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1、营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析 摘要：近年来，我国在积极进行经济建设的过程中，制定并推行了营改增政策，至2016年5月1 日，营改增在我国全国范围内全面实施。在这种情况下，我国各个经济发展领域都非常关注这一政策对自身经济效益以及未来发展的影响。值得注意的是，作为受营改增政策影响最为广泛的一个行业，房地产企业想在经营过程中，更加有效地减少营改增带来的冲击，充分利用营改增的政策红利，积极加强营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析就显得至关重要。 关键词：营改增；房地产企业；会计核算；纳税；影响 从整体上来看，营改增政策的实施，将极大促进我国经济的全面发展，尽管目前会对部分领域造成一
2、定程度的税负影响，但在我国经济长期发展中，必将发挥不容忽视的重要作用。而在营改增全面落实的过程中，我国房地产企业经营过程中，必须明确自身会计核算和纳税将承受的积极影响和负面影响，只有这样，才能够有针对性的采取有效措施，更加灵活的应对市场经济和时代发展需求，最终为提升自身的综合竞争力，实现长期可持续发展奠定良好的基础。 一、营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响 （一）积极影响 首先，在实施营改增以后，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，企业新建或是购买办公用房及厂房，以及厂房修缮、道路绿化等都可以作为进项税抵扣，这有助于加速各个行业对不动产投资改造的步伐，激发对于商业地产购买的需求，有利
3、于商业地产的去库存化。对从事商业地产开发的企业来说，便于向下家转移税负，从而降低自身税负水平。 营改增的实施有助于房地产企业在经营过程中，对重复征税现象进行避免。增值税在征税过程中，是以不同环节增值额作为依据的，而征税过程中以销售额为依据是营业税的主要特点。房地产企业经营过程中，由于会涉及到大量的土地、建筑材料等成本内容，而材料成本事实上已经缴纳过税收，如果房地产企业在进行销售的过程中，还需要继续缴纳这部分税负，则将产生严重的重复征税现象1。营改增的有效实施，可以避免这一问题的产生。房地产企业只需要依据自身生产经营各个环节进行缴税即可，同时抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值税发票中实现，因此
4、能够极大地避免重复征税问题的发生。 其次，在实施营改增的过程中，对于明晰房地产企业财务与业务部门之间的职责分工具有重要意义。在原有营业税的基础上，业务部门人员将取得的发票单据交由财务部门进行报销，并不对单据进行审核及归类，导致财务部门工作人员在日常工作中需要承担繁重的工作任务及较大的风险。如果企业经营过程中，产生了重大的项目金额，那么会拥有相对简单的财务数据形式存在于财务部门中，但是，却拥有杂乱无章的内容2。在营改增有效落实的基础上，在报销过程中由于只有取得进项税发票的支出才能抵扣，这就要求业务人员对普通发票和增值税专用发票进行归类审核，促使业务人员在与业务单位往来过程中更加注重票据的合规性及
5、及时性，在这一过程中，房地产企业的财务部门仅需审核增值税发票的真实性和准确性即可。由此可见，房地产企业在经营过程中，通过深入落实营改增，实现科学整合业务财务票据的目的。 （二）消极影响 首先，营改增在实施过程中，有可能对房地产企业税负产生一定的影响。一方面，在计算企业所得税时，原营业税作为价内税可以作为营业税税金及附加在计算企业所得税时进行扣除。而在实施营改增以后，由于增值税是价外税，无法在企业所得税前扣除。另一方面，营改增后，房地产开发企业的增值税率确定为11%，虽然理论上相应的进项税额可以抵扣，但是只有与一般纳税人合作才能取得足额的增值税专用发票进行抵扣，一定程度上限制了合作公司的选择范围
