某房地产项目可行性分析.docx

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1、某房地产工程可行性分析一.工程用地周边环境分析）工程土地性质调查1 .工程地理位置：工程位于河北区南口路榆关道交口，工程地块北邻榆关 道、南靠席厂下坡路、西临南口路、东侧为其他工业用地。工程规划建筑用地100000平米，占地面积67000平米左右。原址为 工业用地，地上建筑物多为厂、库房、办公用房，拆迁较简单。（二）工程用地周边环境调查1.生态环境-1自然景观:工程周边区 域为工业区，有一定绿化面积，但由于大多数绿化使原来是工厂的厂区绿 化，绿化水平偏低。周边自然景观只有新开河，如果新开河能够改造，将 对该区域的环境提升起到相当的作用。2环境污染:虽然工程周边区域原为工业区，但是近几年区域内工

2、 厂纷纷停产，加上原本的工厂并不是高污染企业，所以周边的污染并不严 重。原有的大型污染企业天津搪瓷厂已倒闭，另一污染源东方化工厂距离 较远，对此工程无太大影响。1-2-1噪音：周边的铁路是主要的噪音污染源，除了西侧的铁路根本 废弃，南侧和东侧的铁路由于是主要铁路，利用率较高，产生的噪音对工 程也有一些影响，但由于工程与铁路有一定距离，估计噪音的影响将集中 在晚上。3治安环境：该区域原有的居住人口不多，但主要是产业工人。在 经过了几年的大规模改造之后，虽然有大批居民迁入，但主要集中在榆关 价格不稳定性增加。一些前期市场调查详细、市场定位准确、工程规划设 计符合市场需求的精品工程的价格将有相当的上

3、涨。2-1-3区域开发差异拉大，开发重点向市区南部转移。由于天津市危改、平改的结束，由此引致的需求对房地产开发商的开 发区位选择的影响已不存在，而且住宅开发区位选择受政府政策的影响力 将相对降低，开发区位选择是否适应市场需求成为工程运作成败的关键。 随着城市经济的开展，中心区车辆越来越多，交通拥挤现象逐渐严重，空 气污染加剧，生活质量下降，大量的商业效劳设施的聚集导致区域地价上 涨，造成住宅建设本钱上升，中心区已不适合居住，中心区人口将逐渐迁 入市区南部。而且南开区、河西区在自然环境、人文环境、交通状况、经 济实力等方面均较其它几个区（河东区、河北区、红桥区）要好，人口文 化素质比拟高，收入水

4、平也高于市区北部几个区，对居住环境的要求比拟 高，改善型住宅的市场需求大。相对较高的市场需求吸引开发商把投资重 点放在河西区和南开区，使河西区、南开区的外环线与中环线之间的区域 成为未来几年中高档次居住区开发的热点。2-22002年本市市场分析2-2-1住宅供需正处于高增长阶段根据国际 经验，当一个国家人均国内总产值在1000-3000美元之间时，是解决居民 住房问题的关键时期。本市2000年人均国民总产值为2169美元，所以 2002年应该是住宅建设加快开展的良好阶段。从居住面积上看，人均居 住面积在30平米以下都属于住宅高速增长期。我市去年人均居住面积为 17平米距国际标准还有很大差距。根

5、据全市经济和社会开展情况，本市 GDP近期将保持在年均10%以上的增长速度，国外的经验告诉我们，随着 居民收入的增加，恩格尔系数的降低，居民可支配收入中能够用于住宅消 费的比重将上升。综上所述，我市的住宅供需仍处于高增长阶段。2-2-2住房货币分配将成为住宅市场的重要力量截止到去年10月底, 全市共有49个企业、局集团公司）566个单位实施了住房货币分房方 案。初步估计，2002年住房补贴在去年根底上有可能翻一番，到达20亿 元，可见住房货币化分配可能产生的市场需求有很大潜力。可以预见， 2001年住房货币化分配政策必将成为激活住宅市场的重要力量。2-2-4危改将继续起到拉动作用货币安置引发的

6、安置型需求对于房地 产市场的需求规模有着直接的关系，仍是构成近几年我市商品房需求的重 要组成局部。2002年我市方案拆迁面积100万平米，根据经验推算，引 致的安置型需求在20万平米左右。2-2-5三级市场即将启动随着七年危改战役的结束，我市的住宅市场 从“需求型”向“改善型”转变的迹象越来越明显。改善型客户多现有住 房，怎样结合三级市场，利用客户现住房解决二次购房资金缺乏问题就变 得十分重要。如果通过有效的政策引导，标准三级市场秩序，将会对增量 市场起到更大的拉动作用。而且，政府有关部门已经把搞好三级市场提到 了议事日程上，2002年我市房地产三级市场将日趋活泼。原有住房处置 问题的解决，对

