资产评估理论与方法.doc

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1、资产评估理论与方法刘玉平一、资产评估的特点（一）资产评估的涵义 资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。具体来说，资产评估是指专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。资产评估的主体资产评估的客体资产评估的特定目的资产评估的程序资产评估的价值类型资产评估的方法资产评估准则基本准则中资产评估定义：是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。评估与估价、估值Valuati

2、on Appraisal(评估) Evaluation(估价)房地产估价 real estate appraisalProperty Valuation 资产评估与评估评估与评价、科技评估、项目评估、信用评估复核性评估 追溯性评估 预期性评估2000年6月，国务院第287号令企业财务会计报告条例 资产，是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。2006年12月25日，财企2006529号财政部、国家林业局关于印发森林资源资产评估管理暂行规定的通知。第四条 森林资源资产评估是指评估人员依据相关法律、法规和资产评估准则，在评估基准日，对特定目的和条件下的森

3、林资源资产价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。（二）资产评估与会计计价二者发生的前提条件不同二者的目的不同执行操作者不同二、资产评估中资产的界定对于资产的认识（1）经济学对资产的定义经济学中资产的概念相对而言是较宽泛的。如果按经济本质来定义，资产是指未来的经济利益。D.格林沃尔德主编的现代经济词典（商务印书馆，1983年中文版，第25页）将资产定义为：“由企业或个人拥有并具有价值的有形的财产或无形的权利。资产之所以对物主有用，或者是由于它是未来事业的源泉，或者是由于它可以用于取得未来的经济利益。”（2）会计学对资产的定义美国财务会计准则委员会（FASB）在1985年公开发布的第六号

4、财务会计概念公告（SFAC No.6）中的定义是：“资产是可能的未来经济收益，它是特定个体从已经发生的交易或事项中取得或加以控制的。”1993年，我国企业会计准则中对资产定义为：是企业拥有或者控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。2006年颁布的企业会计准则基本准则：第二十条 资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。前款所指的企业过去的交易或者事项包括购买、生产、建造行为或其他交易或者事项。预期在未来发生的交易或者事项不形成资产。由企业拥有或者控制，是指企业享有某项资源的所有权，或者虽然不享有某项资源的所有权，但该资源

5、能被企业所控制。预期会给企业带来经济利益，是指直接或者间接导致现金和现金等价物流入企业的潜力。第二十一条 符合本准则第二十条规定的资产定义的资源，在同时满足以下条件时，确认为资产：（一）与该资源有关的经济利益很可能流入企业；（二）该资源的成本或者价值能够可靠地计量。第二十二条 符合资产定义和资产确认条件的项目，应当列入资产负债表；符合资产定义、但不符合资产确认条件的项目，不应当列入资产负债表。（3）评估学对资产的定义在国际评估准则和美国的专业评估实务统一准则（USPAP）中，虽然没有直接给出评估中资产的定义，但都对评估中的资产与会计学中的资产进行了比较，并明确其差异性。国际评估准则中指出：会计

6、术语与评估师常用的术语存在一些差别。从技术上说，被评估的对象是资产的所有权或“所有者的权利”，而不是有形资产或无形资产本身。（4）资产与财产对比资产而言，财产则是法律概念，法学中财产是以所有权为核心，只有符合所有权要件，才能成为企业的财产，强调其法律形式。从资产评估的角度而言，一切具有商业价值或交换价值的各类财产和权利，只要由主体拥有或控制，就视为企业的资产，而不是看其在法律上是否符合所有权的要件。即资产评估的资产界定是以控制权为依据，而不以所有权为企业资产的界定依据。这也就明确了作为资产评估对象的资产界定原则，同时也揭示了资产与财产的区别。国际评估准则中对于财产的解释是：“财产”是个法律概念

7、。财产由具有排他性的业主所有权组成。使用“财产”概念时，如果未加进一步限定或说明，可以指不动产，也可以指动产，或者两者之合称。根据本准则体系的侧重点，在准则中使用了“资产”概念。但在通常情况下“财产”概念也可替换使用。美康芒斯：“财产的经济意义就是资产，而资产的法律意义就是财产。”也就是说，资产与财产的含义基本上相同，不过前者多用于经济，后者多用于法律。（一）资产的涵义与类别1资产的涵义作为资产评估对象的资产，与作为会计对象的资产，其涵义是不同的。一般可以从以下三个方面理解： 资产是一种权利面对不同类型和形态的资产，要估算其价值，首先应判断其价值的前提。正如美国人约翰阿利柯主编的机器设备价值评

