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1、2022年华发股份开展现状及业务布局分析1.华发股份概况：背靠珠海国资委，大股东实力雄厚珠海华发实业股份（以下简称“华发股份或公 司）组建于1992年8月，1994年取得国家一级房地产开发资 质，2004年2月在上海证券交易所成功上市，自2017年起连 续五年跻身财富“中国500强”榜单，2021年位居第228 位。截至2021年年底，公司资产规模到达3,572.02亿元，同 比增长10.97%。公司深耕房地产领域40余年，坚守“品质中国、匠心筑 家”的品牌战略，赢得了市场的充分认可，是珠海房地产开发 的绝对龙头。近年来，公司全面实施“立足珠海、面向全国”的 开展战略，以珠海为公司战略大本营，
2、积极布局北京、上海、 广州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、苏州、沈阳等一线城 市及重点二线城市，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀 协同开展区域以及长江经济带，已经形成了珠海大区、华东大 区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国战略性布局。 业务板块方面，公司践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为 核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造出“华发商都”综 合体、“阅潮”连锁书店等品牌，并积极向商业运营、装配式图18: 2021公司总储藏土地的权益占比（按区域）逆市发挥国资优势，收购出险房企工程。在行业加速洗 牌的背景下，大局部央企和地方国企开发商凭借稳健的财务结 构和信誉背书，更容易
3、抢占市场份额，同时在与出险房企洽谈 工程合作中更加占据主动地位，以较低本钱获取相对优质的项 目。2022年以来，公司已参与两单与出险房企之间的收并购 业务：1）以14亿元交易价格，向融创收购昆明融创文旅城二 期40%股权；2）接手奥园推进珠海联安村城市更新工程。4 .多元业务协同开展，“一核两翼”蔚然成型“一核两翼”业务战略已然成型。公司以住宅业务为核心, 横纵结合拓展多元化业务，深入开展商业地产和上下游产业链 相关业务，形成公司开展的“两翼在商业地产方面，公司打造“华发商都等标杆商业品牌。上下游产业链方面，公司打通 营销、设计、文传、园林等上下游产业全链条服务，实现各板 块之间全协同开展，为
4、客户提供多角度、多维度、多方面的综 合服务。4.1. 商业全国化布局逐渐成型，步入战略转型开展新轨道 商业板块实现全国布局。华发商业作为公司“一核两翼” 开展战略的关键一翼，成功为公司主业赋能，发挥巨大力量。 华发商业坚持“3+3”战略格局，用因地制宜的拓展策略，从珠 海面向全国，解锁太仓、威海、中山、武汉的布局幅员，一年 新开6个MALL的喜人成绩也意味着公司商业全国化布局逐 步成型。目前华发商业在全国40多座城市管理110个工程， 持有商业面积319万平方米。主营业务对外积极扩张，对内修炼运营实力：2021年公 司开业6座新MALL,其中包括太仓华发广场、威海华发新 天地、中山华发商都、珠
5、海金湾华发商都、珠海海韵城华发新 天地、武汉华发中城商都。工程类型多元化，包括集中式商业 和街区式商业。在积极对外扩张同时，公司不忘对内修炼自身 运营实力，新开业工程均获得消费者和商户的良好口碑，其中 珠海金湾华发商都以100%招商率、97%开业率、超20万客流 的亮眼表现荣登中购联购物中心行业年度新秀榜。图19: 2021公司营收与毛利率（按区域）自营业务稳步进军全国市场：1）阅潮书店：21年新拓太 仓、绍兴、中山及金湾4家旗舰店，目前拥有20多家门店， 成为当地文化艺术新地标；2）华发奥特美康体中心：威海华 发奥特美综合运动中心、华发奥特美上海静安府店相继落地， 通过产品、服务、团队、配套
6、等多个维度，为用户打造全新的 城市健康生活方式；3）华商百货自营：拥有国际众多顶级奢 侈品精品集合店LA GALLERIA也成功走出珠海，落地武汉 中城华发商都。我们认为：公司围绕消费者日趋多元化的需求, 积极开展多元产品线，能够迅速增加品牌美誉度，为公司主营 业务开展保驾护航。4.2. 上下游产业链稳步开展，多元产业格局持续深化在开展住宅和商业板块的同时，公司纵向以产业链为延 伸，稳步推进装配式建筑、教育、长租公寓等地产相关领域布 局：1）装配式建筑：公司积极响应国家节能减排的号召，大 力倡导绿色开展模式，是装配式建筑领域的先驱企业之一。 2016年国务院出台装配式建筑指导文件之际，公司旗下
