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1、以与谐广场为核心商业综合体建造标准建筑规划篇一、总平面规划设计1.4 购物中心总体布局特征1.6 基地范围内流线组织1.7 入口广场1.8 竖向设计二、购物中心业态规划2.2 业态设计具体要求三、购物中心建筑设计3.1面积指标 3.2 层高及净高3.3 出入口3.5 室内商业街3.6 中庭空间3.7 购物中心人流动线规划3.8 公共卫生间3.9 休息区3.10 茶水间3.11 消防疏散楼梯3.12 地下停车场3.13 卸货区3.14 垃圾房3.15 物业仓库 屋顶设施3.17 商业管理用房员工餐厅员工更衣室销售类物业管理用房以与谐广场为核心商业综合体建造标准建筑规划篇城市综合体是将城市中商业、
2、办公、居住、酒店、展览、会议、文娱与交通等城市生活空间三项以上进行组合,通过空间整合在各部分间建立一种相互补充、相互促进能动关系,进而形成一个多功能、高效率有机整体。商业综合体是以商业购物功能为基础综合体建筑。银座购物中心商业综合体是以与谐广场购物中心为核心，涵盖办公、住宅、酒店等功能大型建筑综合体。一、总平面规划设计1.1前提条件根据市场调研结果，综合城市发展与商业发展状况、商业项目所在区域发展趋势、所属商圈地位与未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目商业定位、业态组合、业态布局，进而确定项目总体建筑规模体量、项目内外交通组织、主要业态类型布局及面积配置、零售业态经营档次与组合方式、以
3、及大系统划分方式等要素。1.2.1充分考虑商业综合体分期开发方式以及对使用影响。合理安排各个建筑位置、空间与功能关系，保证各建筑功能顺利实现。建筑类型、功能相似物业可同时建设，共享配套设施。1.2.2综合考虑商业综合体各类物业持有方式，合理设计共用部分，便于面积分摊。1.2.3水电空调及各类设施设备设计在统一系统设计前提下，也应考虑各自独立使用与计量可能性。1.3功能分区项目必须依照公司提出开发要求详细确定好各功能区内容组成与规模，并根据地块城市规划条件与成本技术条件考虑适合建筑体量与形状。确定综合体主次面、主要人行车行出入口与城市广场区位置，必须符合城市规划需求，对应地块周边情况与道路人流特
4、点，满足综合体商业经营与未来更新需要。购物中心作为商业综合体核心，由多个主力店通过商业街连接而成，是第一重点展示建筑，应占据最好沿街面；办公、酒店宜尽量沿主要城市干道设置，因其高度原因，用以突出其地标建筑空间效果与物业高档性；住宅应尽量沿商业主体边缘布局。各个功能区规划布局应符合商业综合体发展内在规律，有机联系、相辅相成，同时要考虑城市空间与建筑体量合理搭配，形成科学、高效、协调商业综合体。1.4 购物中心总体布局特征 1.4.1购物中心是第一重点展示建筑，应占据最好沿街面，应在在场地最主要交通节点附近布置主入口; 1.4.2购物中心商业背面或结合其他物业非主要展示面可作为车流及货运交通接入点
5、； 1.4.3购物中心商业平面应尽量完整与规整，避免过多不规则平面，并尽量减少塔楼核心筒对商业平面影响; 1.4.4对购物中心停车位总数量与停车区位进入商业设施便捷性是交通设计重点； 基地外部流线交通组织各个功能区外部流线设置必须考虑周边道路现状及远期规划需求，及城市交通节点，如地铁、公交站、人行天桥与路口等完美接合。及城市机动车道接口外部车行出入口在每条沿街面原则不超过两个。出入口位置应最大限度地降低对地面商业路线与客流出入口影响，同时还要保证项目周边车辆到达与离开车流动线便捷顺畅，正常情况下不致形成交通拥堵。机动车出入应避免直接及城市主干道相连,应设于交通量较少非主道路上。若一定要设于较大