7、二级市场定有推动作用。2-2-7工资将调整，资金将有增量今年，机关企事业单位职工根本工 资和机关事业单位离退休人员退休费都将上调，将直接提高社会购置力， 相应公积金缴存基数也会上调。资金的持续涌入，对保持住宅市场的购置 力将起到很大作用。2-3不利因素2-3-1拆迁面积减少：拆迁面积减少，特别是拆迁方案中公建比例加大，将对增量市场产生影响。98年货币安置了 7. 4万户，99 年货币安置了 4. 7万户，2000年仅为1. 7万户。这个因素不容无视。2-2-3跟风现象会使判断失误：由于2000与2001年销售情况向好， 可能会使业内有跟风心理。今年上市的新盘增多.而容易被忽略或者不愿 意成认的

8、是房地产市场中的泡沫问题.假设无市场的实质扩大,恐难消化增 量，再创辉煌。2-3-3房地产市场的泡沫现象有所放大：持续两年的600万平米以上 的销量使许多开发商以为房地产的第二个春天已经来临，实那么不然，市 场上还有大量的空置房存在，上扬的房地产指数是靠新开工面积和投资拉 上去的，在股市中这招叫“拉高出货”。由于市场上主力的实际工程运作 水平并无实际进展，许多产品仍旧重复过去的思路，加之“拉高”过后的 必然回落，所以今年房产指数仍可能上涨，但实际销售量能否保证那么须 静观开展。2-4商品房住宅价格可能会略有上涨2-4-1 土地价格略涨：从宏观上, 2001年全国土地交易价格上涨了 0. 2%,

9、其中住宅用用地价格上涨0. 9%。 从本市来看，政府土地管理部门陆续出台了一些土地使用制度改革的政策 和措施，加强了土地出让力度，出让土地比重的加大会提高住宅单位面积 中的土地本钱。2-4-2建材换代使本钱上扬：一批大宗建材的更新换代如粘土砖，镀 锌管的禁用和塑钢门窗，PVC管等新型建材的广泛使用提高了建筑本钱。 另外近期工业品价格也有上升，钢材、化工材料等根底材料价格上涨，会 在一定时期内影响建筑本钱。2-4-3追高心理：从心理学角度讲，人们往往是卖涨不卖落。持续的 火爆销售，可能会使一些长时间盼望住宅价格下降的市民心理下限遭突破, 从而进入市场，这与股市上的追涨心理如出一辙，抬轿的人多，价

10、格自然 下行困难。2-6预测：2002年本市房地产市场将可能保持20002001年的良好 势头，继续走强创新高，成交量可能持平或略低，而价格可能会有所上扬。 中档改善型消费需求将继续成为市场主流产品。如果上半年内置换政策调 整，下半年销售会好于去年，从而超越去年销售水平，实现年销售700万 平米的方案指标。如果2002年销售出现回落且幅度较大，应视作市场的资金调整， 2003年一2005年销售量必有大幅回调。3.工程所在区域房地产市场分析3-1河北区房地产市场简述根据相关 的市场调查报告，我们可以看出河北区的居住定位图一被调查者居住地分 布上图是参加调查的人群分布示意。按照购房者的多少依次为南

11、开区、河 西区、河北区、河东区、和平区、红桥区。其中值得重视的是河北区的被 调查者数量不少，这与该区目前区域市场火爆的情况相吻合。对购房者的区域选择作的调查，结果反映如下：图二被调查者购置区 位选择比例其分布情况与前图近似，只是河北区的比重减小，河西区的比 重明显增大。是购房者的哪些变化导致的这种改变呢？我们进一步对购房 者原居住区和与购置区进行了相关分析，如以下列图所示：注：横轴-原 住区，纵轴-欲选区）图三被调查者原居住区域与购置区域比照其中有 几个现象值得注意：1）各欲选区的最高点均与原住区重合。充分证 明天津人故土难离的心理特征。2）河西、河北、河东、和平、南开的被调查者第二选择高点均

12、在河 西区，证明河西区将是天津市未来房地产市场中最热的区域。3）从上图可以看出，南开区在被调查者的选择中仅次于河西区，证明了南开区良好的人文、经济环境对购房者的吸引力也是很强的从这个调查中可以清楚的看出河西区是本市未来居住的首善之选这个 结论。而且调查从一个侧面反映了人们对人文和生态环境的重视。而河北 区的需求一特别是高端的需求一有外流的趋势和倾向。3-2河北区商品房市场的不平衡性河北区由于区内原有的大量工厂停 工转产，使河北区的经济形势一直难以由大的开展和质的飞跃。区域内居 民大多为产业工人，购置力较河西、和平、南开，等区低；而经济近几年 的开展有弱于河东，区内购置力也呈流出趋势，局部河北河

