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1、湖州市场研究报告2010年1月华基行销传播机构目录：一、城市概况41、地理区位42、交通条件43、城市人口状况54、宏观经济数据5二、城市规划81、城市规划简介82、城市性质：93、用地空间结构：94、人口及用地：95、总体布局96、区域规划12三、房地产市场分析121、整体房地产市场现状122、土地市场情况143、房地产市场供求情况154、房地产板块情况分析174.1市中心板块：184.2南太湖板块：214.3西南新区板块：224.4凤凰开发区板块：234.5仁皇山板块：244.6湖东板块：25四、地块概况401、八里店简介：402、地块简介412.1地块四至422.2小结：433、土地基本
2、信息433.1楼面地价测算：443.2同区域地价对比分析：444、项目测算444.1产品定位444.2产品测算454.21产品指标排布454.22成本测算475、静态收益测算526、敏感性分析：53五、项目论证541、价格论证542、入市时机论证543、结论55一、城市概况1、地理区位l 区位：湖州市地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，与无锡、苏州隔湖相望，是环太湖地区唯一因湖而得名的城市。l 行政区划：湖州市共辖吴兴和南浔2个建制区和德清、长兴、安吉3个县。湖州是一座具有2300多年历史的江南古城，2008年末户籍人口258.50万人，其中市区人口108万，面积5818
3、平方公里；城市化水平达到55.1%，中心城市建成区68平方公里（2008年），南浔13.5平方公里。l 发展概况：湖州是以上海浦东开发开放为龙头的长江三角洲地区“先行规划、先行发展”的14个重点城市之一。产业结构从原来的传统丝绸、建材业为主，形成了以新型纺织、新型建材、医药化工、特色机电四大特色优势产业为支柱、电子信息和环保产业快速发展的格局，先进制造业占规模以上工业总产值比重达到50%。2、交通条件作为长三角城市群中连接南北两翼的节点城市和沪、杭、宁三大城市的共同腹地，距杭州75公里、上海130公里、南京220公里。南北走向的104国道、杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的318国道、被誉为“
4、东方小莱茵河”的长湖申航道、申苏浙皖高速公路、申嘉湖杭高速公路、已经开工建设的宁杭客运专线和即将开工的沪苏湖城际铁路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建的湖乍铁路使湖州分别与陇海、沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国一流的内河铁路、公路、水运中转港。3、城市人口状况人口保持低速增长。2008年末全市户籍人口258.50万人（市区人口108万），人口自然增长率为0.2。市区总户数342105户、总人口1085173人，吴兴区总户数195990户、总人口593907人；八里店镇总户数18393户、总人口54547人，非农业人口11458人，农业人口43089人。女性初婚人数全市15053人，其中吴兴区
5、3687人。4、宏观经济数据l 经济发展相对平稳，保持较高增速全市 2009年全市实现地区生产总值（GDP）1105亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%。其中按08年GDP1034.89亿元，按户籍人口计算的人均GDP为40089元，增长10.5%，折合5772美元；按常住人口计算的人均GDP为36764元，增长9.4%，折合5294美元。08年实现财政总收入133.78亿元，其中地方财政收入71.61亿元，分别比上年增长17.3%和16.1%。财政总收入占GDP的比重为12.9%。l 物价结构性调整，仍需警惕八大类消费品及服务项目价格呈“六涨二跌”态势，08年居民消费价格总水平涨幅为5.
6、1%。食品类价格上涨13.9%，拉动CPI上涨4.2个百分点；医疗保健和个人用品价格上涨5.1%；居住类价格上涨3.3%；家庭设备用品及服务价格上涨2.3%；烟酒及用品价格上涨1.8%；衣着类价格上涨1.2%。交通和通信类、娱乐教育文化用品类价格下跌，分别下降2.0%和0.9%。l 产业结构相较稳固，城市化发展呈良好发展态势2008年湖州市第一产业增加值为82.63亿元，增长4.1%；第二产业增加值593.56亿元，增长10.7%，其中工业增加值534.98亿元，增长11.4%；第三产业增加值358.70亿元，增长11.8%。三次产业比例为8.0:57.3:34.7。与去年相比一产比重下降0.
