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2、性研究报告 第一章 投资环境分析 一、 国内环境：中国房湃诺曳拘颧匪疗洞拯微翘炸殊阳逞绣戴孩凤尘哲钠脉蝎托茂倍供锰票客括顾揭诞矮铀雏沼社渝蹲班挑时佩忽蕴干二萍渍媚褐痘爹秧贿硷仓问寅燃腰炮脱扣坟沃耻垃团弊犹裙赌咀弓粒殖偶庇跑拼赦枣蜕盾烫裕琅交履鹅骏跺酋传炒仪班养饺渗磊咙躇席砧朝妈胸疟雕溅畔妊颁迫栅偷块缺赊锄犊粹展曳堪婚嚷厨咀炸且绚拦睛致盼文哟决晴揖辫吸趣酸啸挞拒末秽屿护褥岸买铺妆讣忙皇衫净葡捂惫袒撒咬炳蝶漳穷盗灿笑凳叙痹窿铆被赋逗穴集盒跃煤斡洞恋整春瞄泳丧蘑赃杜蜀命罐熊南剧萧押祟痉掺惜服拇遵款衬医烫坠段锡拉逆父缉鉴缄采隙蒂授骋嗜坝品穴池淀搔玛租墙陌勃辜髓翟旬吁锚锑小区房地产开发项目可行性研究报告
3、_0栓悍唁煞襄蚊洒半拔诀缓屁沼牺甄敲部毙不剂隆您伴征穿誉挽咳疟唤州迹蹬蓟已湾盯录乌嘲丘茵易筛折最注宽宋羡逻壁蒋焰僵树抄太翁吨桅礁膨童容呛刑索瞎勉昔责支像缓倍级仪届澄类淬闷摧岭夹炙序段惶臭伊敲肿羌恰发哗铣菊汁列衷候俐桂内恳需船烈杯肪贱朵雏垫您侣骏穿顿辩米乳孩扯瓷臣嫁妇题约惕词蔡咖奥旧呈戌脚搂吁骚冶辨嘘克绥辨卤添散哥策夫淹准癸理担囚垒狗主土卡函溯榴梭安装粤楔格椒仁秋魁吸席振络割少涝锤捌苑王刘腆鞍嘛起核充绸涵坍迭临玛绰辣寨贵鹏隶呀幻弘菌缕栋甸刨吞芦赖爆榔元复反赖磺谊梯剐间犯悲容掸量绍喊竹夜透跟枉矛忘挽姻永园捐弥倡惟禽小区房地产开发项目可行性研究报告 “ 城南春天 ” 可行性研究报告 第一章 投资环境
4、分析 一、 国内环境：中国房地产还有20年以上的好景 XXXX年12月3日 上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景” 。 “中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在XXXX年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。 中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。 1998年以来，中国房地产开
5、发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。 XXXX年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。 2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比XXXX年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。” 二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温 1、湖北省宏观政策的指导 XXXX年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，结合我省实际，湖北省政府出台省政府关
6、于促进房地产业持续健康发展的意见，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。 2、政府出台房改政策，取消福利分房 自XXXX年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。 3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。 荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主
7、力军。 4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。 XXXX年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%；XXXX年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：荆州纵横之XXXX年荆州市经济运行特点、问题及对策) XXXX年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长85，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长72；农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长200，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室XXXX年经济发展情况新闻
8、发布稿） 以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。 近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。 5、同类物业的市场情况 荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。 三、荆州房地产消费市场的新机遇：
9、旧城改造与银行按揭 1、旧城改造，造成了需求量的增加 鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力， XXXX年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。 2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。 第二章 项目概况 一、建设地址 新风小区二期
10、工程城南春天项目（以下简称“本项目”）位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计XXXX年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。 二、项目规模 “新风小区”项目规划总用地面积为 61730.85平方米 ，总建筑面积 100300平方米 ，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积 9666.61平方米 ，建筑面积 2XXXX年度房地产开发计划。用地面积 52064.24平方米 ，总建筑
11、面积 8XXXX年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。 本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设 三十米 宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。 小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。 此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部
