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1、第五章第五章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估 第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 房地产评估的对象房地产评估的对象 房地产评估的原则房地产评估的原则 房地产评估的一般程序房地产评估的一般程序房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素房地产的概念房地产的概念 房地产是一个综合的较为复杂的概念，是指土地、建筑物和其他房地产是一个综合的较为复杂的概念，是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。地上定着物及其权属的总称。不能简单认为是建筑物和土地的合不能简单认为是建筑物和土地的合称。称。土地是指地球表面及其上下一定范围的空间。土地是指地球表面及其上下一定范围的空间。建筑物是指人工
2、建筑而成建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和设备等组成由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类。的整体物。包括房屋和构筑物两大类。（1 1）房房屋屋是是指指供供人人居居住住、工工作作、进进行行其其他他社社会会活活动动以以及及储储藏藏物物品品等等的的工工程程建建筑筑，一一般般由由基基础础、墙墙、门门、窗窗、拄拄和和屋屋顶顶等等主主要要构件组成；构件组成；（2 2）构筑物则是指除房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、）构筑物则是指除房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、水井、隧道、水塔、桥梁、烟囱等建筑。水井、隧道、水塔、桥梁、烟囱等建筑。其他地上定着物是指固定在土地
3、或建筑物上其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能与土地、建筑物不能分离分离,或者能够分离或者能够分离,但是分离不经济但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值受到或者使土地、建筑物的价值受到明显损害的植物或人工建筑等。明显损害的植物或人工建筑等。土地及其特性土地及其特性土地一般是指地球表层的陆地部分土地一般是指地球表层的陆地部分,包括内陆水域和滩包括内陆水域和滩涂。如果广义地看涂。如果广义地看,土地是指陆地及其空间的全部环境土地是指陆地及其空间的全部环境因素因素,是由土壤
4、、气候、地质、地貌、生物和水文、水是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。文地质等因素构成的自然综合体。土地的特性土地的特性 土地的自然特性土地的自然特性 A A位置的固定性。位置的固定性。B B质量的差异性。质量的差异性。C C不可再生性。不可再生性。D D效用永续性。效用永续性。土地的经济特性土地的经济特性 A A供给的稀缺性。供给的稀缺性。B B可垄断性。可垄断性。C C土地用途的广泛性。土地用途的广泛性。D D效益级差性效益级差性土地权利土地权利根据我国的相关法律根据我国的相关法律,我国土地的权利我国土地的权利不是孤立的一种权利不是孤立的一种权利,而是一
5、个权利束而是一个权利束,这个权利束主要包括土地的所有权、使这个权利束主要包括土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权用权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等和空间利用权等关于土地权属关于土地权属 土地的所有权归国家所有，企业、事土地的所有权归国家所有，企业、事业单位和个人可以享有其使用权、租赁业单位和个人可以享有其使用权、租赁权和抵押权等权利权和抵押权等权利 从实际的土地权属情况看，又可以分从实际的土地权属情况看，又可以分为国有土地与集体所有土地，集体所有为国有土地与集体所有土地，集体所有的土地不能够转让其使用权，只有按照的土地不能够转让其使用权，只有按照规定转化为国有土地后
