《2017中国房地产百强企业研究报告.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2017中国房地产百强企业研究报告.pdf（50页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 中国房地产 TOP10 研究组 目录目录 主报告 1. 研究背景与目的 2. 研究方法体系 3. 主要研究成果 3.1 2017 中国房地产百强企业 3.2 百强企业整体发展特点分析 销售业绩与资产规模创新高，市场份额超四成 因城施策强深耕、优结构，精准推盘、广合作增业绩 开源节流保障盈利空间，强管理深挖潜降成本提效益 资金面改善助力稳增长，未雨绸缪保障财务安全 强变现能力锁定业绩增长，广并购谋转型跨越发展 保障房建设积极参与，全面履行企业社会责任 4. 结语 副报告 1 2017 中国房地产百强企业 TOP10 研究 副报告 2 思变未来 行稳致远中国房地产企业发展路径探讨 副报告 3 2
2、017 中国优秀房地产服务企业研究 研究主持：研究主持： 中国房地产 TOP10 研究组 联席组长：联席组长： 马 骏：国务院发展研究中心企业研究所所长 刘洪玉：清华大学房地产研究所所长 莫天全：中国指数研究院院长 主要成员：主要成员： 黄瑜：中国指数研究院常务副院长、中国房地产 TOP10 研究组办公室主任 国务院发展研究中心企业研究所：张永伟、马淑萍、范保群 清华大学房地产研究所：吴璟、徐玉勇、徐跃进、张莉、张标、朱恩伟 中国指数研究院：蒋云峰、张璇、李建桥、牛晓娟、严锦梅、杨秀、古超、王怀泉、田爽、房利松、赵鹏花、张冉、马岚、刘佩佩、金宁宁、陈雷、黄靖、张蕾、张淑琴、石晓晶、王琳、柴志宏
3、、邓会娟、李畅、费博文、汪勇、黄秀青、李力、张志杰、胡超、刘萱、林建晖、张化学、丁晓、赵玉国、张伟、高院生、吴晓桃、祁丽静、张哲、程玉、薛建行、薛琳、黄雪、钱慧群、曹旭东、王玲、王可珍、袁彬彬、马文涛 1 中国房地产百强企业研究主报告主报告 2017 主报告主报告 1研究背景与目的研究背景与目的 中国房地产 TOP10 研究组自 2004 年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十四年。研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。 2016 年中央经济工作会议指出，要继续
4、“坚持以稳中求进为主基调， 坚持新发展理念， 以推进供给侧结构性改革为主线” ，促进经济平稳健康发展；同时坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。优秀房地产企业应顺势而为，以“满足人们日益增长的居住需求”为己任，因城施策谋发展，创新变革转动能，稳健经营图未来。在此背景下，中国房地产 TOP10研究组启动 “2017 中国房地产百强企业研究” ， 以 “不忘初心，行稳致远”为主题，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体，鼓励企业积极改进业务模式、高效整合发展资源，引领行业在新形势下实现持续、健康的
5、成长。 在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上，研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系， 继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业不断优化发展模式，推动行业健康、良性运行。 中国房地产百强企业研究目的中国房地产百强企业研究目的 （1）通过企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、 运营效率和社会责任等指标的量化研究， 发掘综合实力强、经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体； （2）通过系统研究，打造“中国房地产百强企业”品牌，提升企业知名度和影响力，发挥百强企业的行业示范效应，推动房地产企业做
