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1、房地产开发公司税收筹划案例分析1引言1.1 研究背景和意义在当前的市场经济的前提下，企业作为商品生产经营的主体，有自己独立的 经济利益，其目的就是使企业的利润最大化，而纳税对于企业来说是一种直接减 少其净利润的形式，但是每个企业都有纳税的义务，所以我们需要在合法合理的 情况下，采用税收筹划的方法来减少税款，最大限度的地实现自己的经济权益。企业利用税收法制的差异进行税收筹划，减轻税负到达经济利益的最大化, 从短期来看，这样做会减少国家税收，影响国家收入，但这只是短期的；从长期 开展来看，由于企业进行了税收筹划，使企业的利润到达了最大化，能够提高企 业工作的积极性，增强企业竞争力，从而增加企业利润
2、总额，企业利润总额增多, 国家的税收收入也会随之增多。所以对企业的税收筹划进行研究分析也就越来越 有必要。1.2 国内外研究现状及评述国外研究现状及评述税收筹划最先是在西方国家开始的，一些兴旺国家的政府和纳税人早在那时 就已经有税收筹划的思想，税收筹划这一思想最早出现在英国，经过半个多世纪 的开展，税收筹划在西方国家已得到了很好的开展。英国上议院议员汤姆林爵士 （1935）针对“税务局长诉温斯特大公刀一案作 出的相关声明之后，税收筹划的行为逐渐为社会所关注并被法律认可。他说： “任何个人都有权安排自己的事业，依据法律这样做可以少缴税，为了保证从这 些安排中得到利益，不能强迫他多缴税。此后税收筹
3、划得到了快速的开展气1953年，最早实施现代咨询及相关纳税筹划业务的实施机构一欧洲税务联 合会，在法国巴黎成立。该联合会明确提出税务专家是以税务咨询为中心开展税 务服务，于是形成了一种独立于代理业务的新业务，这种业务的一个主要内容就 是税收筹划。为规范纳税筹划活动，1979年国际会计准那么委员会公布关于“所 得税会计”的准那么（第12号国际会计标准），对“所得税会计”提出了规范性要 求。这一准那么对各国的所得税纳税筹划方法的制订提供了重要的规范依据山。二十世纪80年代开始，随着有关纳税筹划的理论研究文章、刊物、书籍大 量出现，进一步推动了国外纳税筹划在理论研究上的深度和广度。刊登税收筹划 的杂
4、志种类大大增加，如财富（福布斯）、税收筹划、财务规划、财 业的税收本钱评估和节税安排起到基础性的作用。因此，前期准备阶段是税收筹 划是的关键，必须事先规划，科学安排投资、理财、经营活动。其次是筹资方式的筹划。当前，中建梅溪房地产开发的融资方式主 要为向股东借款和银行借款，可以获得抵税效果，在一定程度上减轻税负，是没 有问题的。但是由于中建地产借款来源于通过银行发行的债券(金融机构内部认 购债券视同金融机构贷款)，利率为3.8%,公同协议规定中建梅溪房地产开发 按照同期银行利率支付利息，两者存在利息差。因此集团对内部贷款的 使用上并没有采用统借统还的方式，集团公同就会被视为贷款业务的性质而缴纳
5、营业税。针对此种集团对内部贷款使用中不合理的状况，应当进行改进，防止产 生不必要的税收本钱，对此，中建地产、中建五局及长沙中建梅溪房地产开发有 限公同需要做以下准备：(1)使用的借款必须是金融机构的贷款，提供贷款合同。(2)要与下属单位签订统借统还贷款合同。(3)将资金分拨给下属单位，应当制作分拨表单作为分拨凭据。(4)收取的利率水平必须是支付给金融机构的利率水平。(5)收取的利息必须是用于归还金融机构。(6)主管税务局要求的其他条件。工程核算方式的筹划土地增值税实施细那么第八条中对土地增值税核算方式做了比拟详细的规定： 纳税人房地产土地增值税的计算单位有两种，分别可以以核算工程和核算对象为
6、单位计算，房地产企业可以根据土地增值税的计算结果，比照房地产开发的多个 工程是采取合并计算还是分开计算有利。房地产企业同时开发普通住宅和非同普 住宅的，遵循税法规定的前提下，可以选择是否将此工程的总本钱的划分方式, 按照普通工程与非普通工程划分，能够争取到普通工程增值率低于20%,即增值 额未超过扣除工程金额20%时，符合享受免征土地增值税的税收优惠政策。税收 筹划优化前土地增值税税收和税后利润分析：税收筹划优化前土地增值税税收情况：销售收入构成应税收入的金额=386479 + 258695 + 17108=662282万元。工程扣除金额如下：与房地产销售有关的税金=662282*5.5%=3
