物业管理市场-技术标.doc

《物业管理市场-技术标.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理市场-技术标.doc（86页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。

1、“美丽心殿”项目物业管理投标文件（技术标）编制日期：二零一二年六月 目录第一章 项目管理整体设想及策划1第一节“美丽心殿”项目概况1第二节 客户特点及管理服务重点分析1 (一) 完善服务、诚信待人1（二）环境管理责任到人2第二章 物业管理服务目标2（一）总体目标2222（二）各部门的目标223第三章 组织机构设置、职责及任职要求3第一节 组织机构设置4（一）组织机构图4第二节 岗位人员配制4第三节 项目经理及部门工作职责5（一) 项目经理职责5（二）各部门职责662. 秩序维护部职责67899第四节 各岗人员工作职责及任职要求10（一）会计101010（二）出纳111111（三）客服部部长11

2、1112（四）客服员12122. 任职要求12（五）秩序维护部部长131313（六）秩序维护员141414（七）保洁部长151515（八）保洁员151516（九）绿化部部长161617（十）绿化员17（十一）工程部长18（十一）电工191920（十二）水暖工20第四章 人员的培训及考核21第一节 人员的培训21（一）培训目的21（二）培训方式21（三）培训对象22（四）培训讲师22（五）培训内容设计依据22（六）具体培训内容22222.保洁、绿化类人员个性化培训内容233.安全类人员个性化培训内容（安全主管、秩序维护部）244.客户服务类人员个性化培训内容（客户服务主管、物业管理员、接待员）2

3、526第二节 员工考核28282. 对秩序维护部员工的考核30324. 对维修部员工的考核335. 对绿化部员工的考核制度34第五章 接管前期物业管理服务34第一节 项目前期管理的运作思路34第二节 前期介入及承接查验管理35(一) 前期介入服务351. 规划设计阶段35(二) 项目的承接查验36363737第三节 入住管理38（一）入住准备383839（二）业主入住流程39第四节 装修监督及管理40（二）做好装修管理对物业管理的重要性41（三）如何做好物业的装修管理41（四）装饰装修管理的内容41（五）装饰装修管理的流程42第六章正常期物业管理服务42第一节 客服服务42（一）接待服务424

4、243（二）问讯服务434343（三）收费、缴费服务43（四）家政服务43第二节 保洁、绿化服务43（一）小区保洁工作管理4343444445（二）小区绿化管理45第三节 房屋管理46（三）已交付使用的房屋的管理46（二）对共用房屋的管理46（三）空置房的管理工作46（四）房屋外观和围墙护栏47第四节 设备、设施管理47（一）设施设备的管理情况48（二）设备管理标准管理措施48第五节 秩序维护管理49（一）管理目标49（二）治安管理措施49（三）建立各项安全管理制度4950515151515151第七章 车场管理51第八章 档案资料管理52（一）公司对档案管理规定53（二）档案管理工作流程53

5、53535354第九章 社区文化建设55（一）社区文化建设的重要性55（二）工作任务56（三）具体工作安排56第十章 紧急事件处理预案57第一节 物业服务人员处理突发事件的原则和方法57（一）突发应急预案处理范围58（二）突发事件处理原则58（三）突发事件处理方法58第二节 物业管理应急预案组织架构58（一）建立危机管理预警系统585859（二）应急服务通知顺序表60第三节 安全突发事件应急处理预案60 (一）溺水救援应急预案60 (二) 抢劫的应急预案61（三）火灾事故紧急处理预案61 (四）打架斗殴事件处理预案63 (五) 爆炸物、可疑物品的处理预案63（六）盗窃事件处理预案63（七） 发

6、生自杀或企图自杀事故的处理程序65（八）散发反动传单、宣传品的事件处理预案65（十）秩序维护员在执勤中拾到遗失物品的处理预案66（十二）纠纷的应急处理预案66（十三）液化气泄漏应急处理预案67第四节 设备故障应急处理预案67（一）供电突发性事故的应急措施676868（二）中央空调系统应急处理方案68686869 第五节 清洁卫生突发事件应急预案71（一）打碎物品后的应急处理71（二）污雨水井、管道、化粪池堵塞的应急处理71 第六节 物业管理应急预案相关记录72第十一章 物业管理服务相关制度77序号姓名学号内容1钮利霞第四章 第六章 第九章第十章 排版2张傲宁第一章 、第三章、第七章、第十一章