7、2个百分点，二产比重增长0.3个百分点，三产比重下降0.1个百分点。l 人民生活水平不断提高全市城镇居民人均可支配收入突破“两万元”，达到21604元，比上年增长9.9%。2008年市区城镇居民人均可支配收入21822元，增长8.9%；人均消费支出14233元，增长9.4%；恩格尔系数为36.1%；年末人均住房面积29.8平方米。全市农村居民人均纯收入突破“万元”大关，达到10751元，增长12.7%；人均生活消费支出7046元，增长14.2%；恩格尔系数为35.0%；人均住宅面积52.1平方米。城乡居民年末人均本外币储蓄存款余额达21002元，比上年增加4814元，增长29.7%。l 投资结
8、构不断优化，房产投资持续上升截止至09年11月份，完成投资535.14亿元。其中2008年完成全社会固定资产投资525.24亿元，比上年增长14.6%。按产业划分，第一产业投资4.82亿元，增长5.3%；第二产业投资299.48亿元，增长25.4%，其中工业投资291.03亿元，增长22.8%；第三产业投资220.93亿元，增长2.8%。全年限额以上固定资产投资项目1683个，完成投资额482.65亿元，增长14.6%，其中基础设施投资103.96亿元，增长7.3%。非国有投资385.99亿元，增长21.6%，占全部限额以上投资的80.0%，比上年提高4.6个百分点。二、城市规划湖州市城市总体
9、规划（2003-2020）1、城市规划简介城市远景框架以“一城两区”带状组团城市为基础，进一步完善功能布局，改善人居环境，有选择的进行用地拓展，并为居住、工业、公建等预留了一定的发展空间，体现了“有机生长”的规划架构，满足了城市发展需求。l 申苏浙皖高速公路南侧主要布局工业发展用地；l 现G318公路的北侧结合西山漾、西山等生态环境布置生活设施用地，并在其中形成贯穿老城区、毗山、西山漾、织里的融传统与现代、自然与人文为一体的城市公共活动轴线。l 湖州中心城区在仁皇山行政、文化、体育中心和老城传统商业中心的基础上，在湖州与织里之间布置融现代商贸、金融服务、旅游休闲设施为一体的新的城市中心区；南浔
10、城区的中心区在现状基础上向西向南适当拓展。2、城市性质：太湖南岸中心城市，省级历史文化名城，长三角工贸、生态旅游城市。3、用地空间结构：形成“一城两区、双心结构”的带形组团式城市，由13个城市分区组成。其中湖州中心城区为中心城市的主城区，由11个城市分区组成；南浔城区为相对独立的功能区，由2个城市分区组成。两城区之间保留开敞的生态绿廊，限制城市沿G318公路连片发展。4、人口及用地：现状中心城市人口51.5万人，其中湖州中心城区42.5万人，南浔城区9万人，建成区面积52.9平方公里。其中湖州中心城区43.9平方公里，南浔城区9.0平方公里。规划确定人口规模近期2007年城市人口67万人，其中
11、中心城区52万人，南浔城区15万人；远期2020年城市人口98万人，其中湖州中心城区70万人，南浔城区28万人；用地规模近期67平方公里，其中湖州中心城区51.4平方公里，南浔城区15.6平方公里；远期城市用地112.7平方公里，其中湖州中心城区81.6平方公里，南浔城区31.1平方公里。5、总体布局中心城区近期建设主要是实施“东拓西扩、北进南控、中间完善”的发展战略；l “北进”就是结合已形成规模的仁皇山新区的建设，开辟太湖新区，从“苕溪时代”迈向“太湖时代”；l “西扩”继续完善凤凰西区建设的基础上搞好西南工业区、商住区的配套建设；l “南控”保护和控制好南郊风景区的自然环境；l “东拓”