7、6425万元房地产开发本钱=173557 + 11639 + 188847 + 5300 + 28808 + 9413=417565 万7-jo房地产开发本钱加计扣除20%=417565*20%=83513万元房地产开发费用采用利息支出实际扣除法：房地产开发费用=36841 + 417565*5%=57719 万元总扣除工程金额;销售有关的税金+房地产开发本钱+加计扣除+房地产开发 费用=36425+417565 + 83513 + 57719=595222 万元。增值额为销售收入减去工程扣除金额总计：=662282 - 595222=67060 万元。增值率=增值颔/总扣除工程金额=6706
8、0 / 595222=11%O土地增值税使用于30%增值税税率，因此，土地增值税税额为=67060*30%=20118 万元。由于此工程为进行税收筹划前的测算，导致要交20118万元的土地增值税， 税负为3%o税收筹划优化前的税后利润：筹划前的税后利润=(662282-454580-56543-19868-4567) * (1-25%) =95043 万元。税收筹划优化后的土地增值税税收及税收利润分析：(1)普通住宅工程的税收情况应税收入的金额=销售收入=386479万元。扣除工程的金额：房地产销售有关的税金=386479*5.5%=21256万元。开发本钱=72964 + 9019 + 11
9、4046 + 3000 + 20000 + 7294=226323 万元。开发本钱加计扣除20%=226323*20%=45265万元。房地产开发费用=28546+ 11316=39862万元。扣除工程金额总计为=销售有关的税金+房地产开发本钱+加计扣除+房地产 开发费用=21256+226323 + 45265 + 39862=332706 万元。土地工程的增值额为=386479-332706=53773万元。增值额除以扣除金额=53773/332706=16%,由于增值率低于20%,符合免征 土地增值税的优惠政策，可以不交土地增值税。(2)非普通住宅工程的税收情况应税收入的金额=27580
10、3万元。扣除工程的金额：与转让房地产有关的税金=275803*5.5%=15169万元。开发本钱=100593 + 2621 + 74801 + 2300 + 8808 + 2119= 191242 万元。开发本钱加计20%扣除=191242*20%=38248万元。房地产开发费用=8295 +9562=17857万元。扣除工程金额总计为=15169+191242+ 38248+ 17857=262516万元。土地工程的增值额为=销售收入-扣除工程金额=275803-71539=13287万7-jo增值额与扣除工程的金额之比为二13287/262516=5%根据税法规定，土地增 值税适用于30
11、%的税率，那么土地增值税税额为=13287*30%=3986万元。由此我们可以看出，如不按普通住房与非普通住房分别清算，本工程整体应 纳土地增值税20118万元,远高于按工程预征税额12602万元。进行税收筹划后, 需缴纳土地增值税3986万元，比进行土地增值税税收筹划前节税16132万元。 筹划后的税收利润=(662282-454580-40411-19868-4567) * (1-25%) =107142 万 元。比筹划前的净利润多了 12099万元，其差异就来源于土地增值税16132万元 的差异。经了解，主管税务局倾向于工程按整体进行清算，但可以选择是否合并清算, 因此选择合适的工程核算