13、东交界的购置 力选择流向了河东，使河东区的房价，房屋质量稍高于河北。据不完全统 计，河东区工程的平均起步价约为2224元/而，比河北区工程的平均起步 价2n8元/nf高106元/肝。按目前水平来看，河北区的房地产价格仅高 于红桥区（工程的平均起步价1937元/肝）。就河北区内来看，房地产价格从中山路，狮子林桥大街一带向普济河 道立交桥于京津桥方向呈递减，王串场、金钟河大街中环以内地区由于靠 近河东，房地产价格也较高。总体来说，河北区房地产价格呈现出“西南 高、东北低”的态势，表现出一种不平衡性。3-3河北区住宅开发现状据不完全统计，河北区目前在售工程在80 个左右，总面积在150万平米左右，在

14、这些工程中，1999年领取销售许 可证的工程有24个，2000年领取销售许可证的工程有30个，2001年领 取销售许可证的工程有11个。工程建筑面积在6万平米以下的有65个， 占到调查工程总数的73%o1万以下1-2万2-4万4-6万6-8万8-10万10万以上14个16个20 个15个3个1个3个表一河北区工程建筑面积分布图四河北区工程建筑 面积分布图五河北区工程建筑面积分布构成比例从统计结果可以看出，河 北区开发工程的面积偏小，建筑面积在4万平米以下的工程占了总数的70%o 一方面说明本地区的开发商的实力不够，投机的成分较多。另一方 面，小工程数量偏多也于本地区的购置能力有关系。12001

15、400140016001600180018002000200022002200 240024002600260030003000 以上 576585285 表二河北区工程起步价 格分布图六河北区工程起步价格分布图七河北区工程起步价格分布构成比 例三.土地SWOT分析一工程地块的优势：S) 1周边地区已经形 成地域化的居住区，有了一定影响。2城市规划使地块升值，使该地区居住的舒适度增高，市政设施和其 他配套设施会在较短的时间内有所增加，使该区域成为较理想的居住地段。3 土地价格较低，有较高的操作空间二工程地块的劣势1W1地 段稍嫌偏僻，有污染，包括空气和噪声。2配套差，人文环境不好。3周边工程竞

16、争剧烈，河北区的购置力偏弱。三)工程地块的时机点10) 1周边楼盘具有明显弱点，性价比不 合理，价位有炒高现象。2可以掌握对手的情况，后发制人，争取主动。3改善型为主的需求主流素质提高四工程地块的威胁及困难点 工程直接威胁点-周边工程群工程潜在威胁-随着地段升值，周 边会有新的楼盘出现。开发商是否有把握工程运作的能力。城市规划使地块升值，SW地段稍嫌偏僻，有污染土地价格较低，有 较高的操作空间配套差，人文环境的口碑不好周边地区已经形成地域化的 居住区周边工程竞争剧烈，河北区的购置力偏弱。周边楼盘具有明显弱点直接威胁点-周边工程群可以掌握对手的情 况，争取主动潜在威胁-周边有新的楼盘出现合作伙伴

17、把握工程运作的 能力0T图八工程SWOT分析四.工程可操作性分析一、消费者购房考虑因 素对于任何房地产工程开发者来说，消费者购房考虑因素是必须研究的， 从立项、规划、设计、广告、定价、销售、乃至售后效劳和物业管理，这 也是市场营销的内涵。前不久，国家统计局经济景气检测中心对此进行了 专题调查，结果被消费者列为重要考虑因素的前四位依次是一价格、环境、 交通、位置。天津购房者对购房考虑因素的选择次序，前四位重要因素依 次是：价格、地理位置、环境、房型。如图：图九被调查者购房考虑因素比例分析与国家统计局的调查结果的差异发现，价格显然是消费者普 遍最为关心的问题，交通在天津排在第五位，地理位置的受重视

18、程度 仅次于价格，很多购房者在地理位置中已将交通因素一并考虑进去, 小区环境也是四大重要考虑因素之一，配套设施那么排在开发商实 力及工程知名度之后，列第七位。园林绿化及小区环境的宣传那么将长时 间流行，因为配套作为“保健因素”，做好可以使人“不会不满意”，“环境”那么应属“鼓励因素”，做好可以使人满意，进而产生购置冲动, 这也是改善型购房者的一大特征。二、购房首选因素分析不同收入水平的购房者购房时的首选因素也表现出 一定的特征。图十样本购房首选因素比例图家庭月总收入2000-2999元的人群为主 流购房者，从首选因素的样本量分析看，价格：地理位置：小区环境二4：2： 1；对于收入3000元的购