12、在搞好湖东分区配套建设的基础上，重点建设吴兴工业片区，并进一步开发建设“西山漾地区”，把西山景区建设成为中心城区与东部新区之间的“绿肺”；l “中间完善”完善老城区的基础设施、公用设施和环境设施配套，增强、完善城市功能。附:湖州市吴兴工业区简介-正在招商中东部新区是吴兴区扩大对外开放、统筹城乡发展和打造先进制造业基地的主要平台，湖州中心城市发展的核心区块，涉及八里店、环渚、织里3个乡镇，总面积183平方公里，已规划90平方公里，其中中心区46平方公里、织里片区32平方公里、环渚片区8.3平方公里、吴兴食品加工园3.7平方公里。中心区近期实施28.3平方公里。新区以现代城市理念总体布局，围绕中央
13、商务区为核心，以南北和东西向景观大道为轴线建立无障碍物流网络，并划分以高技术板块为主的工业平台，高档住宅群落开发为主的商住板块，山水风景区开发为主的旅游观光平台。已累计完成投入60亿元，区内主要道路框架基本完成，吴兴大道、南太湖大道相继建成通车，形成织里童装、八里店金属制品、环渚纺织机械等特色产业和西山景区、八里店社区等商贸旅游居住区块。区内主要工业园区：欧盟工业园、科技创业园、童装产业园。吴兴工业片区，规划工业用地总面积16.25平方公里。其中环渚工业片区以新型纺织、服装工业为主；八里店工业片区发展新型建材、机电仪表、丝绸织造、织物整理、服装服饰、汽车配件等产业为主；织里工业片区主要发展新型
14、纺织、丝绸织造、机电仪表。目前吴兴主要推出的投资平台：科技创业园：建设吴兴区东部工业平台，打造先进制造业基地，集聚广大中小企业投资创业的重要孵化器。主要为中小企业配备，以引进电子、电器、电机等“三电”产业和生物医药等高新技术产业为主。规划总面积50万km，厂房50幢，一期总建筑面积28.7万km，其中厂房总面积19万km，共31幢，另外还配备了办公区和生活区（职工餐厅和宿舍）。童装产业园：有50万km的标准厂房，可分为东区和西区两个区域。东区标准厂房:以引进科技型、成长型的高新技术企业为主。服务配套建筑面积约2.5万km。厂房建筑面积约20万km，架空层面积约4.9万km。厂房分为24幢，42
15、4个单元，城区服务中心一幢。西区标准厂房:以引进品牌型、出口型的童装及相关联的企业为主。厂房建筑面积约16.5万km，架空层面积约3.9万km。服务配套建筑面积约2.5万km。厂房分为16幢，共340个单元，物流中心一个。欧盟工业园：以引进欧盟国家的企业为主，鼓励精密机械，家用电器类企业入住。一期规划总面积30万km，分两个区块。南区面积20万km，主要提供于征用土地自建工厂的投资者；北区面积10万km，建成5万km具有欧式风格的标准厂房，租赁给投资者使用。“机械电器专业区”：此园区位于埭溪工业功能区内，也是现在打造的一个新平台。该平台的周围以建筑钢材摩托车及汽车配件，高低压电器配件，物流机械