12、方式同样能进行企业的税收筹划。4结论与展望通过上述章节的深入研究，我们可以明确一点：对于房地产开发商来说，完 全有可能借助科学系统的筹划步骤实现本钱控制的目标。房地产开发企业应当在 整个工程实施过程中根据各税种的特殊性质筹划不同的方案，同时秉承谋求企业 最高利益的宗旨来对纳税筹划的价值与意义进行评价。房地产行业一直非常投入 在复杂的税收，相应的管理是比拟困难的，因此，具有战略眼光和意识提前的发 展，这是极其重要的。日趋成熟的市场经济系统，行业之间的竞争也更加激烈, 加上房地产行业在最近几年一直在国家经济调控和舆论的风口浪尖上,税收筹划 的房地产企业内部挖潜节约增加进一步凸显的意义,税收筹划必将
13、成为房地产企 业的经济决策的重要组成局部。房地产企业为了增强自身的竞争实力，赢得更大 的市场份额，首先要有一套税收筹划制度自身的实际情况。由于税收筹划活动本身具有很强的针对性的财税工作者需要配合参与综合 考虑它的各方面业务的具体情况，所以难以形成准适合所有的通用密钥，但于一 体的企业，其短期业务环境和税收政策都比拟稳定，这为企业建立一套普遍的适 用性更高的税收筹划系统提供了空间。对于房地产开发企业来说，通常建造符合 税收筹划过程中，以下行：首先，要明白在内部税收筹划的环境，包括充分了解 企业和各种开展工程的基本情况，然后通过分析梳理规划的外部环境，以保持政 策信息的及时性税收政策的有关税收可以
14、考虑建立税收政策和法规的小型数据 库,在内部和外部的环境有更深入的了解的基础上的设计工作程序的具体工程和 税收相关的一个分析，最后，定性或定量的方法来判断开展做出最好的选择的各 种方案的优劣。本文所选取的案例研究对象是浙江建工房地产开发集团，在综合分 析该公司及其母公司有关信息的基础上,通过两个实际案例为该房产企业的设计 了税收筹划方案。本文的案例研究有助于改善房产企业税收筹划缺失的状况，提 高了企业管理水平。通过全文的分析不难看出税收筹划解决方案的开发可以帮助 企业降低本钱，创造更大的利润空间。因此，对于企业财务税务人员，必须从旧 的移出工作模式，充分利用税收筹划的潜在价值，为公司创造更多的
15、收益。我相 信这篇文章对如何涉足房地产行业的企业更好地开展税收筹划税收方法具有一 定的指导意义。参考文献1 李娼.中外税收筹划之比拟分析.华中科技大学武昌分校.2013,1 -1.2Sale J.Tmothy and Carroll Karen.B.Tax Planning Tools for the MultinationalCorportion, Accounting,1979,82-88.3Eric Tbmsett .Tax.Planning for Multinational Companies.Wbodhead SymbolFaulkner, 1989,152-154.陈云梅.房地产
16、税收筹划研究.湖南大学.2008,3-4.|5Scholes.Renegotion Design with Unwerifiablein formation. Econometrica, 1994 ,257-257.6Hossein Nouri,Dustin Opatosky.Celebrity baby photograph donations:Acase study in charitable contribution tax planning and research J Journal of Accountin Esucation,2010, 9-9.7Nor Shaipah Abdu
17、l Wahab,Kevin Holland.Tax planning,corporate governance and equityvalueJ.The British Accounting Review,2012,3-3.8Ofer Zwikael,Arik Sadeh.Planning effort as an effective risk management tool J. Journal ofOperations Management,2007,6-6.9白绍武.我国高新技术企业税收筹划研究.太原理工大学.2010, 3-3.10李伟毅.税收筹划的六个误区.纳税与筹划2007第8期.
