《试析市场比较法在房地产评估诸方法中的地位和原理运用--打印.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《试析市场比较法在房地产评估诸方法中的地位和原理运用--打印.doc（4页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、试析市场比较法在房地产评估诸方法中的地位和原理运用张方峰江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司市场法是在评估方法体系中最简单、最直接、最常用的一种方法，这一点已得到国际评估界的公认，在发达国家房地产评估中处于主导地位。一、市场法的理论依据是经济学中的替代原理从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产评估时，评估对象的未知价格可以通过类似房地产的己知成交价格来求取。当然，由于在现实交易中存在着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度等情况的不同，现实生活中的某一宗具体的房地产交易的成交价格很有可能是处于偏离平均市
2、场价格。但是，若存在较多数量的交易范例，则他们的交易价格可以作为平均市场价格的参考指数，这一点是基于“大数法则”，该法则也称大数定律，是随机现象中的基本规律。二、市场法在房地产评估方法体系中的重要地位市场法在房地产评估方法体系中所占据的重要地位，我们可以从以下两点加以分析：1.公开市场价值标准与各种评估方法“公开市场价值”的定义是：在公开市场上最可能形成或成立的价格。那么，应该怎样确定待估房地产在公开市场上最可能形成或成立的价格呢？当然，最好就是参照与待估房地产类似的房地产在公开市场上实际成交的价格，而这正是市场法的基本原理。所以说，按照公开市场价值标准的规定，采用市场法对评估对象的公开市场价
3、值进行评估是顺理成章的事，市场法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种评估方法。从市场法的定义可知，市场法的出发点，是实际交易的类似房地产的已知价格，即市场实际成交的价格，而最终目的是确定出待估房地产的客观合理价格或价值，也即公开市场价值。同时，市场法又强调了类似房地产的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。所有这些都告诉我们，应用市场法评估的终极目的，就是确定评估对象的公开市场价值，可见，市场法是公开市场价值标准在评估方法中的直接体现。笔者认为这也正是规范中规定：“有条件选用市场法进行评估的，应以市场法为主要的评估法”的原因所在。经过分析研究发现，不仅市场法体现了公开市场价值，其它评估方法也
4、同样是如此。这从其它评估方法的定义和评估要求上都可以看出：收益法是为取得待估房地产的价格，以还原利率将房地产在未来所能产生的正常纯收益贴现到评估时点，并以其贴现之和作为待估房地产的客观合理价格或价值的方法；成本法是求取待估房地产在评估时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，而估算待估对象的客观合理价格或价值的方法；假设开发法是将待估房地产预期开发后的价值，扣除预期各种开发及销售的费用、税金、期望利润，所得剩余额作为待估房地产的客观合理价格或价值的方法。收益法、成本法、假设开发法都要求评估的最终结论是“待估房地产的客观合理价格或价值”，这和市场法是一致的，也是公开市场价值标准的体现。同时，收益法中求
5、取待估房地产在未来所能产生的正常收益，所依据的数据是采用“正常客观的数据”(见规范第5.3.2、5.2.3条)；成本法采用的建筑物重置价格或重建价格是“建筑物的正常价格”(见规范第2.0.14、2.0.21、2.0.22条)；假设开发法采用的待估房地产预期开发后的价值“宜采用市场比较法求取”(见规范第5.5.4条)，并且扣除的是“预计的正常开发成本、税费和利润等”(见规范第2.0.15条)，这些都说明，这些评估方法同样是以现实存在的与评估对象有关的各种公开市场价值为出发点的。可见，从这些评估方法的运用到评估结论的确定，都要受到公开市场价值标准的影响，处处体现着公开市场价值标准。而由于市场法是最