16、等为主导产业，尤其在机械行业的动，车，轧，磨，锻，刨，铣及电镀、热处理等工艺成熟，生产能力强盛，具有很强的外协加工能力。规划面积为6000亩，建成面积2200亩，现在入住企业类别主要是五金、机械等共57家，机械五金占60%，主要以引进机械电器、五金、电子类企业为主。此外，地处湖州市中心地区的吴兴区内教育、医疗、居住、商业、餐饮住宿、休闲娱乐等生活设施完善。6、区域规划东部新区是今后城市发展的重要区域。右图所示即位于中心城和东部新区间大型生态廊道周边地块。这条生态廊道就是依托西山漾自然水体，由北至南的控制宽1000-15000米的生态绿地，它是中心城市的生态“绿肺”，不仅改善了城市的小环境。而且
17、为完善大城市功能和增强城市的辐射能力留有足够的空间。区域内的西山漾，水面面积大约为95公顷（约1400亩），漾南有西山可依托，东部视野开阔，整个漾区风景秀美，是东郊水网平原地区不可多得的山水俱全、山水俱佳的地方。规划结合西山漾湿地及周边生态绿地，建设现代商贸、金融服务、旅游休闲设施以及居住区，形成山、水、城、绿交融的现代城市景观，彰显出山水城市特色。三、房地产市场分析1、整体房地产市场现状l 房地产投资趋于合理，平稳增长截止至09年11月份，房地产开发投资额98.72亿元，同比增长10.9%。房地产投资显著回升。其上半年住宅完成投资33.61亿元，同比下降10.9%，商业用房完成投资12.3亿
18、元，同比增长151%，增幅较大。其中中心城市完成房地产开发投资约27.47亿元，同比下降10.9%。商品房新开工面积大幅上升。1-11月新开工房屋施工面积423.84万平方米，同比增长1.08倍，其中住宅新开工面积同比增长1.23倍。l 住房结构逐渐趋向合理近年来，在商品房开发规模不断扩大的同时，盐城住房供应结构也得到了改善，特别是90平方米及以下商品房投入力度明显加大，在住宅中所占的比重不断提高。上半年中心城区共成交商品住宅3885套。90-144的套型面积仍是最受市场追捧的主力户型，共成交2296套，占成交套数的59.1%，成交面积27.34万 。90 以下的套型面积共成交1155套，占成
19、交套数的29.7%，成交面积9.11万 。2007年这一比重仅为15.2%，08年为29.5%。受2006年以后“90/70”政策影响，90 以下套型的供应量逐渐增加以及政策对小户型的扶持，90 以下的成交比重有所上升。144以上及排屋共成交434套，比重为11.2%，成交面积8.87万。l 商品房价格稳中有升从房地产企业的角度上看：近几年来，随着的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度和土地的获取价格，还受拆迁成本加大、建筑材料价格和人工工资水平上升直接推动了房地产价格的上涨。另外消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设的成本，促
20、进了房价的上涨。湖州市09年商品房均价为约4689元/平米，较08年4224元/平米的价格，每平米价格上升了约465元，增幅达11%。l 空置面积继续下降随着近阶段的房地产市场的逐渐回暖，整个空置率有所降低，截止至09年11月末，湖州商品房空置面积84.13万平方米，同比下降0.6%，其中住宅空置面积同比下降了32.8%。2、土地市场情况2009年成交商业、住宅类土地：地址总面积（公顷）容积率成交价格(万元)楼面价（元/平方米）土地用途成交日期仁皇山新区10.8872A组团1.6-1.8 B组团2.2-2.4767002935 商业、居住2009-12-31 仁皇山新区9.96172.0-2.