7、资料查找3刘芳伊第二章 第八章 资料查找4卜东正第五章 第六章 资料查找 第一章 项目管理整体设想及策划第一节“美丽心殿”项目概况 美丽心殿住宅小区位于天津市大港区学苑路600号，大港大学城中心，可谓“渤海之滨风景怡，大港辖区才子聚”。该小区东至津歧公路，西至育梁街，北至学海路，南至学苑路，东南侧有假山公园和临潮湖，西南侧有历史悠久的罗马柱广场，周边交通便利，环境优美。 该小区总用地面积为9994.7平方米，建筑面积为17074平方米，建筑密度为15.53，容积率为0.4633，绿化率48%，地上停车位有51个，是天津伊利傲房地产公司一期开发建设的主要针对中薪收入家庭而开发的。美丽心殿是一座1

8、1层高层住宅建筑，该住宅有2台电梯，并有左中右3个消防通道。每层有34个房间，其中9-11层每层30个房间和1个活动室。本物业将以智能化管理为标准，以“高质量，优服务为”为准则，为业主提供安全、清洁、清新的生活环境。图1-1“美丽心殿”规划图第二节 客户特点及管理服务重点分析 (一) 完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业，为此企业将在今后的服务工作中，充分体现企业的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，及业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见及需求，

9、在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住环境。（二）环境管理责任到人项目的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是一个非常重要的问题。多年的管理经验告诉我们保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，认真地去做好每天的工作，积极宣传环保意识，使项目的环境卫生状况达到最佳状态，为项目所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。 第二章 物业管理服务目标 （一）总体目标 （1）达到“天津市物业管理优秀住宅小区”考评标准； （2）达到“天津市物业管理优秀住宅小区”考评标准： （3）达到“天津市安全文明小区”考评标准； （4）业主满意率达到93%；

10、 （1）达到“全国城市物业管理优秀住宅小区”考评标准； （2）达到“天津市安全文明先进小区”考评标准： （3）创建天津市的“青年文明号”； （4）业主满意率达到95%： （1）达到“天津市安全文明标兵小区”考评标准； （2）创建天津市的“青年文明号”； （3）业主满意率达到97%。 （二）各部门的目标 通过开展各种社区文化活动，采取现代化的科学管理手法，在日常工作中注意收集客户意见，加强及客户的沟通交流，提升客户对物业服务工作的满意率。使综合满意率客户满意96以上。 （1）小区主出入口24小时值勤，对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。 （2）对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停

11、放。 （3）对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。 （4）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。 4.保洁服务部 （1）按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。 （2）小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。 （3）区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。 （4）二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 （5）根据当地实际情况定

12、期进行消毒和灭虫除害。 5.绿化养护管理 （1）有专业人员实施绿化养护管理。 （2）对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。 （3）定期清除绿地杂草、杂物。 （4）适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 （5）适时喷洒药物，预防病虫害。 第三章 组织机构设置、职责及任职要求 第一节 组织机构设置 （一）组织机构图公司机构图说明： 本公司是以项目经理负责制（助理协助经理），调度项目的各分部。 （1）管理部内部采用直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率，保证信息渠道的畅通。 （2）管理部内部实行公司领导下的项目经理负责制，下设各专业科。 （3）各专业、技术负责人构成管理层，基

13、层负责具体的管理服务工作，构成操作层。强调各部门都以项目为中心，所有工作聚焦项目的统一目标，充分利用资源优势，为业主提供一个祥和、整洁的环境。 第二节 岗位人员配制 表3-1职位人数备注项目经理1-经理助理1-客服部客服部长1客服员2财务部会计1出纳2秩序维护部秩序维护部长 1秩序维护员6工程部工程部长1电工3水暖工3综合维修工2绿化部绿化部长1绿化员3保洁部保洁部长1保洁员7第三节 项目经理及部门工作职责（一) 项目经理职责 1. 领导全体项目服务部员工完成公司下达的责任目标； 2. 对项目的收支情况负责，业主住户满意率在95%以上； 3. 对项目部的整体服务质量安全生产负责； 4. 对项目

