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1、2003开发经营与管理试题答案二三年全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理试题与答案一, 单项选择题共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。1, 某投资商预料到政府大型公共设施的投资建立方案，并在旁边预先投资，最终取得巨大胜利，那么该投资商利用的是房地产投资特性中的。A, 位置固定性 B, 不一样性 C, 适应性D, 相互影响性答案：D解析：P82, 不考虑其他因素改变，利率上升，那么房地产价值。A, 下降 B, 上升 C, 不变D, 不能确定答案：A解析：P173, 以下风险中，属于个别风险的是。A, 购置力风险 B, 市场供求风险 C
2、, 政策风险D, 比拟风险答案：D解析：P194, 两税一费的税, 费率分别为营业税5%, 城市维护建立税7%, 教化费附加3%，假设销售收入为1000万元，那么应缴纳两税一费的总额为万元。A, 55.0 B, 85.6C, 150.0D, 123.6答案：A解析：1005%1+7%+3%5, 某家庭购置一套面积为100M2的商品住宅，单价为5000元/ M2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金与商业组合贷款支付，公积金与商业贷款的年利率分别为4%与7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，那么公积金贷款局部的按月等额还款额为 元。A, 1002.45 B, 1012.45
3、C, 1027.42D, 1037.45答案：B解析：104%121-1+4%12-1206, 某家庭以30万元购置了一套住宅，银行为其供应了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款，假如该家庭于第6年初一次提前归还贷款本金5万元，那么从第6年开场的抵押贷款月还款额将削减元。A, 544.10 B, 555.10C, 1776.32 D, 2109.38答案：B解析：56%121-1+6%12-1207, 某家庭以住宅抵押贷款方式购置了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年初一次性归还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按
4、月等额还款的方式还清，那么最终5年内的月等额还款额为元。A, 3019.53B, 2983.84C, 1524.15D, 1587.65答案：A解析：P=25006%121-1+6%12-144-100000=156186.86A=156186.86(6%12)1-(1+6%12)-608, 某物业的购置价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额归还。如该物业年净经营收入为30万元，那么该物业投资的还本付息比率为 。A, 0.18B, 0.12 C, 3.39 D, 5.00答案：C解析：A=5012%1-1+12%-10=8.85308.85=3.399,
5、 甲写字楼购置价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购置价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。假设不考虑其他因素的影响，那么甲, 乙两写字楼投资之现金回报率的关系为 。A, 甲乙B, 甲乙C, 甲乙D, 无法推断答案：A解析：假设甲抵押贷款X，那么乙=3015X=2X，甲现金回报率=(30-15)(100-X)=15(100-X)，乙现金回报率=(50-30)(200-2X)=10(100-X)，甲乙分母一样，因甲分子大，因此甲乙。10, 土地运用者因运用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是。A, 土地运用权出让费 B, 土地
6、运用费C, 土地运用权转让费 D, 毛地价答案：B解析：11, 市场的客体通常是指 。A, 买家B, 卖买 C, 交易对象D, 交易价格答案：C解析：12, 在房地产产品生产过程中，承当开发建立用地规划方案设计, 建筑设计等项工作的，一般是 。A, 建筑师B, 构造工程师C, 设备工程师 D, 监理工程师答案：A解析：P3113, 确定投资型房地产购置者情愿支付价格水平的主要因素是。A, 满意购置者运用要求 B, 购置者支付实力C, 物业预期收益 D, 物业用途答案：C解析：14, 依据四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产运用市场的。A, 存量规模B, 租金水平C, 开发本钱D, 资本
7、化率答案：B解析：15, 在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是 。A, 空置率合理空置率B, 空置率合理空置率C, 空置率=合理空置率 D, 不能推断答案：A解析：P4416, 对市场需求与供应状况, 建筑材料供应状况, 工程所在地区的社会经济状况, 工程地址及其四周环境, 工程规划设计方案, 工程进度, 工程销售收入与投资估算, 工程财务分析等进展的预可行性探讨，属于 阶段。A, 投资时机探讨 B, 初步可行性探讨 C, 具体可行性探讨 D, 工程的评估与决策答案：B解析：P21017, 以下费用中，不属于土地费用的是 。A, 土地运用权出让金 B, 城市
8、建立配套费C, 拆迁安置补偿费 D, 根底设施建立费答案：D解析：P21718, 以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是 。A, 单元估算法 B, 单位指标估算法 C, 工程量近似匡算法 D, 概算指标估算法答案：B解析：P21819, 以下费用中，不属于企业财务费用的是。A, 审计费 B, 利息 C, 外汇汇兑净损失 D, 融资代理费答案：A解析：P21920, 财务内部收益率是指工程在整个内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A, 计算期 B, 动态投资回收期 C, 工程寿命期 D, 开发期答案：A解析：P21921, 动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是。A,
