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1、一、 AFP考试章节知识点：房地产转让相关租税规定个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税单位和个人销售不动产，按成交价格差额征收5% 的营业税及0.5%的教育与城市维护建设税自 20XX年 6 月 1 日起，对个人购买住房不足5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人转让房屋财产所得，应按20% 税率缴纳个人所得税房产税采用比例税率: 经营自用为房价1.2%;出租为房租12% ，个人所有非营业用的房产免征房产税个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收土地增值税。个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。二、 AFP考试章节知识点：房地产新
2、政策(20XX 年 6 月 1 日以来 )1. 居住用地供应量七成用于中低价位中小套型90 平方米以下住房须占项目总面积七成以上2. 购房不足5 年转让，须交全额营业税3. 空置 3 年以上商品房不得作为贷款抵押物4. 90平方米以上个人房贷首付比例不低于三成90 平方米以下个人房贷首付比例不低于两成5. 土地闲置2 年将被收回使用权6. 各城市年内建立廉租住房制度三、 AFP考试章节知识点：投资房产的优缺点优点缺点1) 成功的象征，心理的满足1) 变现率低名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -精心整理归纳 精选学习资料 - - - - - -
3、- - - - - - - - - 第 1 页，共 6 页 - - - - - - - - - 2) 自我居住使用2) 交易费用高3) 房产增值3) 管理维护麻烦4) 保值抗通货膨胀4) 房产贬值5) 安全性高5) 房产价值缺乏标准6) 杠杆作用6) 房产法令手续复杂7) 税赋减免7) 缺乏房产信息8) 自我控制权8) 投资金额较大9) 分散风险9) 政府介入太多10) 普遍熟悉的投资渠道10)房产投资者的形象不佳11) 个人偏好11) 出租收益率不高四、 AFP考试章节知识点：投资房地产出租的考虑因素1、投资总成本=资金成本 +折旧 +修缮管理 +空置成本。2、买卖不破租赁。当有租约时，流动
4、性受到限制。3、房价利率=资金的机会成本，折旧可以房价的2% 保守计算，修缮管理费与房屋的新旧有关，空置成本要看地段的抢手程度。4、购房后以出租来预防房价大幅上涨的风险。五、 AFP考试章节知识点：房产估价的方法- 成本法1、土地：开发后土地总价=土地使用权支出+开发工程费 +管理销售费用+资金利息 +合理利润总建筑面积 =用地平米容积率单位建筑面积土地价格=土地总价 / 总建筑面积名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -精心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 2 页，共 6 页 - - - -
5、- - - - - 税后成本还要加上土地增值税与营业税2、建筑物单位建筑面积建筑成本：新房 (20XX 年全国平均1,273 元) 二手房 =新房成本 - 折旧率使用年数若建材人工波动大，应用重置成本替换历史成本单位建筑面积综合价格=土地单价 +建筑物单价六、 AFP考试章节知识点：房产估价的方法- 收益还原法房地产总价 =房租 / 市场投资收益率不考虑未来房价上涨空间, 投资收益率 =存款利率 +房地产的流动性升水; 常用于投资用途房地产的估价, 如单人房 , 沿街商业房与写字楼, 房价随房租而变动; 房租应是扣除必要成本后的税后净收益; 可统计出各地区各类不动产的平均投资收益率, 再知道房
6、租就可以算出房价; 通常单人房收益率最高, 随后依次为写字楼, 沿街商业房。七、 AFP考试章节知识点：房产估价的方法- 市场比较法待估价的房产价格 = 同地区同类型房屋价格房龄调整系数地段调整系数议价系数 ; 比较新房与二手房，根据折旧情况设定房龄系数; 不同楼层或地段，亦需调整; 以卖方开价而非成交价比较，需作议价调整 ; 一般估价公司多用比较法，选择3-4 个案例与待估价房产作比较，再依上述系数调整，最后订出调整后房产的合理价格。八、 AFP考试章节知识点：影响房产价格涨跌的总体因素1、需求面因素名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -精心整