6、强做好做大； （3）通过企业评价，鼓励企业为社会多做贡献，以营造行业重视社会责任的氛围，发挥房地产业作为国民经济重要支柱产业和重要民生行业的作用。 2研究方法研究方法体系体系 2.1 标准和门槛值标准和门槛值 中国房地产百强企业研究坚持以数据为依据，坚持客观、公正、准确、全面的研究原则。TOP10 研究组依照国际惯例， 对中国房地产百强企业设立如下筛选标准和门槛值： （1） 依法设立并登记注册的房地产开发经营企业作为本次的研究对象； （2） 按照国际惯例， 对进入研究的企业给予一个门槛指标，TOP10 研究组根据近 5 年百强企业实际状况，确定近三年每年的房地产业务销售额均须达到 10 亿元或
7、销售面积 10 万平方米为入选门槛值； （3） 为了引导房地产开发企业做强做好做大， TOP10 研究组鼓励以集团的名义参与； （4）符合上述 13 条，但是有严重拖欠工程款，或有重大偷漏税等违规行为问题的企业，取消评审资格。 2.2 评价指标体系评价指标体系 评价指标体系设立原则评价指标体系设立原则 2017 中国房地产百强企业研究以 2014-2016 年度为研究时间段，涵盖规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率、社会责任在内的 7 个二级指标 34 个三级指标，全面考量企业的综合实力。 评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则：评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则：
8、（1）企业规模与运营效率相结合。）企业规模与运营效率相结合。规模与效率是企业向前发展的双驱动力，规模经济的获取离不开高效率的经营管理，基于资金密集型特性，房地产企业只有在不断提高经营管理的运转效率，更好地实现资本的良性增值循环的基础上，才能稳健扩张规模；在市场波动明显的情况下，较高周转率对于企业的稳健经营更是具有重要意义。 TOP10 研究组在此采用净资产、房地产业务收入、总资产周转率、存货周转率等指标，综合反映企业规模化发展与运营效率的情况。 （2）成长潜力与经营稳健相结合。）成长潜力与经营稳健相结合。房地产是资金密集型行业，也是一个容易受政策影响的行业。企业的高杠杆运营，在市场调整期往往带
9、来资金链断裂的巨大压力； 而一旦市场向好，企业为补偿资本所承受的风险，又容易诱发提高房价、盲目囤地，进一步推高了行业的不确定性风险，增加了企业的经营难度。此次研究继续强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下，注重短期财务风险的控制，处理好稳健经营与快速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展。 （3）盈利能力与社会责任相结合。）盈利能力与社会责任相结合。企业必须稳步盈利才能实现永续经营，研究组对房地产企业盈利能力的评价，将从净 2 中国房地产 TOP10 研究组 利润、净资产收益率、营业利润率、成本费用利润率等角度来进行，更全面地衡量企业在不同市场形势下的盈利状况及成本控制水平。同
10、时从纳税、政策性住房新开工面积、慈善捐赠三个基本层面引导企业重视社会责任，积极构建和谐社会，并将其作为企业综合实力评价的重要内容。 （4） 融资能力与综合实力相结合。） 融资能力与综合实力相结合。融资能力对于房地产企业有着极其重要的意义，项目的获取、运营等环节都离不开强大的融资能力支持。本次研究通过筹资活动现金流入、本年新增银行授信额度及综合资金成本率三个指标来分析企业的融资实力，表现突出的企业其综合实力指数相应提高。 评价指标体系评价指标体系 在 2017 中国房地产百强企业研究中，中国房地产 TOP10研究组根据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、
11、融资能力与综合实力相结合的原则，全面客观地评价企业的综合实力。 2.3 数据来源数据来源和复核和复核 数据来源数据来源 （1）房地产开发企业填报数据； （2）中国房地产指数系统（CREIS）数据库； （3）房地产企业对外公布的信息（包括公司年报、企业网站公布的信息和对外派发的宣传资料） ； （4） 有关政府部门 （包括建委、 房管局和统计局等） 的公开数据； （5）2014-2016 中国房地产百强企业研究收集数据资料； （6）2014-2016 中国房地产上市公司研究收集数据资料； （7）2014-2016 中国房地产品牌价值研究收集数据资料。 数据复核数据复核 企业填报的数据须如实客观，同
12、时研究组将对填报数据进行复核。 （1）企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核； （2）通过税单复核企业经营收入及利润； （3）对收集的数据坚持交叉复核：通过各地房地产交易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据；通过统计局的企业直报数据进行交叉复核；对有疑问的数据研究组可要求进行现场复核。 2.4 计量评价方法计量评价方法 （1）在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法。因子分析是一种从变量方差协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通
13、过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国房地产百强企业综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成 2017 中国房地产百强企业综合实力指数。 （2）企业按评价指标体系排序出现相同时，依照慈善捐赠数据确定排序； 当上述累加计算又基本相同时， 按西部、 中部、东部排序确定。 房屋竣工面积 2017
14、 中国中国房地产百强企业房地产百强企业评价指标体系评价指标体系 规模性指标规模性指标 盈利性盈利性指标指标 成长性成长性指标指标 稳健性稳健性指标指标 融资能力融资能力指标指标 运营效率运营效率指标指标 社会责任社会责任指标指标 经营现金流量净额 速动比率 现金流量利息倍数 预收账款 资产负债率 净负债率 房地产持有经营收入占比 新增银行授信额度 存货周转率 综合资金成本率 筹资活动现金流入 总资产周转率 存量资产周转率 慈善捐赠 政策性住房新开工面积 纳税额 净资产收益率 净资产 房地产业务收入 房屋销售额 房屋销售面积 经营性物业持有面积 净利润 总资产收益率 营业利润率 成本费用利润率
15、总资产 房屋销售面积增长率 新开工面积 房地产业务收入增长率 净利润增长率 土地储备规划总建筑面积 可变现货值 3 中国房地产百强企业研究主报告主报告 2017 “2017 中国房地产百强企业”名单中国房地产百强企业”名单 恒大集团 北京金隅股份有限公司 国瑞置业有限公司 万科企业股份有限公司 海伦堡地产集团有限公司 保集控股集团有限公司 碧桂园控股集团有限公司 福星惠誉房地产有限公司 三盛地产集团 保利房地产（集团）股份有限公司 上海红星美凯龙房地产集团有限公司 德信控股集团有限公司 中国海外发展有限公司 中梁地产集团 杭州市城建开发集团有限公司（大家房产） 绿地控股集团股份有限公司 景瑞地
16、产（集团）有限公司 美好置业集团股份有限公司 绿城中国控股有限公司 花样年集团（中国）有限公司 阳光 100 中国控股有限公司 华夏幸福基业股份有限公司 中冶置业集团有限公司 上海城建置业发展有限公司 华润置地有限公司 海航地产集团有限公司 华鸿嘉信房地产集团有限公司 融创中国控股有限公司 隆基泰和置业有限公司 江西新力置地投资有限公司 龙湖地产有限公司 上海大名城企业股份有限公司 翠屏国际控股有限公司 金地（集团）股份有限公司 北京北辰实业股份有限公司 重庆德杰地产集团 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 祥生地产集团 天朗控股集团 世茂房地产控股有限公司 新鸥鹏集团 中惠熙元房地产集团有限公
17、司 鲁能集团有限公司 苏宁置业集团有限公司 长沙房产（集团）有限公司 荣盛房地产发展股份有限公司 沿海绿色家园集团 蓝润地产股份有限公司 新城控股集团股份有限公司 联发集团有限公司 中锐地产集团 金科地产集团股份有限公司 武汉地产开发投资集团有限公司 重庆泽京房地产开发有限公司 旭辉控股（集团）有限公司 广州市方圆房地产发展有限公司 奥山置业有限公司 中南置地 上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司 领地集团股份有限公司 阳光城集团股份有限公司 俊发地产有限责任公司 庭瑞集团有限公司 卓越置业集团有限公司 中国葛洲坝集团房地产开发有限公司 金侨投资控股有限公司 四川蓝光发展股份有限公司 星河控股
