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1、选则万科A作为分析对象进行报表分析：一、公司简介万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，以房地产为核心业务，是中国 大陆首批公开上市的企业之一。至 2003 年 12 月 31 日止，公司总资产 105.6 亿 元，净资产 47.01 亿元。 1988 年 12 月，公司公开向社会发行股票 2,800 万股， 集资人民币 2,800 万元，资产及经营规模迅速扩大。1991 年 1 月 29 日本公司之 A 股在深圳证券交易所挂牌交易。1991 年 6 月，公司通过配售和定向发行新股 2,836 万股，集资人民币 1.27 亿元，公司开始跨地域发展。1992 年底，上海万 科城市花园项
2、目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科 开始进行业务调整。 1993 年 3 月， 本公司发行 4,500 万股 B 股， 该等股份于 1993 年 5 月 28 日在深圳证券交易所上市。B 股募股资金 45,135 万港元，主要投资于 房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997 年 6 月，公司增资配股募集资 金人民币 3.83 亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上 一个台阶。2000 年初，公司增资配股募集资金人民币 6.25 亿元，公司实力进一 步增强。公司于 2001 年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司 72%的股份 转让予中国华润总公
3、司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002 年 6 月， 万科发行可转换公司债券，募集资金 15 亿，进一步增强了发展房地产核心业务 的资金实力。公司于 1988 年介入房地产领域，1992 年正式确定大众住宅开发为 核心业务，截止 2002 年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、 南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003 年万科又先后进入鞍山、大连、 中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到 16 个大中城市凭借一贯的创新精 神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 资产负债表 单位：万元报告日期2010-12-312009-12-312008-12
4、-31货币资金 378169323001921997829结算备付金 -0-拆出资金 -0-交易性金融资产 -74-衍生金融资产 -0-应收票据 -0-应收账款 1594027131992277预付款项 1783800873632316052应收保费 -0-应收分保账款 -0-应收分保合同准备金 -0-应收利息 -0-应收股利 -0-其他应收款 1493831778581349610应收出口退税 -0-应收补贴款 -0-应收保证金 -0-内部应收款 -0-买入返售金融资产 -0-存货 1333334690085298589870待摊费用 -0-待处理流动资产损益 -0-一年内到期的非流动资产
5、-0-其他流动资产 -0-流动资产合计 205520731303232811345637发放贷款及垫款 454833881435667可供出售金融资产 404761636316742持有至到期投资 -0-长期应收款 -0-长期股权投资 449375356538248573其他长期投资 -0-投资性房地产 129182281419839固定资产原值 167441174412162200累计折旧 454833881435667固定资产净值 121958135598126533固定资产减值准备 -00固定资产 121958135598126533在建工程 764285932118859工程物资 -0
6、-固定资产清理 -0-生产性生物资产 -0-公益性生物资产 -0-油气资产 -0-无形资产 373958197-开发支出 -0-商誉 -0-长期待摊费用 321631322527股权分置流通权 -0-递延所得税资产 164316126565144948其他非流动资产 1055990-非流动资产合计 1011682728528578021资产总计 215637551376085511923658短期借款 147800118826460197向中央银行借款 -0-吸收存款及同业存放 -0-拆入资金 -0-交易性金融负债 15050169衍生金融负债 -0-应付票据 -3000-应付账款 16923
7、7816300051289596预收账款 744052031734802394576卖出回购金融资产款 -0-应付手续费及佣金 -0-应付职工薪酬 1415768065051776应交税费 316548117688-86199应付利息 127811226421988应付股利 -0-其他应交款 -0-应付保证金 -0-内部应付款 -0-其他应付款 1681403925873996830预提费用 -0-预计流动负债 -0-应付分保账款 -0-保险合同准备金 -0-代理买卖证券款 -0-代理承销证券款 -0-国际票证结算 -0-国内票证结算 -0-递延收益 -0-应付短期债券 -0-一年内到期的非流