14、的内部运作负责。负责项目不合格服务的处理及纠正、预防措施和跟踪； 5. 每季度走访各业主不少于1次，制定各月工作计划和总结，按要求收集业主相关需求信息，并拿出组织实施方案；6. 对项目员工进行考核，并据实进行奖罚；7.根据公司的相关规定对关合同及分供方进行评审；8. 根据国家、市及公司的决定，制定本项目的管理运作制度，计划周密安排得体；9. 每年组织项目工作人员对业主进行书面回访满意度调查； 10.督导各部门做好相关体系资料的建立和存档，检查和组织相关部门人员进行业务培训并定期考核存档；组织管理人员做好日检，周检，月评工作并存档； 11.带动和组织全体员工落实终端服务。 （二）各部门职责 （1

15、）为总公司和国家宏观经济管理和调控提供准确的会计信息，每月向总公司提供统计报表,并作好报表解析工作；每月向国家税务局深圳市地方税务局提交税务报表； （2）为公司内部经营管理提供会计信息，及时向公司领导汇报公司的财务状况、资金状况,有助于决策者进行合理的决策，强化内部管理；应要求完成属于本部门的工作,如：登记整理费用报销、收入、成本等各项内部数据；为其他部门提供工作协助、提供信息查询,为公司成本费用控制提供数据支持和建议。 （3）为公司外部各有关方面了解其财务状况和经营成果提供会计信息。配合审计部门对我司进行年审；配合税务等部门对我司经营情况财务情况及税务等情况的核查； (4）合理安排使用资金，

16、保证公司财务工作的正常运作； (5）正确核算公司各项费用包括管理费用、营业费用、财务费用等； (6）正确核算公司营业收入及成本； (7）员工工资的核算及发放； (8）其它及财务相关的工作并按会计制度要求保管各类财务档案； (9）遵守国家各项法律法规及国家财政制度等； (10）完成上级交办的其他事项。 2. 秩序维护部职责 (1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作； (2）及政府公安、消防、司法部门保持良好的关系； (3）成立义务消防队，定期举行消防演习； (4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度； (5）及业主签订消防安全责任书； (6）负责物业大型活动的警卫布置； (7）负责物业的日

17、常巡楼工作和固定岗位的安排； (8）负责地下停车场的安全秩序管理工作； (9）负责监控室管理工作； (10) 负责秩序维护员的管理、培训、考核工作；（1） 遵守物业服务中心的各项管理制度，统一着装上岗，树立良好的员工形 象。 （2）尽职尽责的按照操作规程及物业中心保洁服务标准所要求做好小区保洁工作。 （3）听从上级领导指挥，保质保量地完成园区内的保洁工作。遵守员工纪律，坚守工作岗位，工作时间不做及本职工作无关的事情。 （4）根据园区内业主的入住率随时做好保洁工作，并定时做好全区内重点区域卫生的巡视工作。 （5）发扬互助精神，支持同事工作，发挥团队精神。(6) 清洁过程若发现异常现象，如跑、冒、

18、漏水和设备设施损坏、故障等， 及时报告主管领导或专管人员，必要时积极协助专业人员排除故障 协助专业人员排除故障。(7) 发现事故隐患和可疑迹象，立即报告上级领导，并配合相关部门采取有 效措施，控制事态发展。(8) 及时处理业主对保洁工作质量提出的意见和建议。 (9) 拾金不昧，拾到物品立即上交或送还失主。 (10) 积极参加卫生突击工作，如门前积雨、积雪的清扫工作。 (11) 有义务维护公共设施、设备的正常使用状况，在保洁过程中如发现公共 设施有损坏应及时上报。 (12）认真完成上级主管分配的各项工作和任务。 工程部负责对所辖物业的土建、电气、电梯、空调、给排水、通讯、消防、监控及楼宇自控等设