18、集团有限公司 中迪禾邦集团有限公司 正荣集团有限公司 福晟集团有限公司 郭氏投资集团有限公司 天津房地产集团有限公司 上海爱家集团 广东尚东地产集团有限公司 泰禾集团股份有限公司 朗诗绿色地产有限公司 纽宾凯集团有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司 颐和地产集团有限公司 广东广物房地产（集团）有限公司 中国奥园地产集团股份有限公司 东方银座集团中国有限公司 云南实力房地产开发经营集团有限公司 龙光地产控股有限公司 上海建工房产有限公司 众安房产有限公司 融信（福建）投资集团有限公司 上海实业城市开发集团有限公司 象屿地产集团有限公司 广州市敏捷投资有限公司 当代置业（中国）有限公司 重庆长安
19、房地产开发有限公司 复地（集团）股份有限公司 银亿房地产股份有限公司 上海大发房地产集团有限公司 广州市时代地产集团有限公司 百步亭集团有限公司 宝龙地产控股有限公司 鸿坤集团 4 中国房地产 TOP10 研究组 3. 主要研究成果主要研究成果 3.1 2017 中国房地产中国房地产百强企业百强企业 在 2017 中国房地产百强企业研究中，中国房地产 TOP10研究组根据近 5 年百强企业实际状况，初选了 500 家符合要求的开发企业，依据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对全国500 家
20、房地产企业 （集团） 的规模性、 盈利性、 成长性、 稳健性、融资能力、 运营效率和社会责任等 7 个方面的 34 个指标和其他数据信息进行深入地分析研究，科学全面地计算出房地产企业的综合实力指数， 研究产生了 2017 中国房地产综合实力百强企业。 3.2 百强企业整体发展特点分析百强企业整体发展特点分析 （1）销售业绩与资产规模创新高，市场份额超销售业绩与资产规模创新高，市场份额超四成四成 百强企业百强企业12016 年年销售额增销售额增长长 52.5%，市场份额加速，市场份额加速提升提升至至 40.8% 图 1 百强企业 2012-2016 年销售增长情况 2016 年，在中国经济缓中趋
21、稳、稳中向好的大背景下，房地产市场迎来了新的发展高峰，热点城市量价齐升带动全国商品房销售额和销售面积同比分别大幅增长 34.8%和 22.5%；百百强企业强企业精准把握市场机遇，精准把握市场机遇，以以优异优异的的销售业绩销售业绩轻松轻松跑赢跑赢市场大市场大势势。2016 年，百强企业销售规模再上新台阶，销售总额、销售 1 如无特别说明,本报告中的“百强企业”均指“2017 中国房地产百强企业” ；数据为“2017 中国房地产百强企业”的历年数据。 面积分别达 48027.1 亿元、40251.7 万平方米，同比增长 52.5%和 39.4%。受益于规模和品牌效应的持续扩大，百强企业销售额和销售
22、面积增长率分别高于同期全国增幅 17.7、16.9 个百分点，行业领先优势进一步彰显。 图 2 百强企业及综合实力 TOP10 企业 2012-2016 年 市场份额及变化 伴随伴随销售业绩的快速增长，销售业绩的快速增长，百强百强企业企业市场市场份额份额超超 40%，行，行业集中度加速提升业集中度加速提升。2016 年，百强企业销售额市场份额快速上升至 40.8%，较上年提高 4.7 个百分点，增幅高于 2015 年 3.6个百分点，行业集中度加速提升。其中，综合实力 TOP10 企业充分发挥行业整合加速下的资源配置和运营管理优势，2016 年市场份额为 18.6%， 较上年提高 2.3 个百
23、分点， 占百强企业销售总额的 45.5%，强者恒强态势延续。 百强百强企业内部企业内部进一步分化进一步分化，前前 30 企业增长显著企业增长显著 图 3 百强企业内部不同层级 2016 年销售额、销售面积 增长率均值 17.4%32.4%11.4%18.0%52.5%28.1%26.5%10.1%14.8%39.4%10.0%26.3%-6.3%14.4%34.8%1.8%17.3%-7.6%6.5%22.5%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2012年2013年2014年2015年2016年百强企业销售额增长率百强企业销售面积增长率全国商品房销售额增长率全国商品房销售面
