《第05章 房地产及在建工程评估.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第05章 房地产及在建工程评估.docx（6页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、一、单项选择题1、以下有关房地产的表述，错误的选项是（）。A、房地产是房产和地产的总称B、房产是指建筑在土地上的各种房屋C、房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利D、房地产包括土地、土地上永久定着物，不包括附属于土地上的权利2、根据用途划分，以下选项中，不属于物业类型划分的是（）。A、居住物业B、商业物业C、工业物业D、可变物.业3、通常情况下，使用本钱法评估不动产时，多为房地分估标的的是（）。A、住宅B、办公楼C、百货商场D、工业厂房4、对某建筑物的成新率进行计算，其尚可使用年限为10年、已使用年限10年。评估专业人员的打分 结果为结构70分，装修50分，设备60分，评分修正
2、系数分别为：60%, 20%, 20%。假设年限法权数 为0.4,打分法权数为0.6,综合成新率为（）。A、57%B、64%C、58.4%D、50%5、待拆迁改造的再开发地产的评估应用（）进行评估。A、本钱法B、市场法C、剩余法D、基准地价系数修正法6、某宗地存在商业写字楼，不动产年净收益为500万元，该写字楼建筑物价值为3000万元，综 合资本化率为11%,那么该不动产的土地价值约为（）万元。A、 15001545B、 250029457、运用收益法评估不动产时，不动产总费用通常包括（）。A、管理费+折旧费+保险费+税金B、管理费+折旧费+保险费+税金C、管理费+维修费+折旧费+保险费+税金
3、I）、管理费+维修费+保险费+税金8、以下选项中，不属于影响不动产价格的政策因素的是（）。A、区域开展政策B、住房政策C、消费结构D、货币政策9、某在建工程，建筑工程预算造价为500万元，包括地基与基础工程、主体结构工程，以及其他工程, 各自占据预算造价比重为：25%、45%和30%。评估基准日该库房正在建设中，其中基础工程已完工，主 体结构工程完成了 70%,采用形象进度法，评估该在建工程的评估值为（）万元。A、245.0B、282.5C、350.0【）、455.010、基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于（）。As市场法B、收益法C、本钱法D、剩余法11、以下有关基准地价
4、的表述，错误的选项是（）。A、基准地价是区域性价格B、基准地价是最低限制价格C、基准地价是单位土地面积的地价D、基准地价一般都要覆盖整个城市建成区12、应用市场法评估不动产时，不属于市场法中应修正的比拟因素的是（）。A、区位因素修正B、个别因素修正C、权益状况修正D、财务状况修正13、某地区某类房地产2016年4月至10月的定基价格指数分别为99. 6、97. 5、100. 7、105. 0、106. 2、108.5、110.1 （以2016年1月为100）。其中某宗房地产在2016年6月的价格为18500元/平方米， 修正到2016年10月的价格为（）元/平方米。A、20226.91B、19
5、398. 57C、20848. 00D、 19179.3814、以下选项中，属于对不动产区位特性分析，进行现场调查的内容是（）。A、结构B、微观坐落C、面积D、土地使用限制15、在评估在建工程的工作中，应当的与工程建设有关的证件不包括（）。A、工程建议书B、士地使用权证C、建设用地规划许可证1）、房地产开发企业资质证书16、以下有关在建工程的表述中，正确的选项是（）。A、在建工程的所有权具有绝对确定性B、在建工程约定抵押权优先于法定抵押权C、在建工程存在可变价性D、在建工程的可比性较好17、房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为是（）。A、商品房预售B、商
6、品房现售C、房地产转让D、房地产抵押18、统一负责全国土地的管理和监督工作的是（）。A、国务院B、自然资源部C、财政部D、国土资源部19、国有土地使用权出让期限应当符合法定年限，工业用地最高出让年限为（）年。A、40B、50C、60D、7020、施工单位承包工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部工程或者将其承包的全部 工程肢解后以分包的名义分别转给其他单位或个人施工的行为是（）。A、违法发包B、转包C、违法分包D、挂靠21、基本农田是确保国家粮食平安的基础。各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域 内耕地的（）以上。A、60%B、70%C、80%D、90%二、多项选择题1
7、、不动产的自然特性包括（）。A、不可移动性B、用途多样性C、耐久性D、难以变现性E、数量有限性2、以下选项中，属于广义概念下的建筑物的有（）。A、住宅B、公寓C、宿舍D、桥梁E、家具3、新建房地产的开发本钱包括（）。A、可行性研究费B、设计费C、土地出让金D、场地平整费E、勘察费4、应用收益法进行不动产评估的前提条件是（）。A、被评估不动产的市场参照物及其相比拟的指标、技术参数等资料是可以的B、收益期内，不动产权益拥有者获得未来预期收益所承当的风险可以预测，并可用货币来衡量C、被评估不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的D、被评估不动产预期获利年限可以预测E、被评估不动产的客观收益可