21、5671002694 商业、居住2009-12-31 湖州市区6.28622.8-3.5670003045 商业、居住2009-12-31 湖州市区4.12811.6-2.0280003391 商业、居住2009-12-18 南太湖区1.64661.0-1.31210565 农民安置房2009-12-14 仁皇山新区6.38221.65-1.755950533 商品住宅2009-12-14 凤凰开发区2.25481.7-2.0172003814 商业、居住2009-12-2 湖州市区2.88331.8-2.6291003882 商品住宅2009-11-24 西南分区3.13221.8-2115
22、001836 商品住宅2009-10-26 凤凰分区7.49252-2.5404002157 商品住宅2009-10-22 西南分区6.71441.8-2.2213501445 商品住宅2009-10-15 西南分区12.87641.8-2.122130818 商品住宅2009-9-8 龙溪港东岸8.82993.1-3.4775002581 商品住宅2009-9-3 西南分区8.01851.8-2.214400816 商品住宅2009-9-2 经济开发区1.30241.3-1.6710341 商业2009-6-26 太湖旅游度假区2.59110.8-11620625 商业2009-10-22
23、龙溪港东岸4.99765.2-5.8500001725 商业2009-9-3 湖州市区0.22330-0.913616772 商业2009-7-31 西南分区1.84960.25-0.3518602873 商业2009-6-4 凤凰分区1.25051-1.21310873 商业2009-4-27 太湖旅游度假区0.39480-1.5246415 商业2009-2-3 本项目所在区域暂无地块推出.l 土地价格不断上涨2009年湖州商住类土地供应面积共计221.49万平方米， 共41宗。13宗规划地块容积率介于1.5-3.0之间；20宗土地容积率小于1.5。在成交的地价方面来看，今年上半年成交的土
24、地平均地价约2890元平方米，较去年的地价上涨了19，而下半年自中兴大桥南堍西侧地块之后，湖城的土地市场开始不断升温，成交楼面价也在不断上涨。市陌堂子村D地块2.91亿元成交，按最高容积率，该地块的楼面价约3882元/，已经超过了之前中兴大桥4亿成交地块的楼面价，而如果按照1.8的容积率计算，楼面价已达5600元/。出让土地集中在太湖旅游区、仁皇山新区，出让地块以40000平方米以上为主。太湖旅游新区的土地大部分规划为酒店、商业、文化娱乐性质以及旅游基础设施。以上出让地块将对未来1-3三年的住房增量市场带来压力。平均按照2.0容积率，70%的住宅比例计算，221.49万平方米的土地出让面积将带
25、来310万平方米的住宅增量。依据湖州市关于户型面积的政策：90平方米以下户型占总量的比例不少于70%。310万平方米的住宅增量将带来90平方米以下的户型约217万平方米；90万平方米以上的约为93万平方米。l 商住用地集中推量湖州2009年上半年成交的商住用地28万平方米仅占去年的19，距每年供应5平方公里的计划远远不足。下半年在火爆楼市的刺激下，湖州土地市场终于开始集中爆发。09年年末，湖州市政府一月之内就推出13块商业居住用地。3、房地产市场供求情况l 商品房竣工面积受宏观调控影响明显自2000年以来，湖州市的商品房竣工面积出现了明显的两次波动；第一个波动在2003年、2004年，受国家出
26、台政策要求所有经营性用地必须以招投标的方式公开交易，并且全面推行和落实经营性用地招牌挂制度，导致商品房竣工面积下降。后续大幅增长。第二个波动出现在2007年，当年商品房竣工面积为160.39平方米。与央行提高贷款利率有关。导致竣工面积也大幅减少。l 湖州整体房地产量价齐升湖州近几年的房地产成交量逐年上升，08年受大势影响成交量下滑之外，其余几年成交均呈上行趋势，特别是09年，全年商品房销售量约为432万平米，相比08年增幅超过1倍，成交价格约4689元/平米，量价都达到了历史的新高；l 09年成交情况分析09年各月湖州销售呈现稳步上涨的格局，中心城区商品住宅在6、7月份达到了成交量的新高，6月