19、房者，价格：地理位置：小区环境二4： 3.5： 1;收入4000元以上的购房者根本与收入3000-3999元的购房者结果相同, 以价格作参照，随着收入提高，对地理位置的重视程度明显提高。以 地理位置做参照，随着收入提高，对价格因素的敏感度降低。（一）工程市场定位1.类比楼盘调研。由于周边工程较多，所以我们 挑选了几个有代表性的目进行调研。序号工程名称定位面积起价均价环境配套销售情况而元/nr元/疔1金 龙园好较好2宝利园550001760不好不太好3国信小区 246001600 2070 一般一般4乐天园3268617682060 一般温泉好5芳草园 4690018882181 一般露台一般6

20、京兆新园4079715802200好跃层7瑜峰园 8胜景花园表三周边工程简要情况比拟被调查的8个工程均分布在榆关道 两侧，只有芳草园位于京津公路上但也距榆关道与京津公路交口不远。8 个工程平均起步价1679元/疔；平均实现均价2070元/肝；其中金龙园的 起价和均价最低，但是销售情况最好。关于这点，我们会在第二章中用一 定的篇幅加以分析。同时瑜峰园和胜景花园市工程周边区域内的新工程， 目前均处于前期准备阶段，各项指标数据缺失。由于距工程最近的金龙园 销售已近结束，所以瑜峰园和胜景花园将是我们工程的主要竞争对手。3周边楼盘土地价值因素类比类比因素本工程金龙园国信小区宝利 园京兆新园乐天园说明地段

21、综合资源0+-地理位置000-0表示以本 工程为基准自然景观000-人文环境0+00-+表示比本工程好交通条件 000-0-地块规模0+表示比本工程差市政配套0+污染及干扰0000一表四周边楼盘土地价值因素类比表2.地块可提升价值判断2-1地 块价值提升和价值实现的主要要素分析2-1-1宏观经济走势和房地产政策 的形式是较重要的外部因素。房地产业和宏观经济之间是互相影响、互相制约的关系。一般来说， 房地产的市场周期是同宏观经济周期根本同步的。我国经济正处于一条平 稳向上的上行通道中。相信未来中国经济仍会保持目前的上升势头。2-1-2市场定位和产品规划设计水平是关键因素。除了经济、政策等一些不可

22、控因素外，决定中档住宅成功的最关键的、 可控制的因素就是产品的规划设计。准确的市场定位、超前的规划理念、 精彩而独具个性的建筑风格和布局、人性化的环艺空间规划及量体裁衣的 户型设计，是住宅产品成功的主要因子，是决定一个中档住宅工程加之提 升空间的最重要因素。事实上，规划成功的楼盘比规划差的楼盘更具抗风 险能力，而且往往能给开发商带来意想不到的成功。2-1-3小区配套和物业管理非常重要。工程的品质感即来自于小区产品规划设计等硬件，也体限于小区配套 效劳和物业管理等软件。事实证明，中档楼盘的消费者对物业管理和小区 康乐配套的要求要高于普通住宅工程业主。在一个消费者逐渐成熟、竞争 日趋剧烈、管理制度

23、越来越完善的房地产市场中，软件的配置，实施能力 即持续开展能力等后期工作对工程的前期支持越发重要。2-1-4形象建立和营销筹划。工程价值的最终实现，在于销售过程中的形象包装和营销筹划。一方 面，形象包装和营销筹划能够增加产品的附加值，另一方面可以提升产品 的竞争力。对于期房来说，工程包装和营销筹划显得更为重要。2-1-5产品的实现能力和工程质量是根本。规划方案的完美表达、建筑工程的如期甚至提前完成，是开展商产品 实现能力的表达，也将是影响工程价值的实现和开展商信誉的重要因素， 优秀的工程质量是获得市场认可的根本。2-2工程定位要素实现后的价值判断价值提升和价值价值实现程度实 现要素提升金龙园国

24、信小区宝利园京兆新园乐天园本工程目标经济政策因 素 5%0. 90. 90. 90. 90. 90. 8 市场定位及产品 40%0. 80. 70. 70. 70. 71. 1 规划 设计水平20%0. 80. 60. 60. 70. 70. 9小区配套和物业管理10%0. 80. 70. 60. 70. 70. 9 形象包装与营销筹划 20%0. 70. 60. 70. 60. 60. 9 产 品的实现能力5%0. 80. 70. 70. 70. 70. 9与工程质量总计100%0. 916表五工 程土地价值提升预测（三）工程投入产出分析1.工程本钱模拟本钱明细一、 地价：1.动迁费：2不可