8、以预测并用货币衡最5、不动产评估中所指的环境主要是（）。A、聚落环境B、人文环境C、区域环境D、大气环境E、海洋环境6、在建工程的评估方法有（）。A、重置本钱法B、收益现值法C、形象进度法D、重置核算法E、假设开发法7、在评估之前，需要了解评估对象，对不动产实体状态了解的内容有（）。A、土地面积B、土地形状C、土地开发程度D、工程质量E、土地权利性质8、以下（）难以采用市场法估价。A、寺庙B、图书馆C、古建筑D、学校用地E、写字楼9、以下选项中，评估人员进行现场调查时通常采用的调查手段包括（）。A、目测B、询问C、借阅建设单位档案资料D、借阅使用单位档案资料E、利用专业仪器进行基础结构检查10
9、、以下各项中，所确定的施工企业无效的有（）。A、应当招标的工程没有招标B、应当公开招标的工程没有公开招标C、肢解发包工程D、将工程发包给不具备相应资质条件的企业E、按照规定招标的企业11、房地产权利人将其房地产转移给他人的合法方式包括（）。A、买卖B、赠与C、以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的D、转让司法机关依法裁定，决定查封的房地产E、以房地产抵债的答案局部一、单项选择题【正确答案】D【答案解析】选项D错误，房地产指土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利，包括土地、土地上 的建筑物及其他永久定着物、依法附属于土地及其定着物上的权利。【该题针对“不动产的基本概念、特征及
10、分类”知识点进行考核】【答疑编号13097339,点击提问】1、 【正确答案】D【答案解析】物业可分为居住物业、商业物业、工业物业、政府行政类物业和其他用途物业等类型。【该题针对“不动产的基本概念、特征及分类”知识点进行考核】【答疑编号13097340,点击提问】2、 【正确答案】D【答案解析】通常，工业类不动产多采用不动产分估；商业、住宅类在建不动产多采用不动产合估。【该题针对“本钱法一一不动产评估”知识点进行考核】【答疑编号13097391,点击提问】3、 【正确答案】C【答案解析】 年限法成新率=10/ （10+10） =50%,打分法成新率=（70X60%+50X20%+60X20%）
11、-4-100X 100%=64%,综合成新率= 50%X0. 4 + 64%义0. 6=58. 4机【该题针对“本钱法一一不动产评估”知识点进行考核】【答疑编号13097424,点击提问】4、 【正确答案】C【答案解析】剩余法的适用范围：（1）待开发不动产的评估（假设开发）：（2）对已建成不动产中 的房屋或土地的评估；（3）将生地开发成熟地的土地评估；（4）待拆迁改造的再开发地产的评估，这 时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。【该题针对“剩余法一一不动产评估”知识点进行考核】【答疑编号13097429,点击提问】5、 【正确答案】B【答案解析】土地价值:不动产收益/综合资本化率一建筑物价值=50
12、0/11%3000=1545.45 （万元）。【该题针对“收益法一一不动产评估”知识点进行考核】【答疑编号13097442,点击提问】6、 【正确答案】D【答案解析】用来求取不动产净收益的不动产总费用不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险 费、税金等。【该题针对“收益法一一不动产评估”知识点进行考核】【答疑编号13097445,点击提问】7、 【正确答案】C【答案解析】选项C属于经济因素，选项ABD属于政策因素。【该题针对“不动产价格的影响因素”知识点进行考核】【答疑编号13097485,点击提问】8、 【正确答案】B【答案解析】在建工程完工率= 25%+45%X70%=56. 5%。在建
13、工程评估值= 500X56.5%=282. 5（万元）。【该题针对“在建工程评估应用举例”知识点进行考核】【答疑编号13097540,点击提问】9、 【正确答案】A【答案解析】基准地价系数修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，通过被估宗地条 件与级别或区域内同类用地平均条件的比拟，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年期、容积率和 价格期日等方面的差异，对照因素修正系数表选取适宜的修正系数，对基准地价进行修正，得到被估宗 地地价。【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】【答疑编号13097704,点击提问】10、 【正确答案】B【答案解析】基准地价一般具有
14、以下特点：（1）基准地价是区域性价格；（2）基准地价是平均价格;（3）基准地价一般都要覆盖整个城市建成区；（4）基准地价是单位土地面积的地价；（5）基准地价 不是交易价格，基准地价是由政府组织评估测算、论证并公布的价格。【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】【答疑编号13097710,点击提问】11、 【正确答案】D【答案解析】比拟因素修止包括交易情况修止、交易日期修正、权益状况修正、区域因索修正和个别 因素修正。【该题针对“市场法一一不动产评估”知识点进行考核】【答疑编号13097724,点击提问】12、 【正确答案】A【答案解析】 修正到2016年10月的价格二
15、18500X (110. 1/100. 7) =20226.91 (元/平方米)。【该题针对“市场法一一不动产评估”知识点进行考核】【答疑编号13097729,点击提问】13、 【正确答案】B【答案解析】选项B属于区位状态，选项AC属于实物状态；选项D属于权利状态。【该题针对“现场调查”知识点进行考核】【答疑编号13097794,点击提问】14、 【正确答案】A【答案解析】应当的与工程建设有关的证件包括：土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工 程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程总平面审批图等。【该题针对“在建工程评估程序”知识点进行考核】【答疑编号13097818,点击提问】15、