6、才可以转让使用规定转化为国有土地后才可以转让使用权。权。建筑物建筑物从建筑学的角度来看从建筑学的角度来看,建筑物是指人工建筑而建筑物是指人工建筑而成的东西成的东西,包括房屋和构筑物两大类。房屋是包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其它活动的工程建筑品或进行其它活动的工程建筑,一般由基础、一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成；构墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成；构筑物则指除房屋以外的建筑筑物则指除房屋以外的建筑,如道路、桥梁、如道路、桥梁、水坝、水井、水塔、隧道、烟筒等。从资产水坝、水井、水塔、隧道、烟筒等
7、。从资产评估的角度来看评估的角度来看,建筑物不仅包括了房屋和构建筑物不仅包括了房屋和构筑物筑物,而且还包括了与其不可分离的部分及其而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利附带的各种权利。房地产的几个概念房地产的几个概念建筑面积：建筑面积：建筑面积建筑面积=套内建筑面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面积分摊的公用建筑面积 套内建筑面积套内建筑面积=套内使用面积套内使用面积+套内墙体面积套内墙体面积+阳台建筑面积阳台建筑面积 应该分摊的公用建筑面积应该分摊的公用建筑面积包含两大部分：电梯井、楼梯间、包含两大部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、门卫室及其他功能垃圾道、
8、变电室、设备间、公共门厅、过道、门卫室及其他功能上为整栋楼房服务的公用房建筑面积上为整栋楼房服务的公用房建筑面积套型建筑面积套型建筑面积是设计规范的技术层面的概念。是设计规范的技术层面的概念。套型建筑面积套型建筑面积=套内使用面积套内使用面积标准层的使用面积系数标准层的使用面积系数 标准层使用面积系数标准层使用面积系数=标准层使用面积标准层使用面积标准层建筑面积标准层建筑面积 不包括阳台在内；而现在房产交易中涉及的销售面积使用的不包括阳台在内；而现在房产交易中涉及的销售面积使用的是测绘范畴的建筑面积或套内使用面积是测绘范畴的建筑面积或套内使用面积容积率：容积率：容积率容积率=建筑总面积建筑总面
9、积土地总面积土地总面积房地产特性房地产特性房房地地产产是是地地产产(土土地地使使用用权权)、建建筑筑物物以以及及地地产产与与建建筑筑物物的的结结合合及及其其权权属属的的统统称称,亦亦称称不不动动产产。房房地地产产兼兼有有地地产产与与建建筑筑物物的的特特性性,而而它它们们的的结结合合又又形形成成了了一一些些新新的的特特性。性。房地产一般具有如下特性：房地产一般具有如下特性：(1)(1)位置固定性及区域性。位置固定性及区域性。(2)(2)长期使用性。长期使用性。(3)(3)保值与增值趋势。保值与增值趋势。(4)(4)投资风险性。投资风险性。(5)(5)政策限制性。政策限制性。房地产评估的原则房地产
10、评估的原则 合法性原则合法性原则最有效利用的原则最有效利用的原则 建筑物产权受土地使用权年限的限制建筑物产权受土地使用权年限的限制 合法性原则合法性原则合法原则合法原则是指房地产评估要在法律规定的条件下进行。是指房地产评估要在法律规定的条件下进行。合法产权合法产权 合法使用合法使用 合法处置合法处置评估应当以房地产权属证书和其他有关证件为依据评估应当以房地产权属证书和其他有关证件为依据在在分分析析房房地地产产的的最最有有效效使使用用时时，必必须须根根据据城城市市规规划划及及有有关关法法律律的的规规定定，依依据据规规定定用用途途、容容积积率率、建建筑筑高高度度与与建建筑筑风风格格等等确确定定该该
11、房房地地产产的的最最有有效效使使用用。又又如如测测算算房房地地产产的的纯纯收收益益时时，其其经经营营用用途途应应为为合合法法用用途途，比比如如不不能能用用作作赌赌场场。城城市市规规划划为为居居住住用用地地的的，评评估估该该地地块块价价值值时时，必必须须以以居居住住用用地地作作为为其其用用途途，不不能能用用作作工工业业用用地地或或商商业业用用地地。测测算算房房地地产产的的纯纯收收益益时时，不不能能以以临临时时建建筑筑或或违违章章建建筑的纯收益作为测算依据。筑的纯收益作为测算依据。以以法法律律、法法规规允允许许的的方方式式处处置置房房地地产产，如如规规定定不不能能抵抵押押的的房房地地产产就不能进行
12、以抵押为目的的评估就不能进行以抵押为目的的评估 最有效利用的原则最有效利用的原则 房地产具有用途的多样性，如用于生产、居住、房地产具有用途的多样性，如用于生产、居住、商业等，在不同的用途下，其给使用者带来的商业等，在不同的用途下，其给使用者带来的经济利益也是不同的，在充分的发达的房地产经济利益也是不同的，在充分的发达的房地产市场中，房地产总是按照最优利用的途径来形市场中，房地产总是按照最优利用的途径来形成其价格。因此，进行房地产评估时也要按照成其价格。因此，进行房地产评估时也要按照最优利用的原则来进行，而不必受房地产的现最优利用的原则来进行，而不必受房地产的现有用途的约束。有用途的约束。当然最