6、车流量道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出。配合地块周边道路车行方向，车库口宜单进单出组织车流。及城市步行系统接口城市公共步行系统包括地面人行道、商业街、过街天桥、楼层间步道、地下步道（地下通道、地下商业街、地铁站点等）、城市广场（包含下沉式广场、高架层面广场）。根据城市步行系统，确定周边人流分布、来源、主要人流方向，确定基地人行出入口、布置人行通道。及城市交通枢纽关系为方便顾客下车，应在主要广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站，长度不少于20米，宽度为双车道，以满足出租车临时停靠。根据公共客运交通现状在广场周边适当位置规划公共客运交通车站。1.6 基地范围内流线组织人车分流,购
7、物流线及服务流线分离,是购物中心流线组织关键。购物中心步行人流中大部分来自公交站。当公交站点距离广场不远时，从站点到广场人流避免与机动车入口车流交叉。货运用车应提前及购物车流分离开,不能穿越购物区。购物中心应设置单独服务出入口与通道。货运用车禁止穿越购物停车场,服务入口需要明显标注,防止其他车辆混入。货运车辆流线要方便通畅,符合各种货运车辆行车规范与要求,并尽量避开购物者视线。1.7 购物中心应设置入口广场，其中一个宜为下沉广场，入口广场应结合城市主要交通道路及购物中心主要出入口设置。1.8 竖向设计1.8.1竖向设计方案宜及总平面设计同时进行，应将商业综合体交通流线、地下层数、雨水排除及土石
8、方量平衡等设计因素，结合洪（潮、涝）水位、水文、工程地质、地形地物及气象等自然条件综合确定。1.8.2米，酒店、办公及住宅米根据需要更高。1.8.3根据地块坡度竖向设计可用平坡式或阶梯式。当建设场地较为平坦，自然地面横坡3%以下时，宜采用平坡式。在3%5%之间，工程地质较好，边坡较稳定，并以机械施工时，应作经济比较，以决定采用平坡式或阶梯式。当自然地面横坡大于5%，应作阶梯式布置。台阶划分应及商业综合体功能分区一致。 1.8.4阶梯式竖向设计中，台阶长边应平行地形等高线布置；台阶宽度依建筑红线、道路、管线、绿化、地形、地质等因素综合确定；台阶高度宜为3-6米，两台阶之间宜用挡土墙连接，避免自然
9、放坡占地。1.8.5地块内机动车道纵坡不应小于0.2%，亦不应大于8%，其坡长不应大于200米，在个别情况可不大于11%，其坡长不应大于80%；在多雪严寒地区不应大于5%，其坡长不应大于60米；横坡应为1%2%。1.8.6地块内步行道纵坡不应小于0.2%，亦不应大于8%，多雪严寒地区不应大于4%，横坡应为1%2%，应设置无障碍人行设施。1.8.7地块内应有排除地面雨水至城市排水系统措施，排水方式应根据城市规划要求确定，并应采取雨水回收利用措施。二、购物中心业态规划业态规划是将各类功能设施根据项目规模、场地条件、消费习性、人流导向等影响购物中心经营发展因素进行合理分配组合，以期形成项目自身布局特
10、色，以利于日后购物中心经营发展与调整。2.1.1建筑平面组合在建筑平面组合上是通过室内外商业街与中庭共享空间经过科学合理动线设计将不同功能、不同规模商铺有机联系起来。室内商业街及中庭空间组合，倡导大型室内商业中心购物体验，最大化实现了建筑占地面积。室外商业街，将传统室内交流空间移至室外，切碎了商业建筑体量，形成开放性商业，延长了商业界面，实现了地块商业价值最大化。但因北方地区冬季寒冷，从室外来进入各商业空间，室外商业街实施难度较大。需要根据各项目实际情况，确定室内外商业街、中庭组合方式。主力店通常设置在商业街端部,其他商业业态布置在商业街两侧,通过主力店吸引人流来带动其他商业业态。2.1.2功