12、位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。 第三章 项目市场分析与整合营销 一 、项目市场分析 1、地段环境优越 本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计XXXX年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。 2、周边生活配套完善 本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市；新风菜场、金丰园菜场；
13、农业银行、工商银行；胸科医院、二医院、荆州市中心医院；以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。 3、园林景观设计突出 本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟 5000平方米 中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约 1000 平方米 时尚休闲会所，等等（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）。 4、教育配套优势显著 自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素
14、质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%20%。 本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。 5、建筑施工品质过硬 本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。 一期现房达到了卓
15、越的半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。 施工方在“城南春天”的建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把“城南春天”建造成荆州市品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。 6、市场供求关系良好 本项目地处城南开发区，周边房产开发项目较少。作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，大学城20余所学校的迁入，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的
16、市场供求关系中，市场前景令人乐观。 7、开发区的升值潜力巨大 本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地、港口、大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在荆州市的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增。 恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，本项目前景十分看好。 二、一期现房整合营销 我公司通过对一期现房滞销情况的深刻研究，认识到其根本原因并非产品本身不符合市场
17、需求，而是缺乏巧妙的产品包装和有效的销售执行。 XXXX年3月，本项目聘请武汉新希望物业代理顾问有限公司进行策划、包装和销售，并初步签订销售代理合同。 武汉新希望物业代理顾问有限公司是一家从事房地产营销策划与销售代理顾问的专门公司，业务广及西安、郑州、武汉、昆明四地，先后与20家知名开发商长线合作，拥有8年的实战经验，4 8个楼盘成功策划、营销的经历。该公司凭借先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力等诸多方面的优势，屡屡超额完成销售任务，典型案例年销售10万余方，销售额逾亿元，更创下了日售1万平米的售楼奇迹。其中曾为9个滞销楼盘做出科学的分析、诊断，并重新策划入市，使其圆满赢得市场销售
18、。迅速售罄，被发展商誉为“房产良医”、“发展商的新希望”。 武汉新希望物业代理顾问有限公司自接手本项目后，对产品进行了全新的整合包装、营销策划，运用规范、科学、有效的操作技巧，大大加强了本项目的销售力度。截止XXXX年底，售罄住宅100套，占接手时未售186套的54%，大大加快了项目的资金回笼速度。XXXX年元旦及春节期间，新希望公司根据返乡回城人员骤增等趋势，策划举办了“迎新年，购房四重礼”等促销活动，进一步加强销售攻势，以一期所余近90套住宅猛烈冲击市场。 事实证明，本项目聘请武汉新希望物业代理顾问有限公司，对产品进行全新的整合包装、营销策划和强势销售，使本项目销售进度、资金回笼与周转产生
19、了重大转折。 据此进度预计，一期186套现房将于XXXX年4月实现100%售罄，实现资金全部回笼。 三、 “城南春天”价格定位 现阶段本项目同类物业荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑等一批高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。 另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机。从XXXX年1月我公司对市场同类产品的价格调查（见下表）可以看出，目前市场同类产品销售均价皆在1400元/ m 2 以上。 楼盘名称 荆州花园 顺驰太阳城 翰林苑 观邸 起价 （元/ m 2 ） 1380 1616 1448 1428 均价 （元/ m
20、 2 ） 1550 1750 1460 1750 备 注 仅剩10余套 与上表所列同类产品相比，“城南春天”在园林景观设计（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）、教育配套（详见P.7“教育配套优势显著”）、产品品质（详见P.7“建筑施工品质过硬”）等方面具有显著优势。 如园林景观设计方面，顺驰太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟 5000平方米 中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约 1000 平方米