18、口 1 徐益坤.WG集团公司税收筹划研究.华中科技大学.2011,3412付仲鑫.谈税收筹划的开展方向.辽宁省农科院植保所.2003年第3期，122-122.13胡蕾.基于税法会计别离的税收筹划空间分析D.重庆大学.2004,3414琳青.企业所得税纳税筹划问题研究.兰州大学.2013,3-4.15安文英.企业所得税税收筹划问题的研究.天津工业大学.2005,3-4.16晓光.税收筹划与企业理财分析J.湖北经济学院学报(人文社会科学版)，2008,(11):73-74.17运焯.浅议税收筹划在现代公司财务管理中的运用J.中国总会计师，2009,(09):60-61.18黄玲华基于财务活动的企业
19、税收筹划研究.南昌大学.2012,4-5.19矗圻.关于企业税收筹划应用的探索性研究J.经济视角(中国).2011,(06):54-55.20盖地.税务筹划(第四版).高等教育出版社.2011年第4版.3-4务世界、税收顾问等。伍德赫德费尔勒国际出版公司(1989)出版过题名为跨国公司的税收筹 划的一本专著，该书前言中开门见山地把读者定位在财务经理、会计师和公司 的律师的身上，向他们讲述如何优化纳税方案。书中提出的论点及税收筹划的技 术在一些跨国公司中颇有影响力诺贝尔经济学奖获得者斯科尔斯(1994)等人运用现代契约理论的基本观点 和方法展开分析，研究在信息不对称的现实市场上，各种类型的税收筹
20、划产生和 开展的过程，提出了税收筹划的目标是税后利益最大化4o霍瓦斯公同出版的国际税收(1997)朗曼公司出版PC.索尔斯(P.C.Soerse) 执笔的信托与税收筹划等一系列税收实务系列丛书也曾风行一时。德国人马勒泰克(2000)提出，税收筹划是企业计划的组成局部，从科学开展 的演进过程看，税收筹划应该从企业财务计划独立出来，创立自己的一套理论、 技术和方法t61oHaroldene F. Wunder (2009)对跨国企业的税收筹划风险管理现状进行了调 查,指出很多企业的财务人员并没有发觉到税收筹划风险在企业管理中的危险程 度。Hossein Nouri (2010)指出筹划人员在进行税
21、收筹划时，应了解企业所处的 市场环境、当地税务机关的执法情况和适用的优惠税收政策，这样才能给客户提 供有效的筹划方案网。Nor Shaipah Abdul Wahab (2012)指出税收筹划是企业非常重要的管理活动, 税收筹划相关的服务费是英国会计师事务所最大的收入来源，从影响来看，税收 筹划是大型企业之间税收差距的主要来源咒总而言之，国外的税收筹划从1935年开始被人们认知，在之后又得到了法 律的认可，使其得到了快速的开展和政府的大力支持，人们税收筹划的思想也在 日渐成熟，利用税收筹划来理财已成为纳税人必不可少的一局部，同时关于税收 筹划的书籍也层出不穷，税收筹划越来越专业化。国内研究现状
22、及评述相对于国外税收筹划的蓬勃开展，国内的税收筹划不仅起步较慢，而且开展 也不迅速。在20世纪90年代中叶，由于我国经济的开展，企业税负的逐年加重, 税收筹划慢慢地得到了重视，税收筹划的思想才从西方引进我国，但得不到很多 人的认可，大局部人认为税收筹划同偷税漏税一样，是企业为了赚取更多利润的 一种手段，甚至是税收管理人员也不例外，他们认为企业进行税收筹划就是少交 税，减少了国家的收入，损害了国家的利益，也是这些因素的影响，在一定程度 上制约了税收筹划在我国的开展。唐腾翔、唐向的纳税筹划在国内是最早提出税收筹划这一概念，并进行 深入、系统的研究专著的开展力2000年1月，中国税务报创历史先河地开
23、设了 “筹划周刊”专栏l0,o 随后国家税务总局反避税处处长苏晓鲁在中国税务报税收筹划研讨会上，发 表了关于税收筹划合法性讨论的著名演讲,说明我国税务部门及相关人员对税收 筹划也给予了相当的关注与认可o2001年11月10日，中国加入世贸组织，随着我国加入WTO,税收筹划在 经济生活中的地位和作用将会越来越显现出来。首先，外资企业热衷于税收筹划, 以维护其权益。其次，一些不符合国际惯例的限制逐步取消，国外企业将大量涌 入我国经济的各个领域和行业，同时我国的企业也要走出国门，这都需要税收筹 划。从这以后，税收筹划才在我国得到了较快的开展.。黄茹认为房地产企业的纳税筹划应该从资金筹措、收入确认、费
