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1、名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -一、 AFP考试章节学问点：房地产转让相关租税规定个人购买自用一般住宅,暂减半征收契税单位和个人销售不动产,按成交价格差额征收5%的营业税及0.5%的训练与城市保护建设税自 20XX年 6 月 1 日起,对个人购买住房不足 房收入全额征收营业税；5 年转手交易的,销售时按其取得的售个人转让房屋财产所得,应按 20%税率缴纳个人所得税房产税采纳比例税率 : 经营自用为房价 1.2%; 出租为房租 12%,个人全部非营业用的房产免征房产税个人拥有的一般标准住宅等,在其转让时免征或暂免征收土地增值税；个人买卖房地产
2、按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税；二、 AFP考试章节学问点：房地产新政策20XX 年 6 月 1 日以来 1. 居住用地供应量七成用于中低价位中小套型 90 平方米以下住房须占项目总面积七成以上 2. 购房不足 5 年转让,须交全额营业税 3. 空置 3 年以上商品房不得作为贷款抵押物 4. 90 平方米以上个人房贷首付比例不低于三成 90 平方米以下个人房贷首付比例不低于两成 5. 土地闲置 2 年将被收回使用权 6. 各城市年内建立廉租住房制度 三、 AFP考试章节学问点：投资房产的优缺点优点 缺点1 胜利的象征,心理的满意1 变现率低 第 1 页,共 6 页 细心
3、整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -2 自我居住使用 2 交易费用高3 房产增值 3 治理保护麻烦4 保值抗通货膨胀 4 房产贬值5 安全性高 5 房产价值缺乏标准6 杠杆作用 6 房产法令手续复杂7 税赋减免 7 缺乏房产信息8 自我掌握权 8 投资金额较大9 分散风险 9 政府介入太多10 普遍熟识的投资渠道11 个人偏好10房产投资者的形象不佳 11 出租收益率不高四、 AFP考试章节学问点：投资房地产出租的考虑因素 1
4、、投资总成本 =资金成本 +折旧 +修缮治理 +空置成本；2、买卖不破租赁；当有租约时,流淌性受到限制；3、房价 利率 =资金的机会成本,折旧可以房价的 新旧有关,空置成本要看地段的抢手程度；4、购房后以出租来预防房价大幅上涨的风险；2%保守运算,修缮治理费与房屋的五、 AFP考试章节学问点：房产估价的方法- 成本法1、土地：开发后土地总价=土地使用权支出+开发工程费 +治理销售费用 +资金利息 +合理利润总建筑面积 =用地平米 容积率细心整理归纳 精选学习资料 单位建筑面积土地价格=土地总价 / 总建筑面积 第 2 页,共 6 页 - - - - - - - - - - - - - - -
5、- - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -税后成本仍要加上土地增值税与营业税2、建筑物单位建筑面积建筑成本：新居 20XX 年全国平均 1,273 元 二手房 =新居成本 - 折旧率 使用年数如建材人工波动大,应用重置成本替换历史成本单位建筑面积综合价格 =土地单价 +建筑物单价六、 AFP考试章节学问点：房产估价的方法- 收益仍原法房地产总价 =房租 / 市场投资收益率不考虑将来房价上涨空间 , 投资收益率 =存款利率 +房地产的流淌性升水 ; 常用于投资用途房地产的估价 , 如单人房 , 沿街商业房与写字楼 ,
6、 房价随房租而变动 ; 房租应是扣除必要成本后的税后净收益 ; 可统计出各地区各类不动产的平均投资收益率 , 再知道房租就可以算出房价 ; 通常单人房收益率最高 , 随后依次为写字楼 , 沿街商业房；七、 AFP考试章节学问点：房产估价的方法- 市场比较法待估价的房产价格 = 同地区同类型房屋价格 房龄调整系数 地段调整系数 议价系数 ; 比较新居与二手房,依据折旧情形设定房龄系数 ; ; 不同楼层或地段,亦需调整; 以卖方开价而非成交价比较,需作议价调整一般估价公司多用比较法,挑选 最终订出调整后房产的合理价格；3-4 个案例与待估价房产作比较,再依上述系数调整,八、 AFP考试章节学问点：