13、优利用方式必须在适法、可行的前提下当然最优利用方式必须在适法、可行的前提下确定。确定。建筑物产权受土地使用权年限的限制建筑物产权受土地使用权年限的限制 建筑物续存期虽然说不上是永续的但建筑物一经建筑物续存期虽然说不上是永续的但建筑物一经建成，其寿命也可达几十年甚至上百年。由于我国城建成，其寿命也可达几十年甚至上百年。由于我国城镇土地使用权是有限期的，且政府规定土地使用权期镇土地使用权是有限期的，且政府规定土地使用权期满土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由满土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这样，在评估建筑物的时候，我们不国家无偿取得。这样，在评估建筑物的时候，我
14、们不仅要注意房地分估的一面，又要注意建筑物的耐用年仅要注意房地分估的一面，又要注意建筑物的耐用年限与土地使用权年限的吻合程度。即使建筑物的位置、限与土地使用权年限的吻合程度。即使建筑物的位置、建筑结构、建筑风格都很好，如果建筑物所占土地的建筑结构、建筑风格都很好，如果建筑物所占土地的剩余使用年限极其有限，该建筑物的市场价值也要大剩余使用年限极其有限，该建筑物的市场价值也要大打折扣的。打折扣的。注注 意意 （1 1）建建筑筑物物产产权权受受土土地地使使用用年年限限的的限限制制，也也不不排排除除土土地地使使用用权权出出让让年年限限续续展展的可能；的可能；（2 2）依依据据受受限限情情况况，确确定定
15、建建筑筑物物的的相相关贬值额。关贬值额。房地产评估的一般程序房地产评估的一般程序 确定评估目的确定评估目的 界定房地产的产权界定房地产的产权 界定评估前提界定评估前提 确定房地产的估价日期确定房地产的估价日期 实地勘察实地勘察 分析收集的资料分析收集的资料 确定评估方法并评定估算确定评估方法并评定估算 房地产价格影响因素房地产价格影响因素房地产价格及其种类房地产价格及其种类房地产价格的特征房地产价格的特征影响房地产价格及评估价值的因素影响房地产价格及评估价值的因素土地价格的种类土地价格的种类市场价格市场价格土地所有权价格土地所有权价格土地使用权价格土地使用权价格基准地价：基准地价：基准地价是按
16、照城市土地级别或均质地域基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。一般以城市为单位进级别的土地使用权的平均价格。一般以城市为单位进行评估。行评估。标定地价：是市、县政府根据需要评估的正常地产市标定地价：是市、县政府根据需要评估的正常地产市场中，具体宗地在一定时期内的价格。场中，具体宗地在一定时期内的价格。基准地价与标定地价一般均由政府公布，有所谓基准地价与标定地价一般均由政府公布，有所谓“公公告地价告地价”之说之说房地产价格及其种类房地产价格及其种类 (1)(1)按房地产权益划分按
17、房地产权益划分,房地产价格可分为所有权价格、房地产价格可分为所有权价格、使用权价格和其它权利价格使用权价格和其它权利价格(如抵押权、地役权、租赁如抵押权、地役权、租赁权、典权等价格权、典权等价格)。(2)(2)按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地价格格和房地价格 (3)(3)按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、格、楼面地价楼面地价等等 土地总价土地总价 总建筑面积总建筑面积房地产价格的特征房地产价格的特征 (1)(1)房地产价格是房地产权益的价格。房地产价格是房地产权益的价格。(2)
18、(2)房地产的价格有两种基本表现形式房地产的价格有两种基本表现形式,即即房地产交易价格和房地产租金价格。房地产交易价格和房地产租金价格。(3)(3)房地产价格易受个别因素的影响房地产价格易受个别因素的影响,一般一般情况下容易受到买卖双方的偏好、讨价还价情况下容易受到买卖双方的偏好、讨价还价能力能力,以及感情因素的影响。以及感情因素的影响。房地产价值的房地产价值的影响因素影响因素 从经济学的角度来看从经济学的角度来看:房地产的使用价值房地产的使用价值,即房地产的有用性；即房地产的有用性；房地产的稀缺性和房地产的有效需求等。房地产的稀缺性和房地产的有效需求等。从房地产开发经营的角度来看从房地产开发