7、华发 中建珠海PC厂即在高栏港开工建设，用以生产装配式工程所 需的预制混凝土。公司同期建设的“华发国际海岸为珠海乃至 珠江西岸地区的首个预制装配式住宅工程，装配率超过90%o2）教育：华发教育是公司旗下的教育产业平台，构建了 涵盖学前教育、基础教育、国际高中教育与综合教育培训的完 整办学体系，截止目前，公司共开设17所学校、幼儿园，全 日制在校学生9200余名，教职员工1700余名，外籍教师70 余名。旗下珠海德威国际高中连续三年荣登胡润百学中国 国际学校百强榜单，位列华南区18强，也是珠海唯一一家 上榜的国际高中，学校85%的毕业生进入世界前50的名校就 读，20年55%的学生获得G5超级精
8、英大学录取通知书，92% 获得QS世界大学排名前50学校的预录取。在未来，华发教 育也将全面落实“立足珠海、面向全国、放眼世界”的开展战略, 努力建设具有国际影响力的一流民族教育品牌。图30: 2015-如21公司营业收入及增长率3）长租公寓：2018年，公司积极把握国家政策福利，公 司打造华发优生活租赁业务平台，以房地产完整的、全面的、 专业化的标准开发体系渗透到住房租赁业务领域。遵循 “Homie”住家式服务理念，从户型、配套、服务、社交四大价 值为租户提供人性化服务，截止目前，公司已有7家在营门店, 2家待开启门店，公司已先后打造“华府”、“华庭”、“华寓”等 长租品牌，推出菁英公寓、家
9、庭公寓、青年公寓等产品系列。 在未来，公司也将在该领域持续深耕，努力打造行业领先品牌。5 .营收利润稳中有进，财务结构持续优化营收毛利保持平稳，归母净利润有效提升营收表现稳定，毛利率维持较高水平。2021年，公司实 现营业收入512.4亿元,同比增长0.5%,毛利润132.2亿元，同比增长6.7%,毛利润率为25.8%,较2020年上升1.5pct, 与同业相比也处于较高水平。出色管理实现归母净利双位数增长。受行业冲击影响， 众多房企在2021年出现“增收不增利”甚至“营收净利双降”的 情况。在此背景下，凭借稳健的经营管理能力，公司推动较高 利润工程完成营收结算的同时有效控制期间费用，仍然实现
10、归 母净利润10.1%的增长。5.1. “三道红线”全面转绿，融资本钱持续下降债务风险显著改善，偿债能力大幅提升。公司在2015- 2020年期间迅速拓展战略幅员，扩大业务规模，同时也导致 自身负债水涨船高，在2020年“三道红线”政策出台时“三线全 踩”。2021年，公司积极响应国家号召，将降负债、去杠杆作 为重点工作。仅用一年，公司负债水平和偿债能力显著改善， 并完成“三道红线”绿档达标。2021年末公司净负债率、剔除 预收款后的资产负债率和现金短债比分别为90.5%、67.1%和 1.8倍，其中净负债率和现金短债比拟2020年大幅改善。财务 结构优化后，公司2021年末流动比率2.05
11、(YoY+0.17),速 动比率0.62 (YoY+0.10),偿债能力同步改善。图32: 20152021公司毛利润及毛利率提回款+调结构+稳投拓，全面发力实现“三线转绿。总 结公司短期内实现“三道红线”全部转绿的原因，我们认为：一 是狠抓销售回款，完成回款金额707.32亿元（YoY+32.3%, 较上一年度提升31.5pct）,为保障公司财务平安奠定良好基 础；二是调整债务结构，通过发行长期贷款减少短债占比，实 现有息债务规模同比下降10%、短期有息负债下降40%,同 时拓展多元融资渠道，如新增50亿元小公募租赁债额度，着 力降低融资本钱；三是投资审慎稳健，精准把握投资节奏，以 相对低本
12、钱获取优质地块。6 .盈利预测 公司收入分为房地产开发销售和其他业务（即与房产开发相关的装修、代理、设计、广告、工程管理、物业相关服务、房屋租赁等）两大板块。我们对两个业务分别进行如下盈利预 测：1）房地产开发销售：华发股份房地产合约销售额从 2018年582亿元增加到2021年1219亿元，年复合增速28%。 此外，华发股份截止2021年在建面积1542万平是2021年销 售面积469万平的3.3倍，足够支持公司未来销售规模的稳定 和增长。截止2021年底公司账面合同负债约有633亿元，为 2021年房地产收入的1.3倍，具有较充足的可结转货值。我们 假设房地产工程从开发销售到结转周期通常为