25、预见费：总计：如规划最后确定100000万平方 米，楼面地价为前期费：L钻探、设计2.各种补偿3.临水、临电 4.杂土清运、环卫5.到达开工条件时所涉及的所有费用50元/平方米 总计：万元二、建安造价：1.砖混：根底：30元/平方米土建：550元/ 平方米合计：580元/平方米总计：三、后期配套费：1.大配套：115.5 元/平方米2.小配套：50元/平方米3.供热：70元/平方米4.电配套: 60元/平方米5.给排水、煤气50元/平方米6.绿化甬路、路灯：25元/ 平方米合计：370元/平方米总计:三、工程工程处管理费：20元/平方米 四、不可预见费：20元/平方米2.工程平米造价及总投资楼

26、面地价：400 元/平方米总计4000万元前期费：20元/平方米总计200万元平均建安造 价：580元/平方米总计5800万元后期配套：370元/平方米总计3700万 元管理费及不可预见费：40元/平方米总计400万元广告费：30元/平方 米总计300万元到达交付使用标准所涉及的其它费用：合计：1440元/平 方米表六工程本钱匡算表工程综合本钱最终确定为1440元/平方米。道上，南口路一带仍然较偏僻，且周边根本无外来人口，治安的根底不错。在工程东侧铁路附近有铁路公安处看守所。2 .人文环境：由于原居民较分散，当地并无特色人文环境。（三）地块交通条件调查1.周边交通现状条件：工程所在地距中山 路

27、约3公里，距天泰路（京津公路）1.2公里，距京津塘高速入口 5公里 左右，距天津北站5公里左右，交通比拟方便。在京津公路未改造之前， 南口路的交通流量还比拟大，京津公路改造之后，许多流量改走京津公路, 使南口路的压力减缓。3 .公共交通网：18路，北仓一辰纬路、803路，万科新城一人民公 园852路，宜兴埠一西站、670路，小淀一百货大楼671路，梅厂一百货 大楼、878路，普济河道一金谷园610,浦口道一四十七中、678路，体 院北一普天里3.交通远景规划：榆关道在规划中是一条四十米宽双向四 车道的规划路。目前周边工程的退线也可以表达出这一点，改造后的榆关 道将使周边的交通状况进一步改善。四

28、周边市政配套设施调查1.购物:周边购物不太方便，家乐超市 在中山北路与育红路交口，中山路和新安购物中心都距该工程较远。周边 也没有成型的自由市场。4 .餐饮:周边比拟知名的餐饮场所为翰宾楼，另外在工程以西还有一 家津浦大酒店。5 .教育:周边的小学有育英小学，该学校是市属重点小学，距工程距 离在1.5公里左右。另外外语学校与工程距离也在这个范围内，同时该校 教育质量也不错。工程西侧的席厂下坡小学那么属于教育质量稍差的小学。 昆纬路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍远了一些。河北工业大学工程总投资为：1440元/平方米*10万平方米=14400万元综合考虑：我们认为其工程本钱根本可以表达土地的

29、根本价值按照上边分析，我们工 程可提升土地根本价值0. 916倍，总体可提升的价值为：最低1440X0. 916=1319元/平米,这是工程的起价参考。最高1440X1. 916=2759 元/平米，这是工程的最高价参考，1319+2759+/2=2039元/平米为工程的 参考均价。6 .工程收益模拟如果初期实现均价2039元/平方米计算，该工程的 毛收入应在10万平方米*599元/平方米=5990万元。毛收益率为5990万 元/14400万元=41.59%.以上是按工程投资进行计算的收益率。如果按资 金投入实际计算情况来分析如下：一、动迁安置费：4000万元拆平二、 建安费投入按总造价的20

30、%投入14400万*20%=2880万元因此该工程最 大投入资金应为4000万元+2880万元=6880万元。以上投入后就可以开盘对外出售，进行资金回笼，保证后期工程资金 和配套资金的使用。以上投入还没有将居民回购因素及施工队伍投资因素 考虑进去。如按上述资金投入的情况计算毛收益率将是很可观的：3.敏 感性分析2-1本钱变动对利润的影响：2-2销售价格变动对利润的影响： （四）开发周期与销售周期预测建议分两期开发，一期开发5万平米，方案 施工周期为1214个月，销售周期25个月第一阶段：前期准备一- 0. 00,方案工期60天。第二阶段：0.00-主体封顶，方案工期120天，从主体施工到二 层

31、时开始销售，方案完成销售任务的20%。实现销售收入 2039X50000=10195万X20%=2039万第三阶段：主体封顶内外檐装修 结束,方案工期180天,方案完成销售任务的55%,实现销售收入 2039X50000-10195万X35%=3045万元第四阶段：环境营造完成入住, 方案工期90天，方案完成销售任务的65%,实现销售收入 2039X50000=10195万X15%=1529. 25万元第五阶段：入住期，180天，方 案完成剩余销售任务的90%,实现销售收入2039X50000=10195万X35%X80炉2854. 6万元第六阶段：余房清盘期，90天，完成剩余销售任务, 实现

