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1、房地产估价师预测试题8章房地产估价师预测试题8章 第1章下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的有（）。A、世界经济状况 B、房地产投机 C、政治对立状况 D、军事冲突状况 E、城市化状况答案：A,C,D解析： 本题考查的是国际因素。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。选项BE，属于社会因素。以下金融工具属于直接金融工具的是（）。A、抵押契约 B、保险单 C、银行券 D、存款单答案：A解析：本题考查的是金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。物业公司在选择零
2、信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。A、 零售商的财务能力B、 零售商的声誉C、 零售商的组合与位置分配D、 零售商的经营内容答案：B解析：某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（）。A、5.00% B、8.50% C、8.74% D、9.00%答案：C解析：本题考查的是财务内部收益率。1+名义收益率=（1+实际收益率）（1+通货膨胀率），得到：实际收益率=（1+名义收益率）/（1+通货膨胀率）-1=（1+12%）/（1+3%）-1=8.74%。参见教材P187。建筑区划内，规划用于停
3、放汽车的车位、车库，其产权（）。A.属于房地产开发企业 B.属于业主共有 C.属于物业服务企业 D.归属由当事人通过出售.附赠或出租等方式约定答案：D解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。房地产估价师预测试题8章 第2章 适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为合法使用。（ ）正确答案：适合原理是用来判定最高最佳使用原则的经济学原理之一。A房地产开发公司于2022
4、年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2022年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2022年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。这宗商业土地使用权出让年限为（）。A、40B、50C、60D、70答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。商业、旅游、娱乐用地使用权出让年限为40年。 为了满足开发项目的资金需求，可优先使用（ ）。A资本金B预租售收入C借贷资金D其他收入正确答案：AA房地产开发项目的资金来源通常
5、有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。关于中介服务特点的说法正确的是( )。A.人员特定、服务无偿、指定服务B.人员特定、服务有偿、委托服务C.人员不特定、服务有偿、指定服务D.人员不特定、服务无偿、委托服务答案：B解析：房地产中介服务的主要特点1.人员特定。如从事房地产估价业务的人员必须取得房地产估价师执业资格并经注册取得房地产估价师注册证书；从事房地产经纪活动的人员必须取得房地产经纪人员职业资格。2.委托服务。房地产中介服务是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事
6、房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务。3.服务有偿。房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金。在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师答案：错解析：注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。房地产估价师预测试题8章 第3章对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产在( )之日的市场价格。A.房屋征收实施B.房屋征收决定公告C.房地产估价师实地查勘D.房屋征收补偿评估报告送达答案：B解析：被征收房屋
7、价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。 （ ）正确答案：用业主共有道路而增设的车位，属于（ ）。A.买受人所有B.业主共有C.房地产开发企业所有D.房地产开发企业与业主共有答案：B解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权-共有部分的共有权。建筑区划内车位、车库的所有权归属。物权法第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：（1）建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式
8、约定；（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 国家规定，商品住宅用地必须采取（ ）方式出让。A抽签B招标C拍卖D协议E挂牌出让正确答案：BCE招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(国土资源部令第11号)增加了国有土地使用权出让的挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。A、估价对象B、估价方法C、价值类型D、价值时点E、估价所需材料答案：C,D解析：考点:估价目的的确定。估价对象主要由委托人确定，估价方法和估价所需材料都是估价师决定的。房地产估价师预测试题8章
9、第4章从事房地产估价活动需充分考虑房地产与其环境的相互影响，住房制度属于房地产环境中的( )。A.自然环境 B.人工环境C.经济环境 D.社会环境答案：D解析：对于某套住宅来说，周边居民的文化素养、收入水平、职业、社会地位等，都是影响其价值高低的社会环境。 1994年6月18日国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决策，它是在认真总结十多年改革实践经验的基础之上制定的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于重新购建价格的说法，正确的有（）A重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B重新购建价格相当于账面价值C重新购建价格是客观的重新购建价格D建筑物的重新购建价格是全新状况的
10、建筑物的重新购建价格E土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格答案：C,D解析：A项，重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润；B项，重新购建价格是估价时点的重新购建价格；C项，重新购建价格是客观的重新购建价格，即重新取得的必要支出或重新开发的必要支出及应得利润，不是个别单位或个人的实际支出和实际利润，而是必须付出的成本、费用、税金和应当获得的利润，并且为相似的房地产开发活动的平均水平，即为客观成本而非实际成本；DE两项，建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格，土地的重新购建价格是估价时点状