27、份相比5月份增长了86%，8月份受开发商惜售的影响，成交量有所下滑，但成交价格则达到了5744元/平米，到了历史新高。09年湖州商品房全年成交量约432万平米,全年住宅销售约360万平方米，比上年增长1.3倍.其中，供应方面09年上半年中心城区新批预售商品房为43.8万，同比增长29.1%。全市商品房施工面积为896万，同比增长5.4%；其中住宅施工面积为638万，同比下降1.7%。商业用房施工面积141万，同比增长30.5%。全市商品房竣工面积75.6万，同比下降19.7%，其中住宅竣工面积56.7万，同比下降21.8%。4、房地产板块情况分析市中心板块湖东板块凤凰开发区板块西南新区板块仁皇
28、山板块南太湖板块湖州市板块主要由市中心板块、西南新区板块、仁皇山板块、凤凰开发区板块、湖东板块、南太湖板块等六大板块组成。4.1市中心板块： 板块热度该板块区域配套完善，商业氛围浓厚，红旗路繁华中心、各大商业银行、飞英公园、人民公园、第一人民医院等重要商业、金融、医疗、休闲配套一应俱全，成熟便利的配套设施，网罗居区域内高尚、高知人流，形成了极具时尚生活气息的现代都市领地。l 板块个案项目名称天元颐城风雅蘋洲位置湖州市人民路西侧湖州市建设路399号开发商湖州新华置业湖州东方蓬莱置业产品品类住宅，商铺，写字楼商业，住宅占地面积4210880000总建筑面积225904160000最近均价7000住
29、宅6100-8000，商铺均价25000主力面积87-18996-170开盘时间2009年12月08年3月29入住时间2012年2009年11月绿化率40.00%40.00%容积率52交付标准毛坯毛坯总户数964套700多套现销售率85%92%物业管理费1.4/天/1.58/天/停车位450572建筑类别高层高层，小高层所属商圈市中心市中心l 重点个案分析：风雅蘋洲项目名称风雅蘋洲位置湖州市建设路399号开发商湖州东方蓬莱置业有限公司产品品类商业，住宅占地面积80000总建筑面积160000最近均价住宅6100-8000，商铺均价25000开盘时间08年3月29入住时间09年11月绿化率40%
30、容积率2交付标准毛坯总户数700多套销售率 92%物业管理费1.58/天/停车位572建筑类别高层，小高层所属商圈市中心房型主力房型87-189项目简介： 湖州老城区核心区域，东南迎春河、菜花泾双河夹岸，北面与明都锦绣苑隔路相应，南面与碧波苑、碧潮苑小区隔河相望，15幢板式高层沿水而布。 内部拥有约1700中央水景，依势而淌。遵循地貌，中央水系还原溪流在山地间穿流的形态，保留了山石与植被间的关系。 城中央16万平米果岭府邸。 周边配套：综合商场，东街菜场； 九八医院；工行、农行、中国银行、建行、湖州商行、 户型介绍： 4室2厅2卫 面积： 170.0M房型特色：l 户型方正大气，空间划分，大器
31、中见细节，尊贵在其间；l 4.5米开阔客厅，晨曦雾雨中饱瞰滨江美景；l 三房朝南，采光充足。 销售情况：l 剩余房源已不多，小高层可供选择楼层为12层或顶楼，单价为70008000/；l 高层可售房源面积段为140170单价为6100/起，车位13万一个；l 地铺面积为100120开间4.2米4.5米，层高为4.8米，单价为25000/； 客户分析：主要购买人以本地人为主，基本都是自住客。l 板块房地产市场点评：市中心板块是湖州最为繁华的地块，其板块地位及成熟度，也造就了住宅产品价格领跑湖州其他板块；商业楼盘产品价值放大；板块内在售的个案众多，除上述天元颐城、风雅蘋洲等代表项目外，还有达多灏庭
32、、爱山广场、星际广场、中房盛世华庭、加利广场等项目，有部分产品每平米已近万元左右；4.2南太湖板块： 板块热度n 随着近期规划“北进”开辟太湖新区，从“苕溪时代”迈向“太湖时代”。其中的太湖旅游度假区将是湖州建设现代化生态型滨湖大城市的重要区块，是未来湖州中心城市重点打造的滨湖新区。n 通过3至5年的开发建设，滨湖新区5平方公里的核心区域，将成为南太湖的现代生活中心；沿太湖3.5公里的河堤内，太湖明珠，渔人码头、世界名牌折扣店、游艇俱乐部等标志性项目争相斗艳；滨湖新区40多平方公里的管辖区域内，将拥有三座五星级酒店，阳光别墅、温泉、高尔夫等设施一应齐全。n 同时通过5至10年的努力，将滨湖新区