19、施设备的管理、运行、维修及保养工作，对业户提供有偿服务及装修工程的监督管理，确保物业使用安全有序。具体职责如下：(1) 负责向发展商提供建议有关所辖物业各种设施对将来营运管理之影响，于所辖物业入伙前期作规划。(2) 制定并执行接管物业的工程接管程序及工程接管标准。并向发展商及时提出整改意见和建议。(3) 负责制定工程部各级人员的岗位职责，部门的日常运作、管理工作程序、规章制度，建立设施设备的操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术标准和规范。(4) 建立完整的工程档案、详细的设施设备台帐、规范的标识标牌。(5) 根据大厦及附属设施的实际状况，编制大厦工程维护管理的年度预算、采购计划、设施设备

20、维护保养计划、设备大中修计划、工程改造、设备更新的方案及预算等。(6) 对所辖设施设备进行全面、有效的管理，保持设施设备良好运行；按计划、按规定进行维护保养，确保设备完好率达到规定要求；运行中所发生的设备故障应得到正确、及时的处理。(7) 实施各专业、各系统设备、机房的值班、巡查、维护保养、检修的记录制度，记录做到清晰、真实、完整，能够及时发现问题、消除故障、排除隐患。(8) 负责业户的报修或其它有偿服务，按标准完成对客户的服务事项，维修及时率、返修率、客户满意率达到公司规定标准，定期进行客户满意度调查，确保高标准的服务质量。(9) 负责及消防、供电、水务等相关政府部门的联系，建立沟通协调管道

21、。按要求定期完成电力、防雷、电梯、空调、消防等各项安全检测和维修保养，确保大厦安全、正常运行。(10) 负责所辖物业维修保养的招标工作并负责维修保养之合约的起草、签定。监督保养承包商之工作及进度。(11) 负责业户装修方案的审核和施工现场的防护措施、安全措施、使用材料的监督和管理，发现违规行为及时督促整改，并负责装修完工后的验收工作。(12) 负责编制职责范围内的各种应急预案并组织培训、演练和实施。在紧急情况发生时，能够按应急处理方案实施有效的控制和抢修，确保人身、设施设备安全。(13) 负责本部门人员的岗前培训及岗位技能培训，提高员工的素质和技能。(14) 负责管理机房重地，严禁无关人员进出

22、。保持机房及设备的整洁卫生。(15) 负责工程部工器具、材料的申购和日常管理。(16) 负责设施设备的节能降耗工作，提出节能降耗方案及措施，并组织实施，在保证服务质量的同时，力图节约能源消耗。(17) 完成上级领导交办的其他工作。(1) 责管理部工作人员日常工作纪律和仪容仪表的检查、监督(2) 负责管理部内部文件及管理档案的建立和管理； (3) 负责收集管理信息，接待用户的来访投诉，并进行回访；(4) 负责管理部内部的人员招聘、调动、培训、考核等工作以及日常办公行政管理事务。 （1) 熟悉小区绿化布局及各区域绿化养护现状,负责组织开展小区园林绿化维护、养护等各项工作; （2) 熟悉小区内各种植

23、物的品种名称、习性,负责对整个小区绿化工作全面统筹管理,合理布置花木,创造优美植物景观,发挥绿化生态环境效益; （3) 定期向管理处报告本部门存在问题,提交工作计划、工作总结、工作改进方案、工作情况,问题严重不能立即解决的,及时向上级汇报。 （4) 负责根据本地花木不同生长特性,制定工作程序和养护计划,并组织实施; （5) 负责绿化部员工定期或不定期的培训工作,学习业务知识,提高养护、管理水平; （6) 抓好部门的环保意识建设,关注环境影响,节约能源,防止污染; （7) 做好绿化工的考核、调配、考勤和日常管理工作; （8) 填写和协助收集绿化部管理操作记录,做好统计、分析、改进、创新等工作;

24、（9) 按时完成上级交办的任务; 第四节 各岗人员工作职责及任职要求 （一）会计 （1）对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系，不得任意改变。 （2）对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。 （3）要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。 （4）按照规定设置总帐、明细账。启用会计账簿时，应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表”。 （5）根据审核无误的会计凭证登记账簿。账簿记录发生错误时，不准涂改、刮擦，删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辨），然后在划线上方填