8、动负债 15305697440411326437其他流动负债 -0-流动负债合计 1296507968058286455372长期借款 24790501750280917412应付债券 582114579374576802长期应付款 -0-专项应付款 -0-预计非流动负债 411134364173长期递延收益 -0-递延所得税负债 738998024686780其他非流动负债 8828411264非流动负债合计 314005624141761586431负债合计 1610513592200048041803实收资本(或股本) 109952110995211099521资本公积 87893485
9、5772785314减:库存股 -0-专项储备 -0-盈余公积 1058771873784658198一般风险准备 -0-未确定的投资损失 -0-未分配利润 1347028880840618428拟分配现金股利 -0-外币报表折算差额 390132767227731归属于母公司股东权益合计442326837375893189193少数股东权益1035352803262692662所有者权益(或股东权益)合计545862045408513881855负债和所有者权益(或股东权益)总计 215637551376085511923658 利润表 单位：万元报告日期2010-12-312009-12-
10、312008-12-31营业总收入 507138548881014099178营业收入 507138548881014099178利息收入 -0-已赚保费 -0-手续费及佣金收入 -0-房地产销售收入 -0-其他业务收入 -0-营业总成本 395818441122443485566营业成本 300735034514722500527利息支出 -0-手续费及佣金支出 -0-房地产销售成本 -0-研发费用 -0-退保金 -0-赔付支出净额 -0-提取保险合同准备金净额 -0-保单红利支出 -0-分保费用 -0-其他业务成本 -0-营业税金及附加 562411360258453387销售费用 207
11、909151372186035管理费用 184637144199153080财务费用 504235736865725资产减值损失 -54545-52424126811公允价值变动收益 -15052441926投资收益 777939240820941对联营企业和合营企业的投资收益 291705418620974汇兑收益 -0-期货损益 -0-托管收益 -0-补贴收入 -0-其他业务利润 -0-营业利润 1189489868508636479营业外收入 717370685746营业外支出 2586138339996非流动资产处置损失 121158234利润总额 119407586174363222
12、9所得税费用 310114218742168242未确认投资损失 -0-净利润 883961643001463987归属于母公司所有者的净利润 728313532974403317被合并方在合并前实现净利润 -0-少数股东损益 15564811002760670基本每股收益0.660.480.37稀释每股收益0.660.480.37 现金流量表 单位：万元 报告日期2010-12-312009-12-312008-12-31 销售商品、提供劳务收到的现金 881196957595334278326 客户存款和同业存放款项净增加额 0-0 向中央银行借款净增加额(万元0-0 向其他金融机构拆入资
13、金净增加额 0-0 收到原保险合同保费取得的现金 0-0 收到再保险业务现金净额 0-0 保户储金及投资款净增加额 0-0 处置交易性金融资产净增加额 0-0 收取利息、手续费及佣金的现金 0-0 拆入资金净增加额 0-0 回购业务资金净增加额 0-0 收到的税费返还 0-0 收到的其他与经营活动有关的现金 297605188979147859 经营活动现金流入小计 910957459485134426184 购买商品、接受劳务支付的现金 666459034560213021807 客户贷款及垫款净增加额 0-0 存放中央银行和同业款项净增加额 0-0 支付原保险合同赔付款项的现金 0-0 支
14、付利息、手续费及佣金的现金 0-0 支付保单红利的现金 0-0 支付给职工以及为职工支付的现金 184883119752231945 支付的各项税费 938159653731786313 支付的其他与经营活动有关的现金 1098218793673389535 经营活动现金流出小计 888584950231774429600 经营活动产生的现金流量净额 223726925335-3415 收回投资所收到的现金 2824521042104032 取得投资收益所收到的现金 36777392067641 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额 4614245569 处置子公司及其他营业单
15、位收到的现金净额 171811916355 收到的其他与投资活动有关的现金 2032863047129844 减少质押和定期存款所收到的现金 0-0 投资活动现金流入小计 270072116881142442 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 261948060621528 投资所支付的现金 218385157747136621 质押贷款净增加额 0-0 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 136406297594268706 支付的其他与投资活动有关的现金 108254-0 增加质押和定期存款所支付的现金 0-0 投资活动现金流出小计 489238535947426855
16、 投资活动产生的现金流量净额 -219166-419066-284414 吸收投资收到的现金 1979028290847294 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 1979028290847294 取得借款收到的现金 270700920731521432598 发行债券收到的现金 0-575998 收到其他与筹资活动有关的现金 0-0 筹资活动现金流入小计 290491121560602055890 偿还债务支付的现金 119853721640511169060 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 403921294875300196 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 638541