33、打造成一流的“都市生态型”滨湖休闲度假胜地和休闲旅游、商务会议、康体运动、度假居住等功能复合发展的滨湖城市特色板块。l 板块个案：项目名称太湖山水人家华萃庭院嘉业太湖阳光假日天玺别墅位置小梅湾西岸，纪念碑右侧通湖路以南，浮霞路以西，湖州市太湖旅游度假区湖滨路1号开发商湖州建设湖州绿州浙江国际嘉业上海飞洲产品品类联排别墅联排别墅联排别墅联排别墅占地面积110958130000620000156800总建筑面积68800100000310000111650最近均价住宅3700/ 别墅10000/12000/ 住宅5750/别墅11000/14000/开盘时间2008-12-312009-6-140
34、7年1月109年10月18 入住时间2010-102010年12月08年1月1绿化率36.30%32.24%40%46.50%主力面积209-302185-230别墅194-280公寓88-128222-288容积率0.620.750.50.7交付标准毛坯毛坯毛坯毛坯总户数1289390别墅219首批86套全部售完现销售率40%物业管理费1.9元/天/1.2元/天/ 1.8元/天/2元/天/停车位818648520210l 板块房地地产市场点评：南太湖板块由于其出色的地理位置，别墅项目较多，主打“旅游度假”概念；现板块内别墅价格主要集中在10000-17000元/平米之间，产品有一定的档次，产
35、品风格包括中式、西式等，风格比较齐全； 虽类似“渔人码头”“雷迪森酒店”等配套初成型，但总体板块配套设施尚不完善，因此销售去化率尚较低；4.3西南新区板块： 板块热度该板块坐落于湖州中心城市西南部，它北靠长湖申航道（西苕溪），西临康山及杭宁高速公路，东南至现状104国道，东以横渚溏港为界，距市中心约2.5公里。开发定位为“城市次中心”和“现代化工业区和现代化生活区”西南新区作为湖州市政府极力打造的城市次中心，是一座以交通、商贸、居住、创业复合功能的新城。西南新区除了车站、学校、公园、医院、商业配套项目外，未来将遍布中高端的房产品，西南区块将凭借“未来城市次中心”的名片打造市民理想的居所。l 板
36、块个案：项目名称星洲国际得力浅水湾星汇半岛春江名城位置二环西路西塞路港南路体育路江南粮食市场南面粮油市场南侧开发商丰隆置业湖州得力汇鑫置业湖州兴辰置业产品品类商业，住宅，办公楼住宅,商业住宅住宅占地面积3331811300442000053136总建筑面积1199453244401010000164418最近均价住宅5600/，5200/普通住宅均价5300元/鸟巢均价5880元未定开盘时间商铺和办公楼未推2010年5月2007年12月未开盘入住时间09年4月19未定2009年10月未定主力面积106-19880-15060-140鸟巢29-7390-140绿化率35.60%43.10%40%
37、34.50%容积率3.62.82.723交付标准毛坯毛坯毛坯毛坯总户数住宅有500多套20463062约1340户现销售率88%未开盘85%未开盘物业管理费住宅1.4/天/未定1.45/天/未定停车位800172420001340建筑类别高层，小高层高层，小高层高层，小高层高层l 板块房地地产市场点评：西南新区板块已有一定的配套，目前板块基础建设项目众多，环境较差，随着红星美凯龙生活广场、湖州小商品城的后续开业，将大大增加该板块的竞争力；板块内楼盘较多，有一定的产品档次，整个板块商品住宅价格主要集中在5500元/平米左右。4.4凤凰开发区板块： 板块热度n 该板块位于湖州城北与西南部，占地66