6、直接体现公开市场价值标准的一种评估方法，所以可以认为，其他评评估方法都是市场法的变形和补充，因为它们的实质都是要确定评估对象的公开市场价值。经过进一步分析，假设开发法是通过将一宗未完成的房地产产品在假设完成后的市场价值中减去尚需投入的开发成本以及税费、利润等，以求得该未完成的房地产的价值，如果评估对象的状态逐渐接近最终产品，这时的假设开发法也就逐步接近市场法了。2.各种评估方法与“替代”原理的关系前文已经阐明，市场法的理论依据是经济学中的替代原理；收益法的理论依据是房地产价格的预期原理；成本法的理论依据是房地产价格的生产费用价值论；而假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。经过进一步研究
7、发现： (1)收益法中对待估房地产未来所能产生的正常纯收益的预期，对还原利率等参数的确定都具有相当的主观性，都需要评估人员的估计，因此这就涉及评估依据的问题。对这类问题，解决的方法之一便是掌握市场数据，寻找类似房地产，通过选择类似房地产进一步计量其还原利率及正常纯收益，然后将这些类似房地产的数据有比较的运用到待估房地产上，求出待估房地产的未来收益和还原利率，最后用待估房地产的未来收益还原来“替代”待估房地产在评估时点的价格，从而确定待估房地产的价格。可见应用收益法的评估过程中处处体现着“替代”原理；(2)成本法对待估房地产在评估时点重置价格(或重建价格)和折旧的求取，前者可采用直接法和间接法，
8、直接法是将构成待估房地产的所有组成部分按照该房地产所在地区在评估时点的各种单价为基础，累计估算直接成本费，加上间接工程费及正常的利润和税金，以求得待估房地产重置价格的一种办法，可以看出，作为房地产价格要素的各组成部分价格的形成依据实际上也是“替代”原理；而间接法更是与市场法如出一辙，先搜集与待估房地产所在地区或同一供需范围内的类似地区中相类似的房地产的直接成本费、间接费等评估所需的数据资料，然后对这些资料进行详细分析，将不属于标准的费用项目加以适当修正，求得类似房地产的造价，然后与待估房地产相比较，最后求得待估房地产的重置价格。例如，用间接法求得某一房屋的重建价格，可以用相同材料重新建造相同用
9、途、结构的房屋所需的标准单价，乘以该房屋的面积即可。显然，间接法的操作过程也处处体现着“替代”原理。后者，即待估房地产折旧的估算(房地产的折旧主要体现在建造在土地之上的建筑物的折旧)可采用市场资料法，其操作步骤是：搜集在评估时点不久前发生的，其物理、功能和经济性的价值贬损程度与待估房地产相似的交易实例；估算每个实例中建筑物的重置价格；估算每个实例中土地的价值(尽可能用空地的市场交易实例，采用市场法)；从交易实例的交易价中减去土地价值，得到建筑物部分的交易价；用每个实例的建筑物重置价格减去建筑物的交易价，即得各实例的建筑物折旧额的市场评估值。据此折旧额可计算各实例建筑物的折旧率，进而确定委估建筑
10、物的折旧率；将其折旧率乘以待估建筑物的重置价格即可求得其折旧总额。可见，折旧的估算也是建立在“替代”原理之上的。(3)假设开发法在操作过程中既应用了市场法，又应用了成本法，比如在预测待估房地产预期开发后的价值是要用到市场法，在估算开发费用时要用到成本法。并且假设开发法的理论依据由于收益法相同，可谓是“三法”归于一身的替代方法。通过上述分析，这三种评估方法的整体思路虽然各不相同，但划分成具体的操作步骤，在求取各个组成部分的价格时，其理论依据又都可以归结到“替代”原理上。而最终这三种方法就可以归结到理论依据为替代原理的市场法“一”个方法之中。结合对公开市场价值标准与各种评估方法的关系的分析和研究，我们可以认为上述四种主要房地产评估方法的“龙头”应该是市场法，其他各种评估方法的“源头”也都是市场法，市场法在房地产评估方法体系中占据主导地位。综上所述，在房地产市场发达的国家和地区，通过实践己经真正认识到市场法的这些优点，因此市场法在欧美及我国港台地区常被采用。在我国，市场法随着我国房地产市场的日益发展和日趋活跃，房地产交易案例的逐步增加，必将在我国今后的房地产评估中发挥越来越重要的作用。因此，如何科学地运用市场法进行房地产评估己经成为一种趋势，是我国房地产界迫切需要解决的问题。根据市场法基本原理，探讨其在我国的实际应用，具有重要的理论和现实意义。