19、经营的角度来看:房地产的实物房地产的实物房地产的权益房地产的权益房地产的房地产的区位等。区位等。评估中考虑的房地产价值的影响因素评估中考虑的房地产价值的影响因素通通常常将将影影响响房房地地产产价价格格和和评评估估价价值值的的因因素素归归纳纳为为一一般般因素、区域因素和个别因素。因素、区域因素和个别因素。(1)(1)一般因素一般因素一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。经济因素经济因素 社会因素社会因素 行政因素行政因素 (2)(2)区域因素区域因素区区域域因因素素是
20、是指指某某一一特特定定的的区区域域内内的的自自然然条条件件与与社社会会、经济、行政等因素相结合所产生的区域性特性。经济、行政等因素相结合所产生的区域性特性。(3)(3)个别因素个别因素 土地的个别因素土地的个别因素 建筑物的个别因素建筑物的个别因素一般因素一般因素主要包括经济因素、社会因素、政治因素、行主要包括经济因素、社会因素、政治因素、行政因素和心理因素等政因素和心理因素等 经济因素。国民经济增长速度、国民生产经济因素。国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等因素都会对总值、居民收入水平、物价指数等因素都会对房地产价格和评估价值产生影响房地产价格和评估价值产生影响 社会因素
21、。社会因素对房地产价格和评估社会因素。社会因素对房地产价格和评估价值的影响主要是由人口因素、社会福利水平、价值的影响主要是由人口因素、社会福利水平、家庭结构、社会治安状况等因素构成。家庭结构、社会治安状况等因素构成。行行政政因因素素。主主要要指指影影响响房房地地产产价价格格和和评评估估价值的制度、政策、法规、行政措施等因素价值的制度、政策、法规、行政措施等因素 土地的个别因素土地的个别因素土地的个别因素具体包括区位因素、面土地的个别因素具体包括区位因素、面积因素、临街宽度、临街深度、土地形积因素、临街宽度、临街深度、土地形状、地质、地形、地势、容积率、土地状、地质、地形、地势、容积率、土地使用
22、年限等使用年限等 建筑物的个别因素建筑物的个别因素建建筑筑物物的的个个别别因因素素主主要要表表现现为为建建筑筑物物的的面面积积、结结构构、材材料料、设设计计、设设备备、施施工工质量，以及与周围环境的协调等方面质量，以及与周围环境的协调等方面 第二节第二节 市场法评估房地产市场法评估房地产市场售价类比法市场售价类比法基准地价修正法基准地价修正法市场售价类比法含义含义基本原理基本原理实施步骤实施步骤含义含义 市场售价类比法的基本思路与一般数学式市场售价类比法的基本思路与一般数学式市场售价类比法又称市场比较法、交易案例市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等。它是将待估房地产与在较近时期比较法
23、等。它是将待估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地产加以比较对照内已经交易的类似房地产加以比较对照,并根并根据已发生交易的类似房地产的价格据已发生交易的类似房地产的价格,经过因素经过因素修正得出待估房地产可能实现的合理价值的修正得出待估房地产可能实现的合理价值的估计值的一种方法。估计值的一种方法。计算原理计算原理评估程序评估程序(1)(1)广泛搜集房地产交易资料广泛搜集房地产交易资料(2)(2)选择可供比较的交易实例作为参照物选择可供比较的交易实例作为参照物(3)(3)进行市场交易情况修正进行市场交易情况修正(4)(4)进行交易日期修整进行交易日期修整(5)(5)进行区域因素修正进行区域因素
24、修正(6)(6)进行个别因素修正进行个别因素修正(7)(7)确定待估房地产评估价值确定待估房地产评估价值参照物交易实例的选取应注意以下几点参照物交易实例的选取应注意以下几点 应是在邻近地区或同一个供需圈内的类似应是在邻近地区或同一个供需圈内的类似地区中的交易实例；地区中的交易实例；与待估房地产属于同一交易类型与待估房地产属于同一交易类型,且用途相且用途相同；同；参照物的交易应属于正常交易或可修正为参照物的交易应属于正常交易或可修正为正常交易；正常交易；与待估房地产的估价日期接近；与待估房地产的估价日期接近；与待估房地产的区域特征、个别特征相近。与待估房地产的区域特征、个别特征相近。进行市场交易