13、2-3年，2021- 2022年由于行业原因公司结算稍有放缓，之后将有所提速。 并且，考虑到公司产品品质较优，土储聚焦高能级城市，在珠 海拥有绝对的竞争优势，我们预计公司依然能保持销售金额逆 势增长。我们预计公司2022、2023、2024年房地产收入分别 为556亿元、612亿元和675亿元。图38:公司预收裱款+合同负债总额及覆盖倍数2）其他业务：由于公司其他业务中装修、代理、设计等 业务和房地产销售关联度较高，我们预期这局部业务伴随公司 房地产销售变化而变化。此外，物业服务和房屋租赁业务我们 预计收入相对稳定。我们预计其他业务总收入2022、2023、 2024年分别为32亿元、38亿元
14、和46亿元。毛利率方面，由于公司大局部土地储藏以公开招拍挂的方式获得，我们预计公司房地产结转毛利率有可能进一步承压。其他业务毛利率维持稳定。建筑、教育、长租公寓等领域延伸地产业务产业链，推动主业 转型升级。图2: 2014.2021公司全口径销售金额及增速控股母公司珠海华发集团（以下简称“华发集团” 或集团）成立于1980年，由珠海市国资委控股，是珠海最大 的综合型国有企业集团。目前，华发集团已开展成为拥有城市 运营、房产开发、金融产业、实业投资四大核心业务，以及商 贸服务、现代服务两大配套业务（即4+2体系）的创新驱动 型综合性企业集团，下辖华发股份、华金资本、华发物业服务、 庄臣控股、维业
15、股份、华灿光电、光库科技和迪信通等8家上 市公司，以及华冠科技、华冠电容2家新三板挂牌企业，综合 实力强劲。集团2020年实现营收超1100亿元，同比提升 37%,利税总额超170亿，同比提升13%,各项主要经营指标较2012年转型升级之初，实现“八年十倍增”。截止2021H1, 集团资产总额超5500亿元。2 .产品为本品质为纲，华发股份助力销售实现跨越五年实现千亿目标，逆市业绩稳步增长好风凭借力，五年实现千亿大跨越。凭借自身过硬的产 品服务质量，2015年公司在全国房地产“促消费、去库存”的 宽松政策加持下，首次实现销售破百亿，此后仅用5年时间完 成突破千亿的大跨越，于2020年到达合约销
16、售金额1205亿元, 2015-2020年间销售金额年均增长率高达55.4%。目前与公司 位于同一梯队的其他地方性国企，如越秀地产、建发股份以及 远洋集团等，从破百亿到破千亿所用时间均至少8年；而碧桂 园、万科、保利等龙头房企，从破百亿到破千亿所用时间也需 要5年。销售逆市稳步增长，行业排名持续提升。克而瑞数据显 示，受严峻的外部环境影响，2021年房企销售增速总体放缓, 全年百强房企实现销售操盘金额11.08万亿元，同比下降 3.5%O相比之下，公司销售成绩稳中有进，实现合同销售金 额1218.9亿元（YoY+1.2%）,稳居千亿位置，实现合同销售 面积468.8万平方米（YoY-7.0%）
17、,位列克而瑞2021年中国 房地产企业销售榜第32位，较2020年提升2位，保持“中而 美良好开展态势。图4: 2016-2021公司全口径销售面积及增速华东区域业绩领跑，珠海市场独占鳌头华东业绩保持领跑，珠海华南紧随其后。公司现已形成 珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的 “4+1”全国性战略布局。近两年华东、珠海、华南协同发力的 格局基本稳定，销售金额贡献比例基本保持在90%左右。其 中，华东大区2021年完成销售553.20亿元,销售占比 45.38%,为各大区之首；珠海大区作为公司大本营，2021年 完成销售315亿元，销售占比25.87%；华南大区全年完成销 售233亿
18、元，销售占比19.14%。北方大区及北京区域的销售 占比合计10%,与2021年占比基本持平。深耕珠海大区，建立绝对优势。公司凭借在珠海大区的 多年深耕，在土地资源储藏和产品服务口碑方面形成垄断优势,常年占据当地楼市龙头地位。数据显示，公司蝉联珠海2021 房企成交金额与成交面积排行榜榜首，成绩分别为265.56亿 元（领先第二名万科165.91亿元）与86.20万平方米（领先第 二名万科54.54万平方米）。此外，2021年珠海楼盘网签排名 中，公司占据三席，分别为华发四季峰景（成交2741套，成 交面积25.96万平方米）、华发又一城（成交1415套，成交 面积15.51万平方米）和华发横