7、影响房产价格涨跌的总体因素 1、需求面因素细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 3 页,共 6 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -人口结构转变,农村人口流向城市,城镇预期人口数量增加 国民收入的增长与安排结构 住房政策：放宽经济适用房的适用条件,提高住房公积金缴存比率或贷款上限 利率水准：低利率刺激需求 通货膨胀预期：保值性需求增加促使投资房产的需求量增加 资金流量：货币供应增长率可视为房价的先行指标 2、供应面因素 国家方案,土地使用分区,土地使用
8、期限 地理位置,区位的相对供应 房产短期供应缺乏弹性；建筑材料器械的生产供应 历史成本：为数巨大的福利分房者以低价购得产权 政策的转变： -如五年内转手需交全额营业税,房贷紧缩政策等 九、 AFP考试章节学问点：房产投资的供应者与需求者 1、供应者：现房或期房 : 建筑商、政府、投资者、中介 二手房 : 房屋拥有者、中介、投资者2、需求者：自住需求: 第一次购房、换房需求、拆迁户需求投资者: 投机 - 短期空置投资 - 长期租赁收益十、 AFP考试章节学问点：房地产投资形状 1、以商品房为主；与其它房产类型比较,住宅的需求量大,流淌性较高,但租金收益 率通常较低；细心整理归纳 精选学习资料 -
9、 - - - - - - - - - - - - - - 第 4 页,共 6 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -2、商场或沿街商业房: 挑选人口集合的商圈,以收入仍原法估价,增值潜力大,但所需的投资金额较高；要留意是否符合土地使用规定；3、写字楼 : 投资出租,房客以企业为主,租期通常较久,但房客谈判才能也较高；整栋投资所需的金额最高,常非个人投资者才能所及,以机构投资者为主；十一、 AFP考试章节学问点：房产投资的方式1、合建分成 : 合伙购买旧房,拆掉建新居,卖出去后大家分成；在新土地供应有限的地区
10、适用, 但须留意旧房的土地使用年限不能太短,常熟知；而且合伙人中有人对房地产整套业务非2、以旧换新 : 购买区域较好但房屋状况不佳,价格廉价的旧房,重新装修,使旧房看起来像新居,提高该房产的附加价值；出售时,售价可以比照当地新居行情,扣掉买入价与装修成本后,即为利润；3、以租养租 : 长期租下低租金楼房再以高价转租出去,赚取房租的差价；如公房转租,或在高校邻近租房间隔转租给同学,等；4、团购零售：集合一群人的资金,查找长期具有升值潜力但短期销售欠佳或开发商资金压力高的空置房,与开发商谈条件以高折扣购入,再重新包装零售；5、以租代购 : ：开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订租购合同；如租户
11、在合同的商定期间内购买该房,开发商就以出租时所订的房价将该房出售给租住户,所付租金可以抵充部分房款,租住户交足余额后,即可获得该房的完全产权；6、到拍卖会上淘房：当前很多拍卖公司都拍卖各类房产,这类房产一般由法院、资产治理公司或银行等托付拍卖,基于变现的需要,其价格往往较市价低一两成以上,购买后转售有肯定的利润空间；需要熟识拍卖会的信息渠道,事先到标的房产勘查,并购买产权清晰可点交的拍卖房产；十二、 AFP考试章节学问点：房地产投资酬劳率分析房地产投资 10 步骤1. 打算投资策略,即以资本利得或以房租收益为主2. 查找各种投资方案,判定其投资前景3. 利用简洁财务模型分析4. 和卖主协商基本
12、条件5. 估量自己的财务实力细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 5 页,共 6 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -6. 确定贷款 7. 寻求律师帮忙 8. 需获得专业性的治理服务 9. 购买房屋保险 10. 出售房地产,运算投资酬劳率全部现金流量按统一的折现率折现,净现值为 0 时的折现率为内部酬劳率；然后比较房产投资与其它投资工具的内部酬劳率；例：投资房产5 年,购入价为50 万元, 5 年后以 55 万元出售, 5 年期间每年净收益3 第 6 页,共 6 页 万元,年复利投资酬劳率=RATE5,3,-50,55=7.71%；细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -