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1、2022中国房地产百强企业研究报告 2022中国房地产百强企业研究报告 中国房地产TOP10研究组 2022年3月 1研究背景与目的 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2022年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十年。十年来，研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。 2主要研究成果 2.1中国房地产百强企业十年发展 （1）顺势而为，销售额十年增长近16倍，市场份额提升至29.
2、6% 2022年以来，百强企业的业绩增长速度远远超过同期的行业平均水平，领军行业发展。从销售业绩来看，百强企业销售额十年增长了近16倍，增速一直领先于行业水平；销售面积十年复合增长率达24.6%。在良好业绩带动下，百强企业的市场份额持续提高，行业地位持续巩固。 （2）全国拓展，平均进入城市超过15个，总资产复合增长率达39.4% 2022年到2022年，百强企业总资产十年间复合增长率达到39.4%，净资产十年来增长了15倍。规模的快速增长主要依托于其快速的跨区域发展，土地储备及主营业务规模持续扩大；截止2022年末，百强企业平均进入城市为15.3个，基本覆盖了主要一、二线城市及重点三线城市，且
3、分布日趋均衡，为企业整体规模与实力的提升奠定了基础。 （3）收益稳定，净利润增长26倍，高效运营保障盈利质量 百强企业近十年的营业收入已增长了近18倍，十年复合增长率达到38.7%，净利润均值则增长了近26倍。百强企业一方面积极实施产品标准化，实现低成本的异地扩张，规模效应明显，另一方面则加强成本管控，有效控制了各项成本费用的增长，整体盈利质量一直领先行业水平。 （4）稳健运营，合理控制负债水平，现金流保持充裕 百强企业坚守财务安全底线、科学规划发展节奏，实现了持续稳健的经营。十年来，百强企业的资产负债率均值基本保持在65%-72%之间，剔除预收账款之后的有效负债率仍处 于较合理的水平；流动比
4、率也一直处在1.72-2.15之间，高于行业均值。 （5）持续发展，土地储备均值达1083.7万平方米，分布结构趋于均衡 2022年以来，百强企业的土地储备规模保持了稳定增长，截止2022年底其均值已达1083.7万平方米。2022年调控以来，百强企业为了维持合理的存货结构，土地储备规模一直稳定在1000万平方米左右，基本能够满足其未来三年左右的开发需求。同时，百强企业土地资源的分布结构也更趋均衡。 （6）践行责任，关注公益与民生，推动社会和谐发展 百强企业向社会展示着一如既往的企业公民情怀。10年来，百强企业对国家税收贡献不断提升，为推动全国与地方社会经济发展做出了突出贡献。在保障房建设方面
5、，百强企业也积极参与，为实现更多普通消费群体的安居梦想、促进行业的健康发展做出了重要贡献。 2.2 2022中国房地产百强企业研究 2.2.1 百强企业整体发展特点分析 （1）成功践行以价促量举措，销售业绩持续领先 中国房地产百强企业再度先于全国市场呈现显著的业绩上行态势，全年实现销售总额19079亿元，销售面积19010万平方米，分别同比增长16.7%和23.8%，高于全国平均水平6.7和22个百分点，市场份额达到29.6%。百强企业一方面灵活推盘、以价促量，另一方面迎合市场主流需求、主动调配产品结构，以刚需户型为推盘主体，“跑量”与“走价”相结合，有力保障了全年业绩。 （2）有效实施快速周
6、转策略，资产规模质量齐升 百强企业2022年资产规模持续增长，总资产均值为543.0亿元，同比增长21.6%，净资产均值为151.7亿元，同比增长27.7%，资产增长质量明显提升。百强企业2022年的资产周转率、存量资产周转率均值分别为0.39、0.52，较上年升高了0.03和0.05，实现了资产增长与效率提升并行。 （3）强化管控降低成本费用，有效保障利润空间 2022年百强企业盈利规模持续提升，营业收入均值为180.2亿元，同比增长37.3%；净利润均值为25.2亿元，同比增长20.5%；百强企业总资产收益率与净资产收益率均值分别为5.8%和19.9%，较上年增加了0.4和0.3个百分点，
7、同期成本费用利润率均值下降5.4个 百分点。尽管整体经济效益面临下行压力，但百强企业通过积极加强融资成本控制，实施标准化、规范化的开发方式，有效保障了盈利质量的稳定。 （4）土地投资聚焦核心城市，新开工量略有缩减 2022年，百强企业全年新开工面积均值为257.6万平方米，同比下降了0.7%，但仍明显高于全国的平均水平。多数百强企业保持了“以销定量”的拿地策略以适应市场变化，上半年谨慎拿地，下半年加快拿地节奏，有效补充优质土地资源，而经济活跃、居民购买力强、市场辐射范围广的一、二线城市成为百强企业实施深耕策略的重要选择。 （5）资产负债水平呈现回落，现金流收支趋平衡 2022年百强企业资产负债
8、率均值较上年下降2.1个百分点至69.9%，五年来首度回落，资金风险得到一定程度缓解；2022年流动比率均值达到1.98，提升0.04。百强企业通过积极去库存，速动比率增长至0.61，短期偿债能力有了明显提高；百强企业2022年经营性现金流净额均值为6.2亿元，实现由负转正，整体现金流较充裕。 （6）多元融资充实资金实力，融资成本优势明显 百强企业2022年筹资活动现金流入平均为64.8亿元，同比增长22%，其中自筹资金均值较上年增长38.4%，内源性融资能力快速提升。百强企业平均获得银行授信额度达到71.3亿元，同比增长24.6%。百强企业一方面构建了多元化的融资体系，另一方面在资本市场的议
9、价能力不断增强，融资成本优势明显。 （7）参建保障房设立公益金，全面履行社会责任 在保障房建设方面，百强企业积极倡导“责任地产”理念，强化房地产企业的社会责任感和历史使命感，成为当地保障房建设的核心力量；在纳税方面，百强企业2022年缴纳营业税金及附加均值同比增长30.8%，树立诚信纳税的业界典范；在慈善公益领域，百强企业已经逐步建立起系统化、规范化的“公益基金”发展模式。 2.2.2 2022中国房地产百强企业TOP10研究 中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上，对企业规模性、盈利性、成长性等方面进行了深入研究。 2022中国房地产百强企业“综合实力TOP10” 综合实力TOP1
10、0企业2022年在规模、盈利、运营效率、稳健经营、成长性等各方面的表现均优于同行：2022年销售额与总资产均值为百强企业均值的3.9倍，增长率分别高出10.3和4.0个百分点；总资产周转率均值高于百强企业0.02，运营效率得到有效提升；营业收入与净利润均值分别同比增长41.1%和22.2%；在各项增长率领先的同时，综合实力TOP10企业资金运营更趋稳健，抵御市场风险能力增强。 2022中国房地产百强企业“规模性TOP10” 2022年，规模性TOP10企业资产规模更上一个台阶。总资产和净资产均值约为百强企业均值的4倍；总资产、净资产增长率分别为25.7%、35.0%，高出同期百强企业4.1、7
11、.3个百分点，进一步拉大了与其它百强企业的差距。 2022中国房地产百强企业“盈利性TOP10” 2022年，盈利性TOP10企业盈利规模实现平稳增长，净利润均值达64.1亿元，为百强企业均值的2.5倍；净资产收益率均值达到25%，高于同期百强企业5.1个百分点。盈利性TOP10企业通过强化管理、适时调整推盘策略，有效保障了盈利空间。 2022中国房地产百强企业“成长性TOP10” 成长性TOP10企业2022年业务收入与销售面积增长率均值分别为65.2%和56.2%。成长性TOP10企业及时抓住2022年房地产市场的增长机遇，通过灵活调整销售策略，加大土地储备资源整合力度与挖掘业务潜力，实现
12、了快速增长。 2022中国房地产百强企业“稳健性TOP10” 2022年，稳健性TOP10企业资产负债率均值为68.3%，低于同期百强企业平均水平1.6个百分点，负债结构更加合理。稳健性TOP10企业通过合理控制投资节奏、加快销售促进汇款、持续优化债务结构等措施，保持了较好的现金流水平。 2022中国房地产百强企业“融资能力TOP10” 融资能力TOP10企业2022年筹资活动现金流入均值达到171.7亿元，为同期百强企业均值的2倍多。融资能力TOP10在2022年积极拓展多元化融资渠道，获得大量资金支持。2022中国房地产百强企业“运营效率TOP10” 运营效率TOP10企业2022年运营效
13、率指标普遍领先于百强其他企业：总资产周转率与存货周转率均值为0.41、0.50，分别较同期百强企业均值高出0.02和0.03，整体运营质量显著提升。 2022-2022中国房地产年度社会责任感企业 年度社会责任感企业2022年继续坚持践行责任地产理念，始终把履行社会责任和义务、回馈社会作为企业的使命，从民生改善、社会贡献、公益慈善等三个方面引领行业健康发展。2022中国房地产百强之星 2022年，百强之星企业在行业调整的大背景下，顺势而为、积极调整发展策略，或借 助城市扩展与升级的机遇，进一步优化市场布局；或在“十二五”转型升级战略的带动下，率先开展业务转型，逐步完善产品体系；或顺应行业调整步
14、伐，聚焦主流市场需求，积极调整旗下产品结构，推动业绩稳步增长，实现了更快的发展。 在新型城镇化发展机遇下，优秀的房地产企业一方面开始考虑依据城镇化需求调整自身的开发模式、业务和产品线；另一方面则重点抓住了城市结构与资源均衡配置带来的提升空间，持续优化市场布局。红星地产、宝龙、龙湖等企业充分整合内外部资源，加强专业团队组建与管理，在商业地产领域取得了优异表现；联东集团、华夏幸福基业、长虹置业等优秀产业园区运营企业通过创新商业模式、丰富产品业态、实现盈利模式的综合化与丰富化等发展策略，引领了产业地产领域的走向；金隅股份、首开股份在环渤海、长三角等成熟经济圈深化拓展，融创、金融街、复地、保利置业、奥
15、山置业等分別在中西部重点城市迅速占据市场领先地位，为新型城镇化的发展贡献了重要力量。 2.3 2022中国房地产策划代理百强企业发展状况分析 2.3.1 策划代理百强企业整体发展特点分析 （1）顺势而为提升经营业绩，强者更强分化加剧 04080120220200 20222022 202220222022单位：万平方米-20% -10% 0% 10% 20%30%百强企业销售面积均值 图1：2022-2022年百强企业一手物业代理销售面积变化情况 2022年，在中国房地产市场增长速度有所放缓的情况下，百强企业的营业收入均值为24734.28万元，同比上涨9.63%；一手物业代理实现销售面积均值186.22万平方米，同比增长10.78%，市场份额扩展至16.73%，主要是百强企业通过深耕原有市场以及延续全国化布局策略逆势提升，新进入城市4.29个。同时，策划代理行业的集中度不断提升，TOP10企业市场份额自2022年以来呈现快速增长的态势，对其他企业的市场不断挤压，市场资源不断向优势企业聚集。