24、积增长率11.5%12.2%15.9%16.3%18.6%28.1%29.4%35.0%36.1%40.8%0%10%20%30%40%50%60%70%2012年2013年2014年2015年2016年综合实力TOP10企业销售额市场份额百强企业销售额市场份额46.7%50.6%68.6%56.8%40.2%38.3%46.2%43.6%100%50%0%50%100%51-100企业31-50企业11-30企业前10企业2016年销售额增长率均值2016年销售面积增长率均值 5 中国房地产百强企业研究主报告主报告 2017 百强百强各层级各层级企业的企业的销售额销售额增速增速均跑赢大市均跑
25、赢大市，其中，其中规模规模较大较大企业的增速企业的增速更快更快。2016 年，百强企业各层级销售额增速均跑赢大市，增长率均值位于 45%-70%之间。前 10、11-30 规模较大百强企业增速优势更加明显，销售额增长率均值分别为 56.8%和 68.6%，高于百强企业销售额增速 4.3 和 16.1 个百分点，其中 11-30 企业凭借热点城市的集中布局，销售增速领衔百强群体；31-50 及 51-100 中等规模的百强企业深挖区域价值，销售额增长率均值分别为 50.6%和 46.7%。百强企业销售业绩的快速增长主要源于企业对热点城市的有效把握，而不同规模企业经营策略的差异则加速了百强企业间的
26、业绩分化。 图4 百强企业内部不同层级2015-2016年热点城市2业绩贡献率 一方面一方面，热热点点城市城市的集中的集中布局及布局及深耕，深耕，成为百强企业销售成为百强企业销售业绩业绩快速快速增长的增长的重要重要因素因素。2016 年，一线及重点二线城市市场成交热度轮动上升，成为百强企业业绩的重要来源。研究组通过分析 26 个热点城市业绩贡献显示， 百强企业热点城市的业绩贡献率均值近 80%，具体来看：前 10 百强企业布局广泛而均衡，热点城市覆盖率高，当年有销售项目的热点城市数量均值为 16.8 个，业绩贡献率为 72.9%，其中业绩超 100 亿的城市中有 87%为热点城市； 11-30
27、 企业深耕于一线及核心二线城市， 实现热点城市集中而有效的覆盖，当年有销售项目的热点城市数量均值为 8.2 个， 业绩贡献率达 78.9%， 热点城市的量价齐升为企业带来了更多高产能的项目， 大于 20 亿的项目几乎都来自于 2 热点城市指截至 2016 年底出台调控政策的 26 个城市：北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、南京、杭州、成都、合肥、苏州、厦门、无锡、济南、南昌、福州、石家庄、郑州、南宁、西安、佛山、廊坊、嘉兴、惠州、东莞、珠海。 热点城市， 有效拉动了该层级销售业绩的提升； 31-50 及 51-100企业根植于区域核心城市，热点城市的覆盖率相对较低，有销售项目的热点城市数量均
28、值分别为 5.3 和 4.1 个， 但是其对所布局热点城市的依存度较高，业绩贡献率分别为 82.3%和 88.7%。 另一方面，另一方面，规模规模较大的较大的百强企业百强企业凭借日益凸显凭借日益凸显的的规模效应规模效应以及积极、高效的经营策略以及积极、高效的经营策略，实现了销售，实现了销售业绩的业绩的大幅增长大幅增长，导导致内部致内部分化分化进一步进一步加剧。加剧。前 10 及 11-30 规模较大的百强企业2016 年大多采用积极进取的发展策略，凭借布局广泛、品牌积淀深、 资源集聚能力强等规模优势把握市场上行机遇抢收业绩，并利用 “合伙人” 、 轻资产等模式提升周转速度， 大量运用合作、兼并
29、、金融创新等方式加强土地及资金储备，有效支撑了销售业绩的高速增长和发展后劲。31-50、51-100 企业主要依托区域优势加快规模化扩张步伐，但受制于激烈竞争下有限的资源获取能力，整体业绩增速相对较低。可见，在企业不进则退的发展潮流中，马太效应进一步升级，规模较大的百强企业发展势头更盛，行业强者恒强的态势将持续加剧。 图 5 百强代表企业 2017 年销售目标及增长率 继继 2016 年销售规模的高速年销售规模的高速增长增长之后之后， 规模较大规模较大的的百强百强企业企业对对 2017 年的发展前景仍保持年的发展前景仍保持较强较强的的信心，信心，再次再次起航起航冲击高目冲击高目标标。2017
30、年，热点城市调控继续升级，房地产市场整体将呈平稳发展态势，但行业内结构性机遇仍不断释放，规模较大的百强企业凭借大量优质土储、雄厚的资金实力及灵活高效的市场71.2%76.8%81.2%87.5%72.9%78.9%82.3%88.7%16.88.25.34.10%20%40%60%80%100%05101520前10企业11-30企业31-50企业51-100企业单位：个2015年热点城市业绩贡献率（右轴）2016年热点城市业绩贡献率（右轴）2016年有销售项目的热点城市数量均值（左轴）5000亿单位：亿元3000亿1000亿0%20%40%60%80%100%120%010002000300