11、能组合综合考虑各种商业业态各自商业经营特点，营业时间差别，经营产品类别，以及目标消费群体类别等特点进行科学组合。比如：将一些目标客流相近业态可以布置在一起吸引相同需求客流，形成聚留效应。如将家居、家具、家纺用品布置在一起；将多厅影城与电子游艺广场及 KTV娱乐广场等营业时间相近、目标消费群体类别相近文化娱乐设施组合在一起等。2.1.3节点空间注意利用不同建筑设计手法将不同主题功能、不同室内设计风格（具有明显识别性）节点空间如中庭等公共空间有机地将各个业态组合起来形成互相补充有机整体。在主要节点布置休闲餐饮，咖啡酒吧，丰富建筑空间商业感觉及价值。 2.1.4地下停车场所有主力店、商业街等垂直交通
12、系统均应及地下停车场有着便捷联系，结合不同功能分区，通过导视标识系统，方便顾客出入。 2.1.5重点考虑餐饮娱乐业态调节作用餐饮娱乐等目性业种，具有强烈集聚人流作用，提高不易到达楼层人流量。结合项目具体实际，有计划布置餐饮娱乐业态，相对集中布置，起到拉动人流作用。餐饮布置具有灵活性，可利用在购物中心角落部分，还可结合广场、共享空间周边布置。 考虑超市卸货动线对项目影响 2.1.7室内商业街商业街应合理布局、及主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线枢纽，使各主力店客流通过商业街实现交汇与共享；目前根据不同建筑体量，商业街及主力店布局较为理想方式有：商业街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插与
13、步行街对主力店全包围两种。为确保商业街商铺整体连贯性，商业街各层及主力店开口数量应适当，并且通过在适当位置开口均衡商业街人流。2.1.8室外商业街室外商业街不超过两层，街宽一般约9-15米。商铺进深一般为10-14米，以12米为宜，面宽左右。室外商业街应设公共卫生间，每条街至少设一处。根据长度在转折处设置节点空间。2.2 业态设计具体要求商业业态主要分成银座百货、银座超市、鲁信影城、各类专业店、品牌专卖店、餐饮、KTV、健身、美容美发等。2.2.1 银座百货银座百货建筑面积约4万平米，每层面积不宜小于6千平米，层数不多于7层，应设置单独对外出入口。百货设独立仓库。商场主入口门面长度一般为两柱距
14、，门厅宽度一般为 8-12 米-4.5 米。设内外两道门，门厅内外开启门扇能错位布置。仓库面积宜为经营面积 1/5。2 银座超市设在地下一层，总建筑面积宜控制在1万平米左右。超市出口设地下一层至地下二层、地下三层自动人行道。超市设独立卸货区、独立仓库。2 鲁信影城一般设于五至六层，面积约4000平米。应设置直通室外专用垂直梯。2 分业种面积需求零售类品牌租户对面积要求大部分在100120平米，为单一产品国际品牌精品专卖店。 零售类一般租户对面积要求为60100平米。 零售类超市型租户对面积要求为5004000平米。 餐饮类西餐租户对面积要求为200800平米。 餐饮类中式简餐租户对面积要求为5
15、002000平米。 餐饮类甜品租户对面积要求为50150平米。 健身娱乐类租户对面积要求为8004000平米。 服务类租户对面积要求为1501000平米。三、购物中心建筑设计面积指标 本层面积：各楼层当层建筑面积。经营面积：各楼层用于经营使用面积，即本层建筑面积减去各消防通道、设备机房、电梯、扶梯、洗手间等及附属用房面积。使用面积：租户间隔内实际围合面积。附属用房面积：直接服务于营业附属用房面积，包括卸货区、中转库、员工餐厅、员工更衣室、管理办公室、停车场等。 层高及净高购物中心一层层高米，公共区域吊顶下净高控制在左右。地下一层、二层公共区域及以上楼层层高5.4米，公共区域吊顶下净高控制在3.