9、 动态投资回收期大于静态投资回收期B, 动态投资回收期等于静态投资回收期C, 动态投资回收期小于静态投资回收期D, 动态投资回收期可能大于, 等于或小于静态投资回收期答案：A解析：P158, P16022, 财务杠杆效应是由于 引起的。A, 贷款利率与工程全投资收益率不同B, 预期售收入与自有资金收入占总收入比例不同C, 预售收入资金回笼较快D, 自有资金投入时间点的差异答案：A解析：23, 工程利润为零时，分析工程本钱, 售价或销售率所处状态的方法是。A, 获利实力分析 B, 盈亏平衡分析C, 市场状况分析 D, 定性风险分析答案：B解析：24, 对评估中数据估算误差引起的最终结果改变进展分
10、析的常用方法是。A, 保本点分析B, 敏感性分析C, 现金流量分析D, 统计试验分析答案：B解析：25, 当工程评估中有假设干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进展风险分析的方法一般采纳。A, 概率分析 B, 解析法C, 蒙特卡洛法D, 杠杆分析答案：C解析：P19926, 对开发商而言，在以下合同形式及补充条款中，风险最大的是 。A, 固定总价合同，采纳按日计价的增价条款B, 固定总价合同，采纳重大增价条款调整C, 固定总价合同，采纳延期增价条款D, 本钱加浮动酬金合同答案：A解析：27, 房地产开发工程所采纳的建筑工程施工合同文件优先说明的依次为。A, 合同协议书, 投标书及其附
11、件, 图纸, 工程报价单或预算书B, 图纸, 投标书及其附件, 合同协议书, 工程报价单或预算书C, 合同协议书, 投标书及其附件, 工程报价单或预算书, 图纸D, 图纸, 工程报价单或预算书, 投标书及其附件, 合同协议书答案：C解析：28, 当开发工程完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进展验收的是。A, 开发商B, 设计单位C, 承包商D, 监理单位答案：A解析：P7829, 2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该工程交付运用时，楼价上涨到33.6万元，那么其预付款的收益率为 。A, 12% B, 13.4%C, 80% D, 125
12、%答案：C解析：(33.630)4.530, 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过年。A, 10B, 15C, 20D, 30答案：D解析：P23731, 当贷款综合风险度超过时，为高风险贷款。A, 50%B, 60% C, 80%D, 90%答案：B解析：P25732, 依据估计的总销售收入与销售量来制定价格的方法称为。A, 本钱加成定价法 B, 目标定价法C, 撇脂定价法 D, 认知价值定价法答案：B解析：P8633, 当某开发商的本钱费用与产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采纳的定价法是。A, 领导定价法 B, 挑战定价法 C, 随行就市定价法D, 渗透定价法答案：B解析：
13、P8634, 在物业管理中，市场化, 社会化程度最高，管理最为困难的是 物业。A, 收益性B, 工业性 C, 居住性 D, 特殊性答案：A解析：P26135, 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于 。A, 物业的易接近性B, 物业的临街状况C, 物业的四周环境D, 物业所处区域的繁华程度答案：A解析：P280二, 多项选择题共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分：错选或多项选择的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。1, 以下关于房地产经济寿命与自然寿命的说法中，正确的有 。A, 房地产同时具有经济寿命
14、与自然寿命B, 自然寿命一般要比经济寿命长C, 假如房地产维护和善好，可以令投资者从一宗置业投资中获得几个经济寿命D, 房地产的经济寿合与运用性质无关E, 房地产的经济寿命是指在正常市场与运营状态下，房地产收入大于零的持续时间答案：ABC解析：2, 物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流与可能的将来经营费用水平，将来经营费用包括。A, 重新装修费用B, 更新改造费用C, 建筑物存在内在缺陷导致构造损坏的修复费用D, 空置损失费用E, 为偿债或其他缘由急于将房地产变现时的折价损失答案：ABC解析：3, 关于房地产企业的经营净收入, 利润与税金，存在的数量关系有 。A, 经营收入=销售收
15、入+出租收入+自营收入B, 利润总额=经营利润+营业外收支净额C, 税后利润=利润总额-所得税D, 经营利润=经营收入-经营本钱-期间费用-销售税金E, 销售税金=营业税+城市维护建立税+房产税+土地运用税答案：ABC解析：P1324, 房地产投资决策分析的主要工作包括 。A, 投资时机找寻B, 市场分析C, 投资时机筛选D, 财务评价E, 规划设计答案：BD解析：P585, 城市土地开发与供应方案，一般由按城市总体开展要求, 土地开发潜力以及城市规划的要求制定。A, 土地管理部门 B, 规划管理部门C, 市场管理部门 D, 设计管理部门 E, 方案管理部门答案：AB解析：6, 市场主体通常包
16、括。A, 买家B, 卖家 C, 交易对象D, 交易价格E, 交易行为答案：AB解析：7, 开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩, 资金实力与技术水平，还要审核承包商对拟开发工程的。A, 施工方案 B, 工期C, 质量目标 D, 报价E, 市场售价答案：ABCD解析：8, 在进展可行性分析中的调查探讨时，资源调查一般包括。A, 开发工程用地现状 B, 市场供应量C, 交通运输条件 D, 水文地质E, 气象答案：ACDE解析：P2139, 前期工程费用主要包括。A, 拆迁安置补偿费 B, 规划费用C, 设计费用D, 可行性探讨费用 E, “三通一平费用答案：BCDE解析：P21
17、710, 投标价格假如出现单项报价之与不等于总报价时，符合规定的处理方法有。A, 以总报价为准B, 以单项报价之与修正总报价C, 以单价为准，重新计算总报价D, 双方可以重新协商价格E, 该投标报价无效答案：AB解析：11, 金融机构在融出资金时，要遵循原那么。A, 流淌性 B, 平安性C, 归还性D, 盈利性 E, 地域性答案：ABD解析：12, 金融机构进展工程贷款审查时，要进展 工作。A, 客户评价B, 工程评估 C, 担保方式评价D, 贷款综合评价E, 环境评价答案：ABCD解析：P25413, 企业确定广告预算的主要方法包括 。A, 量力而行法 B, 销售百分比法C, 目标任务法 D