32、销售收入2039X50000=10195万X35%X20%=713. 65万元（五）投资风险 分析及其躲避方式提示1.市场风险1T政治：由于政治条件变化而给工 程带来风险的可能性不大2市场：1-2-1入世：对于开放的国内房地产 市场来说，本地的房地产市场也许会更脆弱一些。但是外商进入市场的影 响应该是长期的影响，短期内不会给市场造成大的影响。倒是国内的地产 界会用怎样的策略来迎接入世考验值得注意。1-2-2市场波动：随着去年的房地产市场全面走强，本地市场中的泡 沫现象将越来越严重，不排除今年与去年有反差的现象。一旦这种局面出 现，明年的市场那么会受到连累。建议密切关注市场动态，随时准备调整 销

33、售策略。7 .企业风险1财务；财务风险指工程融资、资金运用的财务管理 方面带来的风险。其中融资带来的风险占主要比重。如果过渡举债、资金 运用不当，那么可能会增加融资本钱，减少收益。2）信用：信用风险指工程投资参与者与工程有关的各方面之间信 用结构及信用履行责任上存在的风险/。房地产工程的投资开发，必然要 涉及开发商、金融机构、承包商、材料及设备供应商等众多的机构和公司, 这些部门间依靠有效的信用结构支撑着。组成保证结构的个工程参与方是 否有能力履行其信用职责，是否愿意并能够按法律文件的规定对工程履行 其信用职责，就构成了房地产投资的信用风险。3）其他：由于企业的机制改变或关键的人事变动而影响工

34、程运作的风险。这一点对于国有企业来讲是较为常见的。8 .寿命周期风险（1）投资前期：主要是投资方案实施前期的诸如选 址、市场定位、投资方案决策风险等。由于房地产自身的特点，这一阶段 的风险特别大。一旦决策失误，往往会使工程遭受无法估量的损失。12）开发建设：主要是从工程正式开工到交付使用这一阶段的风险。 软式完工风险、本钱控制风险、工程质量风险等。3）管理阶段：指竣工交付使用后的物业管理阶段的风险。风险分析：上述有关风险的说明中，政策风险和市场风险的不可控制 性较强，在操作中应积极注意其相关动态及信息，随时准备根据政策或市 场的大的波动调整对策。其他的一些风险那么是房地产开发过程中的常见 的问

35、题，运作过程中应该时刻防范。总的来说，该工程的操作风险属中等。市本市首批招生的重点大学，教育质量较好。周边缺少好的幼儿园和保育 院。9 .医疗:河北医院和铁路医院是周边距工程最近的两所医院，但医院 较小。周边医疗水平较高的医院还有中医医院和二五四医院，其中二五四 医院是大型的综合性军属医院，只是距工程稍远。10 文体:周边问题设施及场所短缺，至于前文所提周边人文环境不理 想有关。11 银行、邮局:周边无较大的银行，在周边只有一个工商银行新开河 储蓄所，另外，新开桥邮电所也距工程不远。但是工程周边无证券部。12 其他：榆关道西头北洋桥畔有西沽公园，在北站附近还有北宁公园, 这是周边较有名的两个景

36、点。【五）综合分析：从地理位置分析，该地块在河北区的属于中等地带, 原为工业区，随着近几年的改造已逐步开展成为新的居住区，生活配套设 施逐渐完善，人文环境尚未形成，客源根底相对薄弱。二.区域市场现状及其趋势判断一宏观层面形势分析及预测1.宏观经济形势趋向调整1T世界经济呈现衰退迹象2001年世界经济增 长率为2. 4%,大大低于2000年的4. 7%。这将是自1993年以来世界经济 的最低增幅。摩根斯坦利将2. 5%的增长率作为判断世界经济是否进入衰 退的门槛。以此衡量，那么2001年肯定是衰退的一年。目前世界经济面 临的一个突出问题是，几乎所有地区的经济出现了 20年来最严重的同步 下滑的情

37、况。考虑到目前石油及原料价格下降、欧美银行指导利率调低、 工业化国家通胀压力减轻刺激购置力增强，以及新技术的应用使劳动生产率继续上升等诸多利好消息、，我们固然有理由相信2002年世界经济将开 始复苏，但这一前景是很不确定的，经济形势继续恶化的可能性相当大。1-2国内经济保持稳定2001年中国经济一枝独秀，保持了 7. 3%的增 长率，经济总体形势良好，增长稳中趋缓。专家预计，2002年中国经济 增长率在6. 8%7. 3%之间。1-3股市将做箱型震荡股市与房市息息相关，目前购置商品房的人群 中60%拥有股票。专家估计，股市下降10%,将影响房市3%的购置力。因 此，股市的预期与房市走势可谓是“