24、用确认这三 方面进行研究13o王兆高在税收筹划中指出，企业所得税纳税筹划应主要在应税所得额上 下功夫，充分利用会计确认收益与税法计算税收存在的差异是纳税筹划的重要手 段皿。翟继光在中小企业税收政策与税收筹划中进一步探索了税收筹划策 略的实际应用问题网。沈晓光提出企业可以采用五种常见的方法进行税收筹划，并对五种方法做了 详细的说明16o郭运焯认为，税收筹划现在已经越来越多的运用在现代财务管理中。企业可 以从组织形式、注册地点和出资方式等方面对自己的投资活动进行筹划。可以从 筹资方式、筹资渠道、资本结构等方面对自己的筹资活动进行筹划。最后在利润 分配环节，企业可以从股利分配政策和利润再投资两方面筹
25、划fl7,o尹芳认为，税收存在于企业整个财务活动之中，财务活动的四个方面在某些 方面会受到税收的影响，税收与财务管理同时渗透到企业的各个业务环节18o孟盎圻认为，税收筹划是指纳税义务人为了减少税负，在遵守国家相关政策 法规的前提下，对自己的生产经营活动等一些日常活动在事前进行筹划策法规存 在的漏洞，促使法规的不断完善。企业税收筹划不仅可以使企业税负降，企业的 经营管理水平和纳税意识也会因税收筹划而得到进一步提高与增强皿。总而言之，由于税收筹划在我国的起步较慢，在其执行中也遇到了很多的问 题，但在2001年我国加入世界贸易组织之后，我国的税收筹划也得到了很快的 开展，近几年来，建立起越来越多专门
26、从事税收筹划和税收咨询的机构。总结税收筹划是一个增加企业净利润和增加国家净资产必不可少的工具。在西方兴旺国家，税收筹划已经深入人心，开展蓬勃。我国在上世纪90年代末刚刚开 始关注税收筹，2000年之后才得到较快的开展，目前还处于尚不成熟阶段，亟 待更多的专家和学者能对税收筹划做出更深入的研究。本文选取浙江建工房地产 开发集团为案例分析对象，对企业税收筹划进行一些研究分析。1.3研究思路本文采用理论与实践相结合的方法来对税收筹划进行分析研究，理论局部主 要是对涉及企业税收筹划的一些概念进行分析比拟,对税收筹划的一些基本方法 进行理论上的描述，以及对一些关于税收筹划的税收优惠政策的介绍等等；实践
27、局部主要是以浙江建工房地产开发有限公同为例，收集有关的信息和数据资料, 学习国家最新的税收优惠政策,结合国内外的操纵经验和自己学习过的财务管理 方面的知识对其进行详实的税收筹划的分析和研究,找出其存在的问题及相应的 解决对策。2税收筹划概述税收筹划的概念及特点2.1.1 税收筹划的概念每本书对税收筹划的定义都不相同，但大致意思是差不多的。本又认为税收 筹划是纳税人依据所涉及的税境，在遵守税法、尊重税法的前提下，以规避涉税 风险，控制或减轻税负，有利于实现企业财务目标的谋划、对策和安排。2。税收筹划的特点税收筹划具有合法性、超前性、目的性、普遍性、专业性等特点，它与偷税 漏税有着很大的区别，以下
28、简述了税收筹划与偷税漏税、避税和节税的区别。税收筹划和偷税漏税的区别：税收筹划性质中首先的一条就是合法性，即首 先在遵守税法规定的前提下，利用现有税收法律优惠规定，结合纳税人的具体经 营情况来制定最有利的涉税方案。但偷税漏税是一种公然违反税法规定，与税法 相对抗的行为，藐视法律的行为。偷税漏税的主要手段表现为纳税人通过有主动 隐匿有关纳税情况和事实，到达少缴或不缴税款的目的，其行为具有明显的欺骗 性质。税收筹划与避税的区别：避税是指纳税人利用税法漏洞或者缺陷，通过对经 营及财务活动的精心安排，靠小聪明去打税法的“擦边球”，以谋取税收利益。 尽管避税在形式上并不违法，甚至表达了筹划者的一种“聪明
29、”，但其实质是有 悖于税法的立法意图的。而税收筹划那么是遵照国家税法的规定，在纳税义务发生 前为了节税而所作的对投资、经营、财务活动的事先安排，其从形式到内容都是 完全合法的，反映了国家税收政策的意图，是税收法律予以保护和鼓励的。税收筹划支持节税这一概念，节税是指遵循税收法规和政策的要求，以合法 方式减少企业的税负的行为。节税是合法而且合理的行为，其合理性表达在其行 为符合政府政策的导向。因此，企业在进行税务筹划时，一定要注意形式，不可 偷税漏税避税，要采取节税的手段来到达减少税负的目的。2.2 税收筹划的基本方法税收筹划的方法多种多样，下面来介绍几种最基本的方法，主要包括纳税人 身份的选择、