11、况的土地的重新购建价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物折旧，而土地的减价和增价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。 一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（ ）(2022年试题)此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于廉租住房地表述中，正确的是（）A廉租住房地供应对象包括中低收入家庭B廉租住房免征房产税C廉租住房的供应以实物配租为主D廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人住房面积的60%正确答案：D房地产估价师预测试题8章 第5章 下列关于银行外部组织形式叙述错误的是（ ）。A单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式B总分
12、行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理C集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司D连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的正确答案：C 上述保险合同的当事人有（ ）。A该商业银行B该财产保险公司C该房地产开发公司D该咨询公词正确答案：BD该财产保险公司和该咨询公司是上述保险合同的当事人。关于征收集体土地的补偿的说法，错误的有( )。A.不需要统一安置人员的安置补助费归农村集体组织管理和使用B.土地补偿费归农村集体组织所有C.地上附着物和青苗的补偿费归农村集体组织所有D.用地单位应按征地协议如数支
13、付补偿费E.如有特殊情况，被征地单位可以额外索取补偿费答案：A,C,E解析：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。#杠杆租赁的租赁费用高于其他租赁形式。（）答案：错解析：本题考查的是商业银行中间业务。杠杆租赁的租赁费用低于其他租赁形式。 在估价报告中陈述（ ），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A估价师声明B估价的假设和限制条件C
14、估价方法D估价对象正确答案：B房地产估价师预测试题8章 第6章在我国的建设投资构成中，无形资产费用属于建筑安装工程费用中的间接费。（）答案：错解析：建筑安装工程间接费是指虽不直接由施工的工艺过程所引起，但却与工程的总体条件有关的，建筑安装企业为组织施工和进行经营管理，以及间接为建筑安装生产服务的各项费用。按现行规定，建筑安装工程间接费由规费、企业管理费组成。无形资产费用是指直接形成无形资产的建设投资，主要是指专利及专有技术使用费是建筑工程安装的工程建设其他费用。 最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ ）。A收益递增递减原理B均衡原理C替
15、代原理D适合原理正确答案：D 在房地产资金融资过程中通常不遵循的原则有（ ）。A流动性原则B安全性原则C物资保证原则D盈利性原则正确答案：C 会计的基本职能不包括（ ）。A反映职能B监督职能C管理职能D控制职能正确答案：D 登记账簿必须以凭证为依据，并定期进行结账、对账。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师预测试题8章 第7章下列区域中，适用2 类声标准的环境功能区有（）。A商业金融区B仓储物流区C科技研发区D集市贸易区E居住、商业混杂区答案：A,D,E解析：声环境质量标准（GB30962022）规定了城市五类区域的环境噪声最高限值，包括：0 类环境功能区，指康复疗养区等特别需
16、要安静的区域；1 类环境功能区，指以居民住宅、医疗卫生、文化体育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域；2 类声环境功能区，指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域；3 类声环境功能区，指以工业生产、仓储物流为主要功能，需要防止工业噪声对周围环境产生严重影响的区域；4 类声环境功能区，其他区域。B 项属于3 类环境功能区。C 项属于1 类环境功能区。 某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为( )
17、。A9.00%B8.05%C30.00%D7.52%正确答案：C答案 C 930100%=30%不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率已知条件下的风险分析。（）答案：错解析：本题考查的是风险分析的界定。盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的分析。参见教材P229 某宗房地产2022年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（ ）万元。A2360B2500C2722D2845正确答案：C建筑工程施工许可证由（）单位申领。A设计B建设C施工D监理答案：B解析：
18、在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当按照建筑工程施工许可管理办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。房地产估价师预测试题8章 第8章 股票与股单的相同点是（ ）。A适用范围相同B性质相同C都属于证据证券D表现形式相同正确答案：C股票和股单都是在股份制企业中运用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券，但两者的区别是根本性的。 在国民经济产业分类中，房地产业属于第二产业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确
19、答案：国家发展和改革委员会发布的长江三角洲城市群发展规划属于（）。A.城镇体系规划B.城市规划C.区域规划D.国土规划答案：C解析：本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一走区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。参见教材P2。 房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（ ）。A工程质量保修书B可行性研究报告C竣工图D住宅使用说明书E竣工验收备案表正确答案：CE房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A房地产估价报告使用期限B经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积
20、率等事项的合理假定D因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定答案：A,B,C,D解析：估价报告使用限制应说明估价报告的用途、使用者、使用期限以及在使用中需要注意的其他事项。估价假设主要包括以下方面：一般假设，如对评估对象进行了审慎检查，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定；未定事项假设，是指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定；背离事实假设；不相一致假设；依据不足假设，如房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。E项，房地产市场状况必须是客观真实的，不能假定。