38、牵首动尾”的联动效应。今年支持股市上涨的因素：宏观经济保持较快速度增长、积极的财政 政策及减税政策。不利于股市上涨因素：国有股减持尚存变数、取消税收“打折”影响 上市公司业绩、市场资金面偏紧。中性因素：证券市场对外开放、市场化、标准化监管以及证券市场创 新。三种因素的力量比照根本平衡。预计今年出现持续上涨的牛市的可能性不大，大盘将在1400点一 1900点之间做箱型震荡。全年大势可能走出“先抑后扬”的格局。2.房地产市场可能低开高走国家统计局的统计数字显示，2001年1 至11月，全国房地产开发完成投资4857亿元，同比增长29. 7%。房地 产开发投资的增幅开始回落，8月增长32. 1%,9

39、月增长31.4%, 1- 10月增长31. 2%, 1-11月增长29. 7%。数据显示，虽然近几个月房地产景气指数呈下降的趋势，但土地开发 与购置却日趋活泼，增长速度持续攀高。去年10月，全国土地开发面 积为1.28亿平方米，同比增长65%, 1T0月，全国商品房销售额高达22 5 9亿元，同比增长33. 6%。在商品房销售快速增长的带动下，房地 产竣工面积持续增长。截至11月份，全国商品房竣工面积1.2亿平方米, 同比增长17. 6%。而且商品房空置面积的增速降低到0.9%,是近几年来 的最小增幅，其中空置商品房住宅在2000年首次下降后持续出现负增长, 说明了市场上的需求旺盛。因此在国内

40、房地产旺盛的需求拉动下，房地产 业投资今年仍有望保持快速增长的势头。带动房地产开发投资增幅回落的原因，是国内房地产销售增幅的回落。去年一季度全国商品房销售额同比增长48.9%,二季度增长34.9%, 三季度增长32. 7%,而10月当月增长比例为13%,为去年以来的最低点。 在这一系列销售统计数字面前，很容易让人产生错觉，目前绝大局部业内 人士都对开展形势感到疑惑和持观望的态度，对房地产景气周期做出了错 误的判断。房地产销售增幅回落是有政策背景的，出台新的商品房销售管理方法、 央行作出有关取消零首付的决定、央行发出关于严格放贷的通知。这一系 列的政策都充分表达了国内房地产市场目前仍然保存着“政

41、策市”的特性。 同时去年的走低将为今年创造上升空间从国内各项房地产统计指标判断， 2001年国内房地产投资增长形势是高开低走，今年的形势很可能与去年 相反，表现为低开高走。国内房地产业在经过去年下半年的高位盘整后， 2002年有望呈现良好的开展态势。之所以预测今年房地产投资会增长，关键因素是在启动内需的政策背 景下，房地产业将扮演更重要的角色。“炒作”在楼市一直都存在，因此 不是关键问题。目前楼市真正存在的大问题是房价上涨速度太快，为今后 预留的空间太小。这样的话，住房消费这个亮点今后就难以持续。而这个 行业的资本密集型特征很容易使行业投资出现过热，从而引发泡沫，从这 个角度理解政府的降温调控

42、行为就很清楚了。在这方面最好的例子是上海。 上海在1993年宏观调控之后，楼市进入了低谷，但也正是当年的低房价 为如今的上海房地产的高速开展提供了空间。目前，国内房地产行业仍处 于新的景气周期，现在房地产市场的阶段性走低，可以看作是为今后的市 场提供开展空间。在世界经济寒流阵阵的背景下，中国经济在2001年所取得的成绩是 不俗的。在外部环境不利的情况下，今年拉动经济增长的重点之一无疑会 是启动内需，房地产业将是重点产业。在促进消费方面，我们注意到在全国经济工作会议八个方面的部署中, 并没有提到“刺激内需”的字样，而是提出了 “培育国内消费需求”的要 求。事实上，“刺激内需”的提法过于简单化，并

43、不能反映和代表我国经 济增长的真实情况。相反，培育消费的问题又没有引起真正的重视。“培 育”意味着扩大，“刺激”意味着原来就有只要释放出来就行，两者的本 意大相径庭。就目前国内产业形势观察，唯一能够对经济增长起到较为有效支撑的 是两个产业，一个是房地产，一个是汽车。只有这两个产业具有比拟完备 的产业链，一旦启动，对经济增长的影响将会最大。房地产开发具有很强 的产业关联度，可以带动建材、冶金、化工、轻工等数十个行业的开展， 提供大量的就业时机，是今后带动国民经济开展的一个新的经济增长点。 目前的房地产开发热已经有了本质的区别，一是个人购房比重的增加，另 一个是开发资金出现了以企业自筹和预付款为主