30、确定最低的税率、充分的利用税收优惠政策、推迟纳税义务发生时 间等等。纳税人身份的选择主要是一般纳税人和 规模纳税人的选择,两者缴纳增值 税的方式不同导致了税负的差异，企业可以用两种身份分别计算一下税负，根据 实际情况选择适合自己的身份;确定最低税率是指不同地区不同性质不同规模的 企业的税率都不一样,企业应该根据自己所处的环境以及自己的性质规模来寻找 适合自己的最低税率；充分的利用税收优惠政策是税务筹划中很重要的一种方 法，企业需要充分了解、掌握国家的优惠政策，我国的税收优惠政策涉及范围非 常广泛，包括对产品的优惠、对地区的优惠、对行业的优惠和对人员的优惠等， 如果企业根据自己的实际情况，对税收
31、优惠政策运用的得当，就会为企业带来可 观的的税收收益；推迟纳税义务发生时间是指在税法允许的范围内，尽量推迟纳 税义务的发生时间，通过时间上的推迟，获得资金的时间价值，从而降低了税收 负担。3案例分析一一以浙江建工房地产开发集团有限公同为例公司概况浙江建工房地产开发集团成立于2002年10月，注册资金为10000 万元，总资产约18亿。集团公司前身是浙江建工房地产开发经营，成 立于1993年，现下属多家控股公司：浙江火炬置业开展、浙江建工移 动通信枢纽建设、浙江建工房地产咨询代理、杭州新龙坞旅游 开发、浙江丽晶城物业管理有限责任公司等。集团公司秉承“专业、高效、以诚为本”的企业精神，以打造“百年
32、国际化 房地产企业”为追求目标，被业界誉为“最认真的开发商”。始终致力于“在城 市最具价值的珍贵土地，为最高端市场的客户群体，建造最高品质的建筑物业。” 公司成立至今开发工程近20个，开发总量已达70亿人民币。如：浙江移动杭州 分公同营业大楼、浙医大口腔医院、中国联通浙江分公司、浙江移动通信枢纽大 楼、浙江能源大厦等工程。目前正在开发的世贸丽晶城工程，是杭州市核心地段 唯一集超甲级写字楼、顶级酒店式服务公寓、高端品牌购物中心、星级酒店和国 际化高尚景观住宅的大型综合体物业,集合国际一流合作团队联手构筑的杭州未 来国际商务物业巅峰之作，是杭州标志性的国际化高端地产工程。表3-1是浙江 建工房地产
33、开发集团的基本状况：3-1浙江建工房地产开发集团的基本状况企业名称浙江建工房地产开发集团白限公司的基本状况企业性质股份合作制职工人数21-50注册资金10000力兀资产总额18亿元基本情况公司成立至今开发工程近20个，开发总量已达70亿人民币集团公司在开发过程中，十分注重开发工程的工程质量，销售率达100%, 多个工程被评为“西湖杯”、“钱江杯”、“鲁班杯”等优良工程。同时，集团 公同在工程设计理念、产品品质及品牌形象、开发营运模式的国际化创新等方面 均位居行业领先地位。公司财务状况良好，自1995年以来，每年均被金融机构 评为AAA级资信企业，现已成为具有雄厚资金、高端物业开发经验和良好品牌
34、 信誉的实力型开发商。浙江建工房地产开发集团关注于大型商务地产、景观公寓、风景小 镇、度假别墅等高端产品的研发、设计和建造，着力与全球最好的设计公司、投 资机构、咨询机构、营销机构、物业公司、全球采购集团、专业安装公司等组成 国际化供应链和开发团队，为公司持续开展、基业常青奠定了坚实的基础。3.1 公司的税收筹划的实施方案合同订立方式的筹划在签订合同时，根据合同内容的性质涉及不同的税目。假设承包单位在承包 建筑安装业务时，不管有无参加工程施工过程，只要与建设单位签订了施工合同 的，一律按建筑业税目征收，税率为3%o如果承包单位没有跟建设单位签订施 工合同，仅仅参与协调整个施工流程的事务，一律按
35、服务业税目征收，税率为 5%o两种不同的税率，为营业税提供了适当的筹划空间。需要说明的是，服务 业的税负并非高于建筑业，建设单位要根据自己实际，选择有利的承包方法。在 对浙江建工房地产开发集团实地调查时，发现2011年该公司承包了拉 萨市XX公司的一个施工工程。工程承包后浙江建工房地产开发集团把 工程转包给城市猎人建筑队来进行建设，并与之签订了金额为550万元的合同。 之后XX公同付给浙江建工房地产开发集团有限公向35万元的中介费。因此根 据税法规定，浙江建工房地产开发集团向缴纳了 1.75万元的营业税。 具体算法为35万X5%= 1.75万元。笔者根据所了解到的税收筹划知识，为其设 计了一个