7、理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 3 页，共 6 页 - - - - - - - - - 人口结构转变，农村人口流向城市，城镇预期人口数量增加国民收入的增长与分配结构住房政策：放宽经济适用房的适用条件，提高住房公积金缴存比率或贷款上限利率水准：低利率刺激需求通货膨胀预期：保值性需求增加促使投资房产的需求量增加资金流量：货币供给增长率可视为房价的先行指标2、供给面因素国家计划，土地使用分区，土地使用期限地理位置，区位的相对供给房产短期供给缺乏弹性。建筑材料器械的生产供应历史成本：为数庞大的福利分房者以低价购得产权政策的转变：-如五年内转手需交全
8、额营业税，房贷紧缩政策等九、 AFP考试章节知识点：房产投资的供给者与需求者1、供给者：现房或期房 : 建筑商、政府、投资者、中介二手房 : 房屋拥有者、中介、投资者2、需求者：自住需求: 第一次购房、换房需求、拆迁户需求投资者: 投机 - 短期空置 投资 - 长期租赁收益十、 AFP考试章节知识点：房地产投资形态1、以商品房为主。与其它房产类型比较，住宅的需求量大，流动性较高，但租金收益率通常较低。名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -精心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 4 页，共 6 页
9、 - - - - - - - - - 2、商场或沿街商业房: 选择人口聚集的商圈，以收入还原法估价，增值潜力大，但所需的投资金额较高。要注意是否符合土地使用规定。3、写字楼 : 投资出租，房客以企业为主，租期通常较久，但房客谈判能力也较高。整栋投资所需的金额最高，常非个人投资者能力所及，以机构投资者为主。十一、 AFP考试章节知识点：房产投资的方式1、合建分成 : 合伙购买旧房，拆掉建新房，卖出去后大家分成。在新土地供给有限的地区适用， 但须注意旧房的土地使用年限不能太短，而且合伙人中有人对房地产整套业务非常精通。2、以旧换新 : 购买区域较好但房屋状况不佳，价格便宜的旧房，重新装修，使旧房看
10、起来像新房，提高该房产的附加价值。出售时，售价可以比照当地新房行情，扣掉买入价与装修成本后，即为利润。3、以租养租 : 长期租下低租金楼房再以高价转租出去，赚取房租的差价。如公房转租，或在大学附近租房间隔转租给学生，等。4、团购零售：集合一群人的资金，寻找长期具有升值潜力但短期销售欠佳或开发商资金压力高的空置房，与开发商谈条件以高折扣购入，再重新包装零售。5、以租代购 : ：开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订租购合同。若租户在合同的约定期间内购买该房，开发商就以出租时所订的房价将该房出售给租住户，所付租金可以抵充部分房款，租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。6、到拍卖会上淘房：当前
11、许多拍卖公司都拍卖各类房产，这类房产一般由法院、资产管理公司或银行等委托拍卖，基于变现的需要，其价格往往较市价低一两成以上，购买后转售有一定的利润空间。需要熟悉拍卖会的信息渠道，事先到标的房产勘查，并购买产权清楚可点交的拍卖房产。十二、 AFP考试章节知识点：房地产投资报酬率分析房地产投资10 步骤1. 决定投资策略，即以资本利得或以房租收益为主2. 寻找各种投资方案，判断其投资前景3. 利用简单财务模型分析4. 和卖主协商基本条件5. 估计自己的财务实力名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -精心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - -
12、 - - - - - - - - 第 5 页，共 6 页 - - - - - - - - - 6. 确定贷款7. 寻求律师帮助8. 需获得专业性的管理服务9. 购买房屋保险10. 出售房地产，计算投资报酬率所有现金流量按统一的折现率折现，净现值为0 时的折现率为内部报酬率。然后比较房产投资与其它投资工具的内部报酬率。例：投资房产5 年，购入价为50 万元， 5 年后以 55 万元出售， 5 年期间每年净收益3万元，年复利投资报酬率=RATE(5,3,-50,55)=7.71%。名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -精心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 6 页，共 6 页 - - - - - - - - -