31、0400050006000恒大碧桂园绿地中海融创招商蛇口世茂荣盛发展新城控股2016年销售额2017年销售目标销售目标增长率 6 中国房地产 TOP10 研究组 运营能力， 对未来发展信心十足， 2017年销售目标再上新台阶： 从企业公布或内部透露的销售目标从企业公布或内部透露的销售目标来看，来看，恒大、碧桂园目标锚定在 5000 亿规模；绿地、中海等千亿以上企业向 3000 亿看齐；而招商蛇口、世茂房地产、新城控股等企业则向千亿规模冲刺。从销售目标增长率来看，从销售目标增长率来看，在行业平稳发展的预期下，规模较大百强企业 2017 年平均目标增长率超 40%。 其中， 碧桂园销售目标增长率超
32、 60%，2017 年全面抢占一二三四线市场，前 2 月销售额 872.6 亿元，已跃升销售额榜首；根据融创内部透露的销售目标，其目标增长率接近翻番，2016 年大量收购的优质资源将为其 2017 年实现目标奠定坚实基础。此外，中海、招商蛇口、世茂房地产及荣盛发展等企业销售目标增长率基本在 35%-60%之间，恒大、绿地、新城控股等销售目标增长率大致处于 20%-30%之间。可以预见的是，大型房企的冲锋号已经吹响，领先阵营的市场竞争愈演愈烈，2017 年行业整合将全面提速，千亿以上企业群体也将不断扩容。 总资产总资产同比增长同比增长 36%，存货，存货扩张成重要推手扩张成重要推手 图 6 百强
33、企业 2012-2016 年资产变化情况 受益于销售业绩的高速增长，2016 年百强企业资产规模实现突破性增长，总资产均值为 1357.7 亿元，同比增长 36.0%，增速较上年提升 14.3 个百分点；净资产均值为 332.6 亿元，同比增长 30.1%， 但较总资产增速低 5.9 个百分点， 主要由于市场快速回暖期百强企业负债水平仍较高。 市场快速市场快速回暖期，百强回暖期，百强企业积极并企业积极并理性增加存货，理性增加存货，进一步进一步推动推动企业企业资产资产规模的提升。规模的提升。随着开发投资和市场成交的不断升温，2016 年进入新一轮“补仓期” ，百强企业加快存货注入，强化企业规模优
34、势。 截至 2016 年底， 百强企业的存货均值为 761.7亿元， 同比增长 29.6%， 存货占总资产比重均值达 55.2%。 其中，规模导向型企业通过公开市场及收并购积极扩张土地储备，带动存货规模更快增长，如融创、旭辉、新城控股、阳光城等百强企业 2016 年存货增长率均值超 40%， 为企业未来业绩增长奠定坚实的基础。合理的存货规模和结构有助于企业未来的稳健发展，百强企业须进一步强化存货管理、优化存货结构，才能在规模化发展的道路上稳健前行。 2016 年年，百强百强企业销售企业销售业绩业绩和资产规模和资产规模均均创历史新高创历史新高。随随着着行业行业集中度加速提升，集中度加速提升， “
35、越大越快” 的规模“越大越快” 的规模效应效应在此在此轮轮增长增长中中得到充分得到充分彰显。彰显。对于百强对于百强企业企业来说来说，2017 年，规模化年，规模化发展发展仍是仍是第一要务，未来激烈第一要务，未来激烈的市场竞争已不容的市场竞争已不容懈怠，企业更应秉持积懈怠，企业更应秉持积极进取的发展极进取的发展策略策略，加快发展，加快发展步伐，步伐，赢得赢得长期发展。长期发展。 （2）因城施策强深耕）因城施策强深耕、优结构，精准优结构，精准推盘推盘、广、广合作增业绩合作增业绩 2016 年房地产市场迎来了波澜壮阔的行情，而城市分化与市场的复杂性也不断加深，百强企业顺势而为，把握市场上行大势，强化
36、一二线重点城市深耕，因城施策优化产品结构，同时踩准政策节点精准推盘，强化企业间合作的力度和广度，有效实现销售业绩快速提升。 顺势而为深耕热点城市，因城施策优化产品结构顺势而为深耕热点城市，因城施策优化产品结构 2016 年，各类城市分化愈发显著，一线城市整体呈现供不应求态势；热点二线城市持续升温，量价齐升成为推动市场上行的主力；大部分三四线城市仍以去库存为主基调。同时，由于各类城市发展阶段、人口集聚能力、房地产政策等方面的不同导致其商品住宅需求的差异，百强企业一方面积极优化一二线重点城市布局， 抢占市场高地， 另一方面积极调整产品结构，适应当地市场需求，赢得优异销售业绩。 539.5 678.