36、筹划思路。XX公司和浙江建工房地产开发集团签订合同时， 把35万元的服务费加进去，使合同金额变为585万元，然后，浙江建工房地产 开发集团有限公同再把工程转包给城市猎人。工程竣工后，向城市猎人支付550 元的款项。如此一来，XX公司支付费用和城市猎人建筑队的收入都没有变，而 浙江建工房地产开发集团房地产公司应缴纳的营业税为 (585-550)X3%=1.05万元。显而易见，这个筹划思路是可行的，它可以为浙江 建工房地产开发集团共节省1.75万-1.05万=0.7万元。3.1.1 合作建房方式的筹划房地产开发企业在开发工程时，往往会与别的经济主体进行合作来完成建 房。具体的合作方式有以下两种：1
37、纯粹的“以物易物”方式。即参与合作的两 个经济主体通过等价交换的形式来进行交易。交易工程为土地使用权和商品房的 所有权。具体的交易方式又有以下两种：首先，通过交易，两个经济主体各自拥 有局部产权。在这个交易程序里，提供土地者应以“转让无形资产”为税目而上 缴税款，而提供资金者应以“销售不动产”为税目而上缴税款。假设提供土地者把 竣工后分得的商品房进行出售，那么应以“销售不动产”为税目进行再次缴税。其 次，一些土地拥有者为了获得局部产权，向出资方出租土地。这种交易模式下, 出租方应以“服务业-租赁业”为税目而上缴税款，出资方应以“销售不动产” 为税目进行缴税。2双方通过合股成立合营企业。即土地拥
38、有者和出资方各自拿 出土地和资金，以合作股份的形式开展业务。这又有以下几种情况：首先，工程 竣工后，假设合作者共同承当风险和享受利润，按照税法的有关规定，对土地持 有者和出资方都不征税。主要是根据转让无形资产或销售不动产中的规定，自 2003年1月1日起，以无形资产投资入股或以不动产投资入股的前提下，参与 接受投资方利润分配、共同承当投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让其 股权的也不征收营业税。待合作后企业出售商品房，应以“销售不动产”为税目 而进行征税。其次，工程竣工后，假设土地持有者要求从销售收入中分得提成的 话，不再属于免税范围。那么属于土地持有者把土地卖给合营企业，对土地持有者 根
39、据“转让无形资产”这个税目进行征税。总之，通过分析以上合作建房的方式，发现土地持有者和出资金方分别以土 地使用权与货币资金合股，成立合营企业，采取风险共担、利润共享的话，会使 企业的税收负担最小。所有房地产企业都有可能通过这种方式，成功地进行税收 筹划。例：根据资料发现，浙江建工房地产开发集团在2010年曾与B 集团合作后建成了一栋商品房，其中浙江建工房地产开发集团提供土 地，B集团提供资金，并在签约合同里写有工程竣工后双方将均分商品房。商品 房建工完毕后，评估机构对其进行了测算后确定价值3486万元，这样双方各自 分得价值1743万元的商品房。最后浙江建工房地产开发集团以“转让 无形资产”为
40、税目进行了缴税87.15万元。具体计算方式为：1743万元X5%=87.15 万元。不难看出，假如该企业熟知税法的内容，及时掌握营业税的相关免税政策, 那么可以熟能生巧地进行税收筹划。浙江建工房地产开发集团应与B集 团进行合股，成立合营企业，共同承当投资风险，共同提供投资利润，最后将分 得的商品房以不动产投资入股，在投资后转让其股权的话那么可以免缴营业税。因 为经调查得知，B集团正好有改扩厂房的意图。3.1.2 针对印花税的筹划思路针对印花税的筹划思路印花税目前可以采用三种方法进行筹划。首先，如果 两个或两个以上的业务工程在同一凭证上记载，但却适用不同税率的前提下，要 么把这两项的总和作为应纳