25、情况修正进行市场交易情况修正特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面：特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面：有特别利害关系人之间的交易有特别利害关系人之间的交易,如亲友之间、有利如亲友之间、有利害关系的单位之间的交易害关系的单位之间的交易,通常价格偏低。通常价格偏低。有特殊动机的交易有特殊动机的交易,如急于脱手的价格往往偏低如急于脱手的价格往往偏低,急于购买的价格往往偏高。急于购买的价格往往偏高。有意为逃避交易税有意为逃避交易税,签订是虚假交易合同签订是虚假交易合同,造成交造成交易价格偏低。易价格偏低。买方和卖方不了解市场行情买方和卖方不了解市场行情,盲目购买或出售盲目购买或出
26、售,使使交易价格偏高或偏低。交易价格偏高或偏低。交易日期修正交易日期修正 利用价格指数进行交易日期修正利用价格指数进行交易日期修正的公式为：的公式为：评估基准日的交易实例价格评估基准日的交易实例价格=交易实例当交易实例当时成交价格时成交价格 (评估基准日价格指数评估基准日价格指数交易期日价格指数交易期日价格指数)个别因素修正个别因素修正土地使用年限因素和容积率因素也属于房地土地使用年限因素和容积率因素也属于房地产的个别因素产的个别因素,由于它们的重要性和评估值的由于它们的重要性和评估值的影响程度较大影响程度较大,通常要单独进行修正。土地使通常要单独进行修正。土地使用年限修正系数的数学表达式为：
27、用年限修正系数的数学表达式为：推导过程推导过程式中：式中：y y 为年限修正系数；为年限修正系数；N N为参照物土地使用权剩余年限；为参照物土地使用权剩余年限；n n为待估土地使用权剩余年限；为待估土地使用权剩余年限；r r为折现率。为折现率。市场法案例（市场法案例（1 1）描述描述 待待估估地地块块为为城城市市规规划划上上属属于于住住宅宅区区的的一一块空地块空地,面积为面积为600600平方米平方米,地形呈长方形。地形呈长方形。要求评估该地块要求评估该地块19971997年年1010月的市场价值。月的市场价值。该该种种类类型型的的土土地地有有较较多多的的交交易易实实例例,故故采采用用市场售价
28、类比法市场售价类比法进行评估。进行评估。坐落坐落所处地区所处地区用地性质用地性质土地类型土地类型交易日期交易日期交易实例交易实例A A略略临近临近住宅住宅空地空地19971997年年4 4月月19.619.6万元万元870870元元/m/m2 2交易实例交易实例B B略略类似类似住宅住宅空地空地19971997年年3 3月月31.231.2万元万元820820元元/m/m2 2交易实例交易实例C C略略类似类似住宅住宅空地空地19961996年年1010月月27.427.4万元万元855855元元/m/m2 2交易实例交易实例D D略略类似类似住宅住宅空地空地19961996年年1212月月3
29、7.837.8万元万元840840元元/m/m2 2估价对象估价对象略略一般市区一般市区住宅住宅空地空地19971997年年1010月月价价格格 总总价价单单价价面积面积形状形状地势地势地质地质基础设施基础设施交通状况交通状况正面路宽正面路宽容积率容积率剩余使用年限剩余使用年限225m225m2 2长方形长方形平坦平坦普通普通较好较好很好很好8m8m6 63535年年380 m380 m2 2长方形长方形平坦平坦普通普通完备完备较好较好6m6m553030年年320 m320 m2 2长方形长方形平坦平坦普通普通较好较好较好较好8m8m6 63535年年450 m450 m2 2略正方形略正方
30、形平坦平坦普通普通很好很好较好较好8m8m6 63030年年600 m600 m2 2长方形长方形平坦平坦普通普通很好很好很好很好8m8m663030年年市场法案例（市场法案例（3 3）修正修正（1 1）进行交易情况修正）进行交易情况修正经经分分析析,交交易易实实例例A A、D D为为正正常常买买卖卖,无无需需进进行行交交易易情情况况修修正正;交交易易实实例例B B较较正正常常买买卖卖价价格格偏偏低低2%;2%;交交易易实实例例C C较较正正常常买买卖卖价价格格偏偏低低3%3%。则则各交易实例的交易情况修正率为各交易实例的交易情况修正率为:交易实例交易实例A:0A:0；交易实例交易实例B:2%
31、B:2%；交易实例交易实例C:3%C:3%；交易实例交易实例D:0D:0（2 2）进行交易日期修正。进行交易日期修正。根根据据调调查查,1996,1996年年1010月月以以来来土土地地价价格格平平均均每每月月上上涨涨1%,1%,则则各各参参照照物物交易实例的交易日期修正率为：交易实例的交易日期修正率为：交交易易实实例例A:6%A:6%；交交易易实实例例B:7%B:7%；交易实例交易实例C:12%C:12%；交易实例交易实例D:10%D:10%（3 3）进行区域因素修正。进行区域因素修正。交交易易实实例例A A与与待待估估土土地地处处于于同同一一地地区区,无无需需作作区区域域因因素素修修正正。