18、, 竞争对等法E, 协商谈判法答案：ABCD解析：P8814, 以下房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有 。A, 认知价值定价法 B, 价值定价法C, 领导定价法 D, 挑战定价法 E, 随行就市定价法答案：CDE解析：P8615, 收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有 。A, 潜在毛租金收入B, 空置损失 C, 租金损失D, 其他收入E, 经营费用答案：ABCD解析：P289三, 推断题共15题，每题1分。请依据推断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“表示正确，用“表示正错误。不答不得分，推断错误扣1分，此题总分最多扣至零分。1, 房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中
19、规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命与经济寿命来说要短得多。 答案：解析：P112, 从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。答案：解析：P213, 开发商本钱利润率等于开发投资工程竣工后工程正常盈利年份的年净经营收入与总开发本钱之比。答案：解析：P1594, 土地运用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地运用权。 答案：解析：没有超过70年，可以。5, 居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。答案：解析：6, 人们在房地产上享有的权利不是确定的, 无条件的，但一般是排他的。 答案：解析：7, 在四象限模型中，假如需求量对租金特殊敏感，那么第1象限的需求曲
20、线会变得与纵轴平行。答案：解析：8, 房地产市场预料中的定性预料方法主要用于短期预料。答案：解析：9, “三项预料值分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。答案：解析：P19510, 在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人答复或澄清某些模糊不清的问题，也可以要求投标者调整报价。 答案：解析：11, 对于投资者认为经济可行的房地产投资工程，其投资的财务内部收益率确定要大于银行贷款利率。答案：解析：P15712, 在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，那么贷款人获得的贷款金额越多。 答案：解析：13, 假如房地产开发公司想树立高价格形象，那么应采纳奇数定价策略。答案：解析：14, 过
21、高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。 答案：解析：P26215, 物业可以获得的最大租金收入称为潜在毛租金收入 。答案：解析：P288四, 计算题1, 某投资者以1.8万元/m2的价格购置了一个建筑面积为60 m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行供应的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%根底上上浮1.5个百分点,按年等额归还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者盼望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满意投资者最低现金回报率要求的月租金单价每平方米建筑面积月毛租金。 答案：购置商铺总投
22、资：1800060=1080000元1分购置商铺首付款初始投资, 自有资金, 权益投资：108万30=324000元 0.5分购置商铺的贷款额P：108000070=756000元 0.5分抵押贷款年还本付息额：i=1.5%5.31%=6.81%，n=10年 1分A=Pi(1+i)n/1+in1 1分=7560006.811+6.8110/1+6.81%101 1分=106693.99元0.5分净经营收入利用现金回报率：净经营收入年还本付息额/首付款=12 0.5分所以：净经营收入=首付款12年还本付息额=32400012106693.99=145573.99元0.5分有效毛租金收入=潜在毛租
23、金收入=净经营收入经营费用=145573.99毛租金收入25 那么：毛租金收入=145573.99/(125%)=194098.65元 0.5分最低月租金单价：=毛租金收入/可出租面积12个月 =194098.65/6012=269.58元/1分 计8分2, 某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/ m2。2002年8月1日王某以1.1万元/ m2的价格购置了其中50 m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行供应的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按
24、年末等额付款方式归还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年2003年8月1日至2021年7月31日的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/ m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某准备在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。假如王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率到达12%，试计算届时最低转售单价计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间与转售税费，计算结果精确到元。答案：现金流入现值：租金收入现值：A1is11+sn/1in 1分=150125012%2%11+2%10/112%10 0.5分=5
25、4.6765万元0.5分转售收入现值：x11210 0.5分现金流出现值：1定金： 5112%=5.6万元 0.5分2.追加首付款：11.5万元 0.5分3.贷款归还：1总房价：501.1=55万元 0.5分2贷款额P： 55511.5=38.5万元 0.5分3年还本付息额A：A=Pi/11+i-n0.5分 =38.56.5%/11+6.5%10=5.3555万元 0.5分折现值： P=Ai11+i-n0.5分=5.35551211+12-10=30.25980.5分4.出租本钱：Ai11+i-n=31211+12-10=16.9507万元 1分装修费用： 61+12-10=1.9318万元0.5分转售单价：令净现值为0，即，那么有：2分54.6765x112105.611.530.259816.95071.9318 = 01分x =35.9216万元0.5分转售单价为：第 21 页