25、写正确方案或数字，并由记账人员签章（签字）。 （6）按照规定，定期（月、季、年）核对帐目、结帐、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。任何人都不得窜改或授意、指使他人窜改会计报表数字。编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。 表3-2岗位性别年龄文化程度要求职业技能要求会计不限55岁以下大专以上1、具有会计从业资格证、助理会计师2、熟练掌握国家财务核算制度3、熟练财务软件操作、公司财务管理规定4、具有一年以上的财务管理经验 （二）出纳 （1）负责登记现金日记账、银行存款日记账的工作，做到日清月结。 （2）负责保管现金。有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。 （

26、3）负责管理银行账户，办理银行结算业务，月终及时对帐，并根据需要编制银行存款余额调节表。 （4）负责统一管理管理处的发票和收据，做好各下属部门领用和核销工作。 （5）加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司账户。 表3-3岗位性别年龄文化程度要求职业技能要求出纳不限不限大中专以上1、 获得会计从业资格证的2、具有一年以上的工作经验3、熟练运用财务专业软件4、能吃苦耐劳，为人真诚 （三）客服部部长 （1）认真贯彻关于物业管理的各项法规、政策,组织落实上级主任、部门下达的有关任务。按公司制定的物业管理质量体系的运作方法、标准要求,对公司授权的物

27、业具体实施一站式的管理； （2）具体负责协助物业的接管验收工作,提出工程遗留和需完善的项目； （3) 在公司定编、定岗的前提下,合理调配人员,协调各岗位的分工及协作,责任落实到人,确保各项服务处于良好的运作状态； (4) 按规定做好日常管理工作的自检,接受物业服务中心、业主及业主管理委员会的监督检查； (5) 建立、健全楼宇接管资料、住户交楼资料、室内装修资料和各项服务的质量记录等档案管理工作,并建立和促进电脑化管理,提高工作按效率； (6) 根据实际情况,因地制宜地开展丰富多彩的社区文化活动,使住户广泛参及,搞好住宅精神文明建设。 表3-4岗位性别年龄文化程度要求职业技能要求客服部长不限35

28、岁大专以上1、具有物业管理专业证书2、中文专业3、具有一年以上的行政管理经验4、文字功底强，具备一定的档案管理知识5、熟悉运用OFFICE办公软件6、有较强的语言表达能力和协调能力 （四）客服员 （1）熟练掌握国家有关法规和物业管理规定，熟悉公司各项规章制度，树立为业主服务的思想； （2）熟悉园区内的物业情况，掌握小区内相关的管理资料，不断完善整理详尽的业主档案； （3) 负责业主日常报修接待工作及文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作； （4）认真记录、积极处理业主投诉内容，及时派人处理或向上级主管领导汇报； （5）负责收集并处理业主的建议、看法和意见等； （6）按照物业服务的需求，对公司

29、劳保用品和其他维修材料进行统一管理，建立物资台帐； （7）协助主任组织会议，并做好会议记录； （8）认真完成上级领导交办的其他任务；2. 任职要求 表3-5岗位性别年龄文化程度要求职业技能要求接待员女25岁以下中专以上1、旅游、涉外或其他相关专业3、相貌端正、有较强的语言表达能力4、具有一年以上前台接待经验 （五）秩序维护部部长 （1）全面负责园区范围内的安全防范及消防安全工作，协助公安、消防等政府有关职能部门做好刑事、治安及火灾事故的预防、处理工作，完成项目下达的部门质量管理目标。 （2）贯彻公司、项目对本部门的工作要求，负责制定工作计划、目标。每日检查、监督保安工作的组织及实施，确保园区的

30、安全，发现问题，及时解决，不留隐患。查阅下属各级的记录完成情况并填写秩序维护部检查记录。 (3) 依照公司质量管理体系文件标准进行日常管理工作，并对园区内装修现场、施工人员、车辆、空置房等的安全进行管理。 (4) 制定本部门员工的岗位职责、规章制度、工作流程及行为规范，并定期组织培训、填写培训记录。同时严格进行监督管理，在执行过程中不断修改和完善。 (5) 负责本部门每月服务质量的审核，根据品质考核评审细则实施对工作过程及工作质量的监控并填写品质考核月度评审。 (6) 负责制定本部门预算、采购计划及资产管理，对资产的使用、保管进行有效控制，避免浪费、流失及损坏。 (7) 做好本部门的团队建设，