32、交交易易实例实例B B、C C、D D的区域因素修正情况如下：的区域因素修正情况如下：类似地区类似地区区域因素区域因素自然条件自然条件社会环境社会环境街道条件街道条件交通便捷度交通便捷度离交通车站点距离离交通车站点距离离市中心距离离市中心距离基础设施状况基础设施状况公共设施完备状况公共设施完备状况水、大气、噪音污染状况水、大气、噪音污染状况周围环境及景观周围环境及景观规划限制规划限制综合打分综合打分B BC CD D评估对象评估对象(相同相同)10)10(稍差稍差)7)7(相同相同)10)10(稍差稍差)7)7(较远较远)6)6(相同相同)10)10(稍差稍差)8)8(相同相同)10)10(相
33、同相同)5)5(相同相同)10)10(相同相同)5)58888(相同相同)10)10(相同相同)10)10(相同相同)10)10(很好很好)15)15(稍近稍近)12)12(稍近稍近)12)12(相同相同)10)10(稍差稍差)9)9(相同相同)5)5(相同相同)10)10(相同相同)5)5108108相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同100100101010101010101010101010101010105 510105 5100100市场法案例（市场法案例（4 4）个别因素修正个别因素修正 经经比比较较分分析析,待待估估土土地地的的
34、面面积积较较大大,有有利利于于充充分分利利用用,另另外外环环境境条条件件也也比比较较好好,故故判判定定比比各各交交易易实实例例土土地地价价格格高高2%2%。土土地地使使用用年年限限因因素素的的修修正正。交交易易实实力力B B、D D与与待待估估土土地地的的剩剩余余使使用用年年限限相相同同无无需需修修正正。交交易易实实例例A A、C C均均需需作作使使用用年年限限因因素素的的调调整整,调调整整系系数数测测算算如如下下(假定折现略为假定折现略为8%)8%)：(9)(9)计算待估土地的初步价格计算待估土地的初步价格交易实例交易实例A A修正后的单价为：修正后的单价为：交易实例交易实例B B修正后的单
35、价为：修正后的单价为：交易实例交易实例C C修正后的单价为：修正后的单价为：交易实例交易实例D D修正后的单价为：修正后的单价为：市场法案例（市场法案例（5 5）评定估算评定估算 采用简单算术平均法求取评估结果采用简单算术平均法求取评估结果待估土地单价为：待估土地单价为：(909+1038+932+942)4=955(909+1038+932+942)4=955(元元/平方米平方米)待估土地总价格为：待估土地总价格为：600955=573000(600955=573000(元元)基准地价修正法含义基本原理基本步骤基准地价的含义基准地价是在由政府确定并公布的，在城镇一定区域范围内，对现状利用条件
36、下不同级别或不同均质的土地，按照不同用途分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。政府对各级土地或均质区段及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估出土地使用权平均价格。他所对应的使用年限一般是各用途土地使用权的最高出让年限，而评估对象宗地的使用年限可能与之不同，故需进行年期修正 基准地价修正法的含义基准地价修正法是我国土地评估的方法之一，其评估过程是：在政府确定公布了基准地价的地区，利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过交易日期、区域因素、个别因素(包括土地使用权年限)和开发程度的比较修正，由基准地价调整得出评估对象宗地的价格。基本原理基准地价反映的是其基准
37、日期的地价水平。随着时间的推移，不动产市场会发生变化，地价水平也会有所变化，因此，应当对基准地价进行交易日期修正。交易日期修正一般是根据地价变动率或地价指数确定交易日期修正系数，从而将基准地价在其基准日期时的值调整为评估基准日的值。由于不动产市场具有区域性的特点，加上城市规模大小不一，各地的基准地价水平之间可比性差，在运用基准地价修正法评估宗地价格时，应当以当地政府公布的基准地价水平和基准地价修正体系为准进行评估。基本步骤取得当地现行基准地价的有关资料 根据当地基准地价的有关资料，确定被评估宗地所处地段的基准地价 交易日期修正 区域因素及个别因素修正 其他因素修正 经过各种因素修正后，求出委估