38、平方公里的大地上。n 从建区到现在仅仅17年，湖州经济开发区的崛起，形成了以政治、经济、文化为中心，以高科技经济开发区为依托，以绿色装点为主体的新型城市格局。区内建筑多是采取低层、多层、高层相结合，以多层为主，高层点缀，形成高低错落有秩，建筑间距大，密度小，疏密有序的丰富空间布局。n 凤凰开发区与老城区一河之隔，现已成为中心城市的一个重要组成部分。这里集中了中心城区的行政办公、商贸住宅、高档娱乐、大型公园等设施。通过近年来的建设，开发区拉开城市框架35平方公里，大力开展以“绿化、亮化、美化、洁化”为主要内容的环境建设，城市面貌和形象明显提升。 l 板块个案：项目名称金世纪铭城嘉业阳光城江南华苑
39、位置凤凰分区汤家桥地块凤凰路体育场路陵阳路体育场路开发商湖州铭城湖州嘉业湖州广际产品品类住宅住宅商铺,住宅占地面积57728.19m222678020000总建筑面积117295.53 m210000056720最近均价7500/4200/住宅5600/商业8000/开盘时间未开盘2003年1月2007年7月入住时间未定2005年12月2009年3月绿化率30%40%36%主力房型79-16086-142容积率1.42.12.2交付标准毛坯毛坯毛坯总户数641720500现销售率未开盘100%99%物业管理费未定1.4/天/1.3/天/停车位456400450建筑类别多层,小高层多层,小高层多
40、层,小高层l 板块房地产市场点评：凤凰开发区板块有一定的配套，并且临近市中心板块，有一定的区域成熟度；整个板块楼盘档次参差不齐，区域内的代表项目铭城销售价格达到了7500元/平米的板块高点。4.5仁皇山板块： 板块热度n 仁皇山分区位于湖州市中心城区北部，规划范围北临申苏浙皖高速公路，西至弁山东麓以及现状104国道，南至旄儿港，东至长兜港，规划面积为27.97平方公里。n 分区北片是以规划中的城市文教区、长田漾自然湿地区为主，集居住、体育休闲为一体的功能区域；分区南片则以现状的行政中心、文化中心为主，集居住、商贸为一体的行政、文化中心；分区西片则是以仁皇山公园和一、二类居住用地为主体的生活休闲
41、区。n 受市政府规划，以及自身优越的自然环境和较高的人居指数等，该板块已经得到大多数购房者的认可。l 板块个案项目名称金色地中海山水华府天盛花园 绿城御园位置金盖山路300号 湖州市长兴路518号龙王山路1109号青铜北路潜山公园开发商湖州美欣达湖州中天湖州泰祥绿城集团产品品类商业，住宅，住宅别墅，住宅别墅 占地面积5837980024115047290000总建筑面积135591175297266000360000最近均价住宅8000/， 7300/6000元/每栋600万起， 开盘时间09年4月192008年12月2006年11月2009-9-29入住时间2011年5月182010年10月
42、2008年7月2011年绿化率37.20%52%53.20%32.30%主力面积120-14087-140120-168380容积率1.751.6962.21.2交付标准毛坯毛坯毛坯毛坯总户数第一批开盘120户，三期790户11301610别墅158套现销售率现推销售率100%70%95%30%物业管理费住宅1.4/天/住宅1.5/天/住宅1.6/天/地上2元/天/地下1元/天/ 停车位地下停车位386地上停车位506961243300建筑类别高层，小高层高层，小高层排屋，小高层联排l 板块房地产市场点评：仁皇山板块的自然环境是其最大的卖点，并借助其未来区域的规划，吸引了类似绿城等地产大鳄的进
43、驻；整个板块的住宅价格水平较高，普遍集中在6000-8000元/平米之间，产品整体规格较高。4.6湖东板块： 板块热度n 项目所处板块即为湖东板块；n 湖东区域作为湖州东部房地产开发最为成熟的一个区域之一，无论是开发规模、配套成熟度还是所吸引的投资，都保持着良好的势头，奠定了楼市版块潜力股的地位。n 高校林立形成了的湖东区域有适宜居住的文化氛围，湖东区域教育文化氛围浓厚，聚集了一大批名校，湖州师院、五中、二中、四中、湖师附小等学校为邻。n 生态环境优越，余家漾公园、白鱼潭公园，以及规划建设中的毗山遗址公园和邱家漾公园让这一地段有如诗意般优美。l 项目相关楼盘分析：升华红树湾东瑞一品宏进商务大街东方国