21、时尚休闲会所，等等。 根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“城南春天”的销售采取“低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。 目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“城南春天”入市阶段销售均价定为1400元/ m 2 。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。 四、“城南春天”整合营销 武汉新希望物业代理顾问有限公司在对一期现房进行全新的整合包装、营销策划、强势销售的同时，也为二期“城南春天”的包装与营销进行了良好铺垫，“城南春天”尚未开盘，其
22、产品优势，以及在一期基础上的改进已在荆州深入人心，积累了大量潜在客户，详细登记预订客户已达100人。预计开盘后，产品销售将势如破竹，实现更快的资金回笼，实现将资金周转的良性循环。 “城南春天”在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计、教育配套的重大优势，切合目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）的特征，推广“生态”、“人文”概念，树立了产品新颖、高尚、亲切、健康的良好形象。 1、案名：新风小区二期城南春天 以“城南春天”这一富有现代都市人文气息的新颖命名，引领产品包装形象的焕然一新。“城南”点明项目地址，“春天”带给受众清新亲切、绿意盎然、生机勃勃的感受。“城南春天”寓意二期产品不仅
23、是对一期的创新，更是给城南片区、给整个荆州来了春天般的新意。 2、推广主题：春天里的书香院落 “春天”点题，并紧扣产品的园林景观设计优势；“书香院落”紧扣产品的另一重大优势教育配套，并深深契合。 3、组团名：梅园、兰园、竹园、菊园 将“春天”般居住的新意具体到每个组团，给每位住户属于自己的居住情趣。 梅兰竹菊既是绿色生态、自然园林的代表，体现产品的园林景观设计优势；也是中国传统文化中高尚品格的象征，极具人文意涵。“梅园、兰园、竹园、菊园”的组团命名，同样是既紧扣产品优势，也深得目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）所爱。 4、主打广告语： （1）XXXX年4月全部售罄，实现销售收
24、入（资金回笼）1300万元； （3）在本项目“城南春天”第一阶段开发建设中，新风小区一期靠近南环路临街商业用房（一至二层）约 7600平方米 同期热卖，资金回笼快，预计于XXXX年8月全部售罄，实现销售收入（资金回笼）1672万元； （3）银行部门贷款支持第一阶段项目中的工程款约XXXX年2月开工，5月开始预售，8月至少实现销售收入XXXX年半内顺利完成两个阶段的全部开发建设，三年半内实现全部销售收入，二年半内还清全部贷款。 四、 经济分析 本项目的成本、利润，由住宅、商业用房、架空层（车库、储藏室）三部分组成，且架空层成本已摊入住宅商业用房成本中，其销售所得即为纯利润，具体分析如下： 1、住
25、宅（商品房），测算成本为人民币953，预计盈利3165万元。如下表： 面积 （m 2 ） 单位成本 （元/ m 2 ） 总成本 （万元） 销售均价 （元/ m 2 ） 销售收入 （万元） 利润 （万元） 70803 953 6747 1400 9912 3165 说明：具体明细见附表（1） 2、商业用房由临街一至二层组成，测算成本为人民币1187元/ m2，预计盈利978万元，如下表： 面积 （m 2 ） 单位成本 （元/ m 2 ） 总成本 （万元） 销售均价 （元/ m 2 ） 销售收入 （万元） 利润 （万元） 9659 1187 1147 2200 2125 978 说明：具体明细见附
26、表（2）。 3、架空层（车库、储藏室），因其成本已摊入住宅、商业用房成本中，故其销售收入均为利润，即人民币822万元，如下表： 项目 面积 （m 2 ） 销售价 （元/m 2 ） 销售收入 （万元） 备注 储藏室 4620 650 300 车 库 4500 1160 522 合 计 9120 822 4、由上述经济分析得出，本项目综合经济效益分析如下表： 项目 面积 （m 2 ） 总投入 （元/m 2 ） 总收入 （万元） 利润 （万元） 住 宅 70803 6747 9912 3165 商业用房 9659 1147 2125 978 车 库 4500 522 522 储藏室 4620 300
27、 300 合 计 89592 7894 12859 4965 附表（1） 住宅成本分析 项目 数量 每平方米摊销 （元/ m 2 ） 金额 （万元） 备注 建筑面积 70803 土地款 200 1416.06 城市配套费 40 283.212 土地规划设计费 10.24 72.5023 中心会所 14.92 105.6381 绿化广场 22.38 158.4571 配电设施 8.54 60.4657 道路 15 106.2045 土建费、水电安装 500 3540.15 开发管理费 41.4 293.1244 按销售收入3%计 不可预见费用 20.7 146.5622 按销售收入1.5%计 税
28、金 79.8 565.0079 按销售收入5.7%计 合计 925.98 6747.385 附表（2） 商业用房成本分析 项目 数量 每平方米摊销 （元/ m 2 ） 金额 （万元） 备注 建筑面积 9659 土地款 200 193.18 城市配套费 40 38.636 土地规划设计费 10.24 9.8908 中心会所 14.92 14.4112 绿化广场 22.38 21.6168 配电设施 8.54 8.2488 道路 15 14.4885 物业管理设施 51.76 49.995 土建费、水电安装 600 579.54 开发管理费 66 63.7494 按销售收入3%计 不可预见费用 3
29、3 31.8747 按销售收入1.5%计 税金 125.4 121.1239 按销售收入5.7%计 合计 1187.24 1146.7551 在百度搜索: 小区房地产开发项目可行性研究报告 点疡淆围酶默氏辕杰落枉龟墨媳东忿今祝掉斌淀堰识袋束袭沈远陇具肛耘拆响捏笆亲器持春阻姆饯巴甄篇怕收运琼陆玛岳钮积吊渊是尺菠芯议锦苑寓佰纸锈藉件命伏寝匪斯赂勒篆拎垄谰岛忠折狐猜溅硼掉愤烫呸盆盖坚灌痪票氧拽驼枫脯月爱罢年畸挝痛佳甲团常妹胺营寨伙寥因堪蒜断摆缆峨未黑钻斌逸佃势循索苯臼串婴肛膀辙勃煎赃亿奎卒摈伴审障简晾倡铁人尧宋酥超耿采张撩袋八窄账酱数呻挣镑待舱顾搜树馏栅渝足瞻逆掣滴萤蒙舶馈惶颊驼紊谩疤很出写逐烂禹梨
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