37、4 820.2 998.4 1357.7 158.3 194.8 223.6 255.6 332.6 23.2%25.7%20.9%21.7%36.0%24.8%23.1%14.8%14.3%30.1%0%10%20%30%40%020040060080010001200140016002012年2013年2014年2015年2016年单位：亿元总资产均值净资产均值总资产均值增长率净资产均值增长率 7 中国房地产百强企业研究主报告主报告 2017 图 7 前 50 企业 2015-2016 年重点项目销售额在一线、二线、三四线城市的分布结构 百强企业深耕百强企业深耕一二线一二线重点重点城市，抢
38、占市场高城市，抢占市场高地地。2016 年，前 50 企业重点项目中来自一二线城市的销售额占比达 83.9%。其中一线城市占比为 27.0%， 较上年下降 2.8 个百分点， 主要源于供应端收紧下企业获批项目的减少；受重点二线城市市场成交热度轮动上升的影响，来自二线城市的销售额占比最高，达56.9%，且较上年提升 2.1 个百分点，二线城市对百强企业的业绩贡献愈发凸显。 图 8 百强代表企业 2016 年热点城市业绩贡献率变化 与销售额增速情况 除此之外除此之外，百强企业，百强企业精准把握热点精准把握热点城城市发展机遇市发展机遇，部分部分百百强企业强企业依托在热点城市依托在热点城市布局布局的深
39、化， 实现销售业绩的深化， 实现销售业绩的的更更快增快增长。长。从百强企业 2016 年在 26 个热点城市的业绩贡献率变化与销售额增速之间的关系来看：热点城市销售额贡献率显著提升的企业实现了更高的销售额增速。例如近年来逐渐回归一二线城市的恒大和碧桂园，2016 年热点城市销售额贡献率分别较上年提升6.0和13.4个百分点， 而其销售额分别增长85.4%和120.4%，成为企业跨越 3000 亿规模的重要砝码； 鲁能集团积极强化区域核心城市深耕力度，2016 年热点城市的业绩贡献率较上年提升6.3 个百分点，成为其销售额增速近 200%的重要推动力。 图 9 前 50 企业 2015-2016
40、 年重点项目各面积段销售额 占比情况 在在把握主流市场的基础上，把握主流市场的基础上，百强百强企业企业聚焦聚焦主流需求，主流需求，紧抓紧抓改善型产品释放机遇，改善型产品释放机遇， 90-140 平米首改类平米首改类产品产品成业绩成业绩贡献主力。贡献主力。2016 年前期，降准、调首付、调税费等一系列利好政策频出，加之二孩政策效应的叠加，城市改善型需求显著释放。百强企业紧抓市场机遇，加快产品结构调整，抢占市场先机。从百强前 50 企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看， 仅 90-140平米的首改类产品占比就高达 45.3%，较上年提升 4.6 个百分点，成为百强企业销售业绩的主要支撑。 图
41、10 前 50 企业 2015-2016 年重点项目分城市等级各面积段 销售额占比情况 具体来看具体来看， 百强企业百强企业因城施策因城施策， 一线一线城市聚焦首置城市聚焦首置、 首改、 首改，同时发力同时发力高端；高端；二线二线及及三四线城市三四线城市主主抓首改，成功抓首改，成功把握市场把握市场结结构性机遇构性机遇，实现业绩高速增长实现业绩高速增长。研究组对百强前 50 企业 2015及 2016 年重点项目各面积段的销售额贡献分析显示：前 50 企业一线城市 90 平米以下， 90-140 平米的首置、 首改类产品销售16.1%56.9%27.0%15.4%54.8%29.8%0%10%2
42、0%30%40%50%60%三四线城市二线城市一线城市2015年2016年万科恒大保利中海绿地碧桂园绿城华润置地龙湖融创招商蛇口金地金科旭辉蓝光正荣奥园时代地产金融街鲁能0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%200%-10%-5%0%5%10%15%20%热点城市销售额贡献率变化销售额增速25.5%2015年年15.3%18.5%24.5%2016年年15.2%15.0%90平米以下90-140平米140-200平米200平米以上40.7%45.3%27.8%30.6%25.6%23.3%20.8%18.2%26.6%27.9%45.7%50.8%50.2%55.
43、1%16.2%15.7%14.6%15.1%15.6%15.0%29.4%25.8%14.1%10.8%13.4%11.7%0%20%40%60%80%100%2015年2016年2015年2016年2015年2016年一线城市二线城市三四线城市90平米以下90-140平米140-200平米200平米以上 8 中国房地产 TOP10 研究组 占比分别明显上升至 30.6%和 27.9%，较 2015 年提升了 2.8 和1.3 个百分点，如万科在一线城市 90 平米以下产品销售额占比大幅增加 17.6 个百分点；同时，前 50 企业凭借产品优势积极把握一线城市 200 平以上的高端产品市场，高