8、估中所论述的：“评估人员其实并不评估资产本身，评估人员评估的是所有权范围内各项权利的价值。”“因此，机器设备本身不是资产，所有权带来的权利才构成资产”。在国际评估准则中，资产是一个法律概念区别于会计原则所考虑的资产概念，并认为：从技术上说，被评估的对象是资产的所有权或所有者的权利，而不是有形资产或无形资产本身。可见，同样的资产载体，其权利是不同的。评估者评估的不是资产本身，而是其某种权利。在评估师看来，笼统地说明某项资产的评估值是缺乏依据的。诸如商标权的评估，其所有权价值和许可使用权价值是不同的。再如最近几年进行的有关资产评估，涉及到地质矿藏、森林、旅游资源等。实际上，若要准确地评估出这些资源

9、的价值是不容易的，甚至是做不到的。评估者要评估的不是这些资源本身，而应是这些资源的权利。因此，评估者面对的是各类具体的资源，评估的实际上是矿业权或特许经营权等，这样的评估也就有针对性，评估过程也简化了。资产是一种获利能力判断和评估一项财产是否是资产，其价值如何，首要的是判断其是否具有获利能力。如果不具备获利能力，也就不具备资产的特征，也就无所谓价值的存在。资产的价值是由资产具有的获利能力决定的，不是评估人员评估出来的。评估人员只是采用适当的方法将其价值反映出来。资产必须为一主体所拥有和支配资产作为具有获利能力的权利，必须有其拥有和支配的主体，权属问题也是资产的本质内容。权属模糊不清，就无法界定

10、资产，也就无从估算其价值。 2006年12月25日，财企2006529号财政部、国家林业局关于印发森林资源资产评估管理暂行规定的通知。第三条 本规定所指森林资源资产，包括森林、林木、林地、森林景观资产以及与森林资源相关的其他资产。2资产的类别存在形态（有形资产和无形资产）是否具有综合获利能力（单项资产和整体资产）能否独立存在（可确指资产和不可确指的资产）按流动性（短期资产和长期资产）（二）资产的界定1资产的权属2账外资产及其界定 人力资源 资质 品牌3不良资产及其界定 债转股、不良债权 净资产与所有者权益（三）资产重组与资产评估（四）资产评估与资产处理三、资产评估的特定目的资产即将发生的经济行

11、为国有资产评估管理办法对国有资产评估行为的规定（应该评估和可以评估）特定目的的作用对于价值类型的选择对于评估结果的使用2006年12月25日，财企2006529号财政部、国家林业局关于印发森林资源资产评估管理暂行规定的通知。第九条 国有森林资源资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）森林资源资产转让、置换；（二）森林资源资产出资进行中外合资或者合作；（三）森林资源资产出资进行股份经营或者联营；（四）森林资源资产从事租赁经营；（五）森林资源资产抵押贷款、担保或偿还债务；（六）收购非国有森林资源资产；（七）涉及森林资源资产诉讼;（八）法律、法规规定需要进行评估的其他情形。第十条 非国

12、有森林资源资产是否进行资产评估，由当事人自行决定,法律、法规另有规定的除外。第十一条 森林资源资产有下列情形之一的，可根据需要进行评估：（一）因自然灾害造成森林资源资产损失的；（二）盗伐、滥伐、乱批滥占林地人为造成森林资源资产损失的；（三）占有单位要求评估的。四、资产评估的价值类型价值类型的涵义价值类型的作用1 价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值涵义不同，结果也不一样。国际评估准则中指出：“专业评估师应避免使用未经限定的价值概念。而应对所涉及的特定价值类型进行详细描述。”“在运用和理解评估时明确披露价值类型和定义尤为重要，价值类型和

13、定义需要与特定的资产评估业务相适应，价值定义的改变会对各种资产所具有的价值产生实质性的影响。”因此，每一个资产评估价值都是有条件的特定价值，而非资产本身的客观价值和内在价值。价值类型指的是评估价值的类别，是每一项评估价值的具体价值尺度。 2价值类型制约资产评估方法的选择。价值类型实际上是评估价值的一个具体标准，为了获得某种标准的评估价值，需要通过评估方法获得。国际上通行的评估方法主要有三种：市场法、成本法和收益法。现实工作中，我国更多的采用的是成本法，市场法和收益法的应用相对较少。应该说，评估方法无所谓先进和落后之分，只要能够获得满足价值类型结果的方法都是可行和有效的，我国之所以采用成本法较多

14、，主要是受制于市场条件。因此，在价值类型确定的情况下，评估方法的选择具有随机性和多样性，国际评估准则中指出：“评估市场价值的最常见方法包括市场（比较法）。收益资本化或现金流折现法（收益法）和成本法。 ”3 明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。任何评估结果都是有条件的，不同的评估目的、市场条件决定其价值涵义是不同的，评估价值也不相同。评估师在评估报告中提出评估价值，并明确其价值类型，可以使报告使用者更清楚地使用评估价值，避免滥用评估价值。这样也可以规避评估师的责任。 价值类型研究的动态经过这些年的研究和争论，对于价值类型的认识取得一定的发展，至少在以下方面