19、琴湾（成交981套，成交面积 8.58万平方米），且三个工程分别占据主城区、斗门区以及横 琴片区的榜首。2.1. 坚守品质要求，打造品牌溢价以“优+产品体系“赋能，体系化地“造房公司在40余 年造房经验的基础上沉淀了一套具有华发特色的“优+产品体 系“，经过4次迭代优化，现已叠加到4.0版本全新“6+1” 优+产品体系，即规划、建筑、户型、景观、装修、配套在内 的6个方面的产品以及1个方面的服务，并形成TOP系、府 系、四季系、城市系、未来系等五大产品系。在“6+1”模块之 下，公司产品从绿色健康、科技智能、人文情怀、匠心精工四 大维度满足客户的多种需求，全心全意为客户提供更优质住房 体验。图
20、6:公司销售金额各区域分布比例100%90%80%70%60%50%40%30%100%90%80%70%60%50%40%30%4%9%2%67o11%41%20%28%3%7%17%6%4%19%49%24%45%26%10%0% 201920202021珠海大区华东大区 华南大区 北方大区 北京区域 华中区域 山东区域产品全方位满足业主需求，为客户赋能长期价值，深受 市场认可。“优+产品体系”由公司产品、投拓、市场、营销、 设计、工程、招采、本钱、物管服务等多个部门协同配合，共 同搭建，在提高公司开发效率的同时，也保证产品质量，更好 地满足客户的多样化需求，打造更优的人居体验。此外，公司
21、 在落地产品的过程中，始终坚持站在更长的时间维度去关怀业 主需求。诸多设计于十多年前的华发产品，如珠海华发新城等, 在二手房市场仍然能受到高端买家的追捧。公司产品在北上广 等其他区域的二手房市场同样有不俗表现，代表着公司产品俣 值、增值空间较大。凭借卓越的产品品质与口碑，公司荣获广 厦奖、鲁班奖、詹天佑奖、亚洲不动产奖、德国设计大奖等国 内外大奖60余项。3 .土储聚焦一二线，华发股份多元合作扩大幅员覆盖全国四大城市群，一二线城市保持深耕土地储藏从高速扩张转向阶段性调整。2015-2020年，公 司处于高速扩张期，总土地储藏(即待开发计容面积)基本保 持在700万平方米以上，在建建面在2020
22、年到达1776.5万平 方米。为响应中央关于降负债、去杠杆的号召，公司2021年 将优化财务结构，实现“三道红线全部转绿作为重点工作，相 应调整销售回款与投资增储节奏。公司2021年总储藏面积下 降至543.97万平方米(YoY-32.5%),在建面积下降至1542 万平方米(YoY-13.2%),但仍可满足企业中长期开展需求。 我们认为，当前市场下行周期更考验房企的经营管理能力与财 务平安性。选择适度放缓投资节奏，保障资金储藏，长远来看 更有利于公司在复杂环境中平稳过渡。在持续巩固“三道红线” 转绿成果与拿地质量的前提下，可以期待公司在本轮周期过后 迎来新一轮的规模扩张。图12:公司总土地储
23、藏面积及增速立足四大城市群，深耕一二线，开拓三线市场。公司坚 持“战略深耕、精准布局”的战略，推进“4+深区域布局,在扎 实巩固珠海大本营的基础上，基本覆盖粤港澳大湾区、长三角 区域、京津冀协同开展区域以及长江经济带四大城市群的高能 级城市。从分布区域来看，公司重点投资珠三角、长三角以及 华中武汉地区。从城市能级来看，公司工程主要布局在一二线 城市，如武汉、上海、广州、南京、深圳等，工程抗周期风险 能力强。其中，2021年公司在武汉和大本营珠海的待开发土 地储藏最为丰厚，分别为290万平方米、268万平方米，占比 13.9%、12.9%。上海、南京、广州等重点城市土储（含在建 工程）也都超过5
24、0万平方米，在企业占据重要的战略地位。此外，公司积极向兴旺城市群周边三线城市寻求业务增长点， 在2021年首次进入徐州、义乌市场，持续扩大企业影响力。3.1. 借力合作拓宽市场，逆市并购扩大幅员珠海本地强调自主拓展，华东华南倾向多元合作。从区 域来看，公司在珠海大本营拥有深厚的资源积累，自身具备获 取优质工程的垄断优势，力主采取“单独获取、自主开发”的策 略，大局部工程权益占比100%。公司2021年珠海大区毛利 率高达41.44%,位于5大区之首，充分表达公司在珠海本地 独立获取高利润工程的能力。华东大区与华南大区更多采取 “招拍挂+权益合作”方式获取工程，与华润置地、招商蛇口、 葛洲坝等大型国央企均长期保持良好的合作关系。受制于招拍 挂与权益合作的特点，华东大区与华南大区在毛利率水平相对 较低，2021年数据分别为15.53%和16.62%,但该模式有利于 公司快速进入市场并扩大规模，例如公司2021年通过与建发、 碧桂园合作首次摘得义务地块，通过与卓越、长投合作首进徐 州。近年来，公司积极创新拿地模式，通过收并购、城市更新 等多元化拓展方式获取优质工程，有效控制土地拓展本钱。