16、6米左右。3.3 出入口布置购物中心出入口时,应做到流线设计合理性,尽量减少与避免人流不合理交叉。应将购物中心主入口应设在人员密集,靠近主要道路地方；内部服务空间出入口位置应临近各自功能区段,相对集中布置并及顾客出入口分离；对于娱乐、影院等营业时间长于购物空间业态,应设置专门出入口。主入口设置应保证良好可视性、标志性与交通可达性。购物中心出入口应尽量均匀分布，同一方向不宜设置两个平行主入口。后勤出入口应尽量隐蔽。3.4商铺面积及分隔购物中心设计中及商业价值表达最为密切因素之一是店铺面积。开间是最高权重要素，决定店铺商业价值；进深愈大，店铺出租率愈低，同时对消防疏散也不利。针对无明确品牌指向一般
17、商铺，基本单元进深9米18米，面宽9米，在面宽方向进行组合。尽可能减少门面过窄、进深过大、平面形状不规则等异形商铺设计，降低招商难度。商铺应尽可能沿柱体进行分隔，以方便日后商铺布局调整。柱子不宜落在店面内。平面设计区域形状一定要规整、简单，不要使用曲率过大圆弧，避免实用面积太少。商铺门面尽量不设置防火卷帘，如确需设置则必须设置在商铺门外侧。3.5 室内商业街室内商业街起着联系购物中心各业态空间交通与导向作用。室内商业街两侧商铺之间，如果没有开洞空间，则单通道主街宽度控制在8米左右，辅街宽度在4米至6米-4米间，连桥宽度约。开洞尺寸以8-9米16-20米为宜。商业街平面形式主要根据主力店位置确定
18、，宜采取曲线形。主力店及商业街接口位置应作为节点空间进行重点处理，设计客流缓冲区。商业街及购物中心入口、商业街及商业街交叉转折处都应作为节点空间放大，进行重点设计，满足人流集散、商品展销、节目表演等功能，或设座椅、景观小品等。3.6 中庭空间室内步行街中庭应设在转折部位。若有两个及以上中庭时要分主次，一大一小，中庭形状要有所不用。购物中心规模为10-15万平米时，主中庭开洞面积约500平米，次中庭开洞面积约300平米。两中庭间距离宜大于100米。购物中心规模为5-10万平米时，设一个中庭，开洞面积约300平米。中庭形状应选用较为规则圆形、椭圆、八角、六角形状。3.7 购物中心人流动线规划良好动
19、线设计，能增强购物中心集客能力，提高商铺人流到达率，创造商业价值。3.7.1楼层水平动线规划良好动线设计，能增强购物中心集客能力，提高商铺人流到达率。3.7.1.1楼层间水平动线设计应避免让顾客走重复路，增加顾客视线内商铺数量，避免商铺人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。动线应具有引导性与方向性，使顾客能不知不觉按照设计规定线路行走，并能尽快找到目标商铺与出入口等。.2尽量使用一条主动性连接所有商铺。一条主动线无法满足要求时，动线应尽量分主次，主动线应形成回路，同时对主力店、中庭等节点进行特别处理，加强空间可识别性与导向性。.3 动线较长地方可做成曲线，避免产生动线过长心
20、理感觉；动线较短地方可做成直线，提高商铺利用率。 3.7.1.4 同层间主力店及商业街精品店业态设置应有所联系，使得消费者购物有一定延续性与目性，促进购物行为延伸。3.7.2楼层垂直动线规划购物中心楼层越高，商业价值越低。垂直人流动线设计目是将人流吸引至商业价值较低楼层。3.7.2.1 扶梯扶梯是购物中心中顾客使用率最高交通工具。设计时应保证顾客在扶梯附近能看到上下楼层下一个动线连接。第一组扶梯距步行街主不小于10米，扶梯间距宜控制在50米左右。扶梯上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺数量。3.7.2.2 观光梯观光梯能创造空间动感与活力，一般设在主中庭内。以23部为一