15、达成共识：1价值类型说明评估价值的涵义、是评估价值质的规定。2价值类型是必须的，资产评估过程开始就应确定价值类型，价值类型指导资产评估过程始终；3评估目的，即资产发生的经济行为是决定价值类型的重要依据，是判断确定资产评估价值的基础；4 每一种价值类型必须予以明确的定义。价值类型划分为（典型）市场价值和非典型市场价值。资产评估中，以国际评估准则为代表的价值类型中，所称市场价值是狭义的。国际评估准则中，市场价值定义为：自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。 资产评估价值类型指导意见

16、（2007.11.28）第二章 价值类型及其定义第五条 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。第六条 市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。第七条 投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。第八条 在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。 （对企业不是对市场）第九条 清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。第十条

17、 残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。第十一条 某些特定评估业务评估结论的价值类型可能会受到相关法律、法规或者契约的约束，这些评估业务的评估结论应当按照相关法律、法规或者契约等的规定选择评估结论的价值类型；相关法律、法规或者契约没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型，并予以定义。特定评估业务包括：以抵（质）押为目的的评估业务、以税收为目的的评估业务、以保险为目的的评估业务、以财务报告为目的的评估业务等。第二十二条 注册资产评估师执行以抵（质）押为目的的资产评估业务，应当根据担保法等相关法律、法规及金融监管机关的规定选择评估结论的

18、价值类型；相关法律、法规及金融监管机关没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为抵（质）押物评估结论的价值类型。 五、资产评估的方法（一）市场法市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。通过市场法进行资产评估，需要满足两个最基本的前提条件：其一是需要有一个充分发育、活跃的资产市场；其二是参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。 （二）成本法成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。 资产

19、评估价值 资产的重置成本-资产实体性贬值 -资产功能性贬值-资产经济性贬值或 = 重置成本 成新率重置成本分为复原重置成本和更新重置成本两种。1复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。2更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。资产的实体性贬值资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的功能性贬值资产的功能性贬值，是指由于技术进

20、步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。资产的经济性贬值 资产的经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。重置成本的估算1重置核算法。是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。 2物价指数法。在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为： 或：资产重置成本=资产历史成本（1+物价变动指数）物价指数法与重置核算法的区别：(1)物价指数法确定的是复原重置成本；重置核算法可以估算复原重置成本也可以估算更新重置成本。(2)物价指数法建立在不同时期的某一

21、种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。3 功能价值法，也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为： 这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。 4 规模经济效益指数法。其关系可用下列公式表示： 重置成本估算需要注意的问题1 构成项目 (1)监理费、质量监督费 (2)固定资产投资方向调节税 a.减免税b.新建项目与技改项目 (3)有关税收的

22、处理(进口) (4)不合理收费 (5)对财务资料的利用2、费用标准成新率及其估算成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。通常，成新率的估算方法有以下几种： 1 观察法。 2 使用年限法。计算公式为：3 修复费用法。计算公式为： 为什么不能直接按照会计学中的折旧年限估算成新率？第一、折旧是由于损耗决定的，但折旧并不是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。第二、折旧年限的确定，资产的维修是为了保证资产正常运转为前提的。第三、折旧年限的确定与评估中成新率确定的基础损耗本身具有差异性。第四、在资产评估中，如果一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同，这时

23、当然可以采用折旧年限。但这仅仅是偶然性结果，并不具有必然性理论成新率 实际成新率 综合成新率（三）收益法收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 应用收益法必须具备的前提条件是：1被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；2资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。收益法应用的形式 1资产未来收益期有限的情况。资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通过预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现后求和获得，各年预期收益折现值之和，即为评估值。2、资产未来收益无限期的情况（1）未来收益年金化的情形资产评估值（收益

24、现值）=年收益额/资本化率推导过程如下：假设未来预期收益分别为R1R2Rn，折现率为r，折现值之和为PV，则有：PV=R1/(1+r)+R2/(1+r)2 +Rn/(1+r)n 当R1=R2=A时， PV=A1/(1+r)+1/(1+r)2 + +1/(1+r)n =A(1+r)n -1/r(1+r)n =A1-1/(1+r)n/r 当n 时，1/(1+r)n 0 ， 则 PV=A/r（2 ）未来收益是不等额的情形。 资产评估值（预期收益现值）= 前若干年各年收益额 各年折现系数+ 以后各年的年金化收益/ 资本化率 前若干年最后一年的折现系数收益法中各项指标的确定1、收益额A 净利润 B 现金流量2、折现率和资本化率A 本质上是收益率B 折现率构成：无风险报酬率、风险报酬率、通货膨胀率C 资本化率与折现率本质上相同，适用场合不同3、收益期限（四）资产评估方法的选择1 资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。 2 资产评估方法必须与评估对象相适应。 3 评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。