16、【正确答案】C【答案解析】选项A错误，在建工程与一般房地产的特点相比，具有所有权的相对确定性；选项B错 误，在建工程法定抵押权优先于约定抵押权；选项D错误，在建工程的可比性差。【该题针对“在建工程评估概述”知识点进行考核】【答疑编号13097874,点击提问】16、 【正确答案】B【答案解析】商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支 付房价款的行为。【该题针对“房地产交易”知识点进行考核】【答疑编号13098019,点击提问】17、 【正确答案】B【答案解析】自然资源部统一负责全国土地的管理和监督工作，省级政府根据国务院规定具体确定县 级以上地方人民政府自然
17、资源主管部门的设置及其职责。【该题针对“土地法、土地政策概述、土地所有权”知识点进行考核】【答疑编号13098035,点击提问】18、 【正确答案】B【答案解析】国有土地使用权出让期限应当符合法定年限，工业用地最高出让年限为50年。【该题针对“国有土地使用权”知识点进行考核】【答疑编号13098036,点击提问】19、 【正确答案】B【答案解析】转包，指施工单位承包工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部工程或 者将其承包的全部工程肢解后以分包的名义分别转给其他单位或个人施工的行为。【该题针对“房地产法概述与房地产建设”知识点进行考核】【答疑编号13098060,点击提问】20、 【
18、正确答案】C【答案解析】基本农田是确保国家粮食平安的基础。各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本 行政区域内耕地的80%以上。【该题针对“耕地保护、土地权属争议处理”知识点进行考核】【答疑编号13134183,点击提问】二、多项选择题【正确答案】ACE【答案解析】不动产作为自然物的特性包括：不可移动性、耐久性和数量有限性。用途多样性、难以 变现性属于不动产的社会经济特性。【该题针对“不动产的基本概念、特征及分类”知识点进行考核】【答疑编号13097352,点击提问】1、 【正确答案】ABCI)【答案解析】广义的建筑物包括房屋和构筑物。选项ABC属于房屋；选项D属于构筑物。【该题针对“不动产
19、的基本概念、特征及分类”知识点进行考核】【答疑编号13097354,点击提问】2、 【正确答案】ABDE【答案解析】开发本钱主要由五个方面构成：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安 装工程费、公共配套设施建设费、开发期间税费。土地出让金属于土地取得本钱。【该题针对“本钱法一一不动产评估”知识点进行考核】【答疑编号13097399,点击提问】3、 【正确答案】BCD【答案解析】选项A为采用市场法评估不动产的前提条件之一；收益额是未来的收益，所以选项E不 正确。【该题针对“收益法一一不动产评估”知识点进行考核】【答疑编号13097449,点击提问】4、 【正确答案】AC【答案解析】不动
20、产评估中所指的环境主要是聚落环境和区域环境。【该题针对“不动产价格的影响因素”知识点进行考核】【答疑编号13097496,点击提问】5、 【正确答案】ACDE【答案解析】在建工程的评估方法包括重置本钱法、形象进度法、重置核算法和假设开发法。【该题针对“在建工程评估方法”知识点进行考核】【答疑编号13097531,点击提问】6、 【正确答案】ABCD【答案解析】选项ABCD属于对不动产实体状态了解的内容;选项E属于对不动产权利状态了解的内容。【该题针对”不动产评估基本领项的明确”知识点进行考核】【答疑编号13097688,点击提问】7、 【正确答案】ABCD【答案解析】以下情况下，市场法往往难以
21、适用：（1）没有发生不动产交易或在不动产交易发生较少 的地区；（2）某些类型很少见的不动产或交易实例很少的不动产，如古建筑等；（3）很难成为交易对 象的不动产，如教堂、寺庙等；（4）风景名胜区土地；（5）图书馆、体育馆、学校用地等。【该题针对“市场法一一不动产评估”知识点进行考核】【答疑编号13097737,点击提问】8、 【正确答案】ABD【答案解析】选项E错误，对于基础、主体结构的检查，评估人员往往结合专业机构出具的鉴定意见, 而非亲自测量。【该题针对“现场调查”知识点进行考核】【答疑编号13097795,点击提问】9、 【正确答案】ABCD【答案解析】按照规定应当招标的工程没有招标，应当
22、公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包 工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的企业的，所确定的施工企业无效。【该题针对“房地产法概述与房地产建设”知识点进行考核】【答疑编号13098103,点击提问】10、 【正确答案】ABCE【答案解析】房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人 的行为。“其他合法方式”主要包括：以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变 更的。一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权 属发生变更的。因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的。以房地产抵债的。法律、 法规规定的其他情形。请务必加微信yingzipu666更新有保障！纸质教材+练习册+精准押题加微信！【该题针对“房地产交易”知识点进行考核】【答疑编号13098122,点击提问】