21、组。井道采用钢结构与玻璃立面，观光梯轿厢立面也须做成玻璃，使观光梯整体保持通透。观光梯应通到地下停车场各层，在停车场设置通透玻璃候梯厅，候梯厅应设计空调。观光电梯处通道宽度应加大，可至5-6米。3.7.2.3 垂直客梯客梯不兼做货梯，宜直接面向经营区。客梯须到达购物中心各个楼层，包括地下停车场各层。3.7.2.4 货梯消防电梯兼作货梯使用，载重量为1.62吨。百货、超市设专用货梯。货梯须到达卸货区。 3.7.2.5 坡梯超市出口设坡梯应到达地下停车场各层，停车场应设置手推车收集区。 3.8公共卫生间3.8.1 公共卫生间设置区位一般紧邻疏散楼梯间或疏散走道，各层楼面卫生间分布宜均匀，上下位置对
22、齐。不宜隔层分开设置男女卫生间。 3.8.2 男女卫生间面积比例为1:2。除了老人、残疾人卫生间采用坐便设备外，其余一律采用蹲式便器，冲水采用红外线感应式自动冲水，避免人手操作，防止交叉感染。洗手盆用自动感应式。 每处卫生间男厕蹲位不宜少于5个，女厕蹲位不少于10个；残障人专用间1个，采用坐便器，辅助设施完备；男厕小便斗不少于5个，设儿童小便斗1个；洗手盆各不应少于4个，其中儿童专用1个；女厕还应设母婴室或母婴护理台，以方便带小孩顾客使用。卫生间内梳妆镜离梳妆台高度为40公分为宜。卫生间还应设置有供保洁员清洗储放清洁器具操作间。可酌情考虑在餐饮区增设员工专用卫生间。3.9 休息区 各楼层合适位
23、置，可结合电梯厅及消防通道，也可及吸烟室统筹安排。 3.10 茶水间面积为1-3平米，设置上下水源及电源插座，方便设置员工电热开水炉。 3.11 消防疏散楼梯消防疏散楼梯须考虑符合最佳营业布局，每层消防疏散梯不宜设在经营区中央，宜设在建筑边缘位置。疏散楼梯原则应垂直外墙布置，尽量少占用沿街面。 3.12 地下停车场购物中心须提供合理停车位与自行车位,其中汽车停车位数量及当地商业规划要求及商业经营面积相匹配，如当地无要求，每100平米商业建筑面积设一个车位，三，四线城市每200平米商业建筑面积设一个车位。自行车位宜设置在商场周边路面或较易进出地下室夹层，自行车道在人行踏步两边应设置便于自行车推行
24、坡道。在地下停车场扶梯与坡梯出口区域设大厅，设玻璃自动平移门及玻璃隔断墙及汽车停靠位分离。3卸货区卸货区设在地下一层。超市、百货及一般商铺卸货区应分开设置，通向各自货梯。卸货车位为3米x，至少能同时停放3台车，并有临时理货区。卸货区及进出车道净高应不低于4.5 米，以确保大型货车能够到达停靠。卸货区设卸货平台，平台高度为，平台宽度应能满足货物运输及垃圾运输需要，建议最窄处宽不低于。平台须设置上下坡道、坡度为 1:12、宽度为 。坡道考虑防滑、防油措施。考虑上下水，以便冲洗用。4垃圾房建议设置在靠近地下停车场出入口、或货梯口及卸货区附近，并在垃圾房门前区设置垃圾车停车位。设一套垃圾房供普通商铺使
25、用，干湿分离;另一套供百货、超市使用,干湿分离。 5物业仓库为满足普通租户货物存放需要，建议在地下适当位置增加商业街仓库用房规划，面积不小于200平米。6屋顶设施屋顶设备设施安装，应统一规划、有序排列。所有冷却塔、排油烟风机、油烟净化器安装位置，包括出风口方向，避免对塔楼居住环境不良影响；应充分考虑裙楼冷却塔、风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂影响与预防处理；屋顶油烟井距高层水平距离20米以上。7商业管理用房在地上考虑约1000平米商业管理用房。3.18员工餐厅设在地下，面积约500平米，考虑员工人数及就餐批次确定餐位。3.19员工更衣室设在地下，面积约200平米，分设男女更衣室。销售类物业管理用房应及商业管理用房分开，面积不得低于当地物业管理法规规定管理用房面积（通常为3-5）。第 17 页