44、的转变，因此可以认为这 一产业也正在到达健康运行的水准线。今年国内房地产开展具有以下利好因素：一、国家宏观政策的推动力。近年来中国GDP在78 %的增长率中，房地产业的拉动作用达 一个百分点。中国继续保持国民经济的持续、快速开展，房地产业那么是 关键所在。因此，政府的一系列措施十分有利于该行业的开展。二、住房制度改革推动行业高速开展。中国住房制度改革正向纵深开 展，从危房改造向康居工程迈进。其改革将继续刺激居民的购房积极性， 释放住房消费能量。三、居民消费结构升级是行业开展的内在驱动力。当前居民消费的恩 格尔系数已降至40%,北京甚至接近35%,这正是增加住房消费的良机。四、城镇化进程加速了房

45、地产行业开展。目前中国城镇化人口占总人 口 36%,今后二十年的开展目标是人口的5 0 %住在城里，每年将有约 一千万农民进城工作、生活，将对住宅产生巨大的需求。综上所述，我们预期：伴随着入世，国内房地产业的巨大前景将吸引 国内外投资者的青睐，投资主体将更加多样化。房地产企业在“国退民进” 的背景下，将会启动更多的民间投资。同时，中心城市建设国际化大都市 的步伐将加快，政府投资也会大幅增加。可以预见，今年国内的房地产投 资在无全球性的金融风波影响的情况下将会持续高速增长的态势。销售也 将于2001年持平。2.本市房地产市场分析2-1回忆2001年全市销售商品房660万建筑 平方米，金额166.

46、81亿元，分别比上一年增长4. 76%和7. 07%,其中个 人购置商品房比例为98.3%,本市住宅消费继续保持了旺盛的增长势头， 呈现购销两旺的开展态势。从购置情况看，改善型需求逐年上升。去年居民购置每建筑平方米3000元以上的商品房数量比上一年提高了 1. 5个百分点，其中3000-3500元价位的商品房购置量提高了 5. 8个百分点，3500-4000元的商品 房比上一年提高了 21. 4个百分点。购置商品房的单套面积也发生变化， 购置单套面积在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了 2. 6个百分 点，其中购置单套面积在100 120平方米商品房同比提高了 4. 8个百分 点，单套

47、面积在120平方米以上的商品房同比提高了 4. 34个百分点。随着住宅质量的提高和功能、环境的改变，购置情况变化，去年全年 商品房交易价格平均上升幅大于下降幅0.5%,波动幅度在正负2%内， 商品房价格呈稳步上升趋势。全年2400元/nr以上的成交均价已经高于全国2304元/nT的价格平均 水平。止匕外，金融贷款继续成为支持居民购房的主要因素之一，去年全年贷 款件数占全市商品房销售套数的74. 8%,贷款金额占商品房成交金额的 43.8%,贷款面积占全市商品房的75.3%。业内人士认为，从去年全年的商品房销售情况看，我市的住房消费已 经向改善型消费过渡，对商品住宅的需求也从单一的价格因素向质量

48、、环 境、价格等均好性开展，预计今年的商品房销售将继续保持旺盛的需求， 价格将稳步上扬。2-2市场特点2-2-1工程差异减小，竞争更趋剧烈，品牌竞争特点显 著。随着开发商运作水平的不断提高，各工程在配套设施、建筑材料等开 发工程硬件方面的差异减小，要想在工程硬件配置方面取得竞争优势比拟 困难。将来的竞争将是制造差异的竞争，通过树立工程品牌，表现工程特 色；通过工程具体细节的精心设计提高工程的品质；提供周到的售后效劳 和物业管理，最大限度的使客户满意，提升工程的附加值，带开工程的销 售。随着市场竞争剧烈程度的增加，行业平均利润率的降低，相当数量的 开发企业将退出房地产开发市场，大局部的市场份额将被少数拥有先进的 开发理念、完善的经营管理思想和充足资本的专业化开发商所瓜分，市场 集中度会有所上升。开发商为追求规模效应，降低单位配套本钱，发挥规 模竞争优势，未来工程的开发规模呈现逐渐增大的趋势。2-2-2环境将是未来几年开发工程的宣传运作重点。由于工程的不断推陈出新，开发商之间的互相学习，难以形成在配套 方面的独特优势。而环境设计作为开发观念的一种表达，从一定程度上反 映出开发商的实力与水平，同时营造一个好的居住环境对于客户的吸引力 也是很大的。随着主流市场的变化，相应的居住观念也发生了变化，购房 者购置住宅不仅仅是解决居住问