保监会和证监会都充当着非常重要的角色，我国对于房地产 企业以及金融机构的监管是相对完整的，在整体化的监管环境下，政策带来的直 接影响就会被无限放大，有了政策的支持和引导，相关房地产企业在融资过程中， 也会采取更加科学的方式。5 .房地产中介机构最新数据显示,北京市内的房地产中介经纪公司多达1200家,此外，还有158 家评估公司以及七家担保

40、公司，这些公司的核心业务就在于帮助消费者以最快的 速度找到房地产信息，防止信息不对称带来的内在风险。（三）北京市房地产金融市场风险分析房地产公司通过银行进行投资的本钱约为8%-10%,而通过其他机构的投资 本钱约在15%-18%之间，而利用社会资本融资的投资本钱那么高达20M50虬有局部 中小型地产公司既无法通过正规的金融机构拿到信贷，又希望能够在短期内迅速 拿到足额融资,会冒着很大的风险选用融资本钱较大的民间贷款,对抵押公司进 行直接融资,而如果公司资金链断裂,那么往往会停工甚至关闭,从而提高了投资成 本,甚至导致恶性循环。目前，中国的房地产金融服务市场化相对较少，由于目前的中国房地产金融

41、服务产品比拟单一同质化,所以地产开发商大都采取了间接投资的方法,而基金 和股票等直接投资的比例也较少，不利于减少开发本钱,也限制了中国房地产市 场上金融服务产业的创新开展。且由于注册制改革还未完善、市场监管制度没有 健全、发债受限条件过多，使得市场上混乱丛生。地产公司容易受到商业银行信用风险，假如地产开发公司运营状况不好，地 产公司将遭遇资金链断裂而无力偿债,使得企业等机构面临巨大的商业银行信贷 风险,导致其不良贷款上升,风险增大。对于逾期无力还款或无法追索等特殊情形, 即使将房产作为还款担保抵押物,但由于无法确定抵押物的房屋很容易转手买卖, 因而企业仍存在着效益并不好的风险。从之前十年的开展情况来看,北京市的房地产行业经历了前所未有的黄金阶 段，总体开展趋势，从城市扩向郊区,居民对于房地产的整体需求有增无减,在这 样的环境下，房地产金融市场的规模也在不断扩大。但与此同时，最近五年间， 北京房地产的整体价格上升速度极快,这对于改善民生和解决住房问题来说是非 常不利的,在这样的背景下,无论是中央政府还是地方政府，都在通过宏观调控的