31、加强本部门及各部门工作间的协调配合，监督员工严格遵守公司各项规章制度，督导下级员工履行工作职责，加强专业技能学习，提高工作效率。 (8) 负责组织消防、安全检查，制定、完善各种突发事件预案，定期进行消防演习。 表3-6岗位身体要求文化程度要求职业技能要求秩序部主管年龄30-40高中毕业或同等学历；1、熟悉保安消防知识和有关的法律常识以及物业管理知识。2、熟悉各种设备、器材的原理、性能和使用以及一般维护方法；身体健康，视听灵敏，精力充沛、体格强健3、掌握治安管理条例4、能熟练操作各类安保消防设备；5、曾担任社会公众物业项目安保领班工作五年以上，退伍人员最佳；6、能指挥好当班各岗位保安人员，确保物

32、业的安全； （六）秩序维护员 （1）自觉遵守公司各项管理规定、制度，维护公司形象。 （2）对秩序维护部班长负责，积极主动汇报日常工作遇到的问题。 （3）上岗必须穿着统一制服佩戴规定装备，未经接替不可离岗 （4）熟悉所在岗位的任务和工作流程。 （5）坚守岗位，提高警惕，对岗位内发生的情况要及时认真的处理遇到 （6）紧急突发情况要及时向主管领导请示汇报。 （7）熟悉灭火器的位置及使用方法，熟悉电源总闸水闸的位置 （8）接待来访人员当好向导，协助其解决困难 （9）每个员工都应该自觉增强对客户的服务意识，尽可能的为每位客户服务周全 表3-7岗位身体要求文化程度要求职业技能要求秩序维护员年龄20-40高

33、中毕业或同等学历；1、熟悉保安消防知识和有关的法律常识以及物业管理知识。身高170以上身体健康，视听灵敏，体格强健2、说话清楚，无明显口音3、作风正派，素质优良 （七）保洁部长 （1）负责监督执行公司的各项规章制度，制定部门规定。 （2）负责制定公司管辖项目各清洁项和绿化养护的实施执行标准。 （3）按照公司管理方针目标，负责公共清洁卫生计划，组织安排保洁主管、领班各项清洁服务工作； （4）检查和指导公共卫生区域和家政清洁服务清洁员的工作，确保达到标准； （5）编制部署班次和安排休假，督促工作表现及行为； （6）分配及控制所有清洁、保洁用品及其用量，并监督保管和贮藏； （7）联系家政，完成业主需

34、要的家政事宜。 （8）接洽各类清洁服务业务，为公司创收； (9)定期向公司经理及管理中心办公室汇报工作，汇报完成任务的情况； (10)经常巡视抽查，发现卫生死角及时解决； (11)组织管理人员的清洁、绿化技术、家政服务的培训； (12)根据工作需要及时向公司申报物品采购计划。 表3-8岗位身体要求文化程度要求职业技能要求保洁部长年龄30-45大专毕业或同等学历；1、熟悉小区、社会公众物业项目的保洁服务常识和环境卫生知识，掌握防虫、防霉、防腐和安全用电知识；身高1.60以上；2、懂得清洁卫生药剂、药品的化学性能和使用要领，具有卫生、保健知识；身体健康，精力充沛，3、具有法律常识、了解安全保卫和消

35、防条例规定；品貌端正；4、工作中不怕苦、不怕累，认真负责；5、担任项目保洁管理工作三年以上； （八）保洁员 （1）保洁员要听从领导，服从工作安排，文明服务，礼貌待人，对工作认真负责； （2）上岗时着装整齐、统一、规范，按标准完成各项任务； （3）生活垃圾日产日清，楼道每天清扫一次，整日保洁，楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次； （4）楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每半月擦拭一次； （5）楼道天棚、墙壁每半月清扫一次； （6）楼道和单元门乱贴、乱画当日清理； （7）及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾。 （8）雨雪天及时对分管部位道路和硬铺地面积水、积雪进行清扫。 （9）负责设备房清洁工作。 （10