44、端产品占比为25.8%，远高于其他城市同类产品市场。在二线、三四线城市，百强企业侧重于抓 90-140 平米首改类产品的主流市场，销售额占比均过半， 分别达 50.8%及 55.1%， 同比增幅均在 5 个百分点左右。如碧桂园在二线及三四线城市 90-140 平米产品销售额占比分别提升 13.3 及 7.2 个百分点。 针对针对房地产市场大量改善型主流产品的同质化房地产市场大量改善型主流产品的同质化竞争竞争，百强百强企业企业从智能从智能、 健康、健康、 全生命周期等全生命周期等方面方面入手，入手， 提升产品附加值，提升产品附加值，强化强化产品品质打造产品品质打造， 以， 以差异化差异化的产品的
45、产品优势抢占市场份额。优势抢占市场份额。 万科、绿城、融创、华润、旭辉等百强企业积极推出高端产品系列，将智能、 舒适、 健康等元素植入产品， 获得了良好的市场反馈，其中万科的翡翠系产品 2016 年销售额超 240 亿元， 有力提振企业销售业绩；保利、绿地、龙湖和金地等百强企业基于家庭生命周期居住需求的差异，创新打造可变户型迎合市场需求，其中保利推出全生命周期居住系统产品，入市 5 个项目销售额平均在 10 亿以上，成为企业重点业绩贡献项目。 把握市场上行把握市场上行机遇机遇精准精准推盘推盘，加速，加速销售规模销售规模扩张扩张 2016 年，房地产市场政策经历了由宽松到热点城市持续收紧的过程，
46、房企面临了更加复杂多变的市场局面，百强企业审时度势，以精准的判断紧抓市场量价上行机遇加大推盘量，有效推动企业销售规模加速扩张。 图 11 前 30 企业 2016 年 1 月-2017 年 1 月推盘数量 及全国商品房销售情况 2016 年年，百强企业，百强企业凭借敏锐的市场洞察力，准确研判政策凭借敏锐的市场洞察力，准确研判政策和市场趋势，精准和市场趋势，精准推盘推盘扩大扩大销售业绩销售业绩。研究组对百强前 30 企业的月度推盘数量研究显示： 2016 年前 30 企业出现了几波推盘高峰，年初各类宽松政策频出，推盘量在波动中稳步上升，6 月达到高峰，其中前 10 企业 6 月份推盘 92 个，
47、成交金额达 1943亿元。随着热点城市市场的持续升温，三季度百强企业的推盘量快速提升，9 月前 10 和 11-30 企业的推盘量分别达到 163 和56 个，分别占全年推盘量的 14.1%和 13.1%。四季度热点城市调控愈发收紧，前 30 企业紧抓 2016 年末市场热度的延续期，推盘量达到全年最高峰，前 10 和 11-30 企业 12 月推盘量分别达 208 和 95 个，占全年推盘量的 18%和 22%。 同时，前同时，前 10 与与 11-30 企业企业结合自身城市布局特点，在不同结合自身城市布局特点，在不同节点节点表现出表现出差异化的差异化的推盘推盘力度。力度。 前 10 企业凭
48、借更敏锐的市场预判，在三季度这一轮的上涨期推盘力度显著大于 11-30 企业，其中 9 月份推盘量环比增长 85.2%，较 11-30 企业增速高 25 个百分点。而 11-30 企业由于集中布局在调控收紧的热点一二线城市，为避免市场风险，四季度推盘力度高于前 10 企业，其中12 月推盘环比增速较前 10 企业高近 45 个百分点。由此可见，审时度势、精准把握市场时机且快速推盘，成为百强企业销售规模持续扩大的重要原因。 强合作强合作激发激发资源资源活力活力，助力，助力业绩业绩高速高速增长增长 伴随房地产行业进入新的发展阶段，土地资源获取难度不断加大、行业利润持续收窄，行业竞争的残酷性和复杂性
49、更加显著，百强企业逐渐由竞争走向竞合，企业间合作共赢、联合扩张渐成常态，成为百强企业业绩突破的重要手段。 图 12 百强代表企业 2016 年权益销售额占比情况 单位：个单位：亿元02000400060008000100001200014000160000501001502002501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月前10企业推盘总数（左轴）11-30企业推盘总数（左轴）全国销售额（右轴）去库存下宽松政策频出“930”新政市场下行压力显现70%0%30%60%90%碧桂园龙湖万科金地融创旭辉朗诗绿城 9 中国房地产百强企业研究主报告主报告 2017
50、2016 年年，百强企业积极，百强企业积极强化强化合作合作，获取优质项目资源、提获取优质项目资源、提升开发品质升开发品质与运营与运营效率，效率，助力助力销售业绩高销售业绩高速速增长。增长。从百强代表企业销售额权益占比来看， 绝大部分企业权益占比在 70%左右，其中碧桂园 2016 年持续强化合作力度和广度， 销售额的权益占比为 76%，来自合营企业及联营公司的销售额占比为 24%，较上年提升 12.8 个百分点，有效助力其年度销售业绩翻番、进入3000 亿阵营； 融创、 绿城销售额权益占比分别为 69.0.%和 53.3%，凭借过硬的产品打造能力，两家企业吸引了众多具备优质资源的合作者，以合作