6、。同时也面临着上游建安公司向房地产企业转移税负提高价格的问题，此外房地产开发成本中也有很大一部分支出无法取得增值税专用发票进行抵扣，如劳务费等，由于不能获得足额有效的进项抵扣，加之税率升高，一定程度上增加了房地产开发企业的实际税负。 其次，消极影响产生于营改增下的财务报表中。首先，资产负债表在实施营改增以前，购置不动产支付的价款全额计入固定资产的入账价值，而在实施营改增以后，购置的不动产支付的价款需要价税分离，相应的增值税进项税额是能够进行抵扣的，从而导致固定资产入账价值的降低，并使企业资产负债率提高，对企业融资产生一定的负面影响。其次，利润表中，价外税是增值税的一大特点，营业收入中需要对增值
7、税进行刨除，从而促使企业的营业收入降低。根据以上描述的原材料、人工等成本来讲，企业经营过程中，是无法有效对增值税发票进行获取的，因此很容易导致税负成本的增加。 二、应对营改增对房地产企业影响的策略 （一）强化票据管理并完善税务筹划 之所以重复征税现象可以在增值税落实的过程中得以有效避免，是因为增值税在实施过程中，计税的基础是增值额，同时，销项税发票与进项税发票的抵扣是实现增值额计税的关键，在这种情况下，增值税实施过程中，必须加大对票据的过程中管理3。因此，房地产企业新时期在经营过程中，在相同价格下，尽量减少与非一般纳税人的合作，同外包企业进行合作是选择劳务的关键；同时，在取得增值税发票的过程中
8、，应科学控制时间，同合作企业达成协议，严禁申报延期现象的产生，从而有效避免流动资金减少将面临的风险问题。 现阶段，房地产企业经营过程中，必须对自身会计核算与纳税受到的营改增的影响进行全面掌握，从而提升纳税筹划的科学性，特别是成本税务筹划。一方面，房地产企业经营过程中，工程项目一般都会需要耗费大量的资金，同时建设时间通常较长，企业经营过程中，必须加强同各个方面的沟通力度，同时必须对全新的税务优惠政策进行明确；另一方面，企业经营过程中，还应当将期间分摊应用于开发整个项目的成本中，由此产生的税负同一次性核算过程中产生的税负相比更少4。 （二）通过人才培养优化账务处理 首先，房地产企业运行过程中，实施
9、会计核算和纳税的主体是企业工作人员，他们日常工作中的业务能力、综合素质同企业税务筹划的科学性具有紧密而直接的联系。在增值税当中，管理票据工作的顺利开展会促使财务部门同各个业务部门之间共同承担税务重心，企业发展中，必须注重对两者关系的有效协调，在这种情况下，房地产企业经营过程中，必须加大对企业职工纳税义务的培训力度，并从整体入手，加大对票据的规范力度，确保企业内部管理能够更加有效适应营改增政策的需求，从而为自身的发展奠定良好的基础5。 其次，值得注意的是，在实施营改增的过程中，一定的消极影响将产生于房地产企业的会计报表中，在实施增值税的过程中，对账务的细致化要求更高，因此要求将详细二级会计科目记
10、录应用于每一个一级会计科目中，同时全面反映申报抵扣环节和增值税产生等内容。 另外，房地产企业经营过程中，还必须加大对财务人员的培训力度，促使其做账能力能够符合新时期营改增的需求。一方面，对其税务申报和利用计算机进行会计做账的能力进行培养；另一方面，构建全新的会计人才培养机制，“新人”应在“老人”的带领下提升业务能力，努力养成良好的业务能力。 三、结束语 综上所述，近年来，我国在积极进行经济建设的过程中，为了适应时代经济发展的步伐，加大了财税改革的力度，营改增就是在这种情况下产生的，对我国各个行业都产生了不容忽视的重要影响。而我国经济进步的过程中，相对重要的支柱型产业就是房地产，其也将受到营改增
11、的全面影响，其中存在积极的一面，也存在消极的一面，房地产开发企业应积极应对这一问题，从自身的会计核算和纳税角度出发，合理利用营改增相关政策，为促进自身的健康发展奠定良好的基础。 参考文献： 1李建鹏，史瑞学.“营改增”后房地产新项目土地成本的税务筹划及会计核算J.国际商务财会，2016（7）：48-50. 2?单月，郑宇轩，杨达等.营改增税制改革影响房地产企业的“双刃剑”J.金融经济（理论版），2015（9）：29-30. 3杨志银.营改增对房地产行业的税负影响 以贵州省数据为例 J.会计之友，2016（20）：110-113. 4陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响 J.现代经济信息，2015（3）：265-265，267. 5乐山市地方税务局.“营改增”后做好房地产税收一体化管理工作的思考J.中共乐山市委党校学报，2015，17（4）：75-77. （作者单位：杭州欣盛房地产开发有限公司）