17、276317005 支付其他与筹资活动有关的现金 0-0 筹资活动现金流出小计 160245824589261469256 筹资活动产生的现金流量净额 1302453-302866586634 汇率变动对现金及现金等价物的影响 2403-955-5627 现金及现金等价物净增加额 1309416202449293178 加:期初现金及现金等价物余额 220027719978291704650 期末现金及现金等价物余额 350969422002771997829 净利润 883961643001463987 少数股东损益 0-0 未确认的投资损失 0-0 资产减值准备 -54545-524241
18、26811 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性物资折旧 959995659417 无形资产摊销 2082-0 长期待摊费用摊销 09391165 待摊费用的减少 0-0 预提费用的增加 0-0 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 19631234 固定资产报废损失 0-0 公允价值变动损失 1505-244-1926 递延收益增加(减：减少) 0-0 预计负债 0-0 财务费用 504235736865725 投资损失 -77793-92408-20941 递延所得税资产减少 -3676518383-84542 递延所得税负债增加 -3517-8309-10410 存货的减少 -355
19、2923155657-1240102 经营性应收项目的减少 -2048461-1092804493832 经营性应付项目的增加 50032681223913270540 已完工尚未结算款的减少(减:增加) 0-0 已结算尚未完工款的增加(减:减少) 0-0 其他 0-77205 经营活动产生现金流量净额 223726925335-3415 债务转为资本 0-0 一年内到期的可转换公司债券 0-0 融资租入固定资产 0-0 现金的期末余额 350969422002771997829 现金的期初余额 220027719978291704650 现金等价物的期末余额 0-0 现金等价物的期初余额 0
20、-0 现金及现金等价物的净增加额 1309416202449293178二、万科获利能力分析获利能力是指企业赚取利润的能力，反映企业的资金增资能力，主要包括企业从营业收入中获取利润的能力、企业运用资金赚取利润的能力以及股东的投资回报水平三方面。三、销售毛利率分析项目2010年2009年2008年主营业务收入507138548881014099178主营业务成本395818441122443485566销售毛利1113200775857613612销售毛利率21.95%15.87%14.97%计算结果表明，万科公司2010年销售毛利率为21.95%，虽然比2008年上升了6.98，但与同行业相比
21、，其获利能力较弱，说明每一员主营业务收入形成的边际利润较小，可用于抵补各项期间费用的数额较小，最终形式的利润少，对此，公司应增强平增竞争力，采取有力的促销手段，从而获得超额利润。四、营业利润分析项目2010年2009年2008年主营业务收入507138548881014099178营业利润1189489868508636479营业利润率23.45%17.77%15.53%从上表可知，万科公司营业利润率2010年比2009年提高了5.68个百分点23.45%-17.77%=5.68%。万科公司营业利润本期比上期提高了0.31个百分点，这一变动是由于营业利润率和主营业务收入两个因素变动引起的。其中
22、，由于营业利润额的提高使营业利润率提高了6.57%；由于主营业务收入的增加使营业利润率降低0.89%。主营业务收入增加而营业利润率下降的原因无论是成本、费用的增加引起的，对此应当进一步做出分析，以寻求提高企业获利能力的途径，营业利润率的比较分析主要是指营业利润率的结构比较和同业比较分析。五、资产收益率分析（1）、总资产收益率分析指标2010年2009年2008年资产总额8446798615041211923658平均资产总额7298605903703510966552利润总额1194075861743632228利息额504235736865725收益总额1244498919111697954
23、总资产收益率17%10%6%从表可知，万科公司总资产收益率呈上升趋势，主要是其主观努力的结果，该公司应该总结经验，由于利润总额中包含偶然性，被动性较大的营业外收支净额和投资收益，使该指标年际之间的变化相对较大，企业短期投资者和债权人的利益主要体现在当期，他们更关心当期企业的总获利能力的大小，所以他们通常可以直接使用这一指标，面对于企业管理者所有者来说，则要将该指标与利润总额的内部构成结合起来进行分析，判断企业的长期正常获利能力。（2）、长期资本收益率分析指标2010年2009年2008年长期负债24790501750280917412所有者权益545862045408513881855合计79
24、3767062911314799267长期资本平均占用额711440055451994913744收益总额1231717906846675965长期资本收益率17.31%16.35%13.76%从表可知，万科公司从2008年到2010年长期资本收益率呈逐年稳步上升的趋势，说明该公司长期资本收益率稳中有升，说明长期资本占有的上升幅度超过了收益额的上升幅度，这是一个好的发展。六、营业收入分析营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从下表可见，珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主，以其他区域经济中心城市为