41、税额而进行贴花，要么两项分开核算后按税率高的贴 花。遇到这种情况时分开核算是明智的选择。而这种方法被称之为分开核算筹划 法。其次，纳税主体在签订金额相对大的合同时，故意使合同上的最终金额不确 定，以此到达节税的目的。这种方法被称为模糊金额法。最后，印花税是按照订 立合同的前提下所上缴的，也就是每签订一次合同就要交一次的税，因此尽量减 少合同次数，会到达少缴税款又不违法的目的，减少流转环节直接会带来节省印 花税的效果。例如：2010年3月，浙江建工房地产开发集团从康桑公司取得了 工程承包款4000万元。同年5月，浙江建工房地产开发集团有限公同从这笔款 项中分别拨给城市猎人建筑队2000万元和B公
42、司1000万元,把工程分包给以上 两个企业。经税务部门的征管软件里查询得知：康桑公司缴纳的印花税款为 4000X0.03%=1.2万元；浙江建工房地产开发集团有限公同应纳印花税 =4000X0.03%+2000X0.03%+ 1000X0.03%=2.1万元；城市猎人建筑队应纳印花税 =2000X0.03%=0.6万元；B公司应纳印花税等于1000*0.03%=0.3万元。笔者认 为，假设浙江建工房地产开发集团不与康桑公司直接签订合同，而是让 康桑公司与城市猎人公司和B公司分别签订合同。最后剩下的1000万元，由浙 江建工房地产开发集团与康桑公司之间订立合同。如此一来，在其余三 家公同税负不变
43、的情况上，可以为浙江建工房地产开发集团节省税金。 浙江建工房地产开发集团要缴纳的税款为1000X0.03%=0.3万元，比原 来节省税额1.8(即2.1-0.348)万元。3.2 浙江建工房地产开发集团税收筹划优化方案和效果331工程总体税收情况此工程的相关本钱支出情况如下：支付的土地价款173557万元，前期工程 费11639万元，建筑安装工程费188847万元，基础设施费5300万元，公共配套 设施费支出28808万元，开发间接费用9413万元，合计开发本钱支出合计为 244008万元。开发工程一局部为普通住宅工程，销售收入为386479,一局部为 联排、双拼、商业会所，销售收入为2586
44、95万元，车位共计2260个，销售收入 为17108万元，销售收入总计为662282万元，工程的营业本钱共计454580万元, 销售费用为19868万元，管理费用为4567万元。利润表如图3.2所示。表3.2利润表I页目合并计算-营业总收入662283一菖业本钱费用总额535495营业本钱454581税金61331销售费用19867管理费用4568三营业利润126785利润总额126785应纳所得税31697五税后稗闰91452前期准备阶段税收筹划具体优化方案和效果首先是税收筹划的时间性。税收筹划中的“筹划”就要求税收筹划一定要提 前规划、设计和安排。如果在房地产开发企业投资、理财、经营活动之
45、后才开始 进行，那么筹划就失去了指导意义。已经产生的纳税义务和既定结果很难再事后 改变，就中建梅溪房地产开发税收筹划的时间大概是在开发建设阶段, 一是因为人员编制不齐，缺乏专门的税务筹划人员，二是模仿其他工程公司的税 收筹划情况，但是从税务筹划的角度来看你，筹划时间上已经是很晚了，不符合 税收筹划的科学要求。房地产开发企业的税收筹划在前期准备阶段就应该提前进 行，虽然该阶段涉及的税种不多，但是由于该阶段主要是公司决策、工程决策活 动，遵循现行税收法规为前提，需要对工程的整个税收本钱做评估，贯穿该阶段 的始终，提出适时地税收筹划方案供管理层参考决策，保证工程投资的成功率。 目前中建梅溪房地产开发
46、的工程规划为四期开发,计划工程销售周期为 3.5年，总建筑面积70.47万平方米。按上述规定，本工程在各期到达清算条件 时，分别清算。在各期毛利率相差不大时，对总体税负影响不大。如前期售价较 低，后期较高，将可能造成工程整体税负有较大增加。因此，进行税收时应考虑 到本钱费用在各期间的分配，防止出现后期本钱过低，引起增值率的跃升。但是 如果作为一个工程整体清算,那么可防止上述问题，但是预缴税款的资金占用较大。 经了解，主管税务局倾向于分期清算，工程可在经过计算分析后按最有利的方式 进行清算，因此在工程规划阶段，通过熟悉和掌握现行税收法规和优惠政策，对 税收筹划工作建立一个完整的、系统性的概念，制定出初步的筹划方案，对于企