36、）对辖区内发生的违章现象进行劝阻和制止。 （11）对公共设施跑、冒、滴、漏现象及楼梯间灯不亮，一经发现及时向管理中心办公室报告，否则视为失职。 表3-9岗位性别年龄文化程度要求职业技能要求保洁员女20-45初中以上1、动作麻利、办事周到2、一年以上保洁工作经验3、能够熟练使用各种保洁设备 （九）绿化部部长 （1）对部门总监负责，制定部门各岗位职责、规章制度、工作方案、计划、工作报告； （2）负责绿化部工作的组织、落实、检查指导、考核工作。 （3）合理配置绿化养护用具的数量，合理配备绿化养护人员。 （4）负责绿化工作的现场管理，每周对绿化工作进行全面检查和指导，并做好相关质量记录，发现问题及时采

37、取处理措施。 （5）负责小区每月消杀工作的指导。 （6）负责对绿化养护、消杀等用品的质量情况进行反馈。 （7）负责所辖员工的工作业绩考核，合理核定人员加班、值班。 （8）负责每月3日前将上月的质量记录整理完毕后，存挡。 （9）负责每月底将下月绿化类物资的采购计划报部门审核。 （10）协助处理涉及绿化类管理或服务的顾客投诉及紧急事件。 （11）负责绿化人员的入职引导和在职培训工作。 （12）负责部门信息的上传下达；制订每月、周绿化组的工作计划。 （13）了解本部门的培训需求，制订培训计划提交培训负责人组织实施。 （14）负责每周对绿化养护区域进行巡查，并做好记录。 （15）负责每次绿化消杀工作的

38、安排、指导和监督，并对消杀效果进行评估。 （16）做好及其他部门的沟通工作，提出合理化建议； （17）完成领导交办的其他工作。 表3-10岗位身体要求文化程度要求职业技能要求绿化部长年龄30-45大专毕业或同等学历；1、园林专业毕业，园艺工程师以上职称身高1.60以上；2、熟悉湖体养护操作身体健康，精力充沛，3、熟悉植物的生长特性及培育方法品貌端正；4、了解环保及园林管理的相关知识 （十）绿化员 （1）遵守公司的相关的规章制度； （2）服从绿化班长的工作安排，保证绿化区域的绿化质量； （3）制止破坏绿化的行为； （4）负责所管理绿化区域的保洁工作。 （5）依照绿化相关的作业指导书进行规范操作；

39、 （6）爱护绿化人员具，做好日常维护保养工作； （7）定期接受绿化培训和学习，提高绿化技能。岗位性别年龄文化程度要求职业技能要求绿化员男20-45初中以上1、身体健康、五官端正2、动作麻利、办事周到3、能够熟练使用各种绿化设备 （十一）工程部长 （1）制定贯彻执行有关设备设施和能源管理方面的工作规章制度。 （2）负责组织设备的使用、维护、革新改造直至报废的整个使用过程的3.管理工作，使设备始终处于良好的技术状态。 （3）在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源，做好节约能源工作。组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施。 （4）组织收集、编制各种设备的

40、技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作。 （5）组织拟订设备管理、操作、维护的各种规章制度和技术标准，并监督执行。 （6）负责工程技术人员的业务培训和考核工作。 （7）协助经营部负责物业投标方案工程管理部分的编写工作。 （8）负责下属单位工程管理工作质量的督导和考核，对不合格项提出整改意见。 （9）组织物业前期介入工程方面的工作。 （10）负责组织各种大型、紧急抢修工程任务的执行。 （11）负责主管领导交办的其他工作。 表3-10岗位身体要求文化程度要求职业技能要求工程部长年龄30-50岁大专毕业或同等学历；1、具有经专业部门的中级工考核合格并在工程部担任主管三年以上视听良好2、具备中级工以上（含中级工）的职业基础知识和专业知识等规范要求品貌端正3、熟练掌握建筑、工程设计、机械、电子技术、能源控制等专业基础知识。 身体健康，精力充沛4、熟悉各类