25、辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。2010主营业务收入净利润比例结算面积比例长期负债27.03%37.16%25.08%所有者权益32.38%36.46%26.06%合计32.01%18.77%36.34%长期资本平均占用额8.58%7.60%12.52%七、期间费用分析期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平、产品设计、规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间，销售增速仍保持上升态势，除市场销售向好外，还放映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见，管理费用约增长幅度不小，良好的管理固然
26、是企业发展的核心，但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金做后盾，银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此，万科在存在大量借款的情况下，其财务费用却负数，管理层应注意提高资金利用效率。万科在存在大量借款的情况下，其财务费用却负数，管理层应注意提高资金利用效率。各项目增长幅度表年份2006-20072007-20082008-20092009-2010主营业务利润57.01%39.04%56.79%58.46%营业费用66.48%55.99%41.83%54.83%管理费用43.17%0.48%42.82%45.31%八、主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析：由下表可
27、见、2006-2010年销售毛利率逐渐增长，2007年根据市场供需两旺，房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期，企业调高了部分项目的售价，项目毛利率明显增长。2008年净资产收益率为近年来最高点，效益取得长足进步。其项目阶梯型的收入，具有稳定性和较强的抗风险能力，抹平了行业被动带来的影响。年份20062007200820092010销售净利润8.368.511.4512.7913.59销售毛利润20.0922.5125.7528.7230.24利润构成分析：由上表可见，万科主营业务利润呈上升趋势，其中房地产业务为主要来源，毛利率保持稳定的增长态势。而物业管理业务获利能力有待加强。
28、2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长，同时投资收益约比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐步减少。九、盈利能力指标1）资产报酬率和净资产报酬率，这两项指标呈上升趋势（见下表）、说明企业盈利能力不断提高。年份20062007200820092010资产净利率4.65%5.13%5.65%6.14%7.62%净资产收益率11.31%11.53%14.26%16.25%18.31%（2）经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业受益的质量。下表显示该指标波动幅度较大，说明现金流缺乏稳定性，存在较大的风险，这样不确定性主要是由于增加存货所致，因此，万科应加强现金流
29、的管理，降低市场风险，提高运作效率、保证业务开展的灵活度。年份20062007200820092010经营指数0.621.192.730.340.56每股收益2007年的大幅下降是由于2006年实行了10增10的股票股利政策，因此，实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势，在不断增资的情况下，仍能保持一定的每股收益，说明万科有较强的获利能力。2009年行业平均每股现金流量为0.404该指标偏低，主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大，其次，反映了万科获利取现金能力偏低。年份200820092010每股现金流量0.460.480.66通过以上分析可见，销售净利率10年比09年增高，该
30、指标是指企业实现净利润与销售收入的对比关系，用以衡量企业在一定时期的销售收入获取的能力。则万科的2010年营业利润比2009年有提高。成本利润率2010年2009年高，该指标越高，表明万科企业为取得利润而付出的代价越小，成本费用控制得越好，盈利能力越强。资产报酬率2010年比2009年高，该指标主要用来衡量企业利用资产获取利润的能力，反映了企业总资产的利用效率，表示企业每单位资产能获得净利润的数量。说明万科全部资产的盈利能力2010年比2009年强。资本收益率2010年比2009年有所增长，而资本收益率越高，说明企业自有投资的经济效益越好，投资者的风险越少，值得投资和继续投资，对股份公司有限公司来说，就意味着股票升值。则万科公司的股票升值了。每股利益2010年比2009年有所增长，则普通股的获利水平有所增长，万科的普通获利水平有提高。净资产收益率2010年比2009年有所增长，该指标是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率，指标值越高，说明投资带来的收益越高。则万科的投资收益提高了万科拥有较强的获利能力，且这种获利能力有很好的稳定性。在行业变化的十年，万科一直保持了很高的盈利水平，除了市场强大需求外，说明其拥有很高的管理水平和决策能力，另外，规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。