38、宗地的土地使用权价格 第三节第三节 收益法评估房地产收益法评估房地产基本原理与前提基本原理与前提评估步骤评估步骤收益额的估算收益额的估算折现率或本金化率的估算折现率或本金化率的估算基本原理与前提基本原理与前提原理：以利求本原理：以利求本前提：前提：运用收益途径及其方法评估房地运用收益途径及其方法评估房地产的理论前提是：被估房地产能够在未产的理论前提是：被估房地产能够在未来的时期内形成现金流和收益来的时期内形成现金流和收益评估步骤评估步骤1)1)收集相关房地产收入和费用资料收集相关房地产收入和费用资料2)2)预测房地产正常收入预测房地产正常收入3)3)估算房地产正常费用估算房地产正常费用4)4)
39、测算房地产正常收益测算房地产正常收益5)5)估测并选择适当的折现率或资本化率估测并选择适当的折现率或资本化率6)6)选用适当的具体评估技术和方法估测房选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值地产评估价值收益额的估算收益额的估算收益界定收益界定不同房地产的收益测算不同房地产的收益测算收益流的类型收益流的类型收益期限的确定收益期限的确定收益界定收益界定1)1)实际收益与正常实际收益与正常(客观客观)收益收益实实际际纯纯收收益益是是在在现现状状下下待待估估房房地地产产实实际际取取得得的的纯纯收收益益,实实际际收收益益由由于于受受到到多多种种因因素素的的影影响响,通通常常不不能能直直接接用用于于
40、评估。评估。只只有有正正常常纯纯收收益益才才能能作作为为评评估估的的依依据据。正正常常收收益益由由正常收入扣除正常费用求得正常收入扣除正常费用求得2)2)实际费用和正常实际费用和正常(客观客观)费用费用实际费用是指房地产在取得实际收益时实际付出的费用。实际费用是指房地产在取得实际收益时实际付出的费用。正正常常费费用用是是指指房房地地产产取取得得正正常常收收益益必必须须支支付付的的各各项项支支出出不同房地产的收益测算不同房地产的收益测算(1)(1)出租型房地产正常收益的估测出租型房地产正常收益的估测 正常收益正常收益=租赁收入租赁收入-维修费维修费-管理费管理费-保险费保险费-房地产税房地产税-
41、租赁代理费租赁代理费 租赁收入具体包括有效毛租金和租赁保证金、押金等租赁收入具体包括有效毛租金和租赁保证金、押金等的利息收入。的利息收入。有效毛租金有效毛租金=毛租金毛租金-空置损失空置损失-损失租金损失租金(2)(2)直接经营型房地产正常收益的估测直接经营型房地产正常收益的估测直直接接经经营营型型房房地地产产通通常常是是指指房房地地产产所所有有者者同同时时又又是是经经营营者者,房房地地产产租租金金与与房房地地产产经经营营者者利利润润没没有有分分开开。直直接接经营型房地产的正常收益实际上就是该房地产纯租金。经营型房地产的正常收益实际上就是该房地产纯租金。正常收益正常收益=销售收入销售收入-销售
42、成本销售成本-销售费用销售费用-销售税金及销售税金及其附加其附加-管理费用管理费用-财务费用财务费用-经营利润经营利润收益流的类型收益流的类型一一般般而而言言,房房地地产产未未来来收收益益流流的的类类型型大大致致有以下几种：有以下几种：(1)(1)固定租金型固定租金型(2)(2)等差数列型等差数列型(3)(3)递增递减型递增递减型(4)(4)其他有规则的变化情形其他有规则的变化情形收益期限的确定收益期限的确定 (1)(1)单单独独的的土土地地或或建建筑筑物物的的收收益益年年限限,应应分分别别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定。根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定。(2)(2)土土地地与与
43、建建筑筑物物合合二二为为一一的的房房地地产产的的收收益益年年限限,一一般般应应以以土土地地使使用用权权年年限限为为准准,包包括括：建建筑筑物物经经济济寿寿命命长长于于或或等等于于土土地地使使用用权权年年限限的的情况情况折现率或本金化率折现率或本金化率基本界定基本界定估算估算折现率或本金化率的界定折现率或本金化率的界定 从从本本质质上上讲讲,折折现现率率和和资资本本化化率率是是一一种种投投资资回回报报率率。从从形形式式上上看看,折折现现率率和和资资本本化化率率又又是将房地产未来收益转换成现值的比率。是将房地产未来收益转换成现值的比率。(1)(1)土地折现率或资本化率土地折现率或资本化率(2)(2
44、)建筑物折现率或资本化率建筑物折现率或资本化率(3)(3)房地合一综合折现率或资本化率房地合一综合折现率或资本化率 三者关系如下：三者关系如下：综综合合资资本本化化率率、建建筑筑物物资资本本化化率率和和土土地资本化率的关系地资本化率的关系,可用公式表示如下可用公式表示如下:或或式中：式中：r r为为综合资本化率综合资本化率 r r1 1为为土地资本化率土地资本化率 r r2 2为为建筑物资本化率建筑物资本化率 x x为为土地价格占房地产价值的比例土地价格占房地产价值的比例 y y为为建筑物价格占房地产价值的比例建筑物价格占房地产价值的比例 L L为为土地价值土地价值 B B为建筑物价值为建筑物
45、价值折现率或本金化率的估算方法折现率或本金化率的估算方法市场租价比法市场租价比法安全利率加上风险调整值法安全利率加上风险调整值法资金成本加权平均法资金成本加权平均法市场租价比法市场租价比法评估人员搜集市场上若干近期交易的且评估人员搜集市场上若干近期交易的且与待估房地产相同或相近似的房地产的与待估房地产相同或相近似的房地产的正常租金正常租金,以及交易价格等资料。运用以及交易价格等资料。运用参照物实际租金与市场价格之比求出一参照物实际租金与市场价格之比求出一组市场租价比组市场租价比(折现率或资本化率折现率或资本化率),),可可以通过加权平均值的办法或简单算术平以通过加权平均值的办法或简单算术平均办
46、法来消除各种偶然因素的干扰均办法来消除各种偶然因素的干扰,具具体可以根据实际情况选择体可以根据实际情况选择市场租价比法例题市场租价比法例题在房地产市场中收集到在房地产市场中收集到5 5个与待估房地个与待估房地产类似的交易实例产类似的交易实例可比实例可比实例1 12 23 34 45 5租金租金(元元/年年平方米平方米)1001001801809999299299169169、6 6价格价格(元元/平方米平方米)10001000150015009009002600260016001600资本化率资本化率(%)(%)1010121211111111、5 51010、6 6市场租价比法例题计算结果市
47、场租价比法例题计算结果 对以上对以上5 5个可比实例的资本化率进行个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为简单算术平均就可以得到资本化率为:r=(10%+12%+11%+11.5%+10.6%)5=11%r=(10%+12%+11%+11.5%+10.6%)5=11%安全利率加上风险调整值法安全利率加上风险调整值法首先选择市场上无风险的资本投资的收首先选择市场上无风险的资本投资的收益率作为安全利率益率作为安全利率,通常选择银行一年通常选择银行一年定期利率或一年期国债利率作为安全利定期利率或一年期国债利率作为安全利率率,然后根据影响待估房地产的社会经然后根据影响待估房地产的社会经
48、济环境、变现难易程度、投资风险程度济环境、变现难易程度、投资风险程度等等,确定一个调整率值确定一个调整率值,把它与安全利率把它与安全利率相加得到折现率或资本化率。相加得到折现率或资本化率。资金成本加权平均法资金成本加权平均法 用数学式表达：用数学式表达：R=Grg+(1-G)re R=Grg+(1-G)re 式中：式中：R R为综合折现率为综合折现率 G G为借入资金占房地产投资为借入资金占房地产投资(价值价值)的比重的比重 r rg g为借入资金成本为借入资金成本(收益率收益率)r re e为自有资金成本为自有资金成本(收益率收益率)收益法举例1评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平
49、方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。该写字楼的土地使用权于2000年4月1日以出让的方式获得，土地使用权年限为50年，写字楼于2002年4月1日建成并开始出租，建筑物的耐用年限为60年。举例评估过程 （1 1）选择评估方法。该宗房地产是出租的写字楼，）选择评估方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，故采用收益法评估。评估计算公式为收益性房地产，故采用收益法评估。评估计算公式为：为：（2 2）收集有关资料。通过调查，收集的有关资料如）收集有关资料。通过调查，收集的有关资料如下：下：租金按净使用面积计算。租金按净使用面积计算。可供出租的净使用面积为
50、可供出租的净使用面积为1500015000平方米，占总建筑面平方米，占总建筑面积的积的60%60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用面公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用面积。积。举例评估过程租金平均每月每平方米85元。空置率年平均为10%，即出租率年平均为90%。建筑物原值为4800万元。家具设备原值为420万元，家具设备的经济寿命平均为10，残值率为4%。经常费用平均每月8万元，包括工资、水电、供暖、维修、保洁、保安等费用。房产税按年总收入的12%缴纳，保险费按